Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок недвижимости в системе воспроизводства 18
1.1. Экономическая сущность недвижимости в рыночном хозяйстве 18
1.2. Рынок недвижимости как неравновесная экономическая система 33
1.3. Концептуальные положения формирования и развития рынка недвижимости 58
Глава 2. Исследование трансформации рынка недвижимости: темпы, масштабы, тенденции 72
2.1. Российская экономика как среда формирования рынка недвижимости 72
2.2. Состояние и основные тенденции развития рынка недвижимости 87
2.3. Анализ деятельности торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости 117
2.4. Особенности функционирования рынка недвижимости в экономически развитых странах 141
Глава 3. Методологические основы экономического регулирования рынка недвижимости 152
3.1. Принципы и методы экономического регулирования рынка 152
3.2. Экономический механизм государственного регулирования рынка 167
3.3. Регулирование рынка недвижимости общественными организациями 182
3.4. Формы организации хозяйственной деятельности предприятий как экономическая основа саморегулирования рынка недвижимости 189
Глава 4. Моделирование экономической стратегии торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости 201
4.1. К вопросу о необходимости стратегического планирования в риэлторских организациях 201
4.2. Имитационная модель деятельности риэлтора на рынке недвижимости 214
4.3. Моделирование экономической стратегии развития риэлторской организации на рынке недвижимости 236
Глава 5. Деловая активность и эффективность коммерческой деятельности торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости 251
5.1. Деловая активность как показатель эффективности деятельности риэлторов 251
5.2. Оценка экономической эффективности риэлторской организации на основе добавленной стоимости 260
5.3. Эффективность финансовых инвестиций риэлторов в хозяйственную деятельность 272
Заключение 285
Библиография 301
Приложение 321
- Экономическая сущность недвижимости в рыночном хозяйстве
- Российская экономика как среда формирования рынка недвижимости
- Принципы и методы экономического регулирования рынка
- К вопросу о необходимости стратегического планирования в риэлторских организациях
Введение к работе
Новые политические реалии в жизни нашей страны привели к необходимости смены парадигмы функционирования национальной экономики, что предполагает разработку качественно новой системы научно обоснованных и логически связанных между собой положений, которые вобрав в себя все достижения мировой цивилизации в организации общественного воспроизводства, в то же время отражали бы неповторимую совокупность исторических, политических, экономических, социальных, культурных и других слагаемых, определяющих российский путь экономического развития.
В этих условиях особенно остро стоит проблема выявления и обоснования путей и методов создания рынка недвижимости, как составного элемента системы рынков, входящих в национальный рынок, адекватного новой экономической парадигме, развивая при этом условия, обеспечивающие эффективное удовлетворение потребностей субъектов рынка во владении, распоряжении и пользовании объектами недвижимости.
Эффективное регулирование рынка недвижимости во многом связано с созданием и развитием общей инфраструктуры, включающей нормативную базу, государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с введением параллельной системы добровольного страхования прав собственности на недвижимость, с построением стабильного и стимулирующего развитие инвестиционной активности механизма налогообложения, что в совокупности позволит обеспечить функционирование российской недвижимости в виде единого имущественного комплекса.
Самого пристального внимания требует уточнение понятийного аппарата, обслуживающего сферу недвижимости. Необходимо внести ясность в понимание содержания недвижимости как экономической категории, в отличии от существа недвижимости, трактуемого в законодательных актах, определить принципы её классификации, что в конеч-
ном итоге приведет к углублению познания движущих сил существования и развития такого сложного организма как рынок недвижимости .
Наряду с проблемами, решение которых зависит от внешних факторов, на передний план стали выходить и внутренние проблемы организаций - субъектов рынка недвижимости, чья система оценки эффективности деятельности складывалась во многом под влиянием прежней модели управления и нуждается в развитии для обеспечения соответствия условиям формирующихся рыночных отношений. Возникла необходимость разработки целостной системы критериев, позволяющих точно определить экономическое состояние торгово-посреднического предприятия, его позицию на рынке недвижимости, способность противостоять конкурентному окружению.
Общие проблемы становления и развития рыночного хозяйства анализировали известные зарубежные ученые С. Адаме, С. Брю, Э. Вигфорсс, Дж. Кейнс, Я. Корнай, А. Линдбек, А. Маршалл, Д. Рикардо, П. Самуэльсон, А. Смит, М. Фридмен.Ф. Хайек, Й. Шумпетер и другие.
