Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Региональный рынок жилой недвижимости в современных условиях 8
1.1 Анализ основных научных категорий в области теории рынка жилой недвижимости 8
1.2. Современные проблемы становления и развития рынка жилой недвижимости 22
1.3. Показатели и критерии состояния рынка жилой недвижимости 29
Выводы по главе I 40
Глава II. Методические основы формирования и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации в условиях конкурентной среды 43
2.1 Проблемы экономико-правовой базы функционирования и развития рынка жилой недвижимости 43
2.2. Формирование классификации объектов жилой недвижимости крупной агломерации на базе оценочного подхода 70
2.3. Обоснование концепции экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации 88
Выводы по главе II: 106
Глава III. Методы формирования и управления развитием регионального рынка жилой недвижимости .110
3.1. Предложения по совершенствованию системы управления развитием рынка жилой недвижимости крупной агломерации 110
3.2. Экономико-математическая модель оценки эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации 119
3.3. Обоснование использования мультиатрибутивного эффекта в системе внедрения инновационного метода управления развитием рынка жилой недвижимости 128
Выводы по главе III 142
Заключение 144
Список использованных источников 150
Приложения 171
- Анализ основных научных категорий в области теории рынка жилой недвижимости
- Проблемы экономико-правовой базы функционирования и развития рынка жилой недвижимости
- Обоснование концепции экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации
- Обоснование использования мультиатрибутивного эффекта в системе внедрения инновационного метода управления развитием рынка жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Рыночные преобразования в Российской Федерации существенно изменили институциональные и функциональные аспекты жилищного сектора экономики, что привело к формированию такого важнейшего с социальной и экономической точки зрения сегмента национального рынка, как рынок жилой недвижимости.
Процесс становления и развития рынка жилой недвижимости, начиная с 90-х годов, прошел несколько этапов, для которых характерным явилась смена формата, степени государственного регулирования и в целом ослабление роли государства в этом секторе экономики. Учитывая, что рынок жилой недвижимости является фундаментальным экономическим и социальным фактором существования, устойчивости и развития всего общества, его функционирование только в рамках принципов свободной рыночной системы – невозможно. Наличие системного кризиса в жилищной сфере на современном этапе подтверждает необходимость усиления роли государственного регулирования на рынке жилой недвижимости. Однако, исследование результатов рыночных преобразований, а также традиционных мер государственной политики в сфере обеспечения населения доступным жильем, и, в частности, приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», показали недостаточную эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики, что не позволяет полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения. Одновременно процесс государственного регулирования является динамическим и требует постоянного исследования и поиска резервов его совершенствования. На сегодняшний день назрела потребность в разработке и внедрении принципиально новых подходов и методов усиления роли государства в сфере жилищного рыночного механизма, базирующихся на принципах развитой экономики, целью которых стало бы обеспечение паритета интересов как населения и государства, так и компаний-застройщиков, формирующих спрос и предложение на данном рынке. Все вышесказанное обуславливает необходимость углубленного исследования рынка жилой недвижимости для определения наиболее эффективных направлений и методов его государственного регулирования.
Целью диссертационной работы является разработка методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации на основе инновационного подхода к его государственному регулированию.
Для достижения указанной цели были сформулированы и решены следующие задачи:
уточнено понятие, экономическая и социальная функции рынка жилой недвижимости;
выявлены проблемы, тенденции и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости;
оценено современное состояние и проблемы развития современного отечественного рынка жилой недвижимости;
систематизированы основные теоретические подходы к регулированию рынка жилой недвижимости;
разработан и обоснован инновационный методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости со стороны государства.
определен и обоснован мультиатрибутивный эффект регулирования и развития рынка жилой недвижимости с использованием инновационного подхода.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости как сложная экономическая система.
