Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические и методические подходы к формированию и развитию рынка арендной жилой недвижимости 13
1.1. Теоретические вопросы сбалансированного развития рынка жилой недвижимости 13
1.2. Эволюция становления рынка арендной жилой недвижимости в мировой практике 29
1.3. Основные направления развития рынка арендной жилой недвижимости в современных условиях 52
2. Анализ институциональной среды, влияющей на формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости 69
2.1. Анализ форм улучшения жилищных условий на рынке арендной жилой недвижимости 69
2.2. Классификация основных групп потребителей на рынке арендной жилой недвижимости 94
2.3. Анализ деятельности некоммерческих поставщиков жилья на рынке арендной жилой недвижимости 108
3. Разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию и развитию рынка арендной жилой недвижимости 125
3.1. Модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости 125
3.2. Методические рекомендации по расчету арендных ставок с учетом доходов населения и экономически обоснованной отдачи на вложенный капитал 141
3.3. Методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости 154
Заключение 172
Список использованной литературы 175
- Эволюция становления рынка арендной жилой недвижимости в мировой практике
- Анализ форм улучшения жилищных условий на рынке арендной жилой недвижимости
- Анализ деятельности некоммерческих поставщиков жилья на рынке арендной жилой недвижимости
- Методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Решение жилищного вопроса за последние годы стало общенациональной задачей. Реализуемые мероприятия направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность. Учитывая, что, даже с помощью ипотечного кредита, доля населения, способного самостоятельно улучшить свои жилищные условия, не превышает 15-20%, можно вполне обстоятельно утверждать об отсутствии действенных механизмов улучшения жилищных условий для большей части населения. Таким образом, актуален пересмотр существующей стратегии обеспечения населения жильем.
Критический анализ деятельности инвесторов на рынке недвижимости и особенностей реализации жилищных программ свидетельствует о наличии высокого инвестиционного потенциала у участников рынка, которые ведут активный поиск путей обеспечения населения жильем в изменяющихся экономических условиях. Однако отсутствие установленных правил функционирования сдерживает требуемую деловую активность участников рынка, а предпринимаемые попытки не выходят за рамки пилотных проектов в отдельных регионах.
В итоге, недостаточная разработанность теоретических и методических основ функционирования рынка арендной жилой недвижимости, а также его роли в реализации эффективной жилищной политики государства предопределили выбор темы диссертационного исследования, ее значимость в теоретическом и практическом аспектах.
Степень разработанности проблемы. В ходе исследования использованы работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам управления жилищным строительством. Ведущими учеными выступают: А.Н. Асаул, С.А. Баронин, М.К.Беляев, В.В.Бузырев, К.Р. Гончар, П.Г. Грабовый, В.Б. Гутин, М.К. Данилушкин, Г.М. Загидуллина, В.Н. Кабанов, Н.Ф. Костецкий, Б.В.Кузнецов, О.В. Максимчук, А.Б. Петрухин, A.M. Платонов, А.Н. Плотников, И.А.Рахман, А.И. Романова, В.М. Серов, Т.П. Хаметов, Б.Б. Хрусталёв, Г.И. Шимлов.
Значительный вклад в формирование и функционирование рынка жилья и государственной жилищной политики внесли О.Э.Бессонова, Т.Кингсли, В.И.Ресин, Р.Страйк, В.Ю.Субботина, Ю.А.Яковлева и др. Содержание и направления преобразований на рынке жилой недвижимости раскрываются в работах Е.Б.Жакиянова, С.Г.Крапчана, С.Б.Сиваева, В.С.Тапилиной и др. Ряд авторов (М.П.Логинов, Н.Б.Косарева, В.А.Кудрявцев, С.Н.Максимов, С.Н.Печатникова и др.) посвятили свои работы изучению различных схем ипотечного кредитования и систем рефинансирования кредитов как неотъемлемых элементов инфраструктуры рынка недвижимости, проблемам их организации и практического применения. Разработке теоретико-прикладных вопросов вовлечения некоммерческих организаций в жилищную политику посвящены труды И.Ф. Гареева, P.M. Сиразетдинова, Г.М.Харисовой и др.
Анализ работ, посвященных вопросам развития арендной жилой недвижимости, показывает, что теоретико-методические положения не в полной мере адаптированы к современным условиям развития, отсутствуют действенные рекомендации применительно к отечественной практике, что предопределило выбор цели и задач диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методических подходов и практических рекомендаций, обеспечивающих формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости.
Для достижения намеченной цели в работе были поставлены и последовательно решены следующие задачи:
Исследованы вопросы сбалансированного развития рынка жилой недвижимости.