В исследование концептуальных основ реформы экономического механизма применительно к народному хозяйству в целом существенный вклад внесли российские ученые Л.И. Абалкин, П.Г. Бунин, Ю.М. Осипов, Н.Я. Петраков, Г.Х. Попов, С.С. Шаталин, Н.П. Шмелев и ряд других экономистов-реформаторов.
Проблемы формирования хозяйственного механизма рынка недвижимости, адекватного рыночной модели экономического развития, рассматривали И.Т. Балабанов, Н.Г. Волочков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Н.В. Комов, А.Н. Кириллова, Н.Э. Лимонов, В.А. Прорвнч, А.А. Сегидинов, М.П. Соколова, М.А. Федотова, из зарубежных ученых - Ф. Галати, В. Кук, Г. Поляковский, Н. Ордуэй, А. Рив, М. Танзер, Д. Фридман. Однако все перечисленные авторы ограничились в основном вопросами, связанными с оценкой недвижимости, процессами финансирования недвижимости или отдельными аспектами эко-
номики жилищного сектора. Поэтому, несмотря на разноплановость и глубину проведенных научных изыскании, по-прежнему актуальной является необходимость методологического и теоретического осмысления процессов формирования рынка недвижимости, определения направлений развития, форм и степени участия государства в регулировании функционирования данного сегмента рынка, разработки механизма саморегулирования хозяйственной деятельности субъектов рыночных отношений.
В середине 90-х годов отмечается возрастание деловой активности на рынке недвижимости в первую очередь за счет расширения вовлечения в сферу рыночных отношений земельных участков, нежилых и офисных помещений, что несколько снизило сложившуюся высокую долю жилья. Это обстоятельство, вызванное не в последнюю очередь укреплением законодательной базы, актуализировало настоятельность решения экономико-организационных проблем функционирования рынка недвижимости.
К дискуссионным вопросам относится разработка концепции государственного регулирования рынка недвижимости и определения места торговых посредников-риэлторов в структуре рынка.
Нет полной ясности в механизме эффективного воздействия общества в лице различных государственных органов на регулирование развития субъектов рынка недвижимости в условиях свободного предпринимательства.
Не разработана методика управления риэлторскими организациями, учитывающая конкурентное окружение и рыночную неопределенность. Значение подобных исследований многократно возрастает в связи с высокой стоимостью объектов недвижимости, оказывающей определяющее влияние на степень коммерческого риска.
Несмотря на значительное число публикаций, затрагивающих проблемы недвижимости, практически отсутствуют работы, освещающие теоретико-методологические аспекты понятийного аппарата данной экономической категории: дефиниции понятия не-
движимости, её классификации, места и роли рынка недвижимости в совокупном национальном рынке.
По перечисленным причинам предпринятое нами исследование представляется
теоретически оправданным и в^начительной степени актуальным.
Объектом исследования явилась совокупность особенностей развития рынка недвижимости в период проведения экономических реформ 90-х годов, направленных на формирование принципиально новой системы функционирования национального хозяйства, в основе которой лежит самоорганизация и самоуправление, опирающиеся на экономические отношения рыночного типа.
Особо были рассмотрены вопросы роли, места, масштабов и механизма государственного регулирования рынка недвижимости, а также саморегулирования субъектов рынка.
В диссертации экономическая природа объекта исследования характеризуется определенными закономерностями своего развития, организационно-экономическими отношениями, их эволюцией под влиянием укрепления рыночных начал в экономике, совершенствованием технологии планирования, в том числе с использованием современной вычислительной техники и её программного обеспечения, постоянными изменениями в сторону оптимизации действующей структуризации управления.
Такой подход выявил исследуемую в работе проблематику, затрагивающую и конкретизирующую различные аспекты функционирования системы «рынок недвижимости», что предопределило выбор и обоснование предмета исследования: организационно-экономическое состояние рынка недвижимости в целом, его отдельных сегментов, риэлторских организаций и других хозяйствующих на рынке субъектов.
В диссертационном исследовании мы опирались на научную гипотезу, состоящую в том, что российская экономика должна развиваться как рыночное хозяйство, ориенти-
рованное на социальную модель с перспективой перехода к модели смешанной экономики, с присущей ему многообразием форм собственности, наличием конкурентной среды, свободным ценообразованием, хозяйственной самостоятельностью предприятий. Воздействие государства ограничивается регулированием нормального функционирования экономики, в первую очередь в переходном периоде, а также созданием условий для удовлетворения потребностей общества в части социальных гарантий определенных групп населения.