Предмет исследования – организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Проблема государственного управления рынком недвижимости рассмотренарядом зарубежных исследователей, среди которых следует отметить труды Дж. М. Кейнса, О. Николаса, Р. Ланглойза, Д. Фридмана, Ф. Х. Найта, Генри С. Харрисона, М. Портера, Р. Дж. Страйка и других.
Функционированию современного отечественного рынка недвижимости посвящены работы И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, С. В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е. И. Тарасевича.
Различные аспекты рынка жилой недвижимости в современной российской экономике рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых, Э. Р. Бугулов, Т. В. Власова, С. Н. Волков, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, С. А. Ершова, Ю. Н. Казанский, Л. М. Каплан, Н. В. Комарова, С. Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, А. Н. Ларионов, А. Н. Асаул, Ю. П. Панибратов, А. С. Роботов, Е. Б. Смирнов, Э. М. Соколовская, Е. И. Тарасевич, А. Ю. Цыцырева, В. З. Черняк и др.
В основе работы заложена методология системного подхода. Использованы методы экономического, сравнительного, факторного анализа, а также графические, статистические, экспертные методы исследования. Кроме того, в аналитической части работы применены методы логического и сравнительного анализа, классификации и систематизации.
Методической и информационной базой исследования явились нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам управления формированием и развитием локальных рынков в регионах РФ, а также результаты собственных исследований автора.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.
Наиболее существенными результатами диссертационного исследования, составляющими его научную новизну, являются следующие:
-
По результатам исследования рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга установлено, что основным противоречием является несоответствие существующих объемов строительства объектов жилой недвижимости, потребностям граждан в улучшении жилищных условий. На основе данного противоречия сформулирована проблема повышения эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях заключающаяся в стимулировании строительства объектов жилой недвижимости.
-
Разработана классификация факторов формирования и выявлены закономерности функционирования рынка жилой недвижимости, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.
-
Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующий специальные экономико-правовые условия для его субъектов, что стимулирует социально-адаптированные процессы ценообразования в крупной агломерации, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.
-
Систематизированы методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе комплексного сравнительного анализа и обоснован выбор наиболее эффективного метода формирования программно-целевого подхода к управлению развитием рынка жилой недвижимости.
-
Разработана авторская методика управления развитием рынка жилой недвижимости в регионе на базе денежно-кредитных, социальных, налоговых и иных инструментов формирования экономической и правовой инфраструктуры функционирования субъектов предложения на рынке жилой недвижимости, позволяющая достичь мультиатрибутивного социально-экономического эффекта от управления развитием рынка жилья в результате внедрения методики его инновационного регулирования.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке конкретных методических рекомендаций, использование которых обеспечивает повышение результативности управления развитием рынка жилой недвижимости региона. Результаты проведенных исследований и предложенные методические решения могут применяться органами власти Российской Федерации и отдельными её субъектами при принятии решении в области управления государственной собственностью.
Апробация результатов диссертационного исследования.
Основные положения и результаты исследования получили одобрение в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях: Всероссийская научно-практическая конференция «Формирование университетских комплексов – путь стратегического инновационного развития образовательных учреждений» (С.-Петербург, 2008, 2009); Третья Межвузовская научно-практическая конференция «Социально-экономические аспекты сервиса: современное состояние и перспективы» (Санкт-Петербург, 2009); Всероссийском конкурсе «Моя законотворческая инициатива» (Москва, 2010).
Основные положения и выводы диссертации внедрены в практику учебного процесса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики при разработке методических рекомендаций для изучения дисциплин «Региональная экономика и управление», «Предпринимательская деятельность».
Отдельные разработки по повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительных компаний внедрены в ООО «АЦР», осуществляющей строительство объектов жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.
Публикации. Основное содержание диссертационного исследования отражено в 7 опубликованных работах общим объемом 2,15 п.л. из них 5 статей (1 статья общим объемом 0,35 п.л. опубликована в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России) 2 работы – в материалах и трудах всероссийских конференций.
Структура диссертационного исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 195 источников, приложения. Объем работы - 178 машинописного текста.
