Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы создания потребительской ценности на рынке жилой недви жимости
Особенности функционирования и субъектная структура рынка жилой недвижимости Сущность потребительской ценности и особенности создания цепочки ценностей профессиональными субъектами рынка жилья
Маркетинговые инструменты создания потребительской ценности на локальных рынках жилья
Выводы по главе 1 56
ГЛАВА 2. Методические основы применения маркетинговых инструментов создания потребительской ценности на рынке жилой недвижимости
Исследование покупательских предпочтений на первичном и вторичном рынках жилья
Ценностно-ориентированный подход субъектов рынка жилой недвижимости к выбору маркетингового инструментария Алгоритм применения ценовых инструментов создания потребительской ценности на рынке жилой недвижимости
Выводы по главе 2 .
ГЛАВА 3. Апробация ценностно-ориентированного подхода на рынке жилья г. Воронежа .
Маркетинговые исследования покупательских предпочтений и структуры рынка жилой недвижимости г. Воронежа. Разработка программного комплекса «Юпикс. Недвижимость» для обоснования выбора маркетинговых инструментов создания потребительской ценности
3.3. Методика определения рыночной стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилья на базе предоставленной ценности ... 134
Выводы по главе 3 149
Заключение 151
Библиографический список
- Сущность потребительской ценности и особенности создания цепочки ценностей профессиональными субъектами рынка жилья
- Маркетинговые инструменты создания потребительской ценности на локальных рынках жилья
- Ценностно-ориентированный подход субъектов рынка жилой недвижимости к выбору маркетингового инструментария Алгоритм применения ценовых инструментов создания потребительской ценности на рынке жилой недвижимости
- Методика определения рыночной стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилья на базе предоставленной ценности
Сущность потребительской ценности и особенности создания цепочки ценностей профессиональными субъектами рынка жилья
Основными профессиональными субъектами рынка жилой недвижимости являются: на первичном рынке – строительные организации, а на вторичном – риелторские фирмы. Строительной организацией является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с действующим законодательством для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов жилой недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет граждан-ско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них.
В трактовке содержания термина «риелтор» имеются два варианта написания этого слова на русском языке – риЭлтор и риЕлтор. Первое из них происходит из голландского языка и пришло в Россию в 1992 г., когда профессионалы рынка недвижимости создали общенациональное объединение – «Российская Гильдия Риэлторов». Под термином риЭлтор в Российской Гильдии Риэлторов понимают любого субъекта рынка, осуществляющего свою деятельность в соответствии с действующим законодательством, а также Кодексом этики Российской Гильдии Риэлторов с их более высокими профессиональными и этическими требованиями. В России права использования торговой марки Realtor принадлежат Российской Гильдии Риэлторов.
Второй вариант написания термина (риЕлтор) появился позже, по мере распространения этого термина. Именно в таком варианте написании («риел-тор») данный термин используется в законодательных и нормативных документах. Формирование инфраструктуры рынка жилья обеспечивается совокупными усилиями всех субъектов рынка как институциональных, так и профессиональных. При этом каждый из них занимает свое определенное место в процессах функционирования рынка жилой недвижимости [10].
На основе обобщения теоретических исследований разных специалистов автором выделены две составляющие рынка жилой недвижимости: материальная – совокупность жилых помещений, участвующих в товарном обороте, и экономико-правовая – система взаимоотношений субъектов рынка по поводу создания, эксплуатации и продажи объектов жилой недвижимости. Для более детального изучения природы жилищного рынка и исследования процессов, на нем происходящих, автором выявлены факторы, под воздействием которых формируется структура жилищного фонда, и факторы, влияющие на систему взаимоотношений субъектов рынка (табл. 1.6).