В этой связи особую значимость приобретают научные исследования по разработке теоретических и методологических основ формирования рынка недвижимости, функционирующего на принципах и с использованием механизмов, присущих экономике рыночного типа, в сочетании с активным регулирующим воздействием со стороны государства. Поскольку данные вопросы не достаточно полно изучены в научном плане, их совокупность можно рассматривать как научную нишу.
Целью диссертационной работы является решение научной проблемы, связанной с разработкой общих принципов и механизма реализации экономического регулирования рынка недвижимости, и развитие на их основе системы методов саморегулирования хозяйственной деятельности торгово-посреднических (риэлторских) организаций.
Реализация цели исследования потребовала научной разработки и практического решения следующих основных задач:
уточнить и развить понятийный аппарат теории функционирования рынка недвижимости;
сформулировать концепцию регулирования рынка недвижимости в условиях рыночной модели экономики;
определить перспективы развития рынка недвижимости на основе анализа важнейших тенденций и закономерностей его трансформации, а также прогнозной оценки показателей конъюнктуры национальной экономики;
конкретизировать положения теории макро и микроэкономического регулирования рыночных отношений применительно к рынку недвижимости, обосновав способы, подходы и методы, и опираясь при этом на государственное регулирование и саморазвитие;
разработать методологию моделирования хозяйственной деятельности торгово- "- > посреднических предприятий (риэлторских организаций) - субъектов рынка в условиях конкурентного окружения и вероятностного характера внешней информации;
разработать методологию диагностики экономического состояния риэлторских ор- — ганизаций и оценки их конкурентоспособности.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужил диалектический подход к изучению закономерностей формирования и развития экономических систем, произведения классиков экономической науки, разработки ведущих ученых по теории общественного развития в условиях рыночных отношений, в том числе проблемам макро н микроэкономического регулирования.
В работе применялась методология'системного анализа механизма функционирования объекта исследования, аппарат экономико-математического моделирования.
Для решения прикладных задач, рассматриваемых в диссертации, использовались методы научного анализа, вариантного исследования, имитационного моделирования, прогнозирования развития экономических процессов и другие общенаучные методы.
Информационную базу работы составили законы Российской Федерации, указы Президента, постановления Правительства и другие правовые акты, статистические данные Госкомстата РФ, приказы, постановления и распоряжения Правительства Москвы и его
структурных подразделений, материалы специальных обследований риэлторских организаций, проведенных автором.
Научная новизна положений, содержащихся в диссертационном исследовании, за
ключается в том, что созданытеоретикотметодолошческие основы для регулирования
экономических процессов и явлений в сфере обращения объектов недвижимости. При этом получены следующие результаты:
систематизирован и дополнен понятийный аппарат рынка недвижимости, уточнено содержание экономической категории «недвижимость», что позволило предложить оригинальную классификацию объектов недвижимости, опирающуюся на общеметодологический подход к структуризации экономики, выделив признаки, имеющие определяющее значение для способа использования недвижимости, сформулировано определение рынка недвижимости;
раскрыты роль, место, экономическое содержание и структура российского рынка недвижимости, формирующегося под влиянием особенностей переходного периода, но развивающийся в направлении рыночной модели экономики;
разработана концепция рынка недвижимости, функционирующего на принципах и с использованием механизмов, присущих экономике рыночного типа, в сочетании с активным регулирующим воздействием со стороны государства;
сделан вывод о направлениях, темпах и перспективах развития рынка недвижимости как в целом, так и его отдельных сегментов, а также исследовано влияние конъюнктуры рынка на экономическое состояние торгово-посреднических (риэлторских) организаций;
сформулированы принципы, методы и разработан механизм государственного регулирования рынка недвижимости, опирающийся, с одной стороны, на общие принципы регулирования рыночных отношений, а с другой - на ситуативный подход к управлению;
предложена организационно-функциональная структура торгово-посреднических (риэлторских) организаций (фирм), оказывающих профессиональные услуги на рынке недвижимости, и определено направление и содержание внутрифирменных информацион-ных потоков, обеспечивающих создание и продвижение услуг на рынок;
сделан вывод о возможности и целесообразности создания интервальных паевых инвестиционных фондов, специализирующихся на инвестициях в строительство и реконструкцию объектов недвижимости с последующим их представлением на рынок недвижимости;
предложена методология стратегического планирования деятельности торгово-посредниче'ских (риэлторских) организаций, учитывающая высокую степень коммерческого риска на рынке недвижимости, особенно в условиях нестабильности переходного периода, с использованием методов имитационного моделирования и сравнительного анализа;
- разработана методология сравнительной оценки деловой активности торгово-посреднических (риэлторских) организаций на рынке недвижимости и экономической эффективности их коммерческой деятельности.
