Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города 15
1.1. Жилищная проблема и ее влияние на методологию регулирования рынка жилой недвижимости крупного города 15
1.2. Направления решения жилищной проблемы и современные тенденции развития методологии регулирования рынка жилой недвижимости 27
1.3. Системный подход к развитию методологии регулирования рынка жилой недвижимости крупного города 43
Глава 2. Концепция регулирования рынка жилой недви жимости крупного города 62
2.1. Методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости и устойчивому развитию жилищного комплекса крупного города 62
2.2. Принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города 75
2.3. Организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города 90
Глава 3. Региональные особенности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города (на примере городского округа Самары) 109
3.1. Социально-экономическая характеристика жилищного комплекса Самары и его роль в обеспечении устойчивого развития региона 109
3.2. Основные параметры решения методологических проблем регулирования и развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара 122
3.3. Методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости 138
Глава 4. Методический инструментарий регулирования рынка жилой недвижимости крупного города и выбор модели его ресурсного обеспечения 152
4.1. Ресурсное обеспечение рынка жилой недвижимости крупного города 152
4.2. Программы государственной поддержки рынка жилой недвижимости и повышение обеспеченности населения городского округа Самара жильем 166
4.3. Модель институционального взаимодействия и эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города 181
Глава 5. Эффективность регулирования рынка жилой не движимости городского округа Самары 196
5.1. Механизм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения устойчивости жилищного комплекса городского округа Самара 196
5.2. Стратегия повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости и решения жилищной проблемы в городском округе Самара 212
5.3. Методические рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара 228
Заключение 243
Библиографический список 251
- Направления решения жилищной проблемы и современные тенденции развития методологии регулирования рынка жилой недвижимости
- Принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
- Основные параметры решения методологических проблем регулирования и развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара
- Программы государственной поддержки рынка жилой недвижимости и повышение обеспеченности населения городского округа Самара жильем
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проблема обеспеченности населения жильем обладает высокой актуальностью, о чем свидетельствует и наличие приоритетного национального проекта по улучшению жилищных условий и большое число программ, ориентированных на решение жилищной проблемы на федеральном, региональном и местном уровнях управления. Сложность решения жилищной проблемы в современной российской экономике усугубляется тем, что при высоком спросе на жилье его покупка по-прежнему является малодоступной для большинства слоев населения.
Повышение доступности и комфортности жилья требует территориального планирования и эффективной организации городского хозяйства, повышения качества коммунального обслуживания, законодательной защиты граждан от махинаций на рынке жилья, усиление ответственности строителей и органов государственного управления, надзора и контроля. Для решения данной задачи необходима разработка системы мониторинга, регулирования и контроля, которая позволила бы рационально организовать взаимодействие между участниками рынка жилой недвижимости на основе принципов и методов их устойчивого развития.
На рынок жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы внешней и внутренней среды, поэтому необходимо расширять возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития городского хозяйства. Для этого необходима концепция регулирования рынка, способствующая его переводу на инновационный путь развития и ориентированная на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса и социальной защищенности различных слоев населения. Использование такой концепции позволит перейти от мониторинга рынка жилья к его регулированию, создать условия для пространственной реорганизации городского хозяйства на различных уровнях управления, стратегию диверсификации жилищного комплекса, а также разработать совокупность программ развития малого бизнеса и повышения устойчивости объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование рынка жилой недвижимости.
Таким образом, развитие теории и методологии регулирования рынка жилой недвижимости является актуальной проблемой, имеющей существенное народнохозяйственное значение. В настоящее время в научной литературе существуют разные подходы и понимания того, на какой основе следует формировать принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости. Это говорит не только о высокой актуальности темы исследования, но и о практической значимости выработки основных направлений регулирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях меняющейся рыночной среды.
Степень разработанности темы. Несмотря на то, что в последние годы за рубежом и в России по тематике развития методологии регулирования рынка недвижимости, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики, проведено значительное количество исследований, методологические проблемы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города не исследованы в достаточной степени.
При подготовке диссертации, посвященной отечественному рынку жилой недвижимости в целом, и в частности в крупных городах, автор основывался на трудах таких ученых, как А.А. Аболин, А.Н. Асаул, С.С. Бачурина, Т.Д. Белкина, Н.А. Бирюков, В.В. Бузырев, В.И. Бутов, Н.В. Васильева, Н.Г. Волочков, К.П. Глущенко, В.А. Горемыкин, И.А. Денисова, Л.И. Дронова, Л.М. Каплан, Н.П. Кетова, Е.Б. Кибалов, А.Б. Крутик, Н.Н. Кузнецов, А.Н. Купчин, С.М. Лыжин, С.Н. Максимов, Б.Д. Новиков, Н.Н. Ноздрина, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, А.Б. Петрухин, Л.М. Пчелинцева, И.А. Рахман, Л.Г. Селютина, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Г.М. Стерник, В.С. Чекалин и др., а также зарубежных ученых Т. Боем, Д. Венберг, П. Зорн, Дж. Керл, Р. Крум, Р. Мьют, С. Мэйо, С. Мэйсел, Е. Олсен, Л. Смит, Г. Спаркс, Дж. Фридман и др.