Учет данных факторов обязателен при принятии управленческих решений, связанных с применением инструментов маркетинга на различных этапах создания объектов жилой недвижимости. Таблица 1.6 Факторы, воздействующие на рынок жилой недвижимости и влияющие на систему взаимоотношений участников рынка
Факторы, под воздействием которыхформируется структура жилищногофонда Факторы, влияющие на систему взаимоотношений субъектов рынка жилой недвижимости
Законодательно-регламентирующие факторы (специфика законодательства в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, нормативная регламентация землепользования и застройки города, технические регламенты) Законодательно-регламентирующие факторы (специфика законодательства в сфере предпринимательства, уровень регламентации договорных взаимоотношений, условия регистрации бизнеса, прав собственности на недвижимость)
Административно-регулирующие факторы (административные барьеры, реализация мер господдержки в сфере предпринимательства, процедура оформления разрешительной документации) Административно-регулирующие факторы (развитие процессов саморегулирования на рынке жилья, административные барьеры, реализация мер господдержки, правила оформления разрешительной документации, возможность участия в целевых программах по обеспечению населения жильем)
Экономические факторы (экономическая ситуация в регионе, уровень инвестиционной активности, налоговые ограничения, условия финансирования) Экономические факторы (инвестиционная активность на рынке строительства нового жилья, доступность кредитов, схемы финансирования и кредитования строительства нового жилья и приобретение жилья на вторичном рынке, доходы населения)
Исторические градостроительные факторы (масштаб города, удаление от центра, функциональное зонирование, система расселения) Информационные факторы (доступность информации, уровень коммуникаций между субъектами рынка, уровень использования информационных ресурсов для активизации спроса)
Социальные факторы (социальная стабильность, количество безработных, уровень популярности проводимой государством политики) Политические и социальные факторы (социальная стабильность, противодействие новому строительству в отдельных районах)
Демографические факторы (структурные сдвиги, миграционные процессы, рост численности населения, рождаемость) Маркетинговые факторы (покупательские предпочтения, лояльность населения к реализуемым программам по обеспечению отдельных слоев населения жильем, чувствительность к цене)
Производственные факторы (наличие производственной и транспортной инфраструктуры, доступность сырья, близость рынков сбыта) Конкурентные факторы (уровеньконкуренции на рынке строительства и сфере недвижимости, наличие сильных игроков на рынке, агрессивность маркетинговой и имиджевой политики)
Природные экологические факторы (экологическая обстановка,климатические условия, рекреационные ограничения, сейсмичность) Рыночные факторы (состояние спроса и предложения на рынке, уровень обеспеченности населения жильем, потребность в обновлении жилищного фонда, стадия развития рынка) Таким образом, в результате проведенного анализа была выявлена специфика рынка жилой недвижимости, заключающаяся в отличиях от других рынков с четко определенными функциями производителя, продавца и покупателя. На рынке жилья каждый субъект может одновременно выполнять множество функций, то есть происходит смешение интересов, основные виды деятельности в процессах создания и реализации жилья пересекаются, субъекты могут заменять друг друга.
Сложность структуры жилищного фонда и специфики взаимоотношений субъектов рынка являются причинами неоднозначного трактования его сущности и отсутствия общепринятого определения данного рынка.
На основе теоретических исследований сущности, специфики и особенностей функционирования рынка жилой недвижимости автором уточнено и дополнено понятие рынка жилой недвижимости – это регулируемый сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой, с одной стороны, совокупность объектов, предназначенных для проживания, а с другой, – систему экономико-правовых и маркетинговых отношений субъектов рынка, участвующих в процессе создания, реализации, использования и управления жилыми объектами.
Рынок жилья существенно отличается от рынков стандартизированных товаров, а также от других рынков недвижимости. Исследование структуры жилищного фонда свидетельствует о высокой степени дифференциации жилья, а исследования характера взаимоотношений участников рынка, которые несут особую социальную нагрузку, позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости.
В процессе создания потребительской ценности на рынке жилой недвижимости необходим учет дифференцированного характера жилья, особенностей функционирования, субъектной специфики и баланса интересов участников рынка жилья.
Маркетинговые инструменты создания потребительской ценности на локальных рынках жилья
Подробнее рассмотрим этапы представленной цепочки создания потребительской ценности на рынке жилой недвижимости.
1. Совершенствование строительных технологий и НИОКР. Цепочка создания потребительской ценности объекта жилой недвижимости начинается с научно-исследовательских и опытно-конструкторских разработок или совершенствования строительных технологий и материалов.
Первый этап заключается в разработке новых или в совершенствовании существующих строительных технологий и материалов с улучшенными качествами и свойствами для ускорения процесса строительства, снижения трудовых затрат и денежных вложений.
На данном этапе создания ценности задействованы строительные организации и при необходимости сторонние научно-испытательные институты.
2. Разработка рыночной концепции и проектирование градостроитель ной концепции жилого объекта. Основным этапом создания потребительской ценности объекта жилой недвижимости является разработка инвестиционного проекта.