Диссертация выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК Российской Федерации: пункт 3.7. «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля. Теория новой экономической географии».
Анализ основных научных категорий в области теории рынка жилой недвижимости
В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке жилой недвижимости (далее РЖН). Различные аспекты РЖН в современной российской экономике, основы анализа операций на РЖН рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых, Э. Р. Бугу-лов, Т. В. Власова, С. Н. Волков, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, Л. М. Каплан, Н. В. Комарова, С. Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, Э. М. Соколовская, Е. И. Тарасевич, А. Ю. Цыцырева, В. 3. Черняк. Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, С. В. Грибовского, С. Н. Максимова, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е. И. Тарасевича, Н. Ордуэя, Д. Фридмана, Г. С. Харрисона
Активно развивается направление, связанное с методологией оценки недвижимости. Это, в частности, труды: С. В. Грибовского, В. В. Григорьева, Е. И. Тарасевича, М. А. Федотовой. Перечисленные авторы внесли существенный вклад в деле адаптации мировой теории оценки к современным российским условиям (отчасти закрепленный соответствующими нормативно-правовыми документами регионального и федерального уровней).
Исследования ряда американских специалистов - Н. Кэрна, Д. Рабиан-ски, Р. Рэкетера - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Д. Б. Эленик исследует сферу девелопмента -проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.
М. Коулман и Дж. Р. Уэбб, рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. М. Джильберто и С. Д. Голдберг исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных, свободно выбранных решений продавцов товаров и услуг с одной стороны, и покупателей - с другой стороны. Рынок - это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг [29,41]. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.
Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие. Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Автор согласен с тем, что в рыночной экономике в жилищной сфере можно отдельно выделить РЖН, где в качестве участников выступают субъекты, желающие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его. Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены на него должно привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности. Эти особенности, прежде всего, связаны с отличиями в эластичности спроса по сравнению с другими товарами и услугами [35]. Однако спрос на жилье зависит не только от цены на него, но и от других факторов. Одним из них являются финансовые возможности населения и его платежеспособность. Учитывая, что стоимость квартиры или частного дома является очень высокой по сравнению с другими товарами и услугами, на платежеспособность населения значительное влияние оказывает не только уровень доходов, но развитость финансово-кредитных механизмов. При этом надо, иметь в виду, что текущие доходы большинства населения России, нуждающегося в улучшении жилищных условий, являются относительно небольшими. Поскольку рыночная экономика нацелена на получение прибыли, то инвесторов привлекают те сферы, где цены на товары выше затрат на их производство. Если цена построенного или реконструированного жилого дома выше затрат на производство строительных и ремонтных работ, то инвесторы будут приобретать участки земли, жилые здания, нуждающиеся в реконструкции, нанимать рабочую силу и подрядные строительные фирмы для строительства и реконструкции жилищного фонда с целью их дальнейшей реализации
По экономическому содержанию РЖН представляет собой совокупность экономических отношений между поставщиками и потребителями жилой недвижимости и механизмов реализации этих отношений. Автор согласен, с тем, что РЖН через экономические отношения встроен в жилищную систему общества и является формой взаимодействия подсистемы жилищного фонда и подсистемы потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом [61]. Жилищный фонд представляет собой совокупность всех объектов, используемых для жилья. Понятие жилищные услуги относится к аспекту текущего функционирования жилищного фонда. На РЖН предложение формируют застройщики (первичный рынок) и владельцы жилищ (вторичный рынок). Агентами спроса на рынке жилищного фонда выступают инвесторы и семьи, желающие иметь собственное жилье. На рынке жилищных услуг предложение определено размером и структурой жилищного фонда и формируется его владельцами. Агентами спроса на рынке жилищных услуг выступают потребители (домохозяйства).