Вместе с тем, в настоящее время недостаточно исследованы вопросы развития методологии регулирования рынка недвижимости, формирования федеральной, областной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. Таким образом, недостаточная изученность и степень разработанности, с одной стороны, и научно-практическая значимость – с другой, определили выбор темы диссертационной работы, позволили сформулировать цель, задачи и круг рассматриваемых в ней вопросов.
Цель диссертационной работы заключается в развитии методологии, методических и практических рекомендаций по формированию системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города в соответствии с современными требованиями, закономерностями и условиями организации рыночных отношений. Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи исследования:
- уточнение понятия теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;
- обоснование выделения составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города для расширения возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития городского хозяйства;
- разработка концепции регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующей его переводу на инновационный путь развития;
- выявление и систематизация наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды на составляющие и параметры регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;
- обоснование методологических предпосылок и разработка концептуальной модели регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе формирования и развития институциональной среды;
- обоснование методического подхода к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающего определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка;
- разработка механизма регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующего росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности;
- предложение комплекса мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе создания специализированного центра мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости;
- разработка рекомендаций по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара.
Область диссертационного исследования. Основные положения и выводы работы соответствуют п. 1.3.70 «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики»; п.1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)», паспорта номенклатуры специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».
Объект исследования – рынок жилой недвижимости крупного города.
Предмет исследования – организационно-экономические отношения, возникающие в процессе регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.
Гипотеза исследования предполагает, что в условиях активного развития крупных городов, динамично меняющейся рыночной среды, усиления конкурентной борьбы и активизации кризисных явлений повышается потребность в эффективном регулировании рынка жилой недвижимости крупного города. Результатом данных действий станет повышение устойчивости исследуемого рынка, расширение возможностей его мониторинга и регулирования, формирование методологии комплексного воздействия на рынок жилья, рационализация взаимосвязей и механизмов взаимодействия его участников. Это позволит эффективно перераспределить ресурсы на рынке жилья в интересах устойчивого развития города без ущерба индивидуальным интересам инвесторов и других заинтересованных сторон на различных уровнях регулирования исследуемого рынка.
Теоретической и методической основой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам развития методологии регулирования рынка недвижимости, в частности крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, методы системного и сравнительного анализа, методы факторного анализа и экспертных оценок, экономико-математического моделирования, методы управления ресурсами и ряд других. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативно-правовые акты по вопросам функционирования строительных организаций и комплексов; официальные данные Федеральной службы государственной статистики, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ, программные документы и проекты целевых комплексных программ; факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран; данные глобальной информационной сети Интернет; аналитические отчеты экспертов в сфере строительства; а также результаты исследований и расчетов автора диссертации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии методологии, методических и практических рекомендаций по регулированию рынка жилой недвижимости крупного города на основе выделения социальной, институциональной, экономической, инвестиционной и инфраструктурной составляющих; формирования и развития институциональной среды, использования объектов инфраструктурного комплекса и инструментов организационно-методического сопровождения исследуемого рынка, способствующих росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, ориентированных на повышение качества жизни населения.
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:
- уточнено понятие теоретико-методологической сущности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города как экономической категории, характеризующей воздействие множества взаимосвязанных институтов государственного управления и саморегулирования на совокупность объектов жилья и их собственников, реализуемое на основе организации рационального взаимодействия сторон в интересах развития города на различных уровнях управления. Эта трактовка позволяет предложить авторскую классификацию рынка жилой недвижимости и по-новому взглянуть на проблему его системного регулирования с позиций теории устойчивого развития исследуемого рынка;
- обосновано выделение пяти составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города: социальной, формирующей условия для повышения активности и удовлетворенности населения; институциональной, выступающей как совокупность элементов и институтов государственного управления и саморегулирования; экономической, отражающей основные результаты взаимоотношений между участниками рынка жилой недвижимости; инвестиционной, характеризующей ресурсное обеспечение сделок с объектами жилья в интересах перспективного развития города; инфраструктурной, обеспечивающей эффективное функционирование объектов жилья на всех этапах их жизненного цикла. Предложенная классификация расширяет возможности мониторинга и регулирования рынка жилой недвижимости в интересах устойчивого развития города;
- разработана концепция регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующая его переводу на инновационный путь развития и базирующаяся на принципах и методах теории организации систем, институционального и устойчивого развития, используемых при построении и организации взаимодействия участников исследуемого рынка. Отличительной особенностью концепции является интеграция составляющих системы регулирования рынка жилой недвижимости с учетом специфики взаимодействия его участников и перераспределения их функционала в зависимости от стратегических задач развития и характеристик объектов жилья, выраженных в показателях устойчивого развития рынка. Концепция обеспечивает необходимые предпосылки для разработки методологии системного воздействия на рынок жилья в виде соответствующих положений, методов и механизма регулирования, ориентированных на эффективную организацию исследуемого рынка;
