Введение к работе
Актуальность исследования. Становление риэлтерского бизнеса в нашей стране связано с развитием рынка недвижимости - это закономерная тенденция расширения масштабов сферы рыночных отношений, сложившаяся вследствие того, что предметом коммерциализации, вместе с товарами конечного потребления и производственного назначения, стали объекты строительства, и в частности, жилищного строительства. Как и всякие товары, объекты жилищного строительства, могут реализовываться на основе прямых хозяйственных связей продавца и покупателя, в данном случае строительной организации как производителя товарной строительной продукции, и конечных потребителей - физических лиц, учитывая, что их интересы на рынке недвижимости могут представлять юридические лица (в частности, работодатели), а также на основе опосредованных хозяйственных связей. Последние по ряду причин оказываются более предпочтительными. Совершение коммерческих операций с объектами жилищного строительства, или объектами жилой недвижимости, требует использования специальных экономических и правовых знаний, предполагает наличие доступа и способность оперировать большими массивами информации, описывающими состояние спроса и предложения товаров на рынке; сама процедура совершения операции связана с определенными затратами времени, необходимыми для оформления сделки и вступления в права собственности или пользования.
Объекты жилой недвижимости формируют самостоятельную товарную группу (и соответственно, самостоятельный сегмент рынка) в силу того, что обладают большой спецификой по сравнению с традиционными товарами конечного потребления. Во-первых, это товары стационарной дислокации и пользования, которые жестко связаны с земельным участком, - отсюда возникают особенности их товарооборота: на рынке обращаются не сами товары, а права собственности на объекты жилой недвижимости, которые подлежат обязательной государственной регистрации. Во-вторых, как и всякие товары, объекты жилой недвижимости обладают набором потребительских свойств, но отличаются широкой вариацией значений качественных параметров (планировка жилья, характер отделки и т.п.), что обусловливает их разнородность, неповторимость, в определенном смысле уникальность. Полезность объектов недвижимости оценивается индивидуально каждым потребителем на основе собственных представлений о сочетании характеристик, при этом, кроме всего прочего, принимаются в расчет экология, состояние земельного участка, наличие подъездных путей, близость объектов социальной инфраструктуры и другие факторы. Отдельно рассматривается фактор социального окружения, причем в контексте некоторого психологического барьера, который испытывает и должен преодолеть потребитель в связи с переездом на новое место жительства. В-третьих, объекты жилой не-
движимости отличаются долговечностью. Они имеют длительные сроки эксплуатации, при этом нуждаются в коммунальном и ремонтном обслуживании. В силу долговечности объекты жилой недвижимости могут вовлекаться и участвовать в товарообороте неоднократно, изначально на первичном рынке, а впоследствии - на вторичном рынке жилья. В-четвертых, объекты жилой недвижимости - это дорогостоящий товар, единовременные расчеты за который сопряжены с проблемой накопления средств. Более того, это один из немногих товаров, стоимость которых с течением времени может возрастать.
Специфика данной товарной группы и форм товарного обращения объектов жилой недвижимости обусловила объективный процесс углубления специализации в сфере коммерческого обслуживания в соответствии со спросом потребителей, проявлением которого стало предложение услуг профессиональных коммерческих посредников рынка недвижимости - риэлтеров.
В настоящее время риэлтерский бизнес в России завершает становление и входит в стадию поступательного развития. Этому способствует действие специальных правовых регламентов, в частности Положения о лицензировании риэлтерской деятельности (постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407), которым устанавливается контроль и регулируются тенденции развития коммерческих услуг на рынке недвижимости, и в том числе на рынке жилой недвижимости.
