Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-методические основы исследования регионального рынка жилой недвижимости 16
1.1. Сущностная характеристика социально-экономических отношений на рынке жилья в регионе 16
1.2. Функциональная роль жилья как экономического блага в формировании социально-экономических отношений 32
1.3. Социально-экономические противоречия на рынке жилья 49
2. Особенности формирования спроса на региональном рынке жилой недвижимости в условиях макроэкономической нестабильности 61
2.1. Показатели состояния рынка жилой недвижимости 61
2.2. Закономерности становления жилищного строительства в современной экономической системе региона 74
2.3. Формирование факторов повышения платежеспособного спроса на жильё 95
3. Формы и методы регулирования регионального рынка жилой не движимости в условиях макроэкономической нестабильности 114
3.1. Оценка факторов, обеспечивающих трансформацию потребности в жилье в платежеспособный спрос 114
3.2. Направления развития регионального рынка жилья в рамках реа лизации антикризисной политики государства 128
Заключение 156
Список использованных источников 160
Приложения 174
- Функциональная роль жилья как экономического блага в формировании социально-экономических отношений
- Социально-экономические противоречия на рынке жилья
- Закономерности становления жилищного строительства в современной экономической системе региона
- Направления развития регионального рынка жилья в рамках реа лизации антикризисной политики государства
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях мирового экономического кризиса и рецессии, которые вызвали обострение структурных, воспроизводственных и отраслевых диспропорций в российской экономике, особую актуальность приобретает задача сохранения качества жизни, что предполагает необходимость удовлетворения растущих потребностей населения, обеспечения устойчивых темпов социально-экономического развития при росте благосостояния граждан и высокого уровня ответственности общества за результаты развития отдельных территориальных образований и государства в целом. Решение данной проблемы связано с качественными преобразованиями во всех секторах российского общества, что возможно лишь в случае одновременного решения экономических и социальных задач, согласования тактических задач антикризисной политики со стратегическими целями общества, трансформации механизма функционирования отраслей социальной сферы, в рамках которых создаются товары и услуги, обеспечивающие всеобщие условия жизнедеятельности человека. Противоречивость и неоднозначность результатов реформирования тех секторов российской экономики, которые участвуют в производстве, распределении, обмене и потреблении общественных благ - жилищно-коммунальном хозяйстве, образовании, науке, культуре, искусстве, медицинском обслуживании и др. -свидетельствуют о необходимости разработки качественно новых теоретических подходов к принципам их функционирования, переосмысления механизмов взаимодействия государственных и рыночных регуляторов. В свою очередь, повышение социальной эффективности воспроизводственных процессов, создание оптимальных условий жизнедеятельности граждан является необходимым фактором увеличения совокупных расходов, формирования эффективного спроса и восстановления поступательной макроэкономической динамики.
Современная парадигма постиндустриального общества рассматривает высокий уровень обеспеченности населения благоустроенным и комфортным жильем как одну из ключевых составляющих качества жизни. При этом развитие процессов регионализации экономики, предполагающей расширение полномочий территорий в выборе направлений, форм и методов хозяйствования, а также усиление их ответственности за результаты функционирования отдельных субъектов хозяйствования, обусловило перенос центра ответственности за решение проблемы развития рынка жилищной недвижимости и обеспечения доступности жилья на
мезоэкономический уровень, что, в свою очередь, предопределило необходимость разработки эффективных мер регионального регулирующего воздействия, учитывающих динамику социальных и экономических индикаторов.
Современный российский рынок жилой недвижимости, составляющей около 70% от совокупной площади вводимой недвижимости, характеризуется действием разнонаправленных факторов, которые определяют растущую потребность в развитии отрасли и, одновременно, отражают воздействие кризисных процессов. В период с 2003 по 2008 гг. объемы жилищного строительства в Российской Федерации росли в среднем на 11% в год. В 2009 г. наблюдалось незначительное сокращение объемов ввода жилья (в январе-июне 2009 г. было введено 21,7 млн. кв. м. жилой недвижимости, что составило 99,7% от соответствующего показателя за первое полугодие 2008 г.'). При этом в 2009 г. Республика Татарстан сохранила 4 место среди российских регионов по объемам ввода в эксплуатацию жилой недвижимости. Восстановление устойчивых темпов развития жилищного строительства предполагает необходимость разработки и реализации мер государственного регулирования, эффективность которых определяется полнотой учета всего многообразия факторов, оказывающих влияние на спрос и предложение жилой недвижимости, поведение экономических агентов, состояние институциональной среды.
Противоречивость результатов, полученных в ходе реализации государственных программ, нацеленных на решение жилищной проблемы', обусловливает необходимость разработки принципиально новых подходов к определению характера взаимодействия субъектов региональных рынков жилой недвижимости, к трактовке механизмов взаимодействия федеральных и региональных органов власти в осуществлении целенаправленного воздействия на структуру и состояние рынка жилья в рамках территориально-локализованных систем. Недостаточная разработанность теоретических и методических основ выбора инструментов регулирования рынка жилья, а также роли рынка жилищной недвижимости в осуществлении эффективной региональной политики государства предопределили выбор темы диссертационного исследования, его значимость в теоретическом и практическом аспектах.
' По данным Федеральной службы государственной статистики.
Степень изученности проблемы. Концептуальные основы исследования рынка и методов его регулирования заложены в трудах Дж.Гэлбрейта, Дж.М.Кейнса, Р.Коуза, К.Маркса, А.Маршалла, П.Самуэльсона, А.Смита, М.Фридмена и др.