Изучены основные направления развития рынка арендной жилой недвижимости в современных условиях.
Осуществлена классификация рынка арендной жилой недвижимости.
Разработана модель функционирования рынка арендного жилья социального использования.
Разработана модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости.
Предложена методика и осуществлена оценка социально-экономической эффективности внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, складывающиеся между участниками в процессе формирования и развития рынка арендной жилой недвижимости.
Объект исследования - основные участники, функционирующие на рынке арендной жилой недвижимости (население и инвесторы).
Рабочая гипотеза исследования заключается в том, что развитие рынка арендной жилой недвижимости должно предусматривать эффективный организационно-экономический механизм деятельности некоммерческих поставщиков жилья, что позволит обеспечить создание фондов арендного жилья социального и коммерческого использования, а также раскрыть инвестиционный потенциал населения и увеличить приток инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. В качестве методологической базы исследования использованы методы и принципы системного управления, логического моделирования финансовых ресурсов и их элементов, а также статистические и программно-целевые методы. Постановка и доказательство рабочих гипотез выполнялись на основе методов классифицирования, структурно-функционального моделирования. При разработке основных вопросов экономического прогноза применен системный подход к исследуемой проблеме, что позволило обеспечить комплексность исследования и выявить пути повышения эффективности жилищных программ. Теоретической основой диссертационного исследования стали концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в современной экономической литературе, посвященные принципам стратегического и регионального управления жилищной сферой, а также практические результаты внедрения программ социально-экономического развития Российской Федерации и ее регионов. Эмпирическую базу диссертационного исследования составили законодательные и нормативно-правовые документы РФ, Татарстана и г.Казань, статистические данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по РТ, аналитические материалы органов государственного управления РТ и г.Казань, а также информационная база сети
Интернет. Методическая схема диссертационного исследования представлена на рис.1.
экономические отношения, складывающиеся между участниками в процессе формирования и развития рынка арендной жилой недвижимости
основные участники, функционирующие на рынке арендной жилой недвижимости (население и инвесторы)
ЦЕЛЬ
разработка и научное обоснование теоретико-методических подходов и практических рекомендаций, обеспечивающих формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости
ЗАДАЧИ
1. Исследовать вопросы сбалансированного развития рынка жилой недвижимости
2. Изучить
основные
направления
развития
рынка
арендной
жилой
недвижимости
в современных
условиях
3. Осуществить классификацию арендной жилой недвижимости
4. Разработать модель функционирования фонда арендного жилья социального использования
1. Классификация арендной жилой недвижимости
2. Модель функционирования рынка арендного жилья социального использования
3. Модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости
4. Методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости
Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования
Научная новизна результатов исследования состоит в разработке и обосновании теоретико-методических подходов и практических рекомендаций по формированию и развитию рынка арендной жилой недвижимости на основе реализации инвестиционного потенциала участников рынка недвижимости.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем:
1. Осуществлена классификация арендной жилой недвижимости, что
позволит создать условия для сбалансированного развития рынка арендной жилой недвижимости и дифференцировать подходы к решению жилищного вопроса.
2. Разработана модель функционирования рынка арендного жилья
социального использования, состоящая в организационно-экономическом
механизме деятельности некоммерческих поставщиков арендного жилья и
классификации основных групп потребителей арендного жилья, позволяющего
осуществлять дифференцированную социальную политику по обеспечению
населения жильем.
3. Разработана модель формирования и перспективного развития рынка
арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости,
позволяющая раскрыть инвестиционный потенциал населения и обеспечить
приток инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.
4. Предложена методика и осуществлена оценка социально-экономической
эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой
недвижимости, где представлены обоснованные прогнозные оценки масштабов
развития рынка в условиях реализации государственных социальных приоритетов,
характеризующиеся оценкой доступности жилья и социально-экономическим
эффектом для опережающего развития жилищного строительства.
Достоверность и обоснованность результатов исследования.
Достоверность результатов исследования основывается на использовании репрезентативной статистической отчетности инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан с учетом динамики его развития за 2000-2011 гг.
Обоснованность результатов исследования обеспечивается корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата; подтверждением результатов экспертными оценками, представленными по итогам индивидуального экспертного опроса более чем 130 ведущих участников рынка жилой недвижимости Республики Татарстан; обсуждением результатов на конференциях; публикациями в рецензируемых изданиях по перечню ВАК.
Теоретическая значимость работы заключается в развитии теоретических подходов к формированию и развитию рынка арендной жилой недвижимости, позволившим уточнить понятийно-категорийный аппарат по проблеме исследования.