Данный этап необходимо разделить на два подэтапа, а именно: - Разработка рыночной концепции инвестиционного проекта. Данный подэтап необходим для осуществления эффективных капитальных вложений для получения прибыли. Наиболее важной и в то же время наиболее сложной частью инвестиционного проекта является маркетинговая концепция проек та, то есть строительная организация должна четко представлять как именно объект будет использоваться.
Профессиональными субъектами, задействованными на данном подэ-тапе создания ценности являются: девелопер (в случае первичного создания объектов жилой недвижимости), редевелопер (в случае преобразования вторичной застройки территорий), маркетолог, кредитные учреждения, оценочные компании. - Проектирование градостроительной концепции проекта объекта жилой недвижимости. Основной задачей, решаемой на этом подэта пе, является контроль за архитектурным и строительным качеством, а также за расходом материалов. Проект строительства жилого здания разрабатывается на базе утвержденной рыночной концепции объекта с учетом выявленных и обозначенных маркетологами характеристик жилья, необходимых для получения прибыли и удовлетворения потребностей покупателей.
На данном подэтапе создания ценности задействовано проектное бюро (проектировщик) и при необходимости финансовый аналитик и исследователь рынка жилья.
3. Строительство жилого объекта.
На базе принятых рыночной и градостроительной концепций осуществляется строительство жилого здания. Процесс строительства включает в себя все организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, связанные с созданием объекта, включая все этапы строительства: подземная часть, надземная часть, отделочные работы, инженерно-технологическое обеспечение и сдача объекта в эксплуатацию, а также взаимодействие с компетентными органами по поводу производства таких работ.
Результатом строительства считается возведённое здание с внутренней отделкой, действующими инженерно-технологическими системами и полным комплектом документации, предусмотренной законом.
Основным субъектом, осуществляющим свою профессиональную деятельность на данном этапе, является строительная организация. При необходимости могут быть задействованы различные подрядные организации.
4. Техническое обслуживание и управление вновь построенным жилым объектом.
Процесс технического обслуживания и управления вновь построенным объектом жилой недвижимости осуществляется строительной организацией посредством имеющейся в своем распоряжении управляющей компании, которая обслуживает жилой объект до его реализации и оформления сделки купли-продажи. На данном этапе создания ценности задействована управляющая компания и при необходимости сторонние организации.
5. Реализация жилого объекта. Реализация жилого объекта подразумевает процесс передачи объекта жилой недвижимости и имущественных прав на него от продавца к покупателю. В результате заключается договор купли-продажи и государственно регистрируется сделка по переходу прав собственности.
Профессиональными субъектами, задействованными на данном подэ-тапе создания ценности являются: риелторские фирмы, юридические фирмы, страховые компании, кредитные учреждения, оценочные компании и исследователь рынка жилья.
6. Послепродажная эксплуатация жилого объекта. Заключительным этапом формирования цепочки создания ценности на рынке жилья является послепродажная эксплуатация объекта жилой недвижимости. Для этого собственникам отдельных квартир, находящихся в одном жилом доме, необходимо выбрать одну из существующих форм жилищного самоуправления.
На данном этапе создания ценности задействована одна из форм управления жилым объектом (управляющий недвижимостью) и при необходимости сторонние организации.
Таким образом, цепочка создания ценности на рынке жилья охватывает четыре основных этапа. На каждом этапе создания ценности профессиональные субъекты в соответствии со своей спецификой осуществляют основные или вспомогательные виды деятельности, организацию и управление которой необходимо осуществлять ради создания и повышения ценности предложения [121]. На основании табл. 1.8 применительно к рынку жилья необходим учет субъектной специфики. Для дальнейшего исследования цепочки создания ценности рассмотрим особенности создания цепочки потребительской ценности профессио-37
Ценностно-ориентированный подход субъектов рынка жилой недвижимости к выбору маркетингового инструментария Алгоритм применения ценовых инструментов создания потребительской ценности на рынке жилой недвижимости
В отношении комплекса мероприятий по совершенствованию товара следует подчеркнуть, что на рынке жилья важна не столько роль товара в его обмене на деньги, сколько возможность его использовать, эксплуатировать. Жилье как товар, с одной стороны, создает условия для нормальной жизнедеятельности человека, а с другой представляет собой комплекс полезных свойств, удовлетворяющих потребителя. Поэтому товар автоматически включает в себя все составляющие элементы, необходимые для максимального удовлетворения нужд потребителей.