В качестве основы теоретического осмысления характера экономических отношений в общественном секторе рассматривается неоклассическая теория благосостояния, положения которой представлены в трудах А.Бергсона, Н.Калдора, А.Маршалла, В.Парето, А.Пигу, Т.Скитовски, Дж.Хикса, Г.Хотеллинга и др.
Методологические подходы к изучению региональных проблем, а также их актуальность в аспекте совершенствования межрегиональных и внутрирегиональных отношений нашли отражение в трудах таких ученых как Л.И.Абалкин, А.Г.Аганбегян, М.К.Баскова, С.А.Васильев, Б.Я.Гершкович, А.М.Еремин, С.Н.Жаданов, А.Г.Здравомыслов, Ю.С.Колесников, В.И.Лившиц, Т.Г.Любимова, В.Н.Лексин, B.B.May, Б.З.Мильнер., В.В.Радаев, С.С.Слепаков, М.А.Портянко, А.С.Ситников, В.Н.Степанов, А.Н.Швецов, Р.А.Шнипер и др. Проблемы регионального развития представлены в работах зарубежных (У.Айзард, Ж.-Р.Будвиль, Э.Гувер, С.Денисон, Х.Зиберт, Г.Камерон, Х.Ричардсон и др.) и отечественных (Н.Г.Багаутдинова, Л.П.Гончаренко, А.Г.Гранберг, Г.В.Гутман, Д.А.Кононов, А.А.Куклин, Ю.Н.Лапыгин, Б.З.Мильнер, А.И.Прилепский, А.В.Тарасов, В.В.Хоменко, СД.Хурсевич, С.М.Швец и др.) ученых. Теоретической основой исследований в области региональной экономики послужили труды российских экономистов: П.М.Алампиева, Л.В.Канторовича, С.В.Киселева, Н.Н.Колосовского, В.В.Леонтьева, А.С.Новоселова, А.Е.Пробста, С.Г.Струмилина, А.И.Татаркина и др.
В ходе исследования использованы работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам формирования и функционирования рынка жилья и государственной жилищной политики -О.Э.Бессонова, Т.Кингсли, Р.Страйка, В.Ю.Субботина, В.И.Ресина, Ю.А.Яковлева и др.
Содержание и направления преобразований на рынке жилой недвижимости раскрываются в работах Е.Б.Жакшшова, С.Г.Крапчана, С.Б.Сиваева, В.С.Тапилиной и др. Проблемы адаптации населения к рынку в рамках реализации реформы жилищно-коммунальной сферы освещаются в работах П.В.Антипова, Н.Н.Минакова, Е.Н.Сметанина и др. Ряд авторов (В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева, Н.Б.Косарева, М.Равиц, С.Н.Максимов, М.П.Логинов, С.Н.Печатникова, А.Н.Ларионова и др.) посвятили свои
раооты изучению различных схем ипотечного кредитования и системе рефинансирования долгосрочных кредитов, как неотъемлемых элементов инфраструктуры рынка недвижимости, проблемам их организации и практического применения. Вопросы функционирования территориально-локализованных рынков жилья явились предметом ряда исследований, результаты которых представлены в трудах И.Ф.Гареева, И.А.Гусаровой, Т.В. Ушаковой и др.
В создание концептуальных основ управления жилищным строительством значительный вклад внесли В.Б.Гутин, М.К.Данилушкин, Е.М.Дарьин, Г.М.Загидуллина, И.А.Рахман, А.С.Роботов, А.И.Романова, В.М.Серов, Г.И.Шимлов и др. Вопросам теории и методологии управления жилищным строительством посвящены работы зарубежных ученых, среди которых - Р.Арнот, Х.Браун, У.Бригеман, Р.Грисон, У.Грисби, Г.Инграм, Д.Каин, Т.Кинг, Е.Милис, Р.Мут, Е.Олсен, У.Фарб, Д.Файлан и др. Проблемы эксплуатацией жилищного фонда представлены в работах М.А.Абызова, В.В.Бузырева, И.Т.Балабанова, А.Г.Воронина, Д.Д.Гордеева, А.А.Дронова, М.А.Зерновой, С.Г.Иванова, А.М.Кирилюка, С.Б.Сиваева, Ю.С.Симеонова, В.А.Спектора, С.Л.Филимонова, Л.НЛернышова, В.С.Чекалина, М.А.Черешнева, В.З.Черняка, А.И.Широкова и др.
Вместе с тем, степень проработки обозначенного круга проблем в части формирования и развития механизмов рынка жилой недвижимости на региональном уровне в настоящее время не в полной мере соответствует требованиям российских условий хозяйствования, особенно в вопросах, касающихся его адаптации к условиям макроэкономической нестабильности. Многие теоретические и методические вопросы оценки эффективности регионального управления рынком жилой недвижимости остаются малоизученными, а ряд положений носит дискуссионный характер. Существование неразработанных вопросов создания и реализации стратегии управления рынком жилой недвижимости на региональном уровне, механизма реализации и контроля разработанных стратегических решений предопределили выбор объекта, предмета, целей и задач данного исследования.
Цель и задачи диссертации. Цель диссертации состоит в разработке и
научном обосновании теоретико-методических подходов и практических
рекомендаций, обеспечивающих развитие и эффективное
функционирование регионального рынка жилой недвижимости в современной российской экономике в условиях макроэкономической нестабильности.
Реализация цели исследования предопределяет постановку и решение следующих основных задач:
Представить авторскую трактовку категории «региональный рынок жилой недвижимости».
Выявить особенности механизма ценообразования на региональном рынке жилой недвижимости.
Предложить показатель состояния регионального рынка жилой недвижимости.