Практическая значимость исследования состоит в разработке на основе выдвинутых автором теоретических и методических положений научно-практических рекомендаций и экспериментальных расчетов (графики, модели, таблицы), позволяющих обеспечить формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости. Предложенные подходы, методы и модели способствуют развитию жилищного строительства в регионе за счет раскрытия инвестиционного потенциала участников рынка недвижимости. Данные рекомендации могут быть использованы для выработки практических мер по активизации деятельности участников рынка жилой недвижимости, по реализации экономического и социального потенциала данного сегмента. В результате внедрения на региональном рынке жилой недвижимости повысится деловая активность, а население повысит свое благосостояние.
Аналитические, методические и практические материалы диссертации могут быть использованы в образовательной деятельности вузов, специализирующихся в области подготовки и переподготовки менеджеров высшего и среднего звена, а
также при чтении курсов «Экономика недвижимости», «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности.
Полученные результаты исследования соответствуют паспорту специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством»: экономика, организация, управление предприятием, отраслями, комплексами (строительство) :
Пункту 1.3.54 «Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» соответствует классификация арендной жилой недвижимости, методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости.
Пункту 1.3.59 «Методологические основы формирования системы
взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве
(инвестор-заказчик-застройщик-проектировщик-подрядчик)» соответствуют
модель функционирования рынка арендного жилья социального использования и модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости.
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации изложены, обсуждены и получили одобрение на научно-практических и научно-методических конференциях в 2009-2012 гг.
Разработанные практические рекомендации внедрены и используются в деятельности Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ, общественной организации «Объединение молодежного строительства РТ», Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), фирмах жилищного строительства «ФОН-Ривьера» и «Ак Барс Ипотека», а также в учебном процессе ФГБОУ ВПО «Казанский государственный архитектурно-строительный университет», что подтверждено справками о внедрении.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы 11 научных трудов общим объемом 20,75 п.л. (авт. - 7,2 п.л.), в том числе 4 статьи в журналах «Российское предпринимательство», «Управление экономическими системами: электронный научный журнал», «Региональная экономика: теория и практика», которые входят в реестр журналов, рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям. По теме исследования изданы 2 коллективные монографии: «Управленческие инновации в инвестиционной политике региона: некоммерческие организации и жилищные стандарты», Казань: РЦМИПП, 2009 год, 108 стр.6,7 п.л. (лично автором - 1,1 п.л.) и «Инновационные подходы к стимулированию роста деловой активности на региональном рынке жилой недвижимости» Казань: РЦМИПП, 2011. - 156 с. -9,75 п.л. (лично автором 2 - п.л.).
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения и библиографии. Общий объем диссертации составляет 193 страницы, из них 29 таблиц, 24 рисунка, библиография содержит 163 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовых источников, данных статистики.
Эволюция становления рынка арендной жилой недвижимости в мировой практике
Впервые о наемном жилье начали активно говорить и отмечать ее положительную роль с момента активного старта процессов индустриализации развитых стран, которые пришлись на вторую половину и конец XIX века. В этот исторический период большая часть жилищных отношений строилась вокруг арендного жилья, которое было основной доступной формой обеспечения жильем большей части городских жителей -рабочих фабрик и заводов. При этом в психологии человека была подмечена такая деталь, которая подтвердилась в последующем, что в период острой нехватки жилья «собственность (владение жильем) является жилищной проблемой второй очереди, возникая только тогда, когда удовлетворены основные потребности, и, наоборот, при возникновении кризисных ситуаций обостряется внимание именно к найму жилья»24. Эта черта человека была максимально эффективно использована в процессе реализации зарубежных программ развития рынка арендного жилья, особенно в первые десятилетия после Второй мировой войны. В Великобритании попытки укрепления института частной собственности впервые были предприняты уже в 20-е годы XX века путем проведения публичной кампании за получение квартиросъемщиками права выкупа муниципальных квартир в многосемейных и односемейных домах, в которых они жили, под предлогом искоренения первопричин большевизма.
При критическом анализе принципов формирования жилого фонда Европы, а также США и Австралии в широком историческом ракурсе с охватом событий, происходившим на протяжении всего XX века и начала текущего, можно констатировать следующие особенности:
- существенная поддержка строительства арендного жилья, в особенности социального, правительствами стран оказывалась только в периоды активной индустриализации, в особенности на начальном этапе, а также в послевоенный период (преимущественно после 2-ой Мировой войны в странах Европы, которым был нанесен существенный материальный ущерб в ходе ведения боевых действий);
- с самого начала активного роста городского жилого фонда в начале XX века в связи с массовым притоком сельского населения на заработки на фабрики и заводы началась прослеживаться тенденция к поощрению своих граждан на государственном и муниципальном уровне быть собственниками, пусть и небольших, объектов жилой недвижимости, то есть менялся стереотип, сложившийся в прошлые века, когда недвижимость находилась в собственности очень узкого, в современном понимании, круга людей.