В части товарной политики наиболее эффективными являются инструменты, реализуемые участниками первичного рынка жилья, строителями, застройщиками жилья: - формирование оптимальных объемно-планировочных решений, качественных характеристик и типа жилья (тип дома, планировка); - обоснование конструктивных решений (уровень отделки); - выбор места строительства; - уровень готовности на момент продаж (реализация на стадии проектирования, начала строительства, завершения строительства и ввода в эксплуатацию).
Формирование комплекса маркетинга в части товара строительными организациями осуществляется на основе результатов маркетинговых исследований и выявленных предпочтений потребителей на конкретном региональном рынке.
Что касается действий профессиональных субъектов на вторичном рынке, то здесь, инструменты маркетинга можно определить как пассивные, риелторская фирма продает жилье, которое уже имеет определенные параметры и качественные характеристики, улучшить которые не представляется возможным, поэтому вначале субъект определяет ценность объекта купли-продажи по соотношению «предлагаемая цена – качество (имеющаяся ценность)», то есть определяется размер возможной прибыли. Здесь могут быть предложены только сервис (подбор вариантов в соответствии с запросами клиента, организация просмотров подходящих вариантов, определение адекватности стоимости подходящей квартиры), проверка отсутствия обремене-ний и сопутствующие услуги по оформлению документов и регистрации прав собственности на жилье.
На рынке жилой недвижимости под распределением понимается деятельность по организации прямых продаж или поиску и выбору посредника для продажи квартиры.
На первичном рынке жилья строительные организации могут продавать квартиры посредством прямых продаж, могут привлекать неограниченное количество риелторских фирм, могут давать эксклюзивные права на продажу квартир одной риелторской фирме и т. д. В данном случае реализуемыми инструментами маркетинга являются: - организация продаж по договору долевого участия или на других условиях; - организация прямых продаж строительной организацией; - выбор посредника по реализации квартир; - разработка условий и сроков оплаты.
На вторичном рынке жилья использование риелторских фирм в качестве посредников способствует ускорению процесса реализации и обеспечивает качественный подбор жилья, удовлетворяющего запросам конкретного потребителя. Успешность сделки купли-продажи зависит от качества работы персонала, а также таких инструментов маркетинга, как инструктаж кадров, организация работы с клиентом в офисе и в полевых условиях, информационное обеспечение и формирование базы данных. 3. Продвижение
Задачей продвижения объекта на рынке жилой недвижимости является эффективная организация взаимодействий со всеми субъектами рынка (партнерами, конкурентами и потребителями).
Наиболее эффективными на рынке жилья являются следующие средства продвижения: - Реклама. Это деятельность, направленная на доведение потенциальным покупателям информации об объекте жилой недвижимости [105]. В зависимости от стадии строительства жилого дома и планируемых сроков продажи квартир, меняются масштабы, интенсивность и вид рекламируемого объекта от строящегося дома до конкретных продаваемых квартир. - Стимулирование сбыта. Это деятельность, направленная на ускорение процесса продажи жилья, включающая в себя единовременные побудительные меры неценового характера предоставления покупателю определенной выгоды (рассрочки, продажи объектов недвижимости в кредит, уменьшение срока экспозиции, бесплатные дополнительные услуги и т. д.). - Связи с общественностью. Это деятельность по реализации имиджевых и рекламных мероприятий (реклама строительной организации, риелторской фирмы) для создания у потенциальных покупателей выгодной для профессиональных субъектов положительной репутации.
На рынке жилья общепринятое понятие цены как денежного выражения стоимости товара и экономической категории, служащей для измерения величины затраченного на производство товара общественно-необходимого рабочего времени практически не работает. Цена на жилье является социально-экономической, рыночной категорией и представляет собой количество денег, за которые продавец согласен продать жилье, а покупатель приобрести [30]. Следует отметить особую роль цены как инструмента маркетинга. Она является обобщающим показателем, отражающим совокупность потребительских качеств при продаже жилья, и основной характеристикой результативности деятельности профессиональных субъектов рынка, в том числе повышения потребительской ценности товара или услуги.
Формирование цен на рынке жилья носит частично регулируемый и одновременно стихийный характер и сложно поддается прогнозированию. Это связано с влиянием значительного числа факторов макроэкономического, регионального, социального и иного характера, влияющих на уровень цен. В литературе предлагается множество методик расчета и прогнозирования цен на жилье [108]. На практике большинство субъектов рынка придерживаются ориентации на средние цены на момент продажи без достаточного обоснования и дифференциации цен по критериям и условиям сделки.