Практическая значимость результатов исследования состоит в обосновании направлений и содержания действий по формированию и развитию рынка недвижимости, отражающих специфику условий трансформации российской экономики на пути к рыночным отношениям.
Так, концептуальные положения по формированию и развитию рынка недвижимости позволяют государственным органам различных уровней строить свою экономическую политику в отношении сферы обращения объектов недвижимости на системной основе.
Исследования, связанные с вопросами государственного регулирования рынка недвижимости, обеспечивают государственные структуры, в том числе наделенные правом законотворчества, развернутой программой комплексных мероприятий по углублению и повышению в интересах общества экономической эффективности государственного воз-действия на один из ключевых рынков национальной экономики.
Предложение об учреждении интервальных паевых инвестиционных фондов, коммерческие интересы которых связаны с рынком недвижимости, создает предпосылки, с одной стороны, для привлечения значительных инвестиционных ресурсов в эту сферу и, соответственно, ускорения её развития, с другой - дает возможность миллионам «мелких» вкладчиков выхода на рынок, требующий концентрации значительных финансовых ресурсов и предполагающий получение более высоких дивидендов.
Разработанные в диссертации организационно-функциональная структура торгово-посреднических предприятий и информационное обеспечение её деятельности, создают условия для осуществления необходимых шагов по рационализации системы управления и структурных подразделений действующих организаций, а также уточнения и, возможно, расширения перечня решаемых задач в соответствии с требованиями рынка.
Построенная имитационная модель функционирования риэлторской организации, опробованная в реальном режиме деятельности, дает возможность руководителям и специалистам просчитать множество вариантов хозяйственных стратегий и сравнить их конечный результат, что в значительной степени повышает обоснованность управленческих решений.
С помощью методики расчета показателя «объем работ» решаются вопросы определения конкурентоспособности функционирующей риэлторской организации и измерения степени усилий её сотрудников в выполнении торгово-посреднических операций.
Оценка экономической эффективности риэлторской организации на основе добавленной стоимости позволяет отразить вклад каждого звена (предприятия) в достижение конечных результатов развития экономики (производство валового внутреннего продукта) и обеспечить сопоставимость показателей эффективности субъектов рынка недвижимости с показателями предприятий, функционирующих в других сферах предпринимательской активности.
Методика расчета эффективности финансовых инвестиций в хозяйственную деятельность обеспечивает реалыгую оценку результатов от использования производственных активов риэлторской организации и измерение получаемой прибыли по отдельным направлениям коммерческой деятельности.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на «Плехановских чтениях» в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова в 1996-1997 гг., в Ростовском-на-Дону государственном университете строительства (1997г.), обсуждались на «круглых столах» Правительства Москвы.
Автор неоднократно выступал по проблематике проведенного исследования со статьями в специальных журналах и газетах, таких как «Недвижимость в России», «Русская недвижимость», «Экономика и жизнь», «Сегодня», «Деловая Москва» и других.
Результаты исследования, обобщенные в диссертации, апробированы и используются в деятельности Департамента экономической политики и развития Москвы, Фонда имущества Москвы, Ассоциации инвесторов Москвы и ряде риэлторских организаций.
Материалы диссертации послужили основой нового спецкурса «Экономика риэлторской организации», читаемого в институте товароведения и торговли РЭА им. Г.В. Плеханова, а также использовались при выполнении курсовых работ.
Апробация показала научігую и практическую содержательность теории - концепции, понятийного аппарата, методологии, а также выявила значимость сделанных в работе
выводов и предложений для формирования рынка недвижимости и механизма его госу
дарственного регулирования.
(%|, На защиту выносится:
1. Теория доказательства целесообразности и необходимости государственного-ре
гулирования рынка недвижимости параллельно с разработкой и развитием механизма са
морегулирования хозяйственной деятельности субъектов рыночных отношений - торгово-
посреднических (риэлторских) организаций.
Теория содержит:
обоснование концепции формирования и развития рынка недвижимости в максимальной степени способствующего выполнению своего общественного назначения;
понятийный аппарат в составе уточненного содержания экономических категорий «недвижимость» и «рынок недвижимости», оригинальной классификации объектов
* недвижимости, опирающейся на общеметодологический подход к структуризации эконо-
мики;
- разработку методологии государственного регулирования рынка недвижимости.
2. Результаты апробации теории и методов, которые представлены в виде:
- систематизации и уточнения структуры и функций системы государственного ре-
ф гулирования рынка недвижимости;
- построения организационно-экономического механизма регулирования деятель
ности риэлторских организаций и определения информационного обеспечения этого про
цесса;
- разработки методического подхода к созданию имитационных моделей различ-
*^* ных направлений хозяйственной деятельности риэлторских организаций на примере мо
дели формирования и распределения прибыли;
разработки системы опорных показателей для оценки деловой активности и экономической эффективности коммерческой деятельности риэлторских организаций;
организационного построения и функционального назначения общественных объединений риэлторов.
По проблемам диссертационного исследования автором опубликовано, включая методическую литературу для учебного процесса, 31 работа общим объемом 54 п.л., в том числе две монографии, главы в учебнике для ВУЗов, статьи в справочнике, периодической печати и сборниках научных трудов.
Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, библиографического списка и приложений. Работа содержит 316 стр. машинописного текста, 66 таблиц, 53 рисунка и 7 приложений. Список использованной литературы включает 286 источников.
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цели и задачи исследования, показана научная новизна и практическая значимость работы, а также приведены данные о её апробации.
В первой главе «Рынок недвижимости в системе воспроизводства» исследована экономическая сущность недвижимости в системе общественного воспроизводства, предложена классификация недвижимости, в основу которой положен способ её использования, показана взаимосвязь недвижимости с важнейшими подсистемами жизнедеятельности человека. Изучены место и роль рынка недвижимости в рыночных отношениях, сформулировано определение экономической сущности рынка недвижимости, рассмотрена инфраструктура, призванная обеспечивать его функционирование.
Завершает главу авторская концепция формирования и регулирования рынка недвижимости, в том числе деятельности торгово-посреднических (риэлторских) организаций в сфере обращения недвижимости, в условиях неравновесной рыночной экономики переходного периода.
ций в сфере обращения недвижимости, в условиях неравновесной рыночной экономики переходного периода.
Во второй главе «Исследование трансформации рынка недвижимости: темпы, масштабы, тенденции» дается развернутый анализ состояния и перспектив развития российской экономики как среды функционирования рынка недвижимости, на представительном статистическом материале выявлены основные тенденции, определяющие темпы и направления его движения, приведена оценка качественных и количественных параметров, характеризующих рынок недвижимости.
Влияние особенностей современного переходного периода к рыночным отношениям на экономическое состояние организаций, специализирующихся на оказании торгово-посреднических услуг, и специфики, сопровождающих их деятельность проблем, осуществлено на примере трех крупнейших московских риэлторов - ЗАО Корпорация «Развитие», ЗАО «Управление муниципальной собственностью» и ООО «Соборный город». Обобщен опыт государственного управления процессами развития рынка недвижимости в экономически развитых станах.
В третьей главе «Методологические основы экономического регулирования рынка недвижимости» разработан механизм регулирования рынка недвижимости, включающий три уровня воздействия: государственное регулирование, регулирование общественными организациями и саморегулирование рынка.
Четвертая глава «Моделирование экономической стратегии торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости» содержит доказательства необходимости использования методологии стратегического планирования хозяйственной деятельности риэлторских организаций. Построена и апробирована имитационная модель, позволяющая проводить многовариантные расчеты экономических стратегий и оценивать их сравнительную эффективность.
Пятая глава «Деловая активность и эффективность коммерческой деятельности торгово-посреднических организаций на рынке недвижимости» посвящена проблемам экономической оценки результатов хозяйственной деятельности риэлторов, в ней предложена система показателей, обоснована целесообразность использования, приведены ме-. тодики их расчета.
В заключении диссертации обобщены теоретические выводы и внесены предложения по использованию результатов проведенного исследования.
Экономическая сущность недвижимости в рыночном хозяйстве
В системе опорных элементов рыночной модели экономики важнейшую роль играет недвижимость. Недвижимость - категориальное понятие присущее экономическим системам, в которых имеет место право собственности на землю и другие естественные угодья, а также любое другое имущество, прикрепленное к земле и неотделимое от неё.
В экономической литературе понятие недвижимость выражается разными терминами, в которые, однако, вкладывают единый смысл. Как синонимы используются слова " недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи", что обусловлено, несомненно, определением недвижимости в законодательных актах.
В Российском законодательстве "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения"1. Критерием рассматриваемой категории является обобщающий признак "все, что прочно связано с землей".