Выделить сегменты регионального рынка жилой недвижимости в соответствии с адаптированной методикой макросегментирования.
5. Исследовать инструменты мониторинга регионального рынка
жилой недвижимости.
6. Обосновать приоритетную роль эффективного спроса в
преодолении макроэкономической нестабильности и в обеспечении
устойчивого развития регионального рынка жилой недвижимости.
7. Обосновать методический подход к формированию стратегии
развития регионального рынка жилой недвижимости в условиях
макроэкономической нестабильности.
Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в ходе развития регионального рынка жилой недвижимости в современной российской экономике в условиях макроэкономической нестабильности.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования стали концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в современной экономической литературе, посвященные принципам стратегического и регионального управления, а также практические результаты внедрения программ социально-экономического развития Российской Федерации и ее регионов. Исследование базируется на использовании методов и принципов системного управления, логического моделирования финансовых ресурсов и их элементов, а также статистических, программно-целевых методов. Постановка и доказательство рабочих гипотез выполнялись на основе методов классифицирования, кластерного анализа и синтеза, экстремальных группировок, структурно-функционального моделирования, балльно-индексных оценок, экономико-математического моделирования. При
разработке основных вопросов экономического прогноза в системе стратегического управления осуществлен системный подход к исследуемой проблеме, что позволило обеспечить комплексность исследования и выявить основные пути рационализации и повышения эффективности управления на мезоуровне.
Информационной базой исследования послужили материалы федеральных и региональных статистических органов, Министерства регионального развития РФ, Ассоциации строителей России, Ассоциации ипотечных компаний, Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан (РТ), Государственного жилищного фонда при Президенте РТ, ОАО «Ипотечное агентство РТ», международных и отечественных общественных организаций, монографии и статьи по всему комплексу проблем, данные бухгалтерской отчетности ряда российских производителей, публикации в периодической печати, материалы периодической печати и сети Интернет, а также результаты проведенных автором маркетинговых исследований рынка жилья.
Нормативно-правовую базу представляют законодательные акты и подзаконные документы по вопросам регулирования территориально-производственными комплексами в Российской Федерации и ее регионах, федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., целевая комплексная подпрограмма «Устойчивое развитие строительного комплекса РТ на 2006-2008 гг.», Закон РТ от 21.10.1999 N 2443 (ред. от 10.01.2005, с изм. от 15.12.2009) «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий» и др.
Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 5. Региональная экономика: 5.3. Территориальная организация национальной экономики; формирование, функционирование и развитие территориально-производственных комплексов, промышленных узлов и других форм территориально-организованных экономических систем; 5.15. Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и эффективности экономической политики на различных уровнях территориальной организации (национальном, в крупных экономических районах, субъектах Федерации, муниципальном) Паспорта ВАК России специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством».
Научная новизна результатов исследования состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методических подходов и практических рекомендаций по совершенствованию системы регионального регулирующего воздействия на функционирование регионального рынка жилой недвижимости в целях обеспечения его устойчивого развития в условиях макроэкономической нестабильности, что конкретизируется в следующих положениях:
1. Уточнено содержание категории «региональный рынок жилой
недвижимости» как территориально-локализованной совокупности
контрактных отношений по поводу чистых общественных (бюджетная
жилая недвижимость), смешанных общественных (льготная жилая
недвижимость) и частных благ (рыночная жилая недвижимость),
воспроизводство которых характеризуется превышением общей выгоды над
общими издержками и выгодой отдельного агента, что выражается в
выполняемых функциях: общерыночных (ценовая, информационная,
распределительная (аллокационная)); инвестиционных (антициклическая,
сберегательная); социальных (обеспечение качества жизни граждан
вследствие положительного внешнего эффекта воспроизводства жилья,
снижение амплитуды социализационного цикла, создание механизмов
реализации социальной ответственности предпринимательского
сообщества).
2. Выявлены особенности механизма ценообразования на
региональном рынке жилой недвижимости, заключающиеся в высокой
эластичности спроса по цене и по доходу, а также в ведущей роли
неценовых факторов спроса и предложения, к которым отнесены: мотивация
потребительского выбора (замена аварийного и ветхого жилья,
модернизация и качественное обновление существующего жилого фонда),
инфляционные ожидания, демографические факторы, методы бюджетно-
финансового и кредитно-денежного регулирования доходов населения (для
спроса), источники и инструменты финансирования, инвестиционные риски,
административные барьеры, издержки строительства нового и капитального
ремонта действующего жилого фонда (для предложения), что позволило
сформулировать гипотезу о мгновенном характере рыночного равновесия и
невозможности его достижения в условиях макроэкономической
нестабильности.
3. Предложен модифицированный показатель состояния
регионального рынка жилой недвижимости, который отличается от базового
индекса доступности жилья учетом объемов государственных субсидий на покупку жилья и числа трудоспособных членов в общей численности членов семьи, что позволяет учитывать особенности регионального экономического пространства при формировании государственной жилищной политики в условиях макроэкономической нестабильности.
Определены сегменты регионального рынка жилой недвижимости в соответствии с адаптированной методикой макросегментирования с выделением таких измерительных осей, как: «функция», или пакет выгод, воспринимаемых группой потребителей (жилая недвижимость эконом-класса, комфорт-класса, бизнес-класса, премиум-класса); «технология», или альтернативные способы выполнения функций (методы финансирования операций по приобретению жилья (рыночный, квазирыночный)), «потребители», или целевые установки потребителя при приобретении жилья (необходимость приобретения жилья, покупка жилья более высокого качества, фиксация материального благосостояния, фиксация материального благосостояния и социального статуса).