Автор не считает правильным ситуацию, когда в большинстве случае оценка стоимости объекта жилой недвижимости производится исходя из его" рыночной стоимости, которая формируется под воздействием различных факторов на стороне спроса и на стороне предложения жилой недвижимости. Спрос на жилую недвижимость складывается из общего количества жилой недвижимости, которую хотят и могут приобрести и использовать как отдельные семьи, так и население в целом. Автор согласен с тем, что основными факторами, определяющими объем спроса на жилую недвижимость, являются; цены, а также финансовые возможности и количество потребителей желающих приобрести жилую недвижимость. Предложение формируется из общего количества предложенных на рынке объектов жилой недвижимости и потока жилищных услуг, создаваемого этим жилищным фондом. К факторам, определяющим структуру и объем предложения жилой недвижимости, относятся: земля, рабочая сила, капитальное оборудование и строительные материалы. При достижении равновесия между спросом и предложением формируется равновесная цена объекта жилой недвижимости, которая должна удовлетворять как покупателей, так и продавцов.
В условиях рыночного равновесия каждое домохозяйство занимает объект жилой недвижимости, максимально соответствующее его потребностям в рамках бюджетного ограничения. Но условия жизни семей, не способных выделить достаточно средств на жилищное потребление, оказываются ниже социально приемлемого уровня. И это объясняет необходимость государственное управление развитием РЖН с позиций социальной справедливости. Выбор государства между экономической эффективностью и социальной справедливостью происходит постоянно. Однако все имеющиеся механизмы перераспределения ресурсов в рыночной экономике имеют недостатки, связанные с невозможностью достичь одновременно повышения эффективности и выравнивания распределения благ.
Проблемы экономико-правовой базы функционирования и развития рынка жилой недвижимости
При анализе рынка недвижимости в целом и РЖН в частности, в рыночной экономике определяющее значение имеет экономико-правовая база, а именно законодательно установленные определения понятия недвижимость и общая проработанность вопросов связанных со сферой обращения жилой недвижимости. При рассмотрении понятия «недвижимость» с юридической точки зрения, целесообразно обратиться к статье 130 "Недвижимые и движимые вещи" ГК РФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество" [1].
Логично предположить, что не указанные в данной статье вещи могут быть отнесены к движимому имуществу. Следовательно, в регистрации прав на них не нуждаются (кроме, случая, когда движимые вещи рассматриваются в качестве составной части имущественного комплекса). Налицо, таким образом, законодательное разделение самой «недвижимости» и совокупности прав на нее. Хотя, в ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости» речь идет именно о регистрации прав на вещи, а не самих вещей [1].
Автор отмечает, что уже при поверхностном взгляде можно определить недостаточную степень проработки данного подхода в отечественном законодательстве. При детальном рассмотрении выделяется еще несколько неоднозначных моментов. Недостаточная последовательность деления недвижимых «по природе» вещей. В указанном определении различаются два вида недвижимых.вещеи: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым: в силу закона. Далее, вещи, недвижимые, по их природе, подразделяются на две группы:
а) земельные: участки, участки недр, обособленные водные-объекты, т.е.-объекты; составляющие единое целое с. земельными участками;
б). объекты-,,прочно связанные сземлей; перемещение которых без несоразмерного? ущерба их назначению невозможно; в т.ч. многолетние насаждения, здания, сооружения.
Таким образом; можно выявить следующие недостатки существующего законодательного определения понятия «недвижимость»:
1) Неточность, формулировок словосочетаний «прочно-связано» ш«несоразмерный ущерб назначению», являющихся критериями отнесения-тех или иных предметов к категории недвижимых.
2) Построение определения на основе указанного, ряда критериев объективно уязвимо; поскольку для каждого из них не составит труда привести набор «исключений», которые все равно, будут являться объектами недвижимости, и данная конструкция всегда будет относительно неполной, и не будет носить исчерпывающий характер:
3) Самостоятельным объектом недвижимости, может считаться: все, что прочно связано с землей, но при этом участие самой земли, не обязательно. ,
4) Несовершенство понятия недвижимость вытекает также из разделения земли и «всего,,что прочно с ней связано». Получается, что некое гипотетическое здание и земельный участок, на котором расположено данное здание, являются,двумя различными объектами недвижимости, а не элементами одного.