- выявлены и систематизированы наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные параметры регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, ранжирование которых по уровню ресурсоотдачи и характеру взаимодействия на рынок жилья позволило предложить систему количественной и качественной оценки устойчивости развития исследуемого рынка. Разработан алгоритм ранжирования факторов влияния внешней и внутренней среды на устойчивость рынка жилой недвижимости, способствующий комплексному учету параметров развития исследуемого рынка;
- обоснованы методологические предпосылки и разработана концептуальная модель регулирования рынка жилой недвижимости крупного города на основе формирования и развития институциональной среды, использования объектов инфраструктурного комплекса и инструментов организационно-методического сопровождения исследуемого рынка с учетом жизненного цикла объектов жилой недвижимости, что обеспечивает необходимые условия для развития системы регулирования рынка жилья. Предложена методология развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, ориентированная на повышение устойчивости объектов жилищного комплекса и социальной защищенности различных слоев населения, учитывающая зарубежный опыт и способствующая оптимизации ресурсного обеспечения участников рынка по критерию ресурсоотдачи, объединяющая методы формирования и комплексного инфраструктурного сопровождения объектов жилья, а также формирующая рациональные взаимосвязи и механизмы эффективного взаимодействия участников исследуемого рынка;
- обоснован методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города, обеспечивающий определение и контроль достижения целевых значений по внешним и внутренним параметрам устойчивого развития исследуемого рынка. Отличительной особенностью предложенного подхода является использование методов программно-целевого управления, институционального взаимодействия, ресурсного обеспечения, факторного анализа, экспертных оценок, а также механизмов контроля достижения целевых значений показателей, характеризующих социальные, институциональные, экономические, инвестиционные и инфраструктурные составляющие устойчивого развития рынка жилья;
- разработан механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, способствующий росту уровня его экономической устойчивости и инвестиционной привлекательности, учитывающий объем административной и инфраструктурной нагрузки на рынок, а также ориентированный на повышение качества жизни населения. Практическая реализация механизма регулирования в городском округе Самара позволила обосновать условия пространственной реорганизации города на различных уровнях управления, стратегию диверсификации жилищного комплекса, а также разработать совокупность программ развития малого бизнеса и повышения устойчивости объектов жилищной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование рынка жилой недвижимости;
- предложен комплекс мероприятий по повышению эффективности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, основными элементами которого являются: мониторинг качества жилищных условий и обеспеченности населения жильем; создание центров развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства; усиление ответственности за формирование административных барьеров развития рынка и нецелевое использование средств; расширение возможностей коллективного инвестирования и управления жильем; а также формирование программ улучшения жилищно-коммунального обслуживания населения. Обосновано, что практическое использование предложенного комплекса мероприятий в городском округе Самара позволит повысить активность участников регионального рынка жилой недвижимости, существенно сократить риски взаимодействия участников рынка и обеспечить устойчивость его экономического развития;
- разработаны методические рекомендации по формированию и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара, ориентированные на сокращение потерь региона от возможных неблагоприятных последствий развития рынка жилья. Отличительной особенностью предложенных рекомендаций является усиление мониторинга рынка жилой недвижимости крупного города в части создания центров развития межрегионального сотрудничества и кооперации в сфере жилищного строительства. Это решает проблему перераспределения ресурсов на рынке жилья в интересах устойчивого развития города без ущерба индивидуальным интересам инвесторов и других заинтересованных сторон на различных уровнях управления.
Теоретическая значимость результатов работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию и методологию регулирования и развития системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, формирования федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства. Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах и учебных заведениях дополнительного профессионального образования по дисциплинам «Экономика недвижимости»; «Основы управление недвижимостью»; «Экономика строительства», «Оценка недвижимости и бизнеса», «Управление многоквартирными домами» и т.п.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что их использование позволит повысить эффективность регулирования рынка жилой недвижимости крупного города. Практическая ценность работы состоит в возможности использования ее положений и выводов при регулировании рынка жилой недвижимости крупного города и позволяет:
- своевременно выявить жилищные проблемы и направления ее решения для рынка жилой недвижимости крупного города;
- разработать организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города;
- систематизировать методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости;
- разработать модель эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города;
- существенно улучшить механизм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения устойчивости жилищного комплекса крупного города;
- повысить инвестиционную привлекательность рынка жилой недвижимости крупного города;
- разработать стратегию повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости и методические рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса крупного города.
Достоверность и обоснованность основных результатов и выводов исследования обусловлена: методологическими и теоретическими предпосылками исследования теорий и методов регулирования рынка жилой недвижимости крупного города; использованием методов и методик, адекватных предмету и задачам исследования; корректным формированием и применением методов мониторинга, регулирования и развития рынка жилой недвижимости крупного города.
Апробация и внедрение результатов исследования. Внедрение результатов исследования в производственную деятельность подтверждена справками от структурных департаментов Министерства строительства Самарской области, ООО «Стройинвест». Результаты исследования используются в учебном процессе Самарского государственного архитектурно-строительного университета при подготовке курса лекций «Экономика строительства» и «Управление проектами».
