Введение к работе
Актуальность темы исследования. Глобализация экономики наряду с трансляцией опыта и интеграцией ресурсов, ведет к обострению кризисных явлений. Ипотечный кризис США нанес существенный удар по мировым рынкам недвижимости и негативным образом отразился на экономике большинства стран. Крупнейшие американские и европейские банки объявили о значительных убытках, некоторые - о банкротстве. Ипотечный кризис, начавшийся в одной стране, вызвал финансовый кризис всей мировой экономики.
На протяжении стремительного роста цен на недвижимость с каждым годом количество жителей планеты, которые не в состоянии приобрести жилье, становится всё больше. Цены на жилую недвижимость за последние 10-15 лет выросли до нереальных размеров. В связи с неудовлетворенностью потребностей в жилье возникает ряд других острых и важных проблем: рождаемости, семьи, мобильности рабочей силы, здоровья нации, профессиональной армии, ликвидации бездомности и беспризорности и многие другие, и просто, наконец, такая важнейшая социальная проблема как психологический настрой, чувство собственного достоинства, оптимизм в обществе. Все это говорит о том, что изучение особенностей становления, развития и функционирования рынка недвижимости в мегаполисе, играющем роль «аттрактора» капитала и ресурсов, точкой развития экономики территории, играет ключевую в современных условиях глобализации.
Степень разработанности проблемы. Фундаментальнбые основы по вопросам недвижимости, прав собственности внесли классики ученые (К. Маркс, А. Смит, Ф. Энгельс), российские ученые (А.Н. Асаул , М.К. Беляев, В.В. Бузырев, В.А. Горемыкина, Т.В. Гудзь, Кабанов В.Н., А.В. Карасева, Е.А. Кудашова, А.Н. Ларионов, О.В. Максимчук, Б.В. Прыкин, А.И. Романова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевич, Т.И. Хаметов, В.Г. Цай, Б.В. Ширшиков, Л.Н. Чернышов, В.З. Черняк и др.); зарубежные ученые (Р. Гровера, Н. Орду-эй, Дж. Фридман, Г.С. Харрисон и др.). Значительный ряд вопросов в сфере решения проблем функционирования рынка недвижимости и его отдельных сегментов разработан в научных работах современных ученых (М. Агафонова, О. Вильгуты, Ю. Гречко, В. Жукова, М. Куксы, О. Ломакиной, К. Лид-жиевой, А. Синякова, Я. Щетинин, А. Хабибуллиной, И. Ядровой). Однако в данных работах не достаточно полно исследовались проблемы функционирования рынков недвижимости на уровне мегаполисов с учетом тенденций глобализации экономики, что и определило актуальность и тему исследования, определили его цель и задачи.
Цель диссертационного исследования - разработать модель функционирования рынка недвижимости с учетом многофакторности развития мегаполисов в условиях глобализации.
Задачи:
- уточнить и систематизировать понятийный аппарат в контексте исследования и дать обоснование специфики функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;
исследовать в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в мегаполисах, выявить общие, особенные и специфические признаки этого процесса;
проанализировать методом матричного анализа динамику рынка недвижимости в мегаполисах (в мировом разрезе, в разрезе национальной экономики) и выявить проблемы и тенденции его развития в мегаполисе в условиях глобализации;
разработать методический подход к анализу рынка недвижимости и обосновать целесообразность его использования при разработке модели функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;
дать теоретическое обоснование концепции развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;
- разработать экономико-математическую модель функционирования
рынка недвижимости в мегаполисе и дать прогнозную оценку его развития в
условиях глобализации.
Предмет исследования - принципы и процессы глобализации, условия, отношения, ресурсы, определяющие особенности функционирования рынка недвижимости в мегаполисе.
Объект исследования - рынок недвижимости мегаполиса.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что в современных условиях, ускоряющейся глобализации и интеграции рынков недвижимости различных стран и городов, для эффективного управления и планирования деятельности на рынке недвижимости современного мегаполиса необходимо учитывать глобальные факторы, взаимосвязь с рынками недвижимости других мегаполисов и стран, а в основе - учитывать цели социального развития мегаполиса.
Методологическими и теоретическими основами диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные вопросам жилищного строительства и эксплуатации жилой недвижимости. Информационно-эмпирическую базу исследования составили методические и справочные материалы; нормативно-методические, нормативные разработки органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации. Методическую основу исследования составили методы математического, структурного, технико-экономического, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
- уточнен и систематизирован понятийный аппарат в контексте исследова
ния в части определения «рынка недвижимости в условиях глобализации»
«рынок недвижимости в мегаполисе», «функционирования рынка недвижи
мости в мегаполисе в условиях глобализации», «становление и развитие рын
ка недвижимости», «модель функционирования рынка недвижимости»;
обоснован тезис: «Рынок недвижимости в условиях глобализации представ
ляет совокупность относительно автономных подсистем - рынка недвижимо
сти мегаполисов, национального рынка недвижимости, зарубежного рынка
недвижимости. Функционирование рынка недвижимости в условиях глобализации становится виртуальным и характеризуется тенденцией сохранения традиционно высокоэластичного спроса на недвижимость, при этом наблюдается диспропорция: ярко выраженное смещение спроса в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов и смещение в сегмент коммерческой и жилой недвижимости зарубежного рынка, что обуславливает застой национального рынка недвижимости»;
исследованы в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в крупных городах, мегаполисах (на примере на примере Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка, Москвы, Санкт-Петербурга и других мегаполисов в разрезе национальной экономики), выявлены общие (концентрация экономических ресурсов, постоянно развивающаяся инфраструктура жизнедеятельности, урбанизация), особенные (стадия экономического развития, отраслевая структура, участие в мировом сотрудничестве) и специфические признаки (нормативное обеспечение, структура спроса и предложения) этого процесса;
с использованием метода матричного анализа проанализирована динамика рынка недвижимости в мегаполисах (в мировом разрезе на примере Лондона, Токио, Парижа, Нью-Йорка, Москвы, Санкт-Петербурга и других мегаполисов в разрезе национальной экономики) и выявлено структурное противоречие на уровне национального рынка - при устойчиво высокоэластичном спросе на недвижимость наблюдается его смещение в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов, что ведет к сужению и нерациональности его развития в ущерб интересам социального развития мегаполиса;
разработан методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса, в основе которого заложен принцип дифференциации процессов функционирования исследуемого рынка по основным индикаторам (спроса, предложения, ценообразования, эффективности) и определяющий логическую структуру процесса исследования рынка недвижимости в условиях значительной неопределенности на рынке и высокой степени закрытости информации;
теоретически обоснованы пути развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации;
разработана модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе и дана прогнозная оценка его развития в условиях глобализации.
Методическая схема диссертационного исследования приведена на рис. 1. Обоснованность и достоверность результатов исследования. Эмпирическую основу работы составили международные рейтинговые агентства, российские и иностранные законы и нормативные правовые акты, акты органов государственной власти Российской Федерации, нормативные правовые акты г. Москвы и Санкт-Петербурга, материалы Федеральной службы государственной статистики. Достоверность результатов диссертационной работы обусловлена применением современных теорий экономического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных
Объект исследования
Рынок недвижимости мегаполиса
Предмет исследования
Факторы и процессы глобализации, процессы, отношения, ресурсы, определяющие мегаполис как социально-экономическую систему.
Цель исследования
Разработать модель функционирования рынка недвижимости с учетом многофакторности развития мегаполисов в условиях глобализации
Задачи исследования
1. уточнить и систематизировать понятийный аппарат
2. исследовать в историческом разрезе этапы становления и развития рынка недвижимости в мегаполисах
3. проанализировать методом матрично го анализа динамику рынка недвижимости в мегаполисах
4. разработать ме годический подход к анализу рынка недвижимости
Методы исследования
Методы математического, структурного, технико-экономического, логического анализа
Результаты исследования
f
« о
на Ч
и о
S к
Я а
S 2
о >-,
5 а
а <->
к „
S и
« и
в g
=3 (D
>-> о
03" й
а 2
> Й
о. та
^а
в
« w
ё
6 "
5 в
И в
S ч
Й х В
й ^ а
«
на а
1 *
&
а о
а «
ч s
s ё
а а в о
и а
&
I о
ё «
на ра
о в
Іи та
В р
н ю Я Q
« ^
^1 о га
в ю
К S о
в а
03 й
и а
и «
& w
<и о
о &
ра о
S g к о
оо S
а щ а о
я й
.а. а
к „ « 5
03 о
2 S „а
(D
g s
а о
о ** п
и S г-
Q Я «
W
<-> В X
S о ш
в к *
^ а
я «
« у
о , , ч
(D Ч
ра ч
«
S а
О 03
g С
« о
ё о о
и ш
нс:
Й <-> С
f) и "
н F S
В оз
о! Ч
В * (N Ч Н
о w
S оо
И 03
m а
"1
Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования
автором, с возможностью проверки выдвинутых гипотез, что подтверждается апробацией результатов исследования.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в разработке модели функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации и практических рекомендаций (на материалах гг.Москвы и Санкт-Петербурга). Эти разработки могут быть использованы для решения задач по управлению и планированию деятельности на рынке недвижимости мегаполиса. Полученные результаты могут использоваться в учебном процессе по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости».
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)», а именно:
пункт 1.3.66. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики;
пункт 1.3.67. Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилого фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство). Паспорта ВАК Российской Федерации специальности
Апробация и реализация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международных, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях, что нашло отражение в статьях и тезисах докладов, а также были использованы в учебном процессе по дисциплинам «Оценка собственности». Кроме этого, некоторые выводы и рекомендации, полученные в результате проведенного исследования, используются в практической деятельности организаций, работающих в сфере управления недвижимостью г. Волгограда.
Публикации. Основные результаты диссертационного исследования изложены в 7 работах в том числе, XX научно-практическая конференция «Вклад молодого специалиста в развитие строительной отрасли Волгоградской области» (Волгоград, ВолГАСУ, 2008), XXIV научно-практическая конференция «Вклад молодого специалиста в развитие строительной отрасли Волгоградской области» (Волгоград, ВолГАСУ, 2012); опубликованы в журналах «ВЕСТНИК ИНЖЕКОНа» №1 (44) (2011), «Вестник ТОГУ» №2 (25) (2012), «Российское предпринимательство» № 10 (208) (2012), общим объемом 2,90 п.л. (авт. 2,67 п.л.), в том числе - 3 статьи в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.
Структура, объем и краткое содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 170 названий и приложений. Содержит 160 страниц основного текста, включая 14 таблиц и 25 рисунков, приложения.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель, задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа, научная новизна и практическая значимость. В первой главе «Теоретические основы функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации» определена сущность рынка недвижимости в мегаполисе; определено функционирование рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации; проведен историографический анализ становления и развития рынков недвижимости в мегаполисах. Во второй главе «Методические основы анализа функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации» проведены анализ динамики рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации в разрезе мировой и национальной экономики; разработана методика матричного анализа рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации. В третьей главе «Моделирование функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации» теоретически разработаны концептуальные основы развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации; экономико-математическая модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации и дана прогнозная оценка развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации. В заключении сформулированы основные выводы и рекомендаций.
Научные результаты, выносимые на защиту:
1 .Понятийный аппарат и обоснование общих, особенных и специфических признаков развития рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации.
Обоснование структурного противоречия функционирования рынка недвижимости мегаполиса в условиях глобализации на основе матричного анализа рынка недвижимости мегаполиса в условиях глобализации.
Методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса, в основе которого заложен принцип дифференциации процессов функционирования исследуемого рынка по основным индикаторам (спросу, предложению, ценообразованию, эффективности)
Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации.