По: мнению автора, точность правового определения «недвижимости» имеет принципиальное, важное, значение. Использование указанного опре 45 деления в российской нормативной базе уже привело к ряду негативных последствий в практическом функционировании рынка недвижимости, в связи с разными правилами учета, механизмами регистрации прав, налогообложения и оборота движимых и недвижимых вещей.
В разделе 1.2 настоящей диссертации нами установлено, что, развитие и становление рынка недвижимости в нашей стране происходило в специфичных условиях, связанных с болезненными трансформационными процессами. Наиболее показательным в этом аспекте является РЖН, где можно обнаружить две основные тенденции. Во-первых, в пореформенный период, несмотря на незначительное увеличение в кратко- и среднесрочной перспективе, объемы ввода в строй новых объектов жилой недвижимости снизились более чем на треть. Во-вторых, существенно увеличился объем жилой площади, построенной населением с помощью привлечения заемных средств в форме кредитов. В этой связи уместно напомнить, что еще 25 лет назад около 90% всех объектов потребительской недвижимости возводилось и распределялось государством. Десятки миллионов граждан стояли в очереди на получение жилья или улучшение жилищных условий. Именно эти граждане оказались в положении заложников, когда в условиях обвального сокращения бюджетных доходов в начале 90-х годов государство фактически денонсировало взятые на себя обязательства по обеспечению их объектами жилой недвижимости. С другой стороны, развитие РЖН предоставило гражданам, обладающим соответствующими доходами, возможность самостоятельно и в удобной для себя форме решить жилищную проблему.
С развитием РЖН возникают две новые социальные проблемы. Первая проблема - снижение платежеспособности населения, вызванное падением уровня реальных доходов большинства населения и ростом цен на объекты жилой недвижимости. Бесплатная приватизация объектов жилой недвижимости, в ходе которой граждане получают дорогостоящие материальные активы в собственность на безвозмездной основе, не решает проблем его доступности при невозможности взять долгосрочный кредит на покупку квартиры. Вторая проблема также связана с тяжелым материальным положением малоимущих групп населения, что стимулирует приток жилья на рынок и одно 46 временно приводит к ухудшению качества жизни граждан продающих свое жилье, для того, чтобы купить жилье более низкого качества. В результате активизируется процесс поляризации общества.
Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и была рассчитана на десятилетие с 1990 по 2000 гг. Ее реализация началась в условиях неразвитости рыночных отношений и, практически полного, отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:
произошло резкое снижение объемов жилищного строительства;
выросли цены на продукцию строительных фирм;
капитальные вложения (государства, предприятий и организаций) стали недостаточными;
снизились темпы предоставления объектов жилой недвижимости гражданам;
упала платежеспособность населения;
сократились возможности приобретения объектов жилой недвижимости или ведения индивидуального жилищного строительства.
К 1992 г. в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 г., а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К 1998 г. более 40% жилья, или 5 000 тыс. объектов жилой недвижимости, было приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжалось строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет частных инвесторов, причем доля частных инвесторов в общем объеме ввода новых объектов становилась все больше (в 1997 г. - 35%). Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составил в среднем по России 50-55%. Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема частного жилого фонда.
Обоснование концепции экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации
В начале XXI века существенно изменились механизмы взаимоотношений субъектов РЖН и органов государственной власти. Трансформация экономических отношений в обществе, постепенное элиминирование неблагоприятных эффектов переходного периода, относительное выравнивание динамики рынков, а так же стабилизация и развитие их с точки зрения правового, экономического и социального аспектов предполагает формирование и внедрение принципиально новых подходов к реализации жилищной политики в Российской Федерации. Практика рыночного реформирования в России привела к необоснованному снижению роли государства в сфере экономического регулирования. В ряде официальных документов, отражающих направления и приоритеты социально-экономического развития страны, указывается на то, что вмешательство государства в экономику искажает конкуренцию и отдаляет от главной задачи - построения эффективной экономики. Вместе с тем, мировой опыт доказывает, что модернизации экономики без активной государственной инвестиционной и научно-технической политики не происходит. К тому же такой подход находится в противоречии с намерениями властей создать «эффективное» государство (социально-ориентированную рыночную экономику).
Основной целью, которую необходимо достичь применением инновационного подхода к государственному управлению развитием РЖН является обеспечение населения качественными и доступными объектами жилой недвижимости. Соответственно основными задачами, решаемыми в рамках достижения данной цели, являются следующие задачи:
Оптимизация микроэкономической политики компаний застройщиков;
Создание условий для повышения покупательной способности граждан.
В экономической теории государственное регулирование экономики понимается как процесс воздействия государства на хозяйственную жизнь общества и связанные с ней социальные процессы, в ходе которого реализуется экономическая и социальная политика государства, основанная на определенной доктрине (концепции) [148,59,88]. При этом для достижения поставленных целей используется определенный набор средств (инструментов). Эти средства нацелены на формирование стабильного, развивающего рынка товаров и услуг. К данной категории относятся, прежде всего, различного рода разрешения (в том числе в форме соответствующих лицензий) и запреты.
Под моделью государственного регулирования экономики автор предлагает понимать систему базовых целей и методов их достижения. Такие модели непосредственно связаны с ведущими теоретическими школами в экономической теории. Поэтому первоначально можно выделить следующие основные модели, соответствующие концепциям современной смешанной экономики: кейнсианская (либерально-реформистская) модель и неоконсервативная (неоклассическая) [72]. Эти модели различаются по основным приоритетным целям, по набору и соотношению методов регулирования и, соответственно, балансу сил рыночного и государственного воздействия и, что очень важно, по возможным социально-экономическим последствиям, в том числе неблагоприятным. Кейнсианская модель предполагает активное вмешательство государства в экономику, поскольку рыночная система рассматривается в рамках этой школы как внутренне неустойчивая и неравновесная. Как показано Д. М. Кейнсом, рыночная экономика тяготеет к нестабильности в силу действия закона роста предельной склонности к сбережению и недостаточной гибкости рынка [65]. В соответствии с теоретико-экономическими подходами к государственному регулированию экономики можно сформулировать два основных метода государственного вмешательства: прямой и косвенный. Вмешательство в рыночные механизмы имеет как своих сторонников, так и противников. Особенность рынка жилой недвижимости, как комплекса рыночных механизмов, затрагивающих интересы не только компаний-застройщиков, но и интересы населения, нуждающегося в жилье, а также прямые интересы государства, основной целью, которого является обеспечение реализации права на жилье своих граждан, предопределят невозможность «свободного» рынка в данной хозяйственной отрасли. Автор, исследовав в главе 1 работы, структуру и функции рынка, конкурентные процессы, протекающие в данной специфической сфере, придерживается мнения, отраженного в ряде работ научной экономической литературы о том, что специфика российского рынка жилья требует значительного вмешательства государства для обеспечения защиты конкуренции и балансирования экономических интересов всех его субъектов. Некоторые эксперты [73, стр. 208, 41, 82] отмечают, что «...принимая во внимание результаты предыдущего этапа развития советской экономики и ее современного состояния, ..., в российской модели удельный вес и значение государственного регулирования воспроизводственных процессов будет существенно более значимым, чем в большинстве известных моделей... Гибкая жизнеспособная экономическая система, может быть смоделирована:
экономическими стимуляторами, работающими на умножение источников деловой инициативы, находящиеся в распоряжении органов государственной власти и местного самоуправления
.. созданием механизмов, которые должны привести эту систему в действие и работать на целевые результаты, определенные стратегией фирмы».