В целом, в первой половине XX века жилищный фонд Европы, в меньшей степени США и Австралии, характеризовался высокой долей арендного жилья, преимущественно многоквартирного. Первые десятилетия после Второй мировой войны именно арендное жилье помогло решить жилищный вопрос для миллионов людей во всех странах мира.
Одновременно, этот промежуток времени, пожалуй, следует отнести к дате появления социального арендного жилья для малоимущих групп населения.
Рассматривая мировые тенденции становления рынка арендного жилья во второй половине XX века, то здесь, в той или иной степени, можно согласиться с мнением Пузанова А.С., охарактеризовавший это время следующими чертами25:
- сокращением удельного веса арендного жилья во многих развитых государствах мира;
- развитием механизмов правового регулирования арендных отношений с учетом ожиданий арендодателей и арендаторов;
- более медленными темпами роста стоимости арендной платы по сравнению со стоимостью нового жилья на первичном рынке;
- «нарастанием «депрофессионализации»: увеличением сдачи жилья внаем физическими лицами - индивидуальными собственниками жилья и даже нанимателями (в СССР и других странах соцлагеря)».
При этом на протяжении всех этапов становления рынка жилой недвижимости зарубежных стран государство определяло вектор его развития, применяя механизмы прямого и косвенного воздействия. Так, Гленстер X. упоминает о, по крайней мере, 6-ти механизмах прямого воздействия, которые широко используются26;
- регулирование стандартов строящихся домов и разрешение на эксплуатацию уже построенных;
- контроль за квартирной платой в частном секторе и гарантия определенного срока проживания некоторым категориям жильцов;
- строительство, владение и управление собственными зданиями;
- субсидирование расходов квартиросъемщиков как в государственном, так и частном секторе и домах жилищных ассоциаций;
- субсидирование улучшения жилья частными и государственными владельцами;
- субсидирование приобретение жилья через налоговую систему.
Перед тем, как перейти к более детальному ретроспективному анализу становления рынка арендного жилья в XX и начале XXI века, остановимся на том, какие его формы можно встретить за рубежом и в России.
Если в России основная масса арендного жилья представлена в скрытой его форме, т.к. не ведется отчетность в органах налогообложения, и преимущественно сдается на коммерческих условиях, то в зарубежных странах можно выделить 2 его формы:
- жилье, сдаваемое на коммерческих условиях;
- жилье, сдаваемое на социальных условиях.
Следует отметить такую немаловажную деталь: на сегодняшний день во многих развитых странах основная доля социального жилья, в особенности вновь возводимого, приходится на арендное, т.е. на жилье, предоставляемое квартиросъемщикам на социальных условиях. При этом степень развитости данного рынка сильно варьируется даже внутри самой Западной Европы (табл. 1.5)27.
Также не следует полагать, что жилая недвижимость на социальных условиях является только общественной собственностью. Оно может принадлежать и частным владельцам (табл. 1.6).
Анализ форм улучшения жилищных условий на рынке арендной жилой недвижимости
К настоящему времени самой распространенной услугой для населения на рынке жилой недвижимости являются жилищно-коммунальные услуги. Государство в этой сфере играет ключевую роль, начиная от определения «правил игры» для профессиональных участников рынка и заканчивая предоставлением субсидий на компенсацию данных услуг отдельным категориям граждан.
В качестве основного тезиса, позволяющего охарактеризовать деятельность органов власти в сфере жилищных отношений в качестве государственной услуги на рынке жилья, нами предлагается необходимость формирования социальных стандартов в этой области.
Главной целью установления социальных стандартов государственных услуг на рынке жилья является повыщение качества жизни и благосостояния населения страны. Основным побудительным мотивом необходимости введения в практику жилищных отношений стандартов качества явилось полное отсутствие каких-либо реалистичных качественных показателей при выполнении государством социальных обязательств перед населением. Единственным показателем, массово применяющимся в жилищной сфере, выступает коэффициент доступности жилья, который показывает количество лет, необходимых для накопления семьей из трех человек полной стоимости жилого помещения площадью 54 кв.м.51
Отметим также, что есть такой общий критерий как объём ввода жилья на душу населения в год, в соответствии с которым для обеспечения сбалансированного развития рынка жилья он должен составлять не менее 1 кв.м, к примеру, в современных условиях для субъектов Российской Федерации в среднем он не превышает 0,5-0,7 кв.м.