Доказано, что включение индекса доступности жилья с кредитом в число основных мезоэкономических показателей является необходимым элементом мониторинга регионального рынка жилой недвижимости и, одновременно, состояния экономической конъюнктуры в территориально-локализованной системе в целом, поскольку асимметрия циклического развития социальной и экономической составляющих детерминирует темпы экономического роста (спада) и позволяет трактовать состояние рынка жилья в качестве индикатора смены фаз экономического цикла.
6. Предложены меры по стимулированию эффективного спроса,
выполняющего приоритетную роль в преодолении макроэкономической
нестабильности и в обеспечении устойчивого развития регионального рынка
жилой недвижимости, которые заключаются в субсидировании из
регионального бюджета части процентной ставки по инвестиционным
ресурсам, привлеченным со вторичного рынка ипотечного жилищного
кредитования; в снижении объема резервируемых финансовых средств
кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных
бумаг; реализация дифференцированного подхода к условиям
предоставления бюджетных субсидий в зависимости от особенностей
домохозяйств (платежеспособности и количества детей); в активизации
использования сбережений населения и инвестиционных ресурсов
хозяйствующих субъектов; в расширении возможностей для удовлетворения
потребностей населения в социальном жилье за счет использования жилых помещений, высвобождаемых участниками проекта при улучшении ими своих жилищных условий и др.
7. Разработан методический подход к формированию стратегии развития регионального рынка жилой недвижимости в условиях макроэкономической нестабильности, предполагающий согласованную программную реализацию целей и задач национальной жилищной политики в рамках региона и представленный финансовым, организационным, социальным и статистическим аспектами, что находит отражение в процедурах разработки и реализации жилищной политики региона, включающих определение целевой установки регионального развития и системы приоритетов индикаторов оценки эффективности реализации жилищной политики; разработку нормативно-правовой базы формирования и рекомендательных основы реализации жилищной политики региона; анализ состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости; выбор приоритетов реализации региональной жилищной политики; разработку региональных целевых программ и мероприятий по реализации жилищной политики; формирование системы организационного и ресурсного обеспечения; разработку системы мониторинга результатов реализации региональной жилищной политики.
Теоретическая и практическая значимость работы. В исследовании получили дальнейшее углубление и развитие существующие в современной экономической науке теоретические и методические основы решения проблемы эффективного функционирования отраслевых рынков в региональной экономической системе. Представленные в диссертации теоретические выводы, методические подходы и практические предложения направлены на совершенствование методов решения проблемы поступательного развития регионального рынка жилой недвижимости как условия повышения качества жизни населения. Сформулированные автором диссертации положения являются методической основой для выработки практических мер по реализации экономического и социального потенциала рынка жилой недвижимости в регионах Российской Федерации.
Предложенные разработки и рекомендации автора могут быть использованы в образовательной деятельности вузов, специализирующихся в области подготовки и переподготовки менеджеров высшего и среднего звеньев при чтении курсов «Региональная экономика», «Менеджмент»,
«Стратегический менеджмент», отдельных спецкурсов по проблемам конкуренции.
Апробация результатов исследования. Основные положения и
выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили
одобрение на международных, региональных, межвузовских научно-
практических и научно-методических конференциях в 2006-2009 гг.
Имеется 8 публикаций по теме диссертации общим объемом 4,25 п.л. (авт. -
2,45 п.л.), в том числе 5 статей в журналах «Экономический вестник РТ»,
«Российское предпринимательство», «Проблемы современной экономики»,
«Вестник ИНЖЭКОНа», которые входят в реестр журналов,
рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.
Разработанные практические рекомендации внедрены и используются в деятельности Комитета по строительству и земельным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания РФ и ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» при оценке значимости и эффективности жилищных программ региона, а также в учебном процессе Казанского государственного университета им.В.И.Ульянова-Ленина, что подтверждено справками о внедрении.
Структура и объем работы были определены в соответствии с необходимостью решения поставленной цели и задач. Диссертационная работа состоит из введения, 3 глав, содержащих 7 параграфов, заключения и списка использованной литературы и приложений.
Функциональная роль жилья как экономического блага в формировании социально-экономических отношений
Исследование функциональной роли жилья в социально-экономической системе предполагает изучение её места в социальной жизни человека и экономическом развитии страны. Для понимания места жилья в рыночной модели экономики представляется целесообразным рассмотреть сущность роли государства в формировании жилищной системы.
Как одно из основных жизненных благ для любого человека, жильё, обеспечивающее достойное существование человека, способствует его развитию как личности, даёт ему возможность воспользоваться результатами достижений цивилизации в культурной и образовательной сферах, а также является одним из основных мотивов экономической активности населения. Мы видим жильё важнейшим элементом семейной собственности, определяющим фактором имущественного статуса семьи. В настоящий момент в нашей стране в условиях обесценения сбережений, жильё для многих семей осталось единственно ценным имуществом, стоимость которого тесно связана с уровнем комфортности и наличием коммунальных удобств.
Жильё - капитальный товар длительного пользования, имеющий значительную стоимость, в нормальной рыночной экономике его покупка становится одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и соответственно формирования инвестиционных ресурсов. Налог на недвижимость является практически во всех развитых странах существенной составляющей всех налоговых поступлений в местные бюджеты. С другой стороны, жильё имеет большую залоговую ценность и часто используется его владельцами для расширения своих инвестиционных возможностей [23, с.40]. Состояние жилищного фонда, качество жилищно-коммунальных услуг и развитость рынка жилья оказывает существенное влияние на инвестиционный климат. Повышение степени обеспеченности жильём и улучшение его качества способствуют росту потребления других товаров длительного пользования. Иными словами, жильё несёт в себе огромный мультипликативный эффект. Результаты расчётов отдачи средств, вложенных в жилищное строительство, свидетельствуют о том, что этот эффект значителен.