Таким образом, РЖН выступающий с точки зрения экономической методологии как механизм взаимосвязи и взаимодействия его основных элементов: предложения; спроса и цены объекта жилой недвижимости, нуждается в синхронизации во времени и экономическом пространстве и формировании его адекватной структуры. «Институты, обеспечивая игроков необходимой информацией, способствует формированию совместимых друг с другом ожиданий, обуславливающих, в свою очередь координацию действий и достижение взаимовыгодного результата. Если этого удалось добиться, то в дальнейшем институт, как набор правил, детерминирующий результат взаимодействия, будет обладать свойством самодостаточности» [72]. Проведенные автором в главе 1 анализ, сложившейся системы взаимоотношений субъектов РЖН, а также органов государственной власти и иных агентов позволяет сделать вывод о его неструктурированности и несогласованности существующих интересов, целей и форм взаимодействия всех участников РЖН. И сформулировать проблему координации действий федеральных и региональных властей, а так же органов местного самоуправления, компаний-застройщиков, населения, кредитных организаций.
Следовательно, целью государственного вмешательства будет являться макроэкономическое равновесие в части спроса и предложения, находящееся в точке равновесия, при которой соблюдаются интересы общества, нуждающегося в жилье, строительством в лице компаний застройщиков и девелопе-ров, и другими субъектами данной отрасли. Данное государственное вмешательство должно реализовываться в жилищной политике государства.
Обоснование использования мультиатрибутивного эффекта в системе внедрения инновационного метода управления развитием рынка жилой недвижимости
Предлагаемые автором меры по косвенному государственному регулированию РЖН обуславливают возникновение комплексного мультиатрибутивного эффекта, которой затрагивает не только сферу РЖН.
Реализация предложенных автором мер по комплексному государственному регулированию развития РЖН приведет к формированию источников компенсации затрат федерального (регионального) бюджета обусловленных осуществлением мер по развитию системы РЖН. По мнению автора налоговые поступления генерируемые возникающими источниками, не только полностью окупят затраты государства произведенные на осуществление мер по развитию системы рынка жилой недвижимости, но и принесут дополнительный доход.
Создание новых объектов жилой недвижимости приведет к формированию новых рынков сбыта всех видов товаров, работ и услуг. Это в свою очередь повлечет за собой расширение и рост частного бизнеса. Возрастающая выручка бизнеса означает увеличение величины налогов поступающих в бюджеты всех уровней. Строительство объектов жилой недвижимости приводит к бурному развитию сначала торговой сферы и сферы услуг, а затем и производственных сфер бизнеса, вызывая тем самым увеличение производства и потребления. Поскольку объекты жилой недвижимости это объекты длительной эксплуатации, рост производства иных товаров потребления будет наблюдаться на протяжении всего периода эксплуатации жилой недвижимости. Соответственно экономические выгоды инициируемые постройкой объектов жилой недвижимости тоже будут поступать на протяжении длительного периода.
При ожидаемом снижении цены реализации объектов недвижимости на 30-50%, в распоряжении населения сохраняются денежные средства, ранее извлекаемые из оборота и направляемые на расчеты с банками по ипотечным кредитам. Тем самым средства, ранее направляемые в отрасль строительства, будут перенаправлены в отрасли с более высоким коэффициентом оборачиваемости активов. Отрасли с высокой оборачиваемостью активов генерируют большую величину налогов, подлежащую уплате в бюджеты всех уровней. В случае, когда данные денежные средства направляются гражданами на погашение ипотечных кредитов, затем, банками, передаются по кредитным договорам предприятиям. Но в такой ситуации банки ссужают денежные средства под проценты, тем самым затрудняя кругооборот капиталов и формирование добавочной стоимости. Величина потерь от замедления оборачиваемости капитала в расчете на всю экономику страны, при таком подходе гораздо больше, чем, все средства, которые государство, в рамках мер предложенных автором, инвестирует в отрасль строительства объектов жилой недвижимости.