Кроме того, по Гражданскому кодексу к недвижимым вещам также относятся "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты"2. Очевидно, что перечисленные вещи явно "движимы", но они, как правило, дорогостоящи, длительное время находятся в употреблении и их эксплуатация предполагает обязательное использование водного, воздушного или космического пространства. По-видимому, с юридической точки зрения подобное определение недвижимости имеет определенный смысл. Однако, если следовать логике данной части статьи ГК РФ, то что мешает отнести к недвижимости автомобили. Их эксплуатация невозможна без использования поверхности земли, стоимость некоторых моделей, скажем, «ролс-ройса» соизмерима со стоимостью подлежащих государственной регистрации отдельных воздушных судов или судов вігутреннего плавания, потребительная стоимость сохраняется не один десяток лет, а иногда и возрастает.
Понимая возникшее противоречие, авторы большинства публикаций по исследуемой проблеме рассматривают лишь ту часть недвижимости, которая "прочно связана с землей", не вдаваясь, правда, в объяснение причин выделения именно этой части юридически признанной недвижимости. Так, по Н.Г. Волочкову недвижимость "с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) ... С другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления". Ко второй группе недвижимости автор относит жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан3. Справедливости ради, следует отметить, что в разделе "Словарь основных понятий в сфере недвижимости" этой же работы, автор счел необходимым процитировать Гражданский кодекс4.
Подобной позиции и тактики в рассмотрении вопросов, связанных с недвижимостью придерживается и И.Т. Балабанов. Он понимает под недвижимостью "участок территории, с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями"5 и считает основным атрибутом недвижимости "землю как территорию, включая и акватории"6. Вместе с тем, в глоссарии книги приводится и извлечение из Гражданского кодекса.
Мы считаем важным отметить безусловно положительную тенденцию уточнения имеющихся правовых актов в последующем законотворчестве. Так, в Законе РФ «О государственной регистрации правІГаГнедвижимое имущество и сделок с ним», принятом Государственной Думой 17 июня 1997г. и одобренного Советом Федерации 3 июля 1997г., записано, что недвижимое имущество (недвижимость) - это «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондомини-мумЕ;, предприятия как имущественные комплексы».7
Российская экономика как среда формирования рынка недвижимости
Общая оценка экономической ситуации в народном хозяйстве страны и тенденций ее изменения имеет важное значение для предмета нашего исследования - формирования рынка недвижимости и деятельности на нем торгово-посреднических организаций, поскольку практически любые воздействия на экономику в рамках проводимых реформ, направленные на становление рыночных отношений, оказывают влияние, прямое или косвенное, на выработку стратегии развития фирм, работающих на этом рынке.
За рассматриваемый период - 1991-1996гг. - состояние национальной экономики связывают с углублением кризиса, резкими темпами падения промышленного производства, сокращением инвестиций, ростом безработицы, в том числе в скрытом виде, перманентным снижением жизненного уровня населения, высоким уровнем инфляции. Важнейшие показатели развития экономики России представлены в таблице 2.1.
Данные таблицы показывают, что валовой внутренний продукт, характеризующий стоимость произведенных во всех отраслях экономики и предназначенных для конечного потребления, накопления и чистого экспорта товаров и услуг, за период 1991-1995гг. ежегодно снижался в среднем на 12,5%, составив в 1995г. 1631 трлн.руб. Можно утверждать, что падение ВВП приобрело устойчивый характер и явилось результатом деструктивных процессов во всех ключевых отраслях народного хозяйства.
Существенные изменения претерпела структура произведенного валового внутреннего продукта: доля производства товаров снизилась с 59,8% в 1991г. до 46,3% в 1995г., а производства услуг, наоборот, повысилась с 36,5% до 45,7%. Реструктуризация происходила на фоне повышения чистых налогов на продукты - их удельный вес возрос в 2,2 раза.
В 1995г. в экономике по данным Госкомстата2 отмечается замедление величины спада производства ВВП до 4%, а промышленного производства - до 3%, на фоне сокращения дефицита федерального бюджета и снижения темпов инфляции.
Структурный анализ показывает, что замедление спада производства достигнуто за счет экспортно ориентированных отраслей сырьевой группы, в которых прирост за рассматриваемый период составил: черной металлургии - 9%, цветной - 2%, химии и нефтехимии - 8%. В отраслях, поставляющих продукцию на внутренний рынок, продолжалось падение объема производства: машиностроение - 10%, пищевая промышленность - 9%, легкая промышленность - 31%. Удельный вес убыточных предприятий от общего числа предприятий в целом по народному хозяйству составил в 1995г. 34,2%. Наиболее удручающее положение сложилось в сельском хозяйстве - 55% предприятий убыточно, угольной промышленности - 44,9%, легкой промышленности - 41,9%, цветной металлургии -35,5%, на транспорте -31,5%3.