Увеличение числа домов и квартир в значительной степени предопределяет реальный и потенциальный рост количества рабочих мест. Очевидна также их взаимосвязь с уровнем доходов населения и доходами бюджетов страны.
Возможность владения и распоряжения жильём для человека является весьма притягательным мотивирующим фактором, формирующимся под воздействием различных условий: как общего уровня экономического и социального развития страны, инфраструктуры, бытовой обустроенности, так и личных интересов, целей, ценностей человека. В поведенческом плане главную роль играют детерминанты человеческой мотивации, при этом поступки людей, их деловая активность в значительной степени определяются потребностями в жильё и возможностями их удовлетворения. В связи с этим обеспечение населения жильём, гармонизация потребностей в комфортном жилье и возможность их удовлетворения может рассматриваться как специфическая функция воспроизводства.
Растущий спрос на жильё, которое становится все более востребованным и дорогим товаром, может вызвать «эффект взрывного роста» для других отраслей, как непосредственно участвующих в создании жилого фонда, так и обеспечивающих необходимую инфраструктуру его функционирования. Вслед за активизацией жилищного строительства, несомненно, начнут ускоренно развиваться и смежные отрасли. По существу, возникнет «цепная реакция» в большинстве сфер и отраслей, что обеспечит эффект мультипликатора за счёт выделения жилищной системы в качестве генератора экономического роста.
Увеличение жилищного строительства влечёт за собой подъём производства в различных подотраслях строительной индустрии: деревообработке, стек-лопроизводстве, изготовлении металлоконструкций, выпуске цемента, асбестоцементных листов, керамических плиток облицовочных и для полов, санитарных керамических изделий. Также оно способствует развитию других многочисленных сфер деятельности, сопряжённых с жилищным строительством, таких как: проектирование; возведение объектов инфраструктуры, предприятий торговли, образования; дорожное строительство; городской транспорт. Таким образом, строительство жилья способствует росту занятости населения.
При этом активизирующийся рынок жилья способен не только стимулировать расширение купли, продажи, аренды жилых помещений и других сделок, совершаемых на нём, но и обеспечивать все более массовые и чёткие рыночные сигналы, направляемые в сторону других рынков - потребительского, инвестиционного, информационного и др. В этой связи можно ожидать, что именно рынок жилья способен выступить в качестве катализатора дальнейшего развития цивилизованных рыночных отношений, их закономерного расширения, упорядочивания, обеспечения главенствования юридической законности, вытеснив экономическими методами имеющие пока место нарушения хозяйствующих субъектов, характерные для незрелых рыночных отношений [56, с. 16].
В то же время, жилищный сектор оказывает существенное влияние на бюджеты городов и субъектов Федерации, которые вынуждены нести огромные расходы с тем, чтобы не ухудшить условия проживания населения. Косвенным образом это сказывается и на федеральном бюджете, поскольку нехватка средств на местах требует от властей отстаивать свои права на всё большую долю в объёме федерального бюджета.
Рынок жилья - основа потребительского рынка и необходимое условие функционирования рынка труда. Создание условий для претворения «гибкой» жилищной системы положительно скажется на рынке труда. Сегодня смена работы затруднена тем, что жители России привязаны к своему жилью. Действительно, собственность на жильё привязывает человека к месту. Например, в США в период Великой депрессии преобладала собственность на жильё, а безработица была самой высокой в мире. В 60-е годы доля собственного жилья резко упала, и не менее масштабный структурный кризис 70-80-х годов Штаты перенесли значительно легче.
Таким образом, отсутствие «легального» частного арендного жилищного фонда оказывает серьёзное ограничительное воздействие на миграционные процессы и реструктурирование производства.
Свою лепту в усугубление жилищной проблемы вносят предприятия, которые предпочитают трудоустраивать специалистов, уже имеющих жильё. Это служит подтверждением нежелания заниматься средне- и долгосрочным прогнозированием изменений в профессиональной структуре кадров. В итоге, предприятия отказываются от молодых, обученных современным приёмам ведения бизнеса специалистов.
Наполним реальным смыслом другое фундаментальное понятие данного исследования - жильё. В экономической литературе одним и тем же словом «жильё» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них -жилищный фонд - относится к самим строениям и домам как к объектам собственности и может быть разбито на ряд более мелких понятий. Жилищный фонд - совокупность жилых помещений с относящимися к ним вспомогательными помещениями, как в жилых, так и в нежилых строениях.
Второе понятие относится к аспекту текущего финансирования жилья. Каждая единица жилого фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Всё это называют жилищными услугами.
Социально-экономические противоречия на рынке жилья
Успешная реализация государственной жилищной политики и трансформация потребностей в жилье в платёжеспособный спрос невозможна без научно-обоснованного подхода к пониманию социально-экономических противоречий на рынке жилья, в частности, структуры и содержания жилищной проблемы.
Считается, что потребность в жилье практически ненасыщаема. Но очевидно, что у нас и, например, в США, уровень удовлетворения этой потребности качественно различен. В настоящее время Министерство жилищного строительства и городского развития США заявляет об усугубляющемся в стране жилищном кризисе, несмотря на то, что большинство американцев имеет прекрасные, даже по меркам благополучной Западной Европы, жилищные условия. Главное содержание проблемы - кризис экономической доступности жилья для весьма значительной части американцев с так называемыми «умеренными» и «низкими» доходами. Кризис выражается в том, что семьи вынуждены платить за жилье и коммунальные услуги значительно большую часть своих доходов, чем установленный законом и экономически оправданный предел в 30%.