Строительство объектов жилой недвижимости для отельных категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем, силами государственной строительной корпорации в любом случае будет дешевле, чем покупка жилья на открытом РЖН. Таким образом, государственный бюджет экономит денежные средства (ранее составлявшие упущенную выгоду государства), которые при покупке государством жилья на свободном рынке направлялись на финансирование прибыли строитель 130 ных компаний. А в случае необоснованного (коньюнктурного) завышения цены продажи и впоследствии незаконного вывода данных денежных средств из-под налогообложения, государство напрямую финансировало экономические преступления. Потери государства при оплате объектов жилой недвижимости по значительно завышенным рыночным ценам велики и обуславливают неэффективное расходование бюджетных средств направляемых на цели обеспечения объектами жилой недвижимости отдельных категорий граждан.
Повышение качества жизни граждан вследствие обеспечения населения жильем приведет к увеличению качественных и количественных показателей труда экономически активного населения, которое сможет позволить себе улучшить жилищные условия. Что в свою очередь обусловит увеличение производства и потребления, а, следовательно, приведет к росту налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.
Снижение возможностей финансовых махинаций на РЖН, повышение прозрачности рынка и комплексное снижение экономических рисков вложения капитала в сектор жилищного строительства позволит снизить величину обязательных страховых резервов по кредитам на покупку объектов жилой недвижимости. В связи с тем, что значительная величина страховых средств замораживается и не участвует в обороте, снижение страховых резервов позволит направить данные средства в реальные сектора экономики, оборачиваясь, они, будут приносить доходы и соответственно налоговые отчисления.
Прозрачность РЖН будет служить экономическим стимулом к вложению капитала в данный сектор национальной экономики, при этом установление довольно высокой, законодательно закрепленной нормы рентабельности приведет к поступательному росту инвестиций в данную отрасль. Жесткое нормативное регулирование процессов происходящих на РЖН позволит всем участникам рынка быть уверенным в надежности и законности правоотношений возникающих на РЖН. Приток капитала обусловит значительный экстенсивный рост объемов строительства объектов жилой недвижимости, что позволит в скорейшие сроки удовлетворить потребности как платежеспособного, так и потенциального спроса на РЖН, тем самым решить проблему обеспечения граждан объектами жилой недвижимости.
В целом, мультиатрибутивная модель развития РЖН, формируемая мерами по развитию системы РЖН предложенных автором представлена на рисунке 3.3.1.
Перечисленные формы проявления мультиатрибутивного эффекта, можно классифицировать как экономические эффекты, имеющие стоимостное выражение. Несмотря на социальный характер предложенных автором мер по развитию системы РЖН и то, что предложенные меры по своей сути не предполагают возвратности средств, существующие экономические реалии обуславливают возвратность вложенных государственных средств.
Далее необходимо отметить, что кроме наличия прямых экономических эффектов от косвенного государственного регулирования РЖН, также присутствуют положительные эффекты, которые не приводят к получению выгоды напрямую, но косвенно обуславливают и способствуют получению экономических выгод.
Предлагаемые автором меры по нормативному (налоговому) регулированию цен продажи объектов жилой недвижимости, предопределяют невозможность искусственного завышения цены на объекты жилой недвижимости, как путем спекуляций, так и путем создания иллюзии привлекательности инвестирования свободных денежных средств в объекты жилой недвижимости.
Расхожий миф о привлекательности инвестирования денежных средств в жилую недвижимость извлекает из оборота реальных секторов экономики значительные финансовые ресурсы. Граждане, которые не нуждаются в срочном улучшении своих жилищных условий, и имеют свободные денежные средства, инвестируют их в жилую недвижимость, создавая дефицит на рынке предложения объектов жилой недвижимости, тем самым провоцирую компании застройщики увеличивать цены на свою продукцию. В то же время, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но не имею 132 щие достаточно средств для покупки недвижимости собственными силами, вынуждены прибегать к использованию заемных средств, что делает еще более трудным улучшение жилищных условий, поскольку цены на недвижимость непрерывно и стремительно растут.