Апробация результатов исследования осуществлялась на научных семинарах, международных, всероссийских и региональных научных конференциях. В частности, результаты исследования были обсуждены и одобрены на следующих международных научных конференциях: «Строительство-2007, 2008» (Ростов-на-Дону, 2007, 2008), «Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях» (Пятигорск, 2010), «Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд» (Новосибирск, 2010, 2011), «Актуальные вопросы экономических наук» (Новосибирск, 2010), «Экономика и эффективность организации производства» (Брянск, 2010), «Проблемы современной экономики» (Новосибирск, 2010, 2011), «Модернизация современного общества: пути созидания и развития (экономические, социальные, философские, правовые тенденции)» (Саратов, 2011), «Социально-экономические проблемы развития предприятий и регионов» (Пенза, 2011), «Интеграция науки и производства» (Тамбов, 2011), «Социально-экономические проблемы современного общества» (Пенза-Прага, 2011), «Перспективы и тенденции развития современного инновационного общества в эпоху перемен (экономика, социология, философия, право)» (Саратов, 2011), «Управление экономическими системами» (Пенза, 2011), «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2011)» (Санкт-Петербург, 2011), «Проблемы и перспективы развития экономики и управления» (Новосибирск, 2011); всероссийских научных конференциях: «Современная Россия: экономика и государство» (Москва, 2005, 2006), «Экономическое развитие России: институты, инфраструктура, инновации, инвестиции» (Иваново, 2010), «Регионы России: проблемы, перспективы, решения» (Москва, 2010), «Модель российской экономической системы: тенденции, проблемы и перспективы целеполагания и отраслевого менеджмента» (Волгоград, 2010), «Инновации. Интеллект. Культура» (Тобольск, 2010), «Управление, финансы, право: тенденции и перспективы развития в условиях инновационной экономики» (Тверь, 2011); 56, 59, 61, 64, 66, 67, 68-й региональных научно-практических конференциях (Самара, 1999, 2002, 2004, 2007, 2009, 2010, 2011).
Публикации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 58 печатных работах, включая 5 монографий, 13 статей в ведущих рецензируемых научных журналах, доклады на конференциях. Общий объем опубликованных работ составляет 57,2 п.л., из них авторский вклад – 47,1 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованных источников, включающих в себя 278 наименований, а также приложения.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, определены цель и задачи исследования, приводятся сведения о научной новизне и практической значимости результатов исследования.
В первой главе «Теоретико-методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города» рассмотрены жилищная проблема и ее влияние на регулирование рынка жилой недвижимости, выявлены направления решения жилищной проблемы и современные тенденции эффективного регулирования рынка жилой недвижимости, обоснован системный подход к регулированию рынка жилой недвижимости крупного города.
Во второй главе «Концепция регулирования рынка жилой недвижимости крупного города» предложен методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости и устойчивому развитию жилищного комплекса крупного города, выявлены принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города, разработан организационно-экономический механизм регулирования рынка жилой недвижимости крупного города.
В третьей главе «Региональные особенности регулирования рынка жилой недвижимости крупного города (на примере городского округа Самары)» исследована социально-экономическая характеристика жилищного комплекса Самары и его роли в обеспечении устойчивого развития региона, определены основные параметры развития рынка жилой недвижимости и перспективы решения жилищной проблемы городского округа Самара, предложены методы развития системы регулирования рынка жилой недвижимости.
В четвертой главе «Методический инструментарий регулирования рынка жилой недвижимости крупного города и выбор модели его ресурсного обеспечения» рассмотрено ресурсное обеспечение рынка жилой недвижимости крупного города, проанализированы и предложены программы государственной поддержки рынка жилой недвижимости и повышения обеспеченности населения городского округа Самара жильем, разработана модель институционального взаимодействия и эффективного распределения ресурсов на рынке жилой недвижимости крупного города.
В пятой главе «Эффективность регулирования рынка жилой недвижимости городского округа Самары» предложен механизм регулирования рынка жилой недвижимости и обеспечения устойчивости жилищного комплекса городского округа Самара, разработана стратегия повышения эффективности регулирования рынка жилой недвижимости и решения жилищной проблемы в городском округе Самара, даны методические рекомендации по разработке и реализации программ устойчивого развития жилищного комплекса городского округа Самара.
В заключении изложены основные выводы и рекомендации, полученные в результате проведенного исследования.
Направления решения жилищной проблемы и современные тенденции развития методологии регулирования рынка жилой недвижимости
Современный рынок жилой недвижимости России возник относительно недавно. Началом его развития можно считать середину 1990 г., когда совместно с процессом приватизации были заключены первые легальные сделки по купле-продаже квартир. В целом по стране рынок жилой недвижимости начал свое формирование совместно с либерализацией экономики (1992 г.) и позже.
Опыт последних лет показал, что рынок жилой недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов РФ, в крупных культурных и транспортных центрах с достаточно высоким уровнем финансовых потоков, высокоэффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В малых городах с менее развитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных городов, с плохими природными или экологическими условиями рынок жилой недвижимости долго находился в первоначальном состоянии. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерен средний темп развития рынка жилой недвижимости. Нас в настоящей работе интересует именно рынок жилой недвижимости крупного города.