В целом, совокупность социально-экономических результатов при реализации государственных жилищных программ сформирована из укрупненных показателей, которые важны с позиции решения общегосударственных задач (главное из которых - увеличение объемов жилищного строительства). При этом качество жизни как целевой индикатор не является предметом детального рассмотрения программных документов вообще. В связи с чем и отсутствуют социальные стандарты государственных услуг на рынке жилья.
Несмотря на сохранение существующих форм улучшения жилищных условий, в Республике Татарстан наблюдается совершенствование механизма оказания государственных услуг на рынке жилья. Например, в рамках программы социальной ипотеки решением Попечительского совета Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан предельный срок ожидания приобретения жилья по программе при выполнении обязательств по договору относительно установленного размера предварительных накоплений установлен не более трех лет от даты заключения договора52.
В соответствии с порядком предоставления жилья согласно очередности, количество дней ожидания - это количество дней от даты первого платежа до контрольной даты. Дневная норма платежей - это минимальный дневной платеж, вычисляемый по формуле МРОТ 12/365 50% (где МРОТ - минимальный размер оплаты труда, действующий в соответствующий день расчета). Другими словами, гражданин, вставший на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и желающий в течении 3 лет улучшить свои жилищные условия, должен будет ежемесячно отчислять 50% от МРОТ в счет оплаты будущей квартиры.
Таким образом, Республика Татарстан одной из первых в Российской Федерации установила приемлемый срок ожидания улучшения жилищных условий в рамках целевых жилищных программ.
Введение данного положения является первым фактом установления приемлемых сроков ожидания улучшения жилищных условий в современной жилищной политике. Это позволяет гражданам осуществлять семейное планирование, а также соблюдать определенно более строгую финансовую дисциплину. К примеру, в случае необходимости будущего обращения за ипотечным кредитом, есть возможность привести в порядок трудовые отношения с работодателем в вопросе подтверждения реальных доходов.
С точки зрения поставщиков жилья введение постепенной авансовой оплаты приобретаемой через три года квартиры является серьезным достижением. Это позволяет частично оплачивать строительно-монтажные работы и снизить зависимость от заемных средств, а также способствует соблюдению календарного графика строительства.
Однако более детальное рассмотрение введенного механизма позволяет говорить о вопросах, требующих всестороннего рассмотрения и корректировки. Прежде всего, это касается характера средств, авансируемых будущему продавцу жилья. Как было отмечено выше, получение права на приобретение жилого помещения в срок не более чем 3 года после постановки на учет, у гражданина появляется только при ежемесячном внесении 50% от МРОТ. В настоящее время это сумма составляет 2,3 тыс.рублей. Таким образом, максимальная сумма поступлений от гражданина за три года не превысит 83 тыс.рублей. В сложившихся ценовых условиях это составляет примерно 10% от стоимости однокомнатной квартиры.
Таким образом, общий уровень накоплений для оплаты приобретаемой квартиры будет незначителен. Однако, если учесть, что в соответствии с правилами социальной ипотеки минимальный первоначальный взнос как раз составляет 10% от стоимости жилья, то о накоплениях можно говорить как о достаточных для участия в выборе приобретаемого жилого помещения.
Вместе с этим, условиями программы созданы такие условия, которые побуждают граждан как можно больше вносить периодических платежей перед непосредственно получением права на выбор будущей квартиры - чем больше внесено, тем больший приоритет в выборе жилья. Таким образом, на практике фактический объем вносимых гражданами средств значительно превышает регламентированные нормы.
В республике, кроме реализации программы социальной ипотеки, запущены механизмы федеральных целевых жилищных программ. И общими правилами, применяющимися во всех программах, являются оказание государственной поддержки только тем гражданам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и предоставление готового жилья (за исключением программы обеспечения жильем молодых специалистов и их семей в сельской местности). Введение норматива предельного срока ожидания получения государственной поддержки на приобретение жилого помещения вызвавшее необходимость более активного участия самого населения путем авансирования будущей покупки привело к частичному обеспечению целевого финансирования жилищного строительства. Однако рассмотрение мировой практики подобных мероприятий показало, что они всегда сопровождаются более выгодными для граждан вариантами.