В части формирования ценовой политики можно выделить следующие инструменты маркетинга, реализуемые строительными организациями: - обоснование цены реализации на основе затратного метода (покрытие издержек на строительство, получение нормативной прибыли); - установление цены реализации в зависимости от среднего уровня цен; - дифференциация цен в зависимости от престижности месторасполо жения; - установление окончательной цены в зависимости: 1) от уровня готовности (стадии строительства); 2) сроков платежей и других условий договора. Для риелторских фирм инструменты маркетинга следующие: - установление цены реализации в зависимости от среднего уровня цен на жилье в конкретном городе; - установление цены по соотношению «цена-качество»; - дифференциация цен в зависимости от года постройки, состояния дома и квартиры; - установление окончательной цены в зависимости: 1) от предполагаемого срока продажи или экспозиции; 2) наличия обременений и дополнительных услуг. Подробнее процедура формирования цен на объекты жилой недвижимости будет описана в пункте 2.3. 5. Люди
Инструмент маркетинга «люди» еще называют «маркетингом отношений». На рынке жилой недвижимости под ним подразумеваются все люди, непосредственно вовлеченные в сферу процессов функционирования рынка.
Как на первичном, так и на вторичном рынке жилья реализуемыми инструментами маркетинга являются: - набор персонала (навыки, обучение); - выбор и установление контакта с посредниками по реализации квартир; - выявление мнения специалистов, экспертов по рынку жилой недвижимости; - выявление мнения потенциальных покупателей. 6. Физическое окружение
Инструмент маркетинга «физическое окружение» на рынке жилой недвижимости включает в себя все сопутствующие материально-вещественные объекты (блокноты, календари, ручки и др.) и визуальные образы (логотип), направленные на создание положительного имиджа субъекта с целью повышения уровня лояльности покупателя.
Под инструментом маркетинга «процессы» на рынке жилой недвижимости понимается организация и управление всеми сферами профессиональной деятельности субъекта рынка жилой недвижимости. Степень вовлеченности покупателей в процесс оказания услуг значительно выше, чем при создании материальных объектов.
Методика определения рыночной стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилья на базе предоставленной ценности
Мультилистинговая система является системой обмена информации между профессиональными субъектами рынка жилой недвижимости на определенных условиях участия в сделке. Основная предпосылка существования мультилистинговых систем – доверие между всеми участниками. Муль-тилистинговая система имеет смысл только тогда, когда каждый ее участник своевременно и в полном объеме предоставляет информацию, необходимую для определения покупательских предпочтений.
Перспективы внедрения мультилистинговой системы зависят также от объективных условий, связанных с готовностью самого рынка: степень внедрения на конкретном рынке практики эксклюзивных договоров с владельцами объектов и наличие единого, обязательного для всех стандарта предоставления информации, который предполагал бы однозначное толкование используемых терминов. Еще один принципиальный момент – все участники должны выполнять правила системы. Для этого желательно, чтобы такая система включала в себя надзор за исполнением процедур, санкции за несоблюдение правил и способы разрешения конфликтных ситуаций [16].
Существует также такой класс изданий, как специализированные каталоги, распространяемые по подписке, в основном в профессиональной среде. При должном подходе такие листинги могут оказать большое влияние на информационный климат рынка жилой недвижимости.
При использовании информации, полученной из сторонних источников, возникает проблема ее полноты и достоверности.
Для проведения мониторинга, анализа и прогнозирования показателей, определяющих покупательские предпочтения на рынке жилой недвижимости, необходимо создание и наполнение собственных базы данных объектов и их характеристик на рынке жилья. Для этого собранные первичные данные, полученные из сторонних источников, требуют дополнительной обработки и проверки на достоверность, которая должна включать ряд обязательных операций: Этап 1. Актуализация текущего листинга
Как правило, актуализация производится методом «прозвона». По результатам переговоров заявка может быть скорректирована. Этап 2. Очистка от «пропусков» и «ошибок» Содержание этапа заключается в проверке ключевых параметров объекта и предложения, без которых невозможна ее обработка: проверка на нуль цены, общей и полезной площади объекта, проверка соотношения общей и полезной площади и т. д. Если запись об объекте не соответствует предъявленным требованиям, она не учитывается для маркетингового исследования. Этап 3. Очистка от «повторяющихся объектов» При сборе данных из различных источников возможно появление так называемых «повторов» – записей предложения одного и того же объекта от различных фирм и «дублей» – нескольких записей предложения одного и того же объекта в течение одного заданного для исследования периода. Сущность этапа состоит в выделении уникального объекта для последующей замены нескольких записей о его предложении на продажу на одно.