В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два взаимодействующих рынка - рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На рынке жилищного фонда как участники присутствуют субъекты, которые желают купить жилье в собственность или возвести его, и субъекты, желающие реализовать его [246].
На втором рынке спрос происходит от жильцов, которые выступают как владельцы занимаемого жилья, так и квартиросъемщики. Спрос на предоставляемые жилищные услуги практически имеет зависимость от дохода семьи, соотношения стоимости товаров и жилых объектов. Стоимость жилищных услуг, т.е. квартирная плата, может быть определена как сумма денежных средств, которая выплачивается ежегодно за пользование жилым фондом. Для владельца квартиры этим является сумма, которая указана в договоре о найме, и проявляется в квартплате. Для домовладельцев в то же время квартирная плата определяется как ежегодный доход от владения жилым объектом. Связь между рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг осуществляется по двум направлениям. Во-первых, размер квартирной платы, определяемый на рынке жилищных услуг, оказывает прямое влияние на формирование спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Изменения квартирной платы, которые происходят на рынке жилищных услуг, сразу оказывают влияние на уровень спроса на рынке жилищного фонда. Во-вторых, связь между рынками реализо-вывается через строительство. При увеличении темпов строительства и реконструкции жилищного фонда его предложение растет. В результате изменяются не только цены на рынке жилищного фонда, но и размеры квартирной платы на рынке жилищных услуг [55].
В центре данного исследования при изучении специфики решения жилищной проблемы крупного города находится именно рынок жилищного фонда. Представим совокупность мнений в отношении определения рынка жилой недвижимости.
В отечественной и зарубежной литературе по экономике можно встретить большое количество понятий рынка жилой недвижимости крупного города. Их можно свести в следующие группы определений: - как системы социально-экономических отношений, возникающих на основе взаимодействия товаров и денежного обращения; - как совокупности существующих и потенциальных покупателей специфического товара - жилой недвижимости и их взаимодействия; - как системы социально-экономических механизмов; - как системы социально-экономических условий (отношений и механизмов).
Сторонниками первой точки зрения выступают ученые-регионоведы Северо-Кавказской академии государственной службы, понимающие под рынком жилой недвижимости «область товарно-денежных отношений по купле-продаже и использованию жилых объектов, которые являются предметом собственности юридических или физических лиц» [61].
Аналогичной позиции придерживается В.А. Горемыкин Рынок жилой недвижимости, по его мнению, можно определить как систему экономических и правовых отношений, которые возникают на основе взаимодействия товаров и денежного обращения. Это является средством перераспределения жилых объектов и прав на них между собственниками и пользователями рыночными методами на базе конкурентного спроса и предложения.
Он обеспечивает при помощи устройства «невидимой руки» и государственного регулирования: передачу прав на жилые объекты от одного участника к другому; принятие равновесных цен на жилые объекты в различных регионах; связь между владельцами и покупателями на базе экономических интересов и мотивации; разделение пространства между различными вариантами применения жилых помещений и субъектами рынка [76].
По определению И.А. Рахмана, рынок жилой недвижимости крупного города представляет собой область капитальных вложений в объекты жилой недвижимости и систему экономических связей, которые возникают при осуществлении операций с жилой недвижимостью. Данные отношения проявляются при сдаче объектов в аренду, купле-продаже, ипотеке и т.д. [173]. А.С. Новоселов, Р.И. Шнипер под рынком жилой недвижимости крупного города подразумевают систему экономических отношений, которые обеспечивают перераспределение объектов жилой недвижимости между владельцами [139].
Вторая группа определений ставит в центр функций рынка жилой недвижимости крупного города его экономическую составляющую по сведению покупателей и продавцов вместе на рынке. В образе субъектов рынка жилой недвижимости крупного города определяют разнообразных контрагентов государственной, муниципальной и частной форм собственности.
Принципы и методы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города
На теоретическом уровне исследования логическая цепочка этапов анализа направлений решения жилищной проблемы соответствует не индуктивному подходу от частного к общему, а подходу от общего к частному. Иерархия категорий исследования здесь начинается категорией «закон (системные принципы)», затем идут «мера» — «правило» — «измеритель» — «процедура» — «показатель (параметр регулятора)» [206].
«Закон» характеризует системную функцию и, соответственно, системный принцип регулирования рынка жилой недвижимости как социально-экономической системы в целом, т.е. «преобразование хозяйственных ресурсов в удовлетворенные потребности».
В качестве «меры» претворения в жизнь закона (системного принципа) в современных обстоятельствах выступают структурные характеристики потока готовой жилой недвижимости, предоставляемого потребителям.
«Правило» как способ представления, реализующее меру (количественную определенность) представленных сущностных характеристик, в условиях достижения устанавливаемых параметров структурных характеристик в результате регулирования рынка жилой недвижимости, может быть формализовано в стратегию решения жилищной проблемы города.
«Измеритель», «процедура», показатели» - это внутренние конструктивные элементы моделируемых процессов при формировании сценариев регулирования рынка жилой недвижимости на основе «портфеля» мероприятий по решению жилищной проблемы города.