Анализ ВВП будет неполным и в значительной степени искаженным, если не принимать во внимание, что доля неформального, теневого сектора экономики в общем объеме ВВП в 1996г. по утверждению Заместителя председателя Госкомстата РФ составила по предварительным оценкам 23% и, вполне вероятно, превысит 25%. В предыдущие годы эта доля не поднималась выше 20%4.
Молниеносная приватизация государственного имущества привела к образованию в народном хозяйстве по состоянию на 1.01.97г. более 125 тыс. приватизированных предприятий, что составляет 55% от общего числа государственных предприятий, имевшихся на начало этого обвального процесса. Динамика числа приватизированных предприятий по годам: 1993г. - 42924 объекта, 1994г. - 21905,1995г. - 10152,1996 - 4997, свидетельствует о завершении процесса массовой приватизации .
Принципы и методы экономического регулирования рынка
Самоорганизация экономики рыночного типа присуща государствам, прошедшим длительный путь развития, сформировавшим устойчивый, отлаженный рыночный механизм. Но и здесь речь идет не о свертывании государственного экономического регулирования, но об изменении приоритетов в приложении усилий, о совершенствовании методов государственного воздействия, усилении социальных функций государства. Экономическим обоснованием необходимости государственного регулирования рыночной экономики по мнению зарубежных ученых являются три дефекта рынка: монопольная власть, внешние эффекты и несовершенная информация.
Очевидно, что значительная дистанция, разделяющая экономику России и сложившийся рынок, диктует необходимость усиления роли государственного регулирования по сравнению с западными странами. Известный российский ученый академик Л. Абалкин, директор ИЭ РАН, выступая на научно-практической конференции, посвященной вопросам государственного регулирования экономики, жестко, но, на наш взгляд, справедливо отметил: «Пример России ... войдет во все учебники и хрестоматии начала XXI века как яркая иллюстрация того, к чему приводит вытеснение государства из сферы экономики ... отсутствие каких-либо регулирующих начал в период трансформации ведет к неизбежному нарастанию хаотических процессов» .
Неудивительно, что участники этой конференции, в число которых входили представители Совета Федерации, Государственной думы, правительства РФ, органов власти субъектов Федерации, крупных предприятий н общественных организаций, научных учреждений, а также зарубежной научной общественности были единодушны в мнении о необходимости государственного регулирования российской экономики.
Человечество накопило колоссальный опыт решения экономических проблем с помощью различных форм государственного вмешательства в функционирование рыночной системы. По вопросу о роли государства в экономике теоретические школы, изучающие механизм рыночных отношений, можно объединить в две группы. Одна, либеральная, включает сторонников максимального ограничения государственного вмешательства, так называемых «неоклассиков». Среди них наиболее заметными представителями, реализовавшими теоретические принципы в практической деятельности крупнейших стран мира, являются Р. Рейган и М. Тетчер. К другой группе - «реформистам» - относятся кейнсиан-цы и институционалисты. Они полагают, что стихийный рыночный механизм не способен обеспечить эффективное развитие экономики и в определенных случаях требуется целенаправленное воздействие государственных институтов.
Поскольку обе группы считают незыблемыми основы ведения рыночного хозяйства, то, очевидно, что между ними не может быть принципиальных расхождений, но имеют место различия в видении соотношения между эффективностью и степенью «социализации» экономики.
Реформисты на первое место ставят социальную функцию государства со всеми вытекающими отсюда воздействиями на экономическую сферу и рыночный механизм. Либералы отдают предпочтение необходимости повышения эффективности самого рыночного механизма, имея в виду и возможность активного участия государства в этом процессе.
Касаясь исторического аспекта, надо отметить, что реформистские течения в экономической мысли получили развитие в период 50-х - середины 70-х годов. Среди них видное место занимало кейнсианство. Это направление возникло в ответ на экономический кризис 30-х годов и пришло на смену господствующей неоклассической школе.
Суть кейнсианской теории - достижение равновесия в условиях неполной занято-сти. Кейнс показал, что формирование эффективного спроса на потребительские товары и инвестиции не всегда под силу рыночному механизму и для доведения спроса до нужного уровня при обеспечении равновесия с полным использованием имеющихся ресурсов требуется вмешательство государства через увеличение государственных расходов и стимулирование частного инвестирования. На теорию эффективного спроса Кейнса опирается теория циклического развития экономики.
Основным содержанием кейнсианской макроэкономической политики является управление денежно-финансовыми потоками, образующими совокупный спрос, через использование налогово-бюджетного и кредитно-денежного инструментария. Эта политика направлена на эффективное расширение спроса в период циклических спадов и его ограничение в период «всплесков» инфляции, что, но Кейнсу, позволяет сглаживать циклические колебания экономики. Расширение спроса в условиях неполного использования производственных возможностей рассматривается как стимул повышения темпов роста в долгосрочной перспективе.
К вопросу о необходимости стратегического планирования в риэлторских организациях
Экономическое развитие предполагает единство процессов производства, распределения, обмена и потребления. В связи с такой трактовкой в экономическом развитии выделяются следующие направления деятельности предприятий: процесс производства товаров (услуг); маркетинговые усилия по удовлетворению рыночного спроса; бизнес-ориентация, опирающаяся на экономический рост.
Стратегическое планирование широко применяется в практике планирования функционирования корпораций, фирм, предприятий в странах, экономика которых регулируется на основе рыночной модели развития.
В научной литературе встречается немало дефиниций стратегического планирования. Например, американские ученые Дж. Штейнер и Дж. Майнер понимают под стратегическим планированием "определение долгосрочных целей и задач корпорации, принятие курса действий и распределение ресурсов, необходимых для достижения этих целей" . Стратегическое планирование определяют и как "согласованное во времени множество решений, направленных на достижение специально выделенных целей" . В. Стентон и Ч. Футрел считают, что стратегическое планирование - это "управленческая деятельность по согласованию ресурсов организации с ее маркетинговыми устремлениями на длителыгую перспективу"3.
Авторы известной работы по управлению - А.Дюбрин, Р.Айреланд и Дж.Вильямс -называют стратегическим планированием "процесс распределения ресурсов для достижения фирмой текущих и перспективных целей и задач в условиях быстро меняющегося и конкурирующего делового окружения"
Ф. Котлер подчеркивает, что содержанием стратегического планирования является "управленческий процесс создания и поддержания стратегического соответствия между целями фирмы, ее потенциальными возможностями и шансами в сфере маркетинга" .
Бельгийский маркетолог Ж.-Ж. Ламбен убежден, что для фирмы «выживание и развитие зависят от способности своевременно предвидеть изменения на рынке и соответственным образом адаптировать свою структуру и содержание своего портфеля товаров» .
Несмотря на значительные расхождения в имеющихся определениях, можно выделить два ключевых момента: значительный временной период стратегического планирования и наличие определенной цели, на достижение которой ориентированна деятельность фирмы.
Накопленный в нашей стране опыт долгосрочного планирования показывает, что методическая основа программно-целевого планирования имеет много общего с концепцией стратегического планирования. Существенное отличие - слабая проработка механизма реакции на изменение внешней среды, что обусловлено существовавшей высокой степенью определенности в экономическом поведении хозяйственной системы в целом и её субъектов в частности. Высокие темпы формирования рынка недвижимости выдвигают в число первоочередных задачу создания методического обеспечения стратегического планирования деятельности торгово-посредничесюїх организаций, адекватного рыночной модели экономических отношений.
Опираясь на имеющиеся достижения в области программно-целевого планирования, оценивая особенности условий, создаваемых рыночными отношениями для функционирования рынка недвижимости, и принимая во внимание опыт экономически развитых стран, представляется, что под стратегическим планированием в риэлторской организации следует понимать системное описание стратегической цели долгосрочного развития, учитывающее прогноз её потенциальных возможностей и вероятных сценариев изменений внешней среды, и выработку программы поэтапных действий по достижению этой цели.
Потребность в методическом обеспечении разработки стратегии хозяйственной деятельности риэлторских организаций вызвана не только отсутствием опыта их функционирования в рыночной среде, но и другими причинами, среди которых мы выделяем: необходимость структуризации процесса риэлторской деятельности как по вертикали, так и по горизонтали для обеспечения согласованности элементов и этапов формирования и реализации плана действий;
необходимость обеспечения логической последовательности в формировании стратегии и управленческих решений по её практическому воплощению;
возможность сократить трудозатраты на разработку стратегии, опираясь на апробированный сценарий и предлагаемый инструментарий, в том числе программное обеспечения для компьютерных расчетов;