В рамках функционирования строительных сберегательных касс, а также в случае создания целевых блокированных счетов, на вносимые в период накопления гражданами средства происходит начисление процентов (как в случае с депозитным счетом). Таким образом, к моменту приобретения жилого помещения вложенные средства оказываются примерно соразмерны их действительной стоимости. Более того, в случае действия соответствующей целевой жилищной программы в ряде стран от государства семье к общей сумме накоплений предоставляется дополнительная субсидия. В случае с открытием целевых блокированных счетов также происходит периодическое индексирование накоплений. Самое главное достижение двух указанных схем - предоставление доступных кредитов с низкой процентной ставкой. Таким образом, внедренная в Республике Татарстан схема, не отличается максимальным для населения набором преимуществ.
Наряду с установлением предельных сроков ожидания улучшения жилищных условий очередниками, внедрение подобной системы, с нашей точки зрения, не обеспечило решения другой, не менее важной задачи. В настоящее время одним из главных направлений снижения стоимости жилья является источник финансирования. Если исключить заемные и привлеченные средства, можно существенно снизить стоимость строительства, а вместе с этим и цену предложения жилья . Другими словами необходимо разработать такую систему финансирования жилищного строительства, которая позволяла бы привлекать средства будущих покупателей в достаточном для строительно-монтажных работ объеме.
Рассмотренные выше правила внесения ежемесячных платежей, привязанные к минимальному размеру оплаты труда, мы склонны расценивать исключительно как вынужденную меру, принятую под давлением населения республики из-за неопределенности в сроках ожидания с приобретением жилья. Безусловно, операторы жилищной программы прекрасно понимают, что внедрение системы с полным возмещением стоимости строительства было бы наиболее эффективным. Однако учитывая, что программа ориентирована в том числе на работников бюджетной сферы, появление обязательств по оплате значительных ежемесячных платежей вызвало бы крайнее недовольство у населения. Это снизило бы доступность приобретения жилья для участников программы.
Анализ деятельности некоммерческих поставщиков жилья на рынке арендной жилой недвижимости
Одной из главных задач нашего исследования является разработка методических подходов, которые будут положены в основу формирования нового сегмента на рынке арендного жилья - социального жилищного фонда. Напомним, что его отличительными характеристиками является то, что его строительство изначально осуществляется на внебюджетные средства, а наилучшим вариантом реализации проектов выступают разнообразные формы частно-государственного партнерства. По предварительным оценкам доля этого фонда при достаточном предложении может оказаться наиболее востребованной на современной стадии развитии экономики страны. Во-первых, это позволит обеспечить жильем ту часть граждан, которая не имеет право заселения в общественное жилье, и недостаточно платежеспособна для аренды жилья на коммерческих условиях или приобретения жилья в собственность даже в рамках жилищных программ. Во-вторых, это позволит создать новый сегмент на рынке жилой недвижимости, что позволит привлечь в реальный сектор экономики новых инвесторов.
В целом, это определит новую организацию рынка недвижимости, т.к. будет запущен процесс законодательного регулирования процесса аренды жилых помещений. Косвенным эффектом подобных мероприятий станет вывод из «тени» регионального рынка частного жилищного фонда коммерческого использования. Развитие фонда социального жилья окажет существенную поддержку развития особых экономических и промышленных зон, чем обеспечит удовлетворение потребности в персонале и стимулирование трудовой миграции через предоставление жилья. Это позволяет получить выводы о том, что применение возмездных форм улучшения жилищных условий имеет ограниченные возможности по сокращению максимального срока ожидания предоставления жилого помещения применительно ко всей массе очередников. Это обусловлено низкой платежеспособностью основной массы очередников, а также ростом цен на жилье, реализуемое очередникам, в связи с объективным возрастанием себестоимости жилищного строительства.
Как было предложено ранее, наибольшую эффективность в реализации социальной жилищной политики на рынке арендного жилья могут представлять разнообразные виды частно-государственного партнерства. Благодаря этому региональные программы развития рынка арендного жилья могут быть совмещены с федеральными и местными программами создания и развития жилищного фонда арендного использования, в числе которых, прежде всего, можно выделить льготное предоставление земельных участков под застройку, в том числе региональные программы комплексного освоения территорий. Также возможно финансовое участие бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении, реализация программ компенсации процентов по инфраструктурным или строительным кредитам, предоставление гарантий и (или) поручительств по кредитам юридического лица - собственника и оператора жилищного фонда арендного использования. Одним из ключевых являются субсидии физическим лицам -нанимателям арендного жилищного фонда.