Стеснённость проживания - важный аспект жилищной проблемы. Обеспеченность жильем на одного жителя в России непрерывно растет, увеличив-шись, по последним официальным данным, с 2000 г. с 19,2 м" до 21,5 м в 2007 г. Но данные показатели тем не менее не соответствуют международным нормам. По разработанному ООН стандарту минимальных жилищных условий, на каждого жителя в настоящее время должно приходиться не менее 30 м2 от общей площади, а число комнат в квартире должно быть на одну больше, чем жильцов в ней (N+1).
Экономика жилищных отношений выработала четыре ступени дефицитности жилья. Первая — абсолютный дефицит жилья, при котором количество квартир (в том числе индивидуальные жилые дома) меньше числа домохо-зяйств (семей и одиночек). Вторая — структурный дефицит - несоответствие структуры жилищного фонда семейной структуре населения, то есть недостаточная обеспеченность комнатами. Третья - неудовлетворённость качественными характеристиками жилья при отсутствии обоих видов дефицита. И, наконец, четвертая связана с переходом к личному владению жильём высокого качества, главным образом, индивидуальными домами.
Если в большинстве развитых стран жилищную проблему можно соотнести с верхней ступенью, то ситуация в России соответствует самой нижней: значительному абсолютному дефициту жилья. На начало 2008 г. на 1000 россиян приходилось 387 квартир (уровень развитых стран - от 412 до 471).
Количественный дефицит в принципе может быть прёодолён, но может обостриться и при стабильно больших объёмах строительства. Причины - в трудно прогнозируемых изменениях жилищной потребности. Например, неожиданно возросший поток иммигрантов, повышение рождаемости и резкое увеличение количества домохозяйств в результате так называемого «расщепления» сложных семей могут вновь создать проблему нехватки жилья, заставив пересмотреть жилищную политику.
Жилищная проблема не имеет окончательного решения ещё и потому, что сами представления общества о её содержании непрерывно углубляются. Сегодня это: наличие бездомных и жилья, не соответствующего минимальным стандартам качества, перенаселённость относительно санитарных норм, обременительность жилья по стоимости для населяющих их домохозяйств с учётом требований экономической доступности. Неизбежный периодический пересмотр жилищного стандарта (качества и размера жилья и норм заселения) постоянно повышает планку проблемности. Все это объясняет, почему ни одна, даже самая благополучная по уровню и качеству жилищной обеспеченности страна, не декларирует решённость своей жилищной проблемы.
Пик жилищного строительства был достигнут в 1987 г. еще в СССР, ко-гда было введено в действие около 0,5 м общей площади жилых домов на 1 чел. и 9 жилых ячеек на 1000 чел. населения, после чего шёл неуклонный спад до уровня 0,15-0,2 м на 1 чел. и 4-5 жилых ячеек на 1000 чел. Эти величины примерно соответствуют показателям стран, где нет дефицита жилья и, следовательно, необходимости в интенсивном жилищном строительстве. Если исходить из социально приемлемых сроков преодоления абсолютного дефицита жилья (порядка 10 лет), интенсивность жилищного строительства в России должна быть, по крайней мере, в 3-4 раза выше, то есть достигать 1 м2 на жителя и более (12-18 жилых ячеек на 1000 чел.) в год. Такие величины корреспондируют с показателями тех немногих развитых стран, где абсолютный дефицит жилья существует. Так, в Японии в течение 1980-1994гг. объём жилищного строи-тельства колебался в пределах 0,85-1,2 м на 1 чел. и 10,2-13,8 жилых ячеек на 1000 чел., сходные показатели имеет и Израиль.
В нашей стране жилищный вопрос всегда являлся и является актуальным. Вечная проблема - доступность жилья. На смену государственному обеспечению жильем пришли рыночные механизмы, и проблема нереализованного спроса превратилась в проблему спроса неплатежеспособного. Если раньше были нескончаемые очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, то сейчас для подавляющего большинства населения существуют иные сложности - отсутствие финансовых возможностей для приобретения жилья.
По данным опроса населения, проведённого Всероссийским центром изучения общественного мнения в марте 2008 г., лишь 13% респондентов планировали приобрести жилье, и основной причиной, по которой опрашиваемые граждане не собирались покупать жилье, являлся факт отсутствия денежных средств.
Средняя цена одного квадратного метра общей площади типового жилья на конец 2008 г. на первичном рынке РТ составляла более 35 тыс. рублей (годовой прирост 15,6%), на вторичном рынке — выше 37 тыс. рублей (годовой прирост - 8,2%). В крупнейших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, стоимость жилья гораздо выше. Так, в Москве уровень цен на типовое жилье на первичном и вторичном рынках жилья превышает показатели РТ в 2,6 и 3,4 соответственно. Безусловно, в жилищном строительстве произошли и положительные перемены, но они касаются, прежде всего, качественных характеристик жилья: улучшена планировка квартир, увеличены площади комнат и подсобных помещений, разнообразнее стали архитектурные решения. Такие улучшения как раз и оплачены увеличением стоимости строительства. Тенденция к улучшению качества квартир и застройки в целом сохраняется и, следовательно, сохраняется тенденция удорожания строительства.