Можно в рамках теоретического уровня исследования направлений решения жилищной проблемы выделить уровни принципов исследования, опираясь на логику исследования - от общего к частному: первый уровень - это принципы диалектики, второй уровень - это принципы соответствия теоретического базиса исследования эффективного регулирования рынка жилой недвижимости в условиях инновационно ориентированной экономики основам теории систем. Третий уровень - это специфические принципы системного представления процессов регулирования рынка жилой недвижимости - система исходных положений, сущностных качественных характеристик, позволяющих учесть особенности объекта и предмета исследования при решении жилищной проблемы города. Представленные ниже принципы найдут затем свое отражение в работе при структуризации принципов регулирования рынка жилой недвижимости города.
Первый уровень - основные принципы диалектики. Так, обращенный к процессу научного исследования принцип единства теории и практики требует единства практического и теоретического мышления, последовательности его противоположных логических форм - теоретических и эмпирических. Принцип исторической конкретности предъявляет к научному исследованию требование выявлять внутреннее многообразие познавательного процесса на всех этапах его развития, а также раскрывать обстоятельства, которые способствуют образованию этого многообразия и его единства. Принцип противоречивости призывает подвергать рассмотрению противоречия, которые свойственны процессу умножения знаний и их практического использования, в неразрывной связи с противоречивым течением формирования общественного бытия и сознания.
Принцип развития или историзма обязывает не замыкаться в познании, а продолжать его гносеологический анализ историко-материалистическим анализом. Научное исследование не может развиваться, не выходя из себя. Дальнейшим путем его формирования является восхождение от категорий гносеологии и логики к категориям социологии (науки об обществе в широком смысле).
Наконец, принцип единства диалектики, логики и теории познания призывает, чтобы научное исследование всегда предполагало первичность предмета познания. Научное познание в своих логических формах должно повторять объективную диалектику, и сам процесс познания должен быть диалектичным. Таким образом, заключительный принцип возвращает нас к исходной закономерности процесса познания, в которой объединяются основополагающие требования к научно-исследовательскому процессу.
Второй уровень принципов исследования - это принципы соответствия теоретического базиса исследования эффективного регулирования рынка жилой недвижимости города в условиях инновационно ориентированной экономики основам теории систем. Здесь мы выделяем следующие принципы:
Принцип целостности - принцип сохранения минимальной структурной сложности теоретического базиса исследования при устойчивости получаемых результатов.
Принцип обособленности - необходимость проведения исследования в четко определенных рамках большой системы - региональный рынок жилой недвижимости, с обособлением, изолированием процессов, протекающих внутри нее (на уровне системы - предприятие). Принцип адаптивности - сохранение и поддержание теоретического базиса на уровне универсальности для всех аналогичных социально-экономических систем.
Принцип совместимости - все меры в области регулирования рынка жилой недвижимости должны обладать свойством «сродства», взаимопри-спосабливаемости, взаимоадаптивности.
Третий уровень - это специфические принципы системного представления процессов регулирования рынка жилой недвижимости:
Принцип процессного описания действий в области регулирования рынка жилой недвижимости. Сегодня ресурсный подход не позволяет достаточно наглядно выделить процессы регулирования рынка жилой недвижимости (для введения данного блока используется системный генератор взаимодействия ресурсных подсистем управления).
Принцип системной цикличности. Регулирование рынка жилой недвижимости города должно быть сопряжено со стратегией инфраструктурного развития города и при этом обладать свойством цикличности процесса, т.к. жизненный цикл отдельной инновации в сфере решения жилищной проблемы и ее эффекта короче стратегического периода планирования.
Принцип согласованного управления. Мы можем утверждать, что целенаправленность взаимодействия действий в области регулирования рынка жилой недвижимости предопределяет требование согласования их взаимодействия.
Принцип достаточного разнообразия. Принцип основывается на свойстве синергичности больших систем. Инновации могут быть в различных сферах решения жилищной проблемы города - технологические, продуктовые, архитектурно-конструктивные, организационные и т.д. Приоритет только одного вида регулирования рынка жилой недвижимости приводит к дисбалансу системы, нарушению принципа совместимости. Комплексное же внедрение инноваций в исследуемой сфере дает дополнитель ный (синергетический) эффект.
Принцип системной диагностики процессов регулирования рынка жилой недвижимости и их ресурсного обеспечения заключается в продолжении действия принципа системной цикличности. Окончание жизненного цикла отдельной инновации и начало жизненного цикла другой приводят к постоянному изменению совокупной эффективности регулирования рынка жилой недвижимости. Следовательно, для поддержания стратегического целенаправленного эффективного развития рынка жилой недвижимости необходим системный циклический контроль данной деятельности.
Комплексная реализация всех вышепредставленных принципов разрешает сделать вывод о том, что решение проблемы такой сложности и важности нельзя осуществить без активной роли государства. Поэтому надо искать новые для России формы организации и направления решения жилищной проблемы для обеспечения условий эффективного регулирования рынка жилой недвижимости крупного города. Сюда, в частности, можно отнести следующие действия государства: стимулирование роста предложения жилых объектов на рынке, включая в себя осуществление мер по поддержке жилищного строительства; повышение качества и надежности коммунальных услуг на совокупности модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и привлечения частных инвестиций и бизнеса в данную область; стимулирование платежеспособного спроса на жилые объекты, включая при этом увеличение для молодых семей доступности приобретения жилья; более эффективное проведение в жизнь государственных обязательств по обеспечению жильем для отдельных категорий граждан; создание информационного обеспечения решения жилищной проблемы крупного города; построение системы индикаторов оценки эффективности решения жилищной проблемы и развития рынка жилой недвижимости крупного города.