По итогам анализа наиболее перспективных направлений развития рынка арендного жилья нами предлагается к рассмотрению модель оказания общественных услуг в части предоставления социального арендного жилья (без права выкупа), которая отражает взаимодействие различных хозяйствующих субъектов в процессе создания и предоставления социального арендного жилья (рис.2.4). В процессе создания данного вида жилого фонда должно соблюдаться условие комплексности в части необходимости возведения целых кварталов (микрорайонов) социального арендного жилья, так и участия в процессе как можно большего числа инвесторов и арендаторов.
В качестве инвесторов выступают:
- федеральные, региональные и местные органы власти, которые будут наделены полномочиями предоставлять земельные участки под застройку, финансировать строительные и инфраструктурные работы, предоставлять адресные субсидии для оплаты арендных платежей;
- частных инвесторов и паевые инвестиционные фонды, финансирующих строительные работы;
- некоммерческие организации, являющиеся поставщиками доступного жилья в рамках жилищных программ;
- работодателей, частично или полностью возмещающих арендные платежи семей своего персонала, нуждающегося в жилье.
В качестве арендаторов предлагается рассматривать семьи, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, работников социальной сферы с низким уровнем доходов и их семьи, а также прочие семьи с низким уровнем доходов.
В качестве объектов инвестирования, в соответствии с нашим мнением, следует рассматривать не только жилые здания по отдельности, а в целом квартала (микрорайоны) застройки, внутри которых нами предлагается выделять 2 группы домов (квартир) эконом-класса, строительство которых предлагается финансировать за счет бюджетных или частных средств.
К первой группе предлагается относить наиболее малобюджетные дома (квартиры), малоликвидные на открытом рынке, которые будут предоставляться на социальных условиях наименее обеспеченным и защищенным слоям населения:
- семьям, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- работникам социальной сферы с низким уровнем доходов и их семьям.
Ко второй группе предлагается относить дома (квартиры) низкой ценовой категории, с относительно невысокой ликвидностью на открытом рынке, которые будут предоставляться на социальных условиях семьям с невысоким уровнем доходов, которые не могут себе позволить приобретение жилья в собственность на социальных и коммерческих условиях.
С целью некоторого снижения бремени затрат на комплексное возведение жилья 2-ой группы следует предусмотреть частичное финансирование работ в части покрытия затрат на строительство внешних инженерных сетей и сооружений (квартальных, микрорайонных), объектов социальной инфраструктуры (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы и т.д.), а также безвозмездное предоставление муниципалитетами земельных участков под застройку.
Если говорить об арендных платежах, то для семей, арендующих жилье 1-ой группы, наиболее целесообразно, с нашей точки зрения, установление фиксированной на протяжении заранее оговоренного интервала времени арендной ставки, индивидуальной для каждой семьи и рассчитываемой исходя из ее доходов. Для семей, арендующих жилье 2-ой группы, наиболее целесообразно установление экономически обоснованной арендной ставки, рассчитываемой исходя из понесенных затрат инвестора и неспекулятивнои нормы доходности. Полученный разрыв между величиной арендной ставки и предельно допустимыми затратами семьи, рассчитываемой по индивидуальной формуле, предлагается покрывать за счет адресных бюджетных субсидий (или субсидий работодателей).
Ключевым поставщиком социального жилья, с нашей точки зрения, должны стать, некоммерческие жилищные организации. Опыт реализации жилищной политики в Республике Татарстан показал, что при реализации государственных жилищных программ в Республике Татарстан масштабы предложения доступного жилья могут быть значительными. К примеру, в республике порядка 35% всего строящегося жилья, передается участникам жилищных программ по доступной цене. Более того, в большей части её уровень не только не превышает установленный Министерством регионального развития Российской Федерации для субъектов Российской Федерации к использованию в рамках жилищных программ, но даже существенно ниже (24 -27,6 тыс.руб за кв.м.)72. Ключевую роль в обеспечении населения Республики Татарстан доступным жильем играют некоммерческие жилищные организации.
В настоящее время некоммерческий сектор играет заметную роль в социально-экономической жизни Республики Татарстан, выступая источником разнообразных социальных инноваций. Некоммерческие организации динамично развиваются и обеспечивают высокую эффективность своей деятельности. Более того, в сложных условиях финансового кризиса, вызвавшего существенное снижение деловой активности, а вследствие чего и снижение благосостояния значительной части населения, деятельность некоммерческого сектора в Республике Татарстан позволила сохранить достаточно высокие темпы социально-экономического развития в отдельных отраслях.
Методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой недвижимости
В период латентного развития мирового экономического кризиса из уст политиков и экспертов рынка жилой недвижимости все чаще приходится слышать о целесообразности возврата, пусть и частичного, к тому времени, когда государство выступало крупным инвестором или соинвестором создания жилья, в особенности социального. На сегодняшний день эту фразу можно услышать во многих странах, в т.ч. и развитых, например, США.