На основе анализа результатов практических исследований сравнительного характера по риэлторским фирмам определен состав информации для описания предложения квартиры, выставленной на продажу, для включения ее в собственную базу данных, который должен включать следующие параметры: 1) состав предложения: - номер заявки; - дата начала экспозиции; - наименование и полный адрес объекта; - количество комнат в квартире; - цена предложения владельца; 2) характеристики помещения: - общая площадь, жилая площадь, площадь кухни; - этаж расположения квартиры, этажность дома; - материал несущих конструкций дома; - планировка помещения; - тип санузла; - наличие, количество балконов (лоджий) и их застекленность; - возраст дома; - дополнительная информация об объекте (наличие и вид системы инженерных коммуникаций, наличие лифта, мусоропровода, технического этажа, вид из окна, высота потолка, общее состояние);
3) статус информации: - фамилия, имя, отчество продавца, контактный телефон; - фамилия, имя, отчество агента, принявшего данную заявку; - источник информации об агентстве недвижимости; - дополнительная контактная информация (адрес источника, продавца, вид публикации в СМИ и др.).
Для мониторинга, анализа и прогнозирования показателей, определяющих спрос и покупательские предпочтения на рынке жилья, выборка объектов должна производиться по различным основаниям: - объекты, впервые выставленные в данном периоде; - объекты, ушедшие с рынка в течение данного периода. 2. Мониторинг показателей, определяющих покупательские предпочтения на рынке жилой недвижимости.
Мониторинг рынка жилой недвижимости – это сбор и обработка вторичной информации о рынке [104]. Возможности мониторинга рынка жилья зависят от доступности и достоверности необходимой информации об объектах и потребителях. На российском рынке жилой недвижимости доступ к информации затруднен. Специалисту, осуществляющему мониторинг, необходимо создавать и использовать различные методы сбора и обработки косвенной и в некоторых случаях недостаточно достоверной информации для анализа необходимых показателей рынка. Выходом является использование собственных баз данных после обработки и проверки на достоверность первичной информации.
Для обеспечения комплексности маркетингового исследования показателей, определяющих спрос и покупательские предпочтения на рынке жилья с помощью информации о жилых объектах, собранных в собственной базе данных, должен быть рассчитан следующий набор показателей: - по ценовой ситуации: максимальные, средние, минимальные цены предложения и цены сделок на рынке жилья, в том числе сегментированные по сектору рынка, по размеру, местоположению и другим качественным кри териям; - по конъюнктуре рынка: соотношение спроса и предложения, объем и структура спроса и предложения на рынке жилья, в том числе по объектам, сегментированным по сектору рынка, по размеру, местоположению и другим качественным критериям; - по емкости рынка: объем предложения и число зарегистрированных сделок купли-продажи на рынке жилья в денежном выражении, в том числе по объектам, сегментированным по сектору рынка, по размеру, местоположению и другим качественным критериям; - по ликвидности жилья: максимальное, среднее, минимальное значение экспозиции проданных и непроданных объектов на рынке жилья, в том числе по объектам, сегментированным по сектору рынка, по размеру, местоположению и другим качественным критериям; - по инфраструктуре рынка: число строительных организаций, риелторских фирм, оценочных компаний и других профессиональных субъектов рынка жилья; - по состоянию правовой среды: состояние законодательной базы на федеральном, муниципальном уровне, административные условия входа на рынок и работы на рынке, налоговое регулирование и его влияние на рынок; - по внешним условиям функционирования рынка: макроэкономические показатели, политические, социально-экономические условия в регионе, состав и состояние жилищного фонда. Каждый из исследуемых показателей, определяющих спрос и покупательские предпочтения на рынке жилья, должен определяться многократно, для дальнейшего эффективного анализа данных показателей (рис. 2.2).
Похожие диссертации на Формирование маркетинговых инструментов создания потребительской ценности субъектами рынка жилой недвижимости