Основные параметры решения методологических проблем регулирования и развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара
Прежде всего, рассмотрим зарубежный опыт в области ресурсного обеспечения рынка жилой недвижимости крупного города.
Если рассматривать подобный зарубежный опыт, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных предприятий на удовлетворение этого спроса - с другой. Подобная ситуация сложилась за счет наличия правовых и экономических механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств, доступности готовых строительных объектов и оптимальных сроков окупаемости инвестиций, которые направляются в жилищной строительство. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России только у 11 % населения на одного человека приходится 17-18 м жилья, за рубежом дан-ные цифры составляют 30-35 м . Россия стоит на 11-м месте по объемам инвестиций в строительный комплекс. В общем объеме финансирования 25 % средств идет из местных бюджетов, 75 % - от индивидуальных застройщиков [272].
Хотелось бы отметить, что зарубежные методы и системы ресурсного обеспечения рынка жилой недвижимости крупного города имеют свои принципиальные особенности. Это вызывается такими причинами, что во многих странах достаточно развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, приобретая кредит, покупают готовое жилье, не боясь, что заказчик-застройщик не осуществит свои обязательства или будет затянут срок строительства. Подобный вид кредитования более эффективен и выгоден для граждан, так как обеспечен достаточно устойчивой экономикой страны и защищен развитыми правовыми институтами.
На Западе для большей конструктивной организованности строительные предприятия объединяются друг с другом, что дает возможность существенно уменьшить стоимость строительства жилья, поскольку они заинтересованы в совместной деятельности. Важно помнить, что 80 % удорожаний и потерь возникают в процессе строительства за счет несовершенства проектных решений. Поэтому отечественные и зарубежные специалисты пришли к выводу о том, что стало необходимым реорганизовать схему взаимодействия участников инвестиционного строительного процесса. При этом многие издержки и расходы уменьшаются за счет сокращения расходов на рекламу и взаимных скидок на поставляемые материалы и оказываемые услуги. Подобные союзы фирм обычно называются картелями.
Следующим важным моментом при выборе системы и методов ресурсного обеспечения рынка жилой недвижимости крупного города является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Финляндии, Англии и Швеции представителем инвестора-заказчика жилья нередко бывает архитектор. Этот специалист выбирает профессионалов, которые необходимы для строительства, определяющих предварительную стоимость строительства объекта, выполняют субподрядные работы, собирают другие необходимые данные. Совместно с ними архитектор готовит документацию для заключения контракта, в котором определяются целесообразность участия в подрядных торгах, программа работ до и после проведения тендера, экономические и организационные методы и способы производства строительно-монтажных работ и вопросы сокращения продолжительности строительства объекта.
В США заказчик формирует группу, в которую могут быть включены руководители контракта, инженеры, сметчики, экономисты и прорабы. Затем этой группой разрабатываются все нужные документы и технологи 153 ческие схемы строительных процессов. На базе разработанных материалов руководитель контракта активизирует работу с подрядчиками. Причем для оптимального выбора последних распространено пользование услугами консультационных компаний. В Японии в этой направленности произведен шаг вперед. При строительных предприятиях образуются крупные исследовательские лаборатории, в штатный состав предприятий энергично привлекаются ученые. Причем в замену понятия «заказчик» применяется понятие «девелопер». К его функциям относятся приобретение строительной площадки, инвестирование, строительство и продажа жилых объектов. Девелопер привлекает как подрядные организации, так и субподрядные. В Германии разрешение на производство строительно-монтажных работ получает генподрядчик, который в свою очередь разделяет его по специализированным организациям и несет полную ответственность за качество и соблюдение сроков строительства.
Рассматривая мировой опыт выбора методов и применения современных систем ресурсного обеспечения рынка жилой недвижимости крупного города, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию инвестиций в решение жилищной проблемы в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков вариантов и разновидностей организации ресурсного обеспечения рынка жилой недвижимости крупного города. На основании изложенного системы и методы ресурсного обеспечения рынка жилой недвижимости в западной практике строятся на следующих основных принципах: ипотечное кредитование, контрактные сбережения и государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы внедрения данных принципов могут чрезвычайно отличаться. Например, различные схемы контрактных сбережений очень обширно применяются в Западной Европе. В США же превалирует ипотеч 154 ная модель инвестирования в жилищное строительство.