Закономерности становления жилищного строительства в современной экономической системе региона
За годы реформ произошло беспрецедентное ухудшение основных макроэкономических показателей страны - валового внутреннего продукта (ВВП), инвестиций в основной капитал, реальных располагаемых доходов населения, объёмов жилищного строительства. Вместе с тем, с 1999 г. в России отмечается экономический рост и определённое улучшение экономических показателей. С 1999 года ВВП России увеличился примерно на 45%, а среднегодовой темп прироста составил 6,7%. С позитивными изменениями в экономике кардинальным образом меняется положение дел в строительном комплексе. С целью создания целостной картины функционирования рынка жилья, необходимо раскрытие экономического содержания системы жилищного строительства.
Жилищное строительство с точки зрения экономической теории представляет собой сферу материализации трудовых, финансовых и других ресурсов в создании объектов жизнеобеспечения людей как главного социального фактора развития общества. Объекты жилищного строительства (жилые дома) и взаимосвязанные с ними поликлиники, детские сады, магазины, дороги, транспорт составляют социальную инфраструктур любого населённого пункта. В свою очередь, сфера жилищного строительства как составная часть общественного производства является индикатором социального благополучия государства и уровня развития рынка жилья.
С позиций системного подхода жилищное строительство можно рассматривать как целостную систему взаимосвязанных структурных составляющих, направленность которых имеет целью создание в кратчайшие сроки законченных строительством и принятых в эксплуатацию жилых домов и других объектов жизнеобеспечения [44, 239].
Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ Как показано на рис.3, объёмы строительства жилья в СССР были достаточно высокими. Тем не менее, и тогда вопрос обеспеченности населения жильём стоял очень остро. Достижение рекордных объёмов жилищного строительства в 1987 г. было во многом предопределено политикой «ускорения», декларированной после 1985 г.
На характер развития тенденций в жилищном строительстве в 1991 г. — снижение объёмов вводимого жилья на 19,5% — существенное влияние оказало катастрофическое снижение инвестиционной активности во всех сферах экономики при резком сокращении финансовых возможностей инвесторов и нарастающей несбалансированности капитальных вложений с материально-техническими ресурсами в результате стремительного роста оптовых, договорных цен и последующей их либерализацией на строительно-монтажные работы, строительные материалы и оборудование. Положительным моментом данной ситуации можно отметить то обстоятельство, что это привело к поиску путей выхода из кризиса в капитальном строительстве, послужило основанием для привлечения в него частного капитала и иностранных инвестиций.
Критическая ситуация в жилищном строительстве выделялась даже на фоне общего падения производства в народном хозяйстве и увеличивала социальную напряженность. Развитие жилищного строительства в 1992 г. характеризуется углублением общего спада объёмов вводимого жилья. Падение инвестиционной активности обусловило дальнейшее сокращение производства в промышленности строительных материалов. С необходимостью решения данных проблем связаны реальные предпосылки для активизации инвестиционной деятельности. Стимулирование инвестиционных процессов в 1993 г. происходило в связи с сокращением уровня налогообложения прибыли, направленной на инвестиции в производство, а также на строительство и реконструкцию объектов социальной сферы и жилищного строительства, и снижение ставки налога на добавленную стоимость с 28% до 20% на строительную продукцию и полное освобождение от него строительства жилых домов.
В результате с начала 1993 г. отмечался некоторый всплеск активности в жилищно-гражданском строительстве. Активизировалось строительство за счёт личных средств населения. Ввод жилой площади за счёт бюджетных средств снизился на 5% по сравнению с предыдущим годом.
Продолжившийся в 1994 г. общий производственный спад сопровождался структурной переориентацией инвесторов, которые стали определять свою инвестиционную политику в пользу непроизводственной сферы, и, прежде всего, жилищного строительства, где сроки окупаемости и оборачиваемости финансовых средств были значительно меньше, чем в производственной сфере. Это позволило замедлить темпы падения ввода жилья, наблюдавшиеся с 1988 г. Предприятиями и организациями государственной и смешанной форм собственности в 1994 г. введено почти две трети жилых домов. Частный капитал постепенно начинает формировать инвестиционный рынок не только в жилищном, но и в социально-культурном строительстве. Особенно интенсивно развивается частнопредпринимательская деятельность в строительстве рекреационных объектов.
Причина, по которой население начинает активно вкладывать средства в жилищное строительство, заключается в повышении доли сбережений. Последнее объясняется замедлением темпов инфляции, а также проведением комплекса мер по привлечению средств населения - повышение процентов по банковским вкладам, введение новых их видов. Однако сокращение государственных вложений в социально-гражданское строительство в целом не компенсировалось возрастающей инвестиционной активностью частного капитала и индивидуальных застройщиков.
В 1995 г. важным структурообразующим фактором, имеющим большое социальное значение, явился систематический рост инвестиционных расходов на жилищное строительство, которое оставалось одним из привлекательных направлений инвестиционной деятельности. Как заключают исследователи Института экономики переходного периода, в инвестиционной политике появились ориентиры на стимулирование различных форм жилищного строительства и создание благоприятных условий для привлечения на эти цели внебюджетных источников финансирования и, прежде всего, средств населения. В итоге на жилищное строительство было направлено 26% всех капитальных вложений в общем объёме инвестиций в реальный сектор.
В 1996 г. инвестиционная сфера отреагировала на нестабильность политической ситуации и обострение бюджетного кризиса резким спадом деловой активности. Существенные изменения произошли в структуре.источников финансирования жилищного строительства: основным источником финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Расширилось привлечение в жилищную сферу иностранных инвестиций, которые в основном направляются на строительство жилых домов для семей военнослужащих и уволенных в запас. Доля бюджетных средств в затратах на жилищное строительство снизилась к концу 1996 г. до 12%, в том числе за счёт средств федерального бюджета до немногим более 6%. Таким образом, снижение темпов жилищного строительства на 16,3% было обусловлено значительными трудностями с финансированием жилищного строительства за счёт федерального бюджета.