В целом тенденции прошлых лет, по оценкам специалистов, отвечали этапам развития этого рынка:
- первому, начальному этапу (1991-1993 годы) соответствовал органи
зационно-правовой этап развития риэлтерских фирм - на протяжении его
приоритет в управлении отдавался формированию собственной нормативной
базы, разработке общей схемы функционирования, подбору юридически
подготовленных специалистов;
- второму этапу (1993-1995 годы) соответствовал организационно-
технический этап - упор делался на создание и развитие технической базы
(офисные помещения, оргтехника, программные продукты и т.д.);
- нынешнему, третьему этапу (1996- ... годы) соответствует так назы
ваемый стабилизационный этап, для которого актуально решение проблем
системного управления риэлтерским бизнесом, совершенствование органи
зационно-экономических форм взаимодействия при обслуживании субъек
тов рынка жилой недвижимости и на этой основе - формирование имиджа
риэлтерских фирм как профессиональных посредников рынка жилой недви
жимости, владеющих знаниями и опытом сотрудничества с клиентами и
представителями властных структур.
Оценка реально сложившейся ситуации в сфере риэлтерского бизнеса и потребностей практикующих менеджеров обусловила постановку данного исследования, цель которого - разработка научно-методических основ орга-
низации и планирования риэлтерского бизнеса в условиях конкуренции в сфере оказания услуг коммерческого посредничества на рынке жилой недвижимости.
Предметом исследования стали организационно-экономические отношения, возникающие в процессе коммерческого обслуживания товарооборота объектов жилой недвижимости. Объектом исследования выбраны структуры риэлтерского бизнеса, действующие по преимуществу в масштабах рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В соответствии с целью, предметом и объектом исследования в диссертационной работе определен и подвергнут решению комплекс научных и научно-практических задач:
исследовать современное состояние и структуру рынка, сложившуюся в процессе поэтапного развития рыночных отношений в сфере товарного обращения объектов недвижимости, установить характер взаимодействия первичного и вторичного рынков жилья;
обосновать специфику коммерческих операций с объектами жилой недвижимости, проанализировать содержание и организационные формы услуг коммерческого посредничества на рынке жилой недвижимости;
определить область предметно-функциональной специализации риэлтерских фирм при совершении коммерческих операций с объектами жилой недвижимости, выявить тенденции развития риэлтерских услуг в соответствии с динамикой спроса;
установить характер действия конкурентных сил и условия конкуренции риэлтерских фирм при обслуживании коммерческих операций на первичном и вторичном рынках жилья;
разработать научно-методические рекомендации по совершенствованию практики коммерческого обслуживания товарооборота объектов жилой недвижимости на основе применения элементов стратегического и бизнес-планирования в управлении риэлтерскими фирмами.
Структура и логика исследования определяются его целью и поставленными задачами. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.
Во введении обосновывается актуальность исследования, формулируются его цель и основные задачи, определяются предмет и объект, раскрываются элементы научной новизны и практической значимости полученных результатов.
В первой главе - «Формирование рынка недвижимости современной России» - исследуется понятие недвижимости как категории рыночных отношений в его экономической и законодательной трактовке, проводится структуризация рынка объектов недвижимости по товарному и потребительскому признакам, определяется сфера коммерческой специализации риэлтерского бизнеса в обслуживания операций с объектами жилой недвижимо-
сти, выявляется цикличность в развитии, обусловленная взаимодействием первичного и вторичного рынка жилья.
Во второй главе - «Развитие отечественного риэлтерского бизнеса» -анализируется современное состояние рынка жилья и организационно-экономических форм посредничества в операциях с объектами жилой не-двимимости на первичном и вторичном рынке, выявляются тенденции диверсификации и дифференциации услуг риэлтерских фирм в соответствии с динамикой спроса, обосновываются направления совершенствования технологии риэлтерского бизнеса при осуществлении маркетинговой концепции управления.
В третьей главе - «Методические основы стратегического и бизнес-планирования риэлтерских услуг» - разрабатываются рекомендации по организации системного управления риэлтерским бизнесом, определяется приоритетная роль организации и планирования в постановке и целеориентиро-ванном развитии бизнеса, обосновывается процедура стратегического планирования в обеспечении иерархии общеэкономической, базовой и функциональных стратегий риэлтерской фирмы, определяются содержание и варианты разработки бизнес-плана.
В заключении обобщаются основные результаты исследования, раскрывается характер их апробации и внедрения.