Классическая форма контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы - действует в Германии. Источником средств для целевых жилищных займов в такой кассе являются вклады населения, оплата заемщиков пользования жилищным займом, а также государственная премия, выплачиваемая по контракту о строительных сбережениях, учитывая, что вкладчик в течение одного года положил на свой счет конкретную сумму. Подобный жилищный кредит может взять лишь вкладчик строительной сберегательной кассы после определенного времени (около 5-6 лет), если он каждый месяц производил вклады в размере установленной в контракте суммы. Ставки в процентах как на кредит, так и на вклад были зафиксированы на все время данного контракта. Большим достоинством «немецкой системы» является полная ее прозрачность. Согласно немецкому закону о стройсберкассах, они не могут выполнять никаких активных операций, за исключением выдачи кредитов своим членам. Получается, что в отличие от клиента коммерческого банка, который не имеет никакой информации, каким образом, насколько рискованно и на какие нужды расходуются его средства, вкладчик стройсберкассы имеет достоверные сведения о том, на каких условиях и кто использует его денежные средства.
Программы государственной поддержки рынка жилой недвижимости и повышение обеспеченности населения городского округа Самара жильем
Созданная в последние годы законодательная и нормативная база по вопросам активизации жилищного строительства и привлечения новых инвестиций в экономику Самары для решения жилищной проблемы позволяет, в частности, наметить следующие пути повышения эффективности работы Администрации города Самары: - установить режимы наибольшего благоприятствования привлечения инвестиций, в т.ч. через механизмы проектного финансирования; - обеспечить «прозрачность» заключаемых контрактов; - предусмотреть комплексную систему защитных механизмов и компенсаций для строительных предприятий, участвующих в строительстве социального жилья.
В числе ныне распространенных источников финансирования проектов строительных предприятий широко используются доходы от реализации городских ценных бумаг Самары. Как было отмечено в главе 4, Администрация города пока еще не так активно использует выпуск городских жилищных облигаций.
Необходимо также отметить, что нормотворческая деятельность в области регулирования рынка жилой недвижимости, как одно из направлений повышения эффективности работы Администрации города Самара при решении жилищной проблемы, нуждается, безусловно, в определенных нововведениях и дополнениях, по крайней мере, по таким направлениям: - создание «открытых» информационных баз о текущих и перспективных проектах жилищного строительства; - упрощение процедуры доступа к объектам инвестиций для строительных предприятий, создающих социальное жилье; - организация тендеров на распределение займа на новое жилищное строительство; - формирование прозрачной и понятной для каждого строительного предприятия картины реализации жилищной политики города.
Более пристального внимания здесь при решении жилищной проблемы Самары с точки зрения повышения эффективности работы Администрации города заслуживает вопрос совершенствования методического обеспечения достройки объектов социальной сферы. В этой связи важным является процедура инвентаризации объектов незавершенного строительства и создание в дальнейшем единого информационного массива «Инвентаризация объектов незавершенного строительства». После завершения учетной работы данные объекты (включая объекты социальной сферы) станут доступнее для строительных предприятий, что, несомненно, повысит потенциал решения жилищной проблемы Самары.
На сегодняшний день имеются определенные резервы в части передачи в ведение Администрации Самары ряда недостроенных объектов социальной сферы федерального значения и представляющих коммерческий интерес для города. Это позволило бы внести коррективы и постепенно отработать нормативно-правовой и методический механизмы привлечения ресурсов на их достройку, а в дальнейшем при вовлечении достроенных объектов в хозяйственный оборот получить отдачу вложенных средств и не только финансовую.
Важно отметить, что действия Администрации города Самары в отношении ведомственных объектов социального назначения нуждаются в отработке дополнительных механизмов реструктуризации данных объектов.
В числе возможных путей (способов) следует выделить такие: - передача объектов социальной сферы в собственность городских образований; - перевод объектов социального назначения на полное или частичное самофинансирование без изменений их статуса как структурных подразделений промышленных предприятий, фирм, объединений; - создание на базе существующих ведомственных объектов социально-культурного назначения юридически самостоятельных хозяйствующих субъектов совместными усилиями предприятий и городских органов власти. Последний способ представляется сейчас наиболее перспективным и приемлемым для Администрации города Самары при решении жилищной проблемы и участии в реализации программы «Город - городу». Совместные предприятия социальной сферы позволяют соединить коммерческое и социальное начала деятельности и удовлетворять потребности населения Самары в области улучшения жилищных условий и повышения качества жизни в городе. В данном варианте реструктуризации объектов социальной сферы вновь учрежденные предприятия смогут выполнять роль своеобразного социального амортизатора. При этом затратность создания на базе имеющихся производственных площадей административных зданий центров по переобучению достаточно низкая по сравнению с другими вариантами. С развитием негосударственных и платных форм обслуживания в учреждениях социальной сферы будет увеличиваться доля средств населения в их финансировании.
Следует отметить, что существенным резервом увеличения налоговых доходов бюджета города Самары, как это показано в главе 3 исследования, является реальная поддержка развития малого предпринимательства, в том числе в сфере жилищного строительства.
Ясно, что краткосрочные рыночные механизмы (налоговые и др.) необходимо дополнять долгосрочными проектами вложения ресурсов на приоритетных направлениях решения жилищной проблемы города Самары с использованием эффективных механизмов гарантирования, страхования финансовых средств. Здесь особый интерес приобретает деятельность Администрации Самары в области разработки и эффективного использования технологий представления гарантий строительным предприятиям на основе опыта, накопленного в ходе реализации программы «Город - городу».