Направления развития регионального рынка жилья в рамках реа лизации антикризисной политики государства
Попытки разработки методов оценки и прогнозирования тенденций развития рынка жилья неоднократно предпринималась в отечественной и зарубежной практике. Причем если зарубежная научная мысль демонстрирует большое количество исследований национальных, региональных и локальных рынков жилья, то отечественные методики применимы именно к локальным рынкам и адаптированы, главным образом, к рынкам крупных и крупнейших городов. Вместе с тем, на наш взгляд в настоящее время особую актуальность при оценке развития рынка жилья представляет исследование роли мероприятий, направленных на повышение платежеспособного спроса отдельных кате горий населения. Более того, проведение оценки в данном контексте требует выявления взаимосвязанности структурных элементов.
По итогам проведенных нами ранее исследований удалось выявить несколько контуров социально-экономических отношений, определяющих повышение платежеспособного спроса на жилье большей части населения, и обеспечивающих повышение эффективности всего рынка жилья в целом.
Так, по мнению автора, все социально-экономические отношения, возникающие в процессе формирования спроса и сложившиеся на конкретном рынке жилья Республики Татарстан, по предмету исследования можно разделить на четыре основные группы (рис. З.2.1.).
Анализ развития инфраструктуры рынка жилья позволяет сделать вывод о том, что нынешний этап развития рыночных отношений в жилищном комплексе характеризуется в целом ускорением темпов их развития.
С начала 2008 года в России резко замедлились темпы строительства. Так участники рынка жилья отреагировали на падение потребительского спроса, спровоцированного, во-первых, ужесточением условий ипотечного кредитования и, во-вторых, перенасыщением рынка жилья.
Направления совершенствования рынка жилья Это связано с тем, что наиболее обеспеченная часть населения к настоящему времени удовлетворила потребность в жилье посредством покупки его на рынке, средний класс по-прежнему не имеет достаточных средств для улучшения жилищных условий, а низкодоходные слои населения практически не имеют возможности даже содержать имеющееся жилье в условиях постоянного роста квартплаты и тарифов на ЖКУ и потеряли надежду на получение социального жилья.
В силу этого развитие рыночных отношений не должно быть исключительно стихийным процессом, управляемым «невидимой рукой». Возникает объективная необходимость государственного вмешательства в рыночные отношения в жилищной сфере. Наиболее актуальным в настоящее время является вопрос о степени такого вмешательства, целях, возможностях, границах, формах государственного воздействия на рынки жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Процесс институциональных изменений означает ревизию и обновление исходной институциональной структуры, активизацию деятельности по приведению её в соответствие новым условиям. Содержанием процесса институцио нальных изменений при переходе к новому состоянию общества выступает создание и внедрение выработанных модернизированных институциональных форм.
В институционально сбалансированном обществе развитие осуществляется с трансформационными издержками, в качестве которых, в частности, выступают различные меры государственной поддержки населения в улучшении жилищных условий. Как показала практика реализации жилищных программ в Республике Татарстан, вследствие эффективности последних указанные издержки в пределе сокращаются. Характер организационно-экономических факторов формирования спроса на жилье полностью зависит от содержания государственной жилищной политики. Таким образом, развитие процесса институ-ционализации рынка жилья предполагает создание новых экономических механизмов. Без реализации указанных экономических механизмов институциональная структура рынка жилья будет неэффективна.
Низкий уровень возможности населения по инвестированию в жилищное строительство и отсутствие инструментов повышения платежеспособности препятствуют экономическому росту, достижению стабилизации и структурной перестройки экономики. На этой основе формируется институт пессимистических ожиданий населения (при жилищном инвестировании посредством финансовых институтов, при приобретении жилья через ипотечный кредит). Как показывают данные социологических исследований, желание получить ипотечный кредит зависит во многом от жилищных условий и уровня доходов, а также от их социальной принадлежности.
Кроме того, как показывают опросы первых лиц фирм - участников рынка жилья - в течение длительно времени продолжает действовать ряд факторов, дестабилизирующих строительную деятельность и ведущих к росту стоимости жилищного строительства: высокая стоимость строительных материалов, высокий уровень налогов, высокий процент по кредитам коммерческих банков, административные барьеры. Поэтому приоритетным направлением развития яв ляется создание института, который бы реализовал систему взаимосвязанных мер, направленных на снижение стоимости строительства жилья и повышение его доступности.
Анализ опыта развитых стран с рыночной экономикой реалий российского рынка жилья показывает высокую значимость такого институционального фактора, как информационно-технологический.
На основе проведенного в ходе диссертационного исследования анализа автором сделан вывод, что коммерческие банки, застройщики, риэлтеры, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка в деле повышения доступности жилья для отдельных категорий населения, а лишь выступают узкоспециализированными посредниками на разных стадиях его функционирования.
Наиболее ярким примером новых институциональных элементов, оказывающих наиболее благоприятное влияние на функционирование жилищной сферы и макроэкономическую ситуацию в целом, является организация аккумулирования и инвестирования частных сбережений в жилищное строительство, которыми в Республике Татарстан занимаются некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и общественная организация «Объединение молодёжного строительства Республики Татарстан».
Похожие диссертации на Развитие регионального рынка жилой недвижимости в условиях макроэкономической нестабильности
