Содержание к диссертации
>
Введение — -- — - — -- — — — 3
1. Концептуальные основы формирования локального рынка
н ед в ижим о сти — - --- — - - 9
1.1. Содержание понятия «недвижимое имущество», его виды и
структура _ - - - - - -- - ~ — --.- - 9
1.2. Формирование локального рынка недвижимости — — — — - 29
1.3 - Факторы* влияющие на развитие и структуру локального рынка
недвижимости ._ ^ 55
2. Методические подходы к анализу локального рынка
недвижимости _ - .-.. .-и, — — - 62
2.1. Исследование подходов и методик анализа локального рынка
недвижимости ._._ „„_ 62
2.2- Оценка инвестиционной привлекательности локального рынка
недвижимости 70
2.3. Анализ нижегородского рынка недвижимости „ ..„. S3
3. Организация системы регулирования локального рынка
недвижимости и тенденции его будущего развития _ „..116
3.L Регулирование локального рынка недвижимости -.„. 116
3.2, Направления будущего развития рынка недвижимости „.. 137
Заключение . -— „„„ 144
Библиографический список использованной литературы — — — - 158
Приложении — ...-..- _.._ - _... 167
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Формирование в российской хозяйственной системе рыночных отношений, связанных с созданием объектов недвижимости, их функционированием и оборотом, способствовало возникновению различных точек зрения на ряд вопросов теоретического, методического и практического характера, таких как определение недвижимого имущества, его классификация, формирование рынков разных типов, анализ и оценка тенденций их развития, создание механизма регулирования.
В российской и зарубежной литературе по вопросам рынковедения много внимания уделено вопросу анализа внешней среды рынка. Существует ряд моделей факторного анализа, однако чаще всего все сводится к перечислению и группировке факторов, при отсутствии в большинстве случаев каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом-Необходимо отметить, что активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Российскими учеными и практиками предлагаются различные варианты анализа данных социально-экономических систем, оценки их инвестиционной привлекательности и уровня риска. Также аналитиками рынка недвижимости проводится анализ различных сегментов рынка на локальном уровне. На наш взгляд, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется» Следовательно, отсутствие общепринятых методических подходов к оценке уровня сформированное рынка, сравнительного анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка на разных территориальных уровнях, актуализирует тему настоящего диссертационного исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Общие концептуальные представления о рынке, рыночных отношениях, сложившиеся в рамках научного направления «маркетинг», заложены в фундаментальных работах Т. Амблера, Л. Маршалла, Ф. Котлера, М. Портера, О, Курно, Ф, Шерера,
Д. Росса. Специфика развития рынка недвижимости, в тл. в территориальном аспекте, рассматривается в трудах А. О'Салливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г- Харрисона, М. Джонка, Л. Гитмаиа, Д. Логана, X. Молоча и целого ряда других авторов. В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа на региональном (локальном) уровне рынка недвижимости представлены работами Е.Г. Анимицы, Л.П. Белых, В.А. Горемыкина, А.Г\ Гранберга, А.С. Маршаловой, А.С. Новоселова, В.А. Прорвича, В.И. Ресина, Н.М. Розановой, Г.М. Стерника, Н.М. Сурниной, Р.И. Шнипера, П.И. Юнацкевича и других. Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих рынок недвижимости на региональном уровне, являются исследования по определению инвестиционного климата региона. Разработаны ряд методик по оценке инвестиционной привлекательности регионов, наиболее известными из которых являются методики Института экономики РАН, Института экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения РАН, Совета по изучению производительных сил и журнала «Эксперт».
В отличие от вопросов, решаемых в вышеуказанных работах, проблематика исследования касается преимущественно пространственных аспектов формирования локального рынка недвижимости. Поэтому можно говорить, что результаты и выводы этой диссертационной работы являются следующим шагом в развитии научных знаний о локальных рынках товаров и услуг.
Объектом исследования данной работы являются локальные рынки недвижимости, формирующиеся в экономическом пространстве крупнейших российских городов-
Предмет исследования — это процессы, тенденции, отношения становления локальных рынков недвижимости в условиях рыночных преобразований российской экономики, а также формирование механизмов их регулирования.
Цель диссертационной работы состоит в обосновании теоретико-методологических подходов и предложении методического инструментария для анализа функционирования локального рынка недвижимости и исследования
тенденций его развития, а также в разработке механизма регулирования локального рынка недвижимости. Ма достижение указанной цели были направлены следующие исследовательские задачи:
1- Проанализировать, систематизировать и расширить представления о таких основополагающих понятиях, как «имущество», «движимое и недвижимое имущество».
Обосновать необходимость наполнения новым содержанием понятия «локальный рынок недвижимости»; определить его структуру и пространственную конфигурацию с учетом специфики функционирования рыночных отношений в сфере недвижимости.
Выявить и проанализировать периоды становления локальных рынков недвижимости и определить основные факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости на различных территориальных уровнях.
Разработать методический подход к оценке уровня развития локального рынка недвижимости, формируемого в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, основанный на факторном анализе внутренней и внешней среды рынка.
5. Провести сравнительный анализ состояния локальных рынков
недвижимости в городах, принадлежащих к одной классификационной группе.
6. Обобщить опыт и разработать рекомендации прямого и косвенного
регулирования локальных рынков, предложить действенный механизм из
регулирования.
Теоретико-методологической основой исследования послужила совокупность соответствующих научных представлений, концепций, подходов, теорий отечественных и зарубежных ученых, позволившая проникнуть в существо процессов, происходящих при формировании рынков недвижимости разных территориальных уровней.
Во-первых, это теория регионального развития, обосновывающая формирование в рыночном пространстве страны целостных локальных рынков недвижимости, обладающих собственной спецификой развития.
Во-вторых, это теория эволюционного развития, дающая возможность глубже понять динамику, тенденции формирования и развития локальных рынков недвижимости.
В-третьих, это классические теории пространственного моделирования системы городов (А.Леш), центральных мест (В. Кристалл ер) и концепция экономического пространства (И. фон Тюнен), позволившие построить пространственную модель локального рынка недвижимости во времени и пространстве.
В-четвертых, в диссертации используется ряд общенаучных подходов, среди которых приоритеты отданы системному и диалектическому, расширившим возможность сравнительных оценок и анализов.
В работе применялись как общенаучные методы познания (индукция, дедукция, анализ, синтез, классификация и обобщение), так и специальные (кластерный анализ, метод экспертных оценок, экономико-математическое и графическое моделирование).
Информационную базу исследования составил широкий круг источников: законодательные и нормативные акты царской России, СССР, Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы государственной статистики РФ, российской гильдии риэлтеров, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации и опросов профессиональных участников рынка недвижимости.
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем: 1. Расширены сущностно-содержательные характеристики дефиниции недвижимого имущества и классифицированы его основные признаки.
2. Предложена авторская трактовка понятия «локальный рынок
недвижимости» и дана его схематическая пространственная конфигурация.
3. Предложена пространственная модель локального рынка
недвижимости и определена система показателей, отражающих
количественные и качественные параметры данного рынка.
4. Даны конструктивные предложения по внутриквартальному зонированию
территории городов при определении ценности земли для более эффективного
регулирования рыночных процессов на локальном уровне.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается
в том, что содержащиеся в нем обобщения, выводы и положения могут быть
востребованы специалистами, самими участниками рынка недвижимости при
разработке планов, программ, проектов развития, а также работниками
органов местного самоуправления, регулирующих процессы
пространственной организации подведомственных территорий.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения диссертации докладывались и обсуждались на различных научно-практических конференциях: международных (Воронеж, 2004; Пенза, 2004. 2005; Нижний Новгород, 2005), всероссийских (Орел, 2005; Нижний Новгород, 2003),
Предложения по анализу рынка недвижимости используются в учебном процессе Нижегородского института менеджмента и бизнеса по курсу «Экономика недвижимости», а также в практике компаний, занимающихся оценочной деятельностью. Внедрение результатов исследования документально подтверждается актами, прилагаемыми к диссертации.
Публикации. Основные положения диссертационной работы отражены в 9 публикациях (в т.ч. монографии) общим объемом 8,49 п.л.
Структура и объем диссертации определяются целью и задачами исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы и приложений. Содержание работы изложено на 180 страницах машинописного текста, включает 9 таблиц и 57 рисунков, список литературы из 134 наименований и 4 приложения.
Во введении обоснована актуальность темы, определены объект, цель и задачи диссертационного исследования. Указаны источники, на которых строилось исследование формирования и анализа локальных рынков недвижимости. Представлен уровень изученности темы, выделены проблемные моменты, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе - «Концептуальные основы формирования локального рынка недвижимости» - раскрывается содержание понятия «недвижимое имущество», исследованы его виды и специфика как объекта рыночных отношений» Обосновано понятие «локального рынка недвижимости». Автором рассмотрены особенности и свойства локального рынка недвижимости, его пространственная конфигурация. Проанализированы поэтапно процессы формирования российского рынка недвижимости, а также факторы, влияющие на развитие и структуру локального рынка недвижимости.
Во второй главе — «Методические подходы к анализу локального рынка недвижимости» - проведено исследование подходов и методик анализа рынка в пространственном аспекте. Даны предложения по оценке инвестиционной привлекательности локального рьшка недвижимости, и проведен общий и сравнительный анализ нижегородского рынка недвижимости.
В третьей главе - «Организация системы регулирования локального рынка недвижимости и оценка тенденций его будущего развития» -высказана авторская позиция на систему регулирования рынка, выделены формы и методы регулирования, которые могут способствовать активизации рыночных процессов в сфере недвижимости. Предложена система внутри квартального зонирования территории городов, основанная на ценности земельных участков для разных видов недвижимости. Изложена прогнозная оценка тенденций будущего развития российских локальных рынков недвижимости.
В заключении диссертации подведены основные итоги и сделаны выводы по работе, выделены предложения и рекомендации, которые стали результатом диссертационного исследования.
Приложения к диссертационной работе содержат материалы и статистические данные, эмпирически характеризующие особенности формирования локального рынка недвижимости.
Похожие диссертации на Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования
