Введение к работе
Актуальность темы исследования. В России, как и во многих странах, развитие рынка недвижимости происходит при участии государства. Фактически формирование рынка недвижимости началось в начале 90-х годов, в период, который характеризовался общим спадом производства, снижением эффективности экономики, несовершенством финансово-кредитной системы, падением реальных доходов и усилением социальной дифференциации населения, расширением теневого оборота в жилищной сфере. В этих условиях роль и значение государства возрастали.
В настоящее время ценообразование на рынке жилой недвижимости формируется под воздействием рыночных механизмов, что не всегда гарантирует высокую эффективность экономической деятельности. Несмотря на разработку ряда законопроектов, государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости остается неэффективным, что подтверждает тенденция постоянного роста стоимости жилья в большинстве крупных городов России, рост аварийности жилищного фонда, неразвитость ипотечного жилищного кредитования и низкая обеспеченность населения жильем. Несмотря на коррекцию мирового финансового кризиса, цены на жилую недвижимость остаются достаточно высокими и при низких доходах населения делают этот актив малодоступным для большинства граждан.
Исторически спрос на жилье длительное время не соответствовал предложению, в результате чего образовался значительный дефицит жилья, а жилищная проблема приобрела особую социально-экономическую остроту.
В современный период рост потребительского и инвестиционного спроса на жилье приводит к неуклонному росту цен. Темпы роста цен на жилую недвижимость опережают темпы роста доходов населения и объемы жилищного строительства, что обостряет проблему обеспеченности населения качественным и доступным жильем и приводит к необходимости исследования закономерностей функционирования рынка жилой недвижимости, выявления тенденций спроса и предложения, оценки влияния различных факторов на цены, разработки эффективных инструментов государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости, направленных на достижение оптимальных соотношений между свободой экономической деятельности и балансом публичных и частных интересов.
Исходя из социальной и экономической важности рынка жилой недвижимости для развития экономики, повышения благосостояния населения, улучшения условий мобильности трудовых ресурсов -повышение эффективности регулирования цен на рынке жилой недвижимости является главной задачей, стоящей перед государством.
Данные обстоятельства обусловливают актуальность темы диссертационного исследования, а также его теоретическую и практическую значимость.
Степень научной разработанности проблемы. Методологическую и теоретическую основу исследования составляют труды отечественных и
зарубежных ученых по вопросам ценообразования и управления недвижимостью. Среди ученых, исследующих вопросы ценообразования, можно выделить Г.Л. Багиева, В.В. Герасименко, П.И. Гребенникова, Т.В. Емельянова, В.Е. Есипова, Г.А. Маховикову, А.В. Севастьянова, В.М. Тарасевич, И.В. Липсица, А.Н. Цацулина, Ю.В. Яковца, Т. Крэма, Р.Дж. Долана, Г. Саймона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйя, Г.С. Харрисона.
Изучению особенностей становления, развития, прогнозирования рынка недвижимости в России посвящены фундаментальные исследования российских ученых: А.Н. Асаула, П.Ю. Алпатова, И.Т. Балабанова, Ю.Э. Бессоновой, Н.В. Васильевой, СВ. Грибовского, В.А. Горемыкина, А.В. Губаревой, А.Г. Грязновой, И.П. Иваницкой, В.А. Киселевой, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Г.М. Стерника, М.А. Федотовой, В.Н. Смагина и других. Различным аспектам развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов посвящены труды научного коллектива Фонда «Институт экономики города».
Изучением закономерностей и концепций государственного
регулирования, совершенствования механизмов использования
государственной собственности занимались такие ведущие ученые как: Л.И. Абалкин, В.П. Васильев, А.Г. Зельднер, Е.П. Губин, С.Г. Капканщиков, В.И. Кушлин, М.Ю. Лев, В.П. Орешин, И.Е. Рисин.
Однако, несмотря на большое количество теоретических и практических исследований, аспект государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости остается не полностью освещенным. Недостаточная проработанность данной проблемы обусловили цели и задачи исследования.
Целью исследования является разработка организационно-экономических мер по совершенствованию государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости, направленных на повышение эффективности его функционирования.
Для реализации поставленной цели в работе предполагается решить следующие задачи:
проанализировать экономическую сущность понятий «недвижимость» и «рынок недвижимости»;
выделить этапы развития рынка жилой недвижимости, выявить особенности современного этапа развития рынка жилой недвижимости;
выявить и проанализировать основные ценообразующие факторы;
обосновать необходимость государственного регулирования цен на жилую недвижимость;
провести сравнительный анализ методов государственного регулирования цен на жилую недвижимость в России и за рубежом с целью выявления наиболее оптимальных для России инструментов регулирования;
- предложить ряд мер экономического характера по совершенствованию
государственного регулирования ценообразования на рынке жилой
недвижимости.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования является государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и зарубежных стран в области регулирования цен на рынке жилой недвижимости. Исследование основано на методологии системного подхода, методах анализа, синтеза и корреляционно-регрессионного анализа.
Информационной базой диссертационной работы являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации и зарубежных стран, данные периодических изданий по исследованию рынка жилой недвижимости, монографии и статьи российских и зарубежных ученых по направлению исследования, материалы научно-практических конференций и семинаров, обзоры отечественных и зарубежных авторов.
Диссертационное исследование соответствует Паспорту научной специальности: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализация - ценообразование): п. 11.1 - Методологические основы ценообразования, п. 11.2 - Теоретико-методологическая база современных концепций ценообразования, факторы, воздействующие на процессы ценообразования, уровни, соотношения, динамику и структуру цен, 11.4. Государственная ценовая политика, ее цели, принципы, возможности, методы и границы участия государства в процессах ценообразования, 11.14. Сравнительный анализ государственной ценовой политики России и стран ближнего и дальнего зарубежья.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании комплекса мер, направленных на повышение эффективности государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости.
Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной, заключаются в следующем:
уточнено понятие «рынка недвижимости» с позиции взаимосвязи с рынком товаров и рынком капиталов;
выделены и проанализированы основные этапы развития рынка жилой недвижимости в России в период рыночных отношений;
выявлены и систематизированы факторы влияния внешней и внутренней среды на уровень и динамику цен на жилую недвижимость; разработаны корреляционно-регрессионные модели влияния факторов на цену 1 кв. м жилья на первичном рынке России;
обоснована целесообразность стимулирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости с использованием различных методов косвенного регулирования со стороны государства;
на основе сравнительного анализа регулирования цен на жилую недвижимость в России и за рубежом предложены организационно-экономические меры по совершенствованию государственного регулирования цен, в основу которых положена модель взаимодействия органов государственной власти и частного сектора в рамках государственно-частного партнерства;
разработаны меры по совершенствованию системы налогообложения, ипотечного кредитования и пенсионного обеспечения в рамках государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости. Гипотеза исследования заключается в том, что в условиях развития
крупных городов, динамично развивающейся рыночной среды, усиления конкурентной борьбы и активизации кризисных явлений повышается потребность в эффективном регулировании рынка жилой недвижимости. Основным инструментом такого регулирования должен стать ценовой механизм, включающий методы прямого и косвенного регулирования. Результатом подобного регулирования станет удовлетворение интересов различных участников рынка жилой недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что основные положения и выводы вносят вклад в расширение и углубление научных знаний в области ценообразования на рынке жилой недвижимости. Практическое значение диссертационного исследования заключается в обосновании и выборе направлений реализации государственной политики в целях регулирования цен на рынке жилой недвижимости.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы и результаты исследования докладывались и обсуждались на международных (Киев, 2012; Пенза, 2012) и российских (Санкт-Петербург, 2011) научно-практических конференциях. Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе при чтении дисциплины «Цены и рыночная конъюнктура (государственное регулирование цен)».
Публикации. Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы в 7 научных работах общим объемом 1,33 п.л. (из них авторских — 1,2), в том числе в 1 авторской статье в рецензируемом экономическом журнале, рекомендованном ВАК.
Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения. Общее число страниц - 182, число таблиц - 31, рисунков - 19, приложений - 17.