Подобные рассуждения диктуются сменой парадигм развития: от безудержного расходования средств до жесткой экономии, - что негативно сказывается на благосостоянии наиболее бедных слоев населения. При этом с момента начала мирового экономического кризиса существенно повысились требования к ипотечным заемщикам. Все это привело к снижению доли домохозяйств, которым финансовые учреждения готовы предоставить ипотечный кредит.
В этой связи перед государством стоит сложная задача, связанная с поддержкой рынка жилой недвижимости в части препятствования процессам резкого снижения объемов ввода новых объектов, т.к. если этого не делать, то это может привести к каскадному снижению бизнес-активности смежных отраслей с последующим сокращением заработных плат и увольнением персонала, так и сохранением социальной стабильности в наименее защищенной среде. Эти два, вроде бы, невзаимосвязанных действия можно совершить только при государственном участии. Как было отмечено в предыдущих главах диссертации, в качестве одного из наиболее разумных с экономической и социальной точек зрения шагов со стороны государства является активное законодательное и финансовое содействие в реализации проектов комплексного строительства социального арендного жилья.
В соответствии с нашим мнением, самыми первыми потребителями данного продукта должны стать наименее защищенные слои населения - семьи, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. На конец 2010 г. в России таких числилось 2810 тыс. семей, что составляет 5,5% от всех семей страны. Наибольшее число в удельном выражении зарегистрировано (табл.3.4)81;
1) Центральный ФО - Тульской (8,1%) и Костромской (6,8%) областях;
2) Северо-Западный ФО - Ненецком АО (23,4%) и Республике Карелия (9,3%);
3) Южный ФО - Республике Калмыкия (12,6%), Астраханской области (6,9%);
4) Северо-Кавказский ФО - Чеченской (15,9%) и Ингушской (11,6%) республиках;
5) Приволжский ФО - Чувашской (16%) и Мордовской (8,7%) республиках;
6) Уральский ФО - Ханты-Мансийском (9,7%) и Ямало-Ненецком (9,7%) АО;
7) Сибирский ФО - республиках Алтай (15,2%), Тыва (12,2%), Бурятия (11,5%);
8) Дальневосточный ФО - Чукотском АО (11,8%) и Сахалинской области (10,2%).
В свою очередь, в Республике Татарстан этот показатель значительно выше, чем по стране (9,5% или 124,5 тыс.семей). Такой высокий уровень обусловлен не столько сложной жилищной ситуацией, сложившейся в республике, сколько высокими жилищными стандартами, в установлении которых активно принимает участие государство путем реализации социальной ипотечной программы и сознательностью ее граждан, нуждающихся в жилых помещениях, проявляющаяся в активном их участии в ее реализации.
Так, на сегодняшний день условием постановки на учет для участия в программе социальной ипотеки является необходимость в улучшении жилищных условий (в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан №190, совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м.). При этом участник программы социального ипотечного кредитования имеет множество льгот в части82:
- получения кредита под 7% годовых сроком до 28,5 лет;
- получения возможности оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства;
- получения возможности не вносить первоначальный взнос (при определенных условиях).
По нашим расчетам, в целом по России для обеспечения жильем данной категории семей требуется ввести в эксплуатацию около 142 млн.м2 жилья, в т.ч. в Республике Татарстан - 6,3 млн.м2 (из расчета 18 м2/чел., средний размер семьи - 2,8 чел.). При этом, думается, в современных экономических реалиях основная масса должна быть арендной. В дополнение существует еще одна группа семей, которая не состоит на учете, однако нуждается в улучшении жилищных условий. К этой категории относятся семьи с низким уровнем доходов, которым будут интересны предложения по социальному найму в объектах, реализованных при поддержке государства, в т.ч. долгосрочному.
В 2009 г. Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства был проведен маркетинговый анализ, посвященный вопросам возможного прироста числа домохозяйств России, готовых проживать в доходных домах. Так, если до объяснения респондентам сути и преимуществ доходных домов число домохозяйств, желающих улучшить свои жилищные условия посредством аренды жилья, составило всего лишь 1,4 млн., то после разъяснений - 11,0 млн. (табл.3.5)83.
Как нам думается, в этой среде следует искать основного потребителя нового для российского рынка продукта - социального арендного жилья (доходных домов), т.к. основная ее масса - домохозяйства с относительно низким уровнем доходов, которые не могут позволить себе приобрести собственное жилье на условиях коммерческого и социального ипотечного кредитования.
Похожие диссертации на Формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости
