Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические аспекты исследования проблем формирования и развития рынка доступной жилой недвижимости 11
1.1. Экономическое содержание категории «рынок доступной жилой недвижимости» 11
1.2. Государственное регулирование жилищного строительства в России в пореформенный период 28
Глава II. Экономический анализ практики государственного регулирования строительства объектов доступной жилой недвижимости 53
2.1. Критический анализ реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» 53
2.2. Оценка современного состояния и проблем государственного регулирования жилищного строительства в Московской области 83
2.3. Экономико-правовое обеспечение развития рынка доступной жилой недвижимости в РФ 98
Глава III. Совершенствование механизмов государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости 112
3.1. Концепция развития рынка доступной жилой
недвижимости Московской области на период до 2020 г 112
3.2. Механизм реализации государственной политики строительства объектов доступной жилой недвижимости 121
3.3. Оценка эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости 127
Заключение 146
Список использованной литературы
- Государственное регулирование жилищного строительства в России в пореформенный период
- Оценка современного состояния и проблем государственного регулирования жилищного строительства в Московской области
- Экономико-правовое обеспечение развития рынка доступной жилой недвижимости в РФ
- Механизм реализации государственной политики строительства объектов доступной жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения важной экономической и социальной задачи, связанной с необходимостью совершенствования механизмов государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости.
Реализация государством конституционных социальных гарантий предполагает создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В этой связи степень обеспеченности населения благоустроенным и доступным по цене жильем является индикатором, позволяющим корректно оценивать результаты проводимых в стране реформ.
Правительство РФ принимает необходимые меры по развитию жилищного строительства в нашей стране: разработаны и реализуются ФЦП «Жилище», национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам Росси»; созданы и функционируют ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», «Фонд содействия развитию жилищного строительства» и др.
Вместе с тем до настоящего времени более трети граждан РФ проживают в объектах жилой недвижимости, не отвечающих минимальным требованиям благоустройства. Результаты социологических исследований свидетельствуют о том, что более 60% россиян не удовлетворены своими жилищными условиями. Кроме того, в последние годы в нашей стране проявилась весьма устойчивая негативная тенденция превышения объемов выбытия из эксплуатации существующего жилищного фонда (перевод его в категорию ветхого и аварийного) над объемами его воспроизводства.
В пореформенный период жилье перестало быть только муниципальной собственностью – большинство российских граждан стали его полноценными собственниками. Одновременно с этим весьма существенно сократилась доля финансирования строительства жилья из федерального, региональных и местных бюджетов. Необоснованно высокой сегодня является стоимость возводимых и реализуемых населению объектов жилой недвижимости. Низкие доходы большей части российских граждан, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, не позволяют не только финансировать строительство или покупку объектов жилой недвижимости, но даже брать ипотечные кредиты на эти цели. Все вышеизложенное привело в настоящее время к стагнации сформированного в 90-е гг. прошлого века рынка жилья.
Институциональные реформы в нашей стране не могут считаться завершенными без развития рынка доступной жилой недвижимости. Поэтому создание адекватного организационного, законодательного и научного обеспечения государственной жилищной политики должно стать приоритетным направлением социально-экономического развития России. Однако существующие в настоящее время научные подходы к государственному регулированию рынка жилья рассматривают лишь отдельные аспекты исследуемой в диссертации проблемы развития рынка доступной жилой недвижимости.
Вышеуказанные обстоятельства определили важность теоретического осмысления стратегических направлений государственного регулирования данного сегмента национальной экономики, обоснования концепции и оценки эффективности программных мероприятий его развития, что, в свою очередь, обусловило актуальность темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Исследованию проблем формирования и развития рынка жилья уделено весьма значительное внимание в исследованиях зарубежных и российских ученых. Так, в работах В.В. Бузырева, П.Г. Грабового, М.Н. Дмитриева, С.А. Ершовой, Н.Б. Ивановой, И.Г. Корчаго, Н.Ф. Костецкого, А.Н. Ларионова, Т.Ю. Овсянниковой, Е.В. Орешковича, Ю.П. Панибратова, Н.Ф. Пермичева, Г. Поляковского, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, Р.Дж. Страйка, И.В. Табунова, А.А. Федорова, А.М. Фрибура, В.О. Хан-Магомедова, Л.В. Хихлухи, В.С. Чекалина, А.В. Черняка, Е.С. Шоминой, Б.В. Щурова рассмотрена его сущность, принципы, субъектно-объектная структура, направления, емкость, взаимодействие платежеспособного спроса и предложения, а также вопросы инновационной и инвестиционной деятельности в данном сегменте национальной экономики.
Вопросам государственного регулирования отраслевых рынков посвящены исследования следующих отечественных и зарубежных авторов: Л.А. Абалкина, Е.Н. Ведуты, С.В. Горбунова, А.Г. Гранберга, Б.М. Гринчеля, В.Л. Квинта, Дж.М. Кейнса, Д.С. Львова, Б.А. Райзберга, С.Д. Резника, А.В. Сидоровича, В.Л. Тамбовцева, Л. Теина, С. Тейлора, Д.В. Хавина, В.И. Якунина, Н.Ю. Яськовой и др. Отдельные аспекты обеспечения населения доступным по цене жильем изучены Р.К. Горшковым, П.Г. Грабовым, В.А. Дикаревой, И.А. Ильиным, В.В. Кофтиным, А.Г. Федюшиным, П.И. Шагиным и др.
Вместе с тем, проблемы совершенствования механизмов государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости остаются до настоящего времени недостаточно исследованными. Вышеизложенное обусловило выбор темы исследования, определило его цель, задачи и структуру.
Цель диссертационной работы заключается в совершенствовании механизмов формирования и научного обоснования государственных решений в области жилищного строительства посредством разработки и реализации концепции развития рынка доступной жилой недвижимости в условиях ограниченности финансовых ресурсов и повышения износа жилищного фонда.
Основными задачами исследования явились:
– раскрытие и научное обоснование экономической сущности рынка доступной жилой недвижимости;
– исследование проблем государственного регулирования жилищного строительства в России в пореформенный период;
– критический анализ реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»;
– исследование современного состояния и проблем государственного регулирования жилищного строительства в РФ и Московской области;
– обоснование концепции развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области;
– совершенствование механизма реализации государственной политики строительства объектов доступной жилой недвижимости;
– разработка методики оценки эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости.
Объект исследования – рынок доступной жилой недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, определяющие формирование государственной политики в области строительства объектов доступной жилой недвижимости.
Гипотеза исследования. Развитие рынка доступной жилой недвижимости – это не только решение конкретной социальной проблемы – жилищной, но и драйвер экономического роста смежных со строительством отраслей народного хозяйства. Предполагается, что совершенствование механизмов государственного стимулирования и регулирования рынка доступной жилой недвижимости посредством разработки и реализации концепции его развития будет способствовать не только решению жилищной проблемы через развитие жилищного строительства, но и придаст новый импульс развитию всей системы национальной экономики.
Теоретической и методологической базой исследования явились концепции, механизмы и теории, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках.
Проанализировать эволюцию инвестиционно-строительной деятельности на рынке жилой недвижимости и, как ее отражение, эволюцию взглядов на исследуемый сегмент национальной экономики в экономической литературе помог диалектический подход. При обосновании теоретических выводов также применялись методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа. Кроме того, при написании данной работы автором были изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области государственного регулирования жилищного строительства.
Информационной базой для доказательства основных положений диссертации явились статистические и аналитические материалы по теме исследования, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти, материалы международных и всероссийских научно-практических конференций, статьи, опубликованные в профильных научных журналах, а также информация из глобальной сети интернет.
По практическим вопросам государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости изучено содержание и ход реализации ФЦП «Жилище», национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», программ жилищного строительства Правительства Московской области, использованы аналитические и статистические данные Правительства РФ, Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Минрегиона России, Фонда «Институт экономики города».
Научная новизна диссертации заключается в совершенствовании механизмов формирования и научного обоснования государственных решений в области жилищного строительства на основе предложенной концепции развития рынка доступной жилой недвижимости в условиях ограниченности финансовых ресурсов и повышения износа жилищного фонда.
К числу наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, относятся следующие положения:
1. Уточнено понятие «рынок доступной жилой недвижимости», представляющий собой совокупность экономических механизмов, способствующих увеличению объемов воспроизводства объектов доступной жилой недвижимости, ее адресному распределению и потреблению, а также поддержанию их и жилищно-коммунальной инфраструктуры в надлежащем техническом состоянии на основе использования основных факторов производства (земли, труда и капитала). Обосновано, что рынок доступной жилой недвижимости – это система паритетных экономических взаимоотношений между государством (регулятором рынка), населением, нуждающимся в улучшении жилищных условий, общественными организациями и фондами, коммерческими банками, а также строительными, инвестиционными и девелоперскими компаниями, обеспечивающая рациональное соотношение между платежеспособным спросом населения, доступной ценой и предложением, соответствующим государственным социальным стандартам.
2. Выявлены основные тенденции формирования и функционирования рынка доступной жилой недвижимости в России в пореформенный период. Наиболее значимой из них является увеличение разрыва между платежеспособным спросом населения на строящееся жилье и ценой его реализации, что, в свою очередь, способствует возрастанию численности населения, нуждающегося в поддержке государства при улучшении своих жилищных условий. Установлено, что основным фактором, не позволяющим обеспечить доступность приобретения объектов жилой недвижимости для социально незащищенных групп граждан, являются административные барьеры. Разработаны практические рекомендации, направленные на их существенное сокращение.
3. Научно обоснована концепция развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области на период до 2020 г. Ее реализация позволит обеспечить население объектами доступной жилой недвижимости за счет внедрения предлагаемых механизмов реализации государственной жилищной политики. К их числу в работе отнесены: полное субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам; использование принципов жилищной потребительской кооперации; применение труда лиц на стратегически важных направлениях развития экономики Московской области в счет погашения кредитных выплат; использование социальных доходных домов.
4. Разработана методика оценки эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости с учетом его специфики. Предложены показатели, определяющие эффективность программ развития исследуемого рынка, учитывающие социальные и экономические результаты реализации, результаты участников процесса строительства объектов доступной жилой недвижимости, а также вклад бюджетных инвестиций. Применение предложенных показателей в деятельности органов государственной власти позволит повысить эффективность разработки и реализации жилищных программ строительства объектов доступной жилой недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Научные результаты настоящего диссертационного исследования развивают экономику строительства усовершенствованным инструментарием государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости, адаптированного к условиям современной рыночной экономики в ее российском воплощении.
Предложенные автором диссертации концепция развития рынка доступной жилой недвижимости и методика оценки эффективности программных мероприятий его развития могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации федеральных и региональных программ развития рынка доступной жилой недвижимости.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п.1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»; п.1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.
Апробация данной работы проведена в выступлениях на Международных научно-практических конференциях «Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ» (Москва, 2009 г.), «Управление отраслями национальных экономик» (Москва, 2011 г.), «Экономическая политика стран СНГ в условиях глобализации» (Москва, 2011 г.). Основные результаты исследований опубликованы в рецензируемых научных журналах «Транспортное дело России», «Жилищная экономика», «Экономика и управление народным хозяйством».
Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседаниях кафедры «Экономика и управление народным хозяйством» НАЧОУ ВПО «Современная гуманитарная академия». Предложенная в диссертации концепция развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области и методика оценки эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости применяются экспертами ООО «Научно-исследовательский центр “Стратегия”» (г. Москва) при разработке проектов программ строительства доступного жилья в субъектах РФ.
Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 9 работах, общим объемом 3,95 п.л. (авт. – 3,7 п.л.), в т.ч. 3 – в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК.
Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и основные задачи. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 196 источников и приложений. Ниже представлена структура работы.
Введение.
Государственное регулирование жилищного строительства в России в пореформенный период
Формирование в России рыночной экономики, ориентированное на автоматизм рыночных механизмов, новую мотивацию труда, подъем производства в реальной действительности при отрыве от экономической теории и отраслевых экономических наук обусловило в начале проведения реформ отсутствие стратегии развития, обоснование приоритетов, точек экономического роста в национальной экономике. Все это привело к значительному ухудшению экономической и социальной ситуации в Российской Федерации.
Для того, чтобы составить представление об экономическом содержании рынка доступной жилой недвижимости (РДЖН), автор диссертации обратился к основам экономической теории. Поэтому обязательной составной частью обоснования разрабатываемой в диссертации концепции развития РДЖН стало уточнение основных понятий, конкретных методов исследования и методик оценки эффективности разрабатываемых мероприятий. При этом завершенность теоретико-методологического обоснования концепции развития РДЖН должна проявиться в возможности системного представления его целей, принципов, объектов, субъектов и отношений.
Следует отметить, что наиболее общей проблемой экономической науки является анализ стоимости (стоимостного эквивалента). Это в равной степени относится к любой конкретной конфигурации предметной области и к любой конкретной ситуации. Иначе говоря, стоимость является «сквозным» предметом исследования экономической науки. Применительно к цели настоящего исследования, речь должна идти о снижении стоимости строительства и повышении доступности приобретения жилья.
В общепринятом понимании [83] стоимость - это компромисс между реально складывающимся на рынке спросом и предложением, на которые оказывают влияние интуиция и спекулятивные действия участников. Таким образом, «внутренняя стоимость» отвергается, а ожидаемая прибыль провозглашается лишь одним из возможных факторов, учитываемых участниками рынка при формировании спроса и предложения на долевые финансовые инструменты предприятий.
Сложность экономических, организационных, социальных и технических взаимосвязей между субъектами РДЖН как системы экономических отношений предопределила необходимость учитывать некоторые его специфические особенности. Во-первых, свойства данной системы не являются простой суммой свойств ее элементов - она обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами. Во-вторых, сложность становления и развития РДЖН требует упрощения и отображения его специфических свойств и взаимосвязей. В-третьих, РДЖН, как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего развития весьма существенное влияние, поэтому исследуемый в диссертации рынок -открытая система, которая находится в непрерывном взаимодействии с другими системами и является подсистемой национальной экономики.
При проведении исследования уточнению понятия «РДЖН» должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания, специфики и особенностей таких экономических категорий, как «жилье», «недвижимость», «рынок жилья», «доступность жилья», «рынок доступного жилья»». Необходимость такой постановки вопроса обоснована тем, что различные отечественные и зарубежные экономисты - и представители классической политической экономии , и современные исследователи - по-разному понимают и трактуют вышеперечисленные термины.
Так, в целях изучения экономического содержания центральной категории настоящей диссертации - РДЖН - были исследованы труды зарубеж ных и российских ученых таких, как В.М. Агапкин [64], В.В. Бузырев [41], П.Г. Грабовый [53], Ю.Н. Кулаков [156], А.Н. Ларионов [84], Т.Ю. Овсянникова [98], Е.В. Орешкович [117], Д. Рейтсмаа [156], Г. Поляковский [103], Е.Б. Смирнов [119], Г.М. Стерник [125, 126], B.C. Чекалин [41], А.В. Черняк [148, 149], СО. Хан-Магомедов [139] и др. При этом были рассмотрены сущность РДЖН, принципы его формирования, субъектно-объектная структура, направления, емкость, взаимодействие платежеспособного спроса и предложения, инфраструктура, а также вопросы инновационной и инвестиционной деятельности в данном сегменте экономики.
Вопросам государственного регулирования отраслевых рынков посвящены исследования следующих отечественных и зарубежных авторов: Е.Н. Ведуты [43], А.Г. Гранберга [129], Б.М. Гринчеля [56], В.Л. Квинта [171], Дж.М. Кейнса [71], Д.С. Львова [87], Б.А. Райзберга [108, 109], А.В. Сидоровича [83], В.Л. Тамбовцева [132], Л. Теина [133], С. Тейлора [134], В.И. Якунина [159, 160], Н.Ю. Яськовой [161] и др.
Отдельные аспекты обеспечения населения ОДЖН изучены Р.К. Горшковым [51], П.Г. Грабовым [53, 156], В.А. Дикаревой [51], И.А. Ильиным [67], П.И. Шагиным [151], Ж. Шодонере [153] и др.
Вместе с тем, проблемы совершенствования механизмов государственного регулирования РДЖН остаются до настоящего времени недостаточно исследованными.
Следует отметить, что «жилье» - это дорогостоящая потребность, требующая значительных средств, которые не могут быть заработаны за короткий период. А неизбежность возникновения и острота этой потребности обуславливаются, как правило, созданием семьи и увеличением ее численности.
Специфика и особенность категории «.-жилье» заключается в том, что потребность в нем имеет свойство возрастать и усложняться по мере развития общества. Так, по мнению В.М. Агапкина [64], жилье во многом определяет жизненный уровень, семейные отношения, быт условия для социального и духовного развития людей. Одновременно жилье - это обширная сфера творческой, предпринимательской, производственной деятельности для многих миллионов людей, занятых его созданием и эксплуатацией. Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.
Для целей нашего исследования представляет интерес толкование категории «жилье» Г. Поляковским [103]: с одной стороны, жилищный фонд он относит к самим строениям или домам, а, с другой, - к аспекту текущего функционирования жилища .
Анализируя сущностное содержание категории «жилье», Ю.Н. Кулаков также выявил двойственный характер удовлетворения потребности в нем: посредством приобретения в собственность квартиры или индивидуального жилого дома и посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. По его мнению, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность) и товар-услуга (для найма и аренды) [156, стр. 30].
Следует подчеркнуть, что под влиянием постоянно изменяющихся социальных условий и материальных возможностей людей, под воздействием развивающейся техники и научно-технического прогресса изменяются представления человека о своем жилище, оценка его с точки зрения комфортности, степени удовлетворенности тем или иным требованиям. Влияют на оценку также образ жизни человека, его социальное положение, конкретное место жительства, природно-климатические условия, национально-бытовые традиции
Оценка современного состояния и проблем государственного регулирования жилищного строительства в Московской области
Результаты наших исследований свидетельствуют, о том; что особенно возрастает роль государства в рыночной экономике при проведении экономических реформ, поскольку оно выступает их инициатором, организатором и регулятором. Специфика исторических, геополитических и социокультурных условий проведения экономических реформ в той или иной стране определяет конкретные формы реализации государством его функций, к . і .
Из экономической теории [83] известно, что создание экономики, сочетающей все интересы экономической эффективности, предполагает ограничение роли государства как партнера и усиление его роли как арбитра. Это означает сосредоточение усилий на выработке «правил игры» которые могут применяться всеми. Государство в «чистой» рыночной экономике выступает в роли «ночного сторожа», устанавливая типовые условия функционирова ния рынка, обеспечивая внутренние и внешние гарантии их соблюдения посредством системы правовых, административных, фискальных и силовых институтов. В современном рыночном хозяйстве роль государства обусловлена расширением социальных и экономических функций. Сохраняя традиционные методы организации и защиты рыночного хозяйства, государство обеспечивает поддержание конкурентной среды, стабильность денежной системы, высокий уровень занятости, сохранность среды обитания, смягчение кризисных ситуаций, социальное распределение благ.
Органы государственной власти в пореформенный период принимали необходимые меры по повышению эффективности жилищных программ. В частности, весьма значительным стимулом для развития жилищного строительства в регионах России явился Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», в соответствии с которым главам субъектов РФ рекомендовалось создавать регио-нальные и местные фонды развития жилищного строительства .
Исполнительным органом государственной власти, на который в пореформенный период были возложены функции по реализации государственной политики, оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленно сти строительных материалов и ЖКХ, являлось Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Агентство).
Вышеупомянутое Агентство проводило в установленном порядке конкурсы и заключало государственные контракты на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в установленной сфере деятельности, в т.ч. для обеспечения нужд Агентства, а также осуществляло в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти.
Кроме того, Агентство занималось проведением государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации; подготовкой и переподготовкой специалистов в области архитектуры и градостроительства; формированием и ведением государственного фонда комплексных инженерных изысканий для строительства; осуществлением экономического анализа деятельности подведомственных государственных унитарных предприятий и утверждением экономических показателей их деятельности, проводило в подведомственных организациях проверки финансово-хозяйственной деятельности и использования имущественного комплекса; осуществляло функции государственного заказчика федеральных целевых, научно-технических и инновационных программ и проектов в сфере деятельности Агентства; осуществляло профессиональную подготовку работников аппарата Агентства, их переподготовку, повышение квалификации и стажировку; осуществляло функции главного распорядителя и получателя средств федерального бюджета в части средств, предусмотренных на содержание Агентства и реализацию возложенных на Агентство функций и др.
Важные место и роль в государственном регулировании жилищного строительства в России в пореформенный период отводилось государствен ному строительному надзору. Государственный строительный надзор осуществлялся: при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства .
Весьма эффективной, с нашей точки зрения, мерой государства в развитии жилищного строительства в новейшей истории нашей страны стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1.01.1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в т.ч. жилой, положения о праве собственности на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Кроме того, Гражданским кодексом РФ было предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы правоприменения жилищной ипотеки15.
Считаем необходимым отметить, что стратегической задачей государственного регулирования экономики и лежащей в ее основе концепции экономической политики является обеспечение компромисса между многочисленными и разнообразными интересами субъектов рынка в целях достижения максимального блага. При этом концепция государственной экономической политики должна быть основана на анализе положения дел в экономике, анализе целей, анализе соответствия интересам социально-экономической системы и применимости инструментов государственного регулирования.
Экономико-правовое обеспечение развития рынка доступной жилой недвижимости в РФ
Адекватность предложения жилья. Предложение жилья в каждом регионе характеризуется объемами строительства в расчете на душу населения (показатель 1). Объемы ввода жилья по отношению к 1 млн. руб. совокупных реальных доходов населения в регионе характеризуют адекватность (или достаточность) предложения жилья (показатель 2):
Характеристики региональной экономики, оказывающие воздействие на рынок жилья и жилищное строительство. Помимо факторов, влияющих непосредственно на спрос и предложение на рынке жилье, необходимо учесть также другие социально-экономические характеристики региональной экономики, которые оказывают существенное воздействие на развитие рынка жилья. Доля населения, проживающего в крупных городах, а также тип расселения (преимущественно в частных или многоквартирных домах) влияют как на предложение, так и на спрос на жилье (показатели 1,2). Уровень безработицы и качества жизни населения являются характеристиками уровня социально-экономического развития региона, и оказывают воздействие на формирование перспектив развития рынка жилья (показатели 3,4). Объем задолженности по ипотечным кредитам в расчете на тыс. чел. населения характеризует институциональные условия развития рынка жилья - более развитое ипотечное кредитование способствует повышению доступности жилья для населения. Динамика реальных цен на жилье отражает тенденции, сложившиеся на рынке жилья - отрицательная динамика цен свидетельствует о застое и депрессии на рынке тогда, как положительная динамика говорит о наличии потенциала развития рынка жилья (показатели 5,6). Показатели деятельности строительного сектора являются индикаторами экономического развития региона (показатели 7,8):
Полученные результаты 1-го этапа классификации представлены в табл. 2.1.3 (из-за отсутствия данных неклассифицированными остались Чеченская Республика, Чукотский АО и Еврейская АО). Так, например, Кластер I. Регионы с депрессивными рынками жилья и тяжелым состоянием экономики характеризуется относительно низкой обеспеченностью жильем в сочетании с высокой нерыночной потребностью населения в жилье. Средняя обеспеченность жильем в регионах данной группы ниже средней по России и со-ставляет 18,5 м на человека, или 337,4 жилых единиц на тыс. человек. В
С целью снижения размерности данных по каждому из критериев классификации был применен факторный анализ, который позволяет получить максимально информативные характеристики для каждой группы показателей.
При помощи метода главных компонент по каждому из критериев были выделены характеризующие его факторы. При этом полученные факторы являются линейными комбинациями исходных переменных (в стандартизованном виде) и не зависят друг от друга. В один фактор объединяются переменные, сильно коррелирующие между собой. Таким образом, решается проблема мультколлинеарности (наличия высокой корреляции в исходных данных), что значительно повышает качество дальнейшего анализа.
В общем случае количество главных компонент равно количеству исходных показателей, поэтому необходимо установить критерий определения необходимого числа главных компонент. Обычно в качестве такого критерия выступает доля общей дисперсии показателей, объясненная дисперсией главных компонент. Пороговый уровень накопленного значения этой доли выбирается на усмотрение исследователя. Помимо объясняющей силы главных компонент необходимо обеспечить равенство их числа по каждой группе показателей. Это объясняется тем, что использование неодинакового количества факторов по каждому критерию кластеризации может привести к смещению ее результатов. среднем 22,7% населения имеют доходы ниже прожиточного минимума и лишь 16,7% семей имеют возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств. Это является причиной низкого рыночного спроса и высокой нерыночной потребности населения в жилье - в среднем более 9% семей состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при этом среднее время Республика Хакасия, Саратовская область, Псковская область, Тверская область, Красноярский край, Кировская область, Хабаровский край, Брянская область, Республика Мордовия, Оренбургская область, Новгородская область, Тамбовская область, Пензенская область, Рязанская область, Ульяновская область, Орловская область, Калужская область, Пермский край, Астраханская область, Нижегородская область, Иркутская область, Смоленская область, Ярославская область, Ростовская область, Костромская область, Кемеровская область, Курская область, Вологодская область, Воронежская область, Приморский край, Владимирская область, Тульская область, Ивановская область, Ставропольский край, Республика Северная Осетия - Алания, Волгоградская область, Республика Карелия, Алтайский край, Республика Адыгея
Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Калининградская область,Новосибирская область, Краснодарский край, Челябинская область, Белгородская область, Томская область, Ленинградская область, Свердловская область, г.Санкт-Петербург, Самарская область, Москва и Московская область, Липецкая область, Омская область
Сахалинская область Качество имеющегося жилищного фонда находится на низком уровне -лишь 40% жилищного фонда оборудовано всеми видами благоустройства, что в 1,5 раза ниже среднероссийского уровня. Значительная доля вновь вводимого жилья приходится на индивидуальное жилищное строительство (74% против 42,7% в среднем по стране).
Негативные тенденции на рынках жилья рассматриваемых регионов складываются на фоне тяжелого состояния их экономики и, в частности, строительного сектора - объем инвестиций в основной капитал в строительстве и объем работ по ВЭД «Строительство» в расчете на душу населения более чем в 2 раза ниже среднероссийских показателей.
По результатам I этапа классификации Республика Ингушетия, Сахалинская, Тюменская и Мурманская области выделились в отдельные кластеры. Рынки жилья этих регионов имеют специфические характеристики, не позволяющие рассматривать их в составе какого-либо из полученных кластеров. Поэтому представляется логичным рассматривать данные регионы как особенные, требующие специального индивидуального рассмотрения при определении направлений государственной жилищной политики. На следующем шаге данные регионы не рассматривались.
На следующем этапе был выделен второй уровень классификации, который может быть использован для более детального описания полученных кластеров. На данном этапе к совокупности регионов в каждом кластере был применен иерархический метод классификации {hierarchical method).
Второй уровень классификации включает 12 подтипов регионов в 4 кластерах. Результаты приведены в табл. 2.1.4. В частности, Чувашская Республика выделена в отдельный подтип в силу следующих обстоятельств. В отличие от других представителей кластера в Чувашии наблюдаются значительно более высокие показатели ввода жилья, которые превышают средне-российский уровень почти в 2 раза (0,74 м на человека).
Механизм реализации государственной политики строительства объектов доступной жилой недвижимости
Таким образом, причина отмеченных негативных явлений заключается в пренебрежении оценкой качества, эффективности, результативности экономических программ и проектов в ходе их разработки и утверждения, а также в недостаточном контроле за выходом программ на целевые ориентиры в процессе практической реализации. Отсутствует полноценный мониторинг хода осуществления программ и проектом, без проведения которого промежуточные результаты исчезают из поля зрения органов управления, а конечные результаты обнаруживаются в период, когда воздействие на них уже не представляется возможным.
В российских условиях управления программными мероприятиями на федеральном, региональном и отраслевом уровнях сложилась практика утверждения программ без их сведения в единый программный комплекс и определения положительных и отрицательных эффектов воздействия отдельных программ на тесно связанные с ними другие программы.
В методических рекомендациях о порядке разработки и утверждения целевых программ указана необходимость оценки экономической и социальной эффективности программ документально зафиксирована. При этом разработчики каждой отдельной программы обязаны выработать и включить в состав документации на программу методику оценки эффективности данной программы, отражающую специфические особенности цели, задач, ресурсных источников программы. Так, принятый Правительством РФ в 2010 г. «Порядок разработки, реализации и оценки эффективности государственных программ Российской Федерации» включает положения, касающиеся оценки эффективности государственных программ. Обязательным условием оценки планируемой эффективности государственной программы является успешное (полное) выполнение запланированных на период ее реализации целевых индикаторов и показателей государственной программы, а также мероприятий в установленные сроки. В качестве основных критериев планируемой эффективности реализации программы целесообразно использовать: - критерии экономической эффективности, учитывающие оценку вкла да государственной программы в экономическое развитие Российской Феде рации в целом, оценку влияния ожидаемых результатов государственной программы на различные сферы экономики Российской Федерации. Оценки могут включать как прямые (непосредственные) эффекты от реализации го сударственной программы, так и косвенные (внешние) эффекты, возникаю щие в сопряженных секторах экономики Российской Федерации; - критерии социальной эффективности, учитывающие ожидаемый вклад реализации государственной программы в социальное развитие, пока затели которого не могут быть выражены в стоимостной оценке.
Необходимо проводить оценку планируемой эффективности программы на этапе разработки, до ее реализации, чтобы обеспечить выбор эффективного варианта осуществления программы. В то же время непонятно, каким образом следует оценивать планируемую эффективность программы в зависимости от «успешного (полного) выполнения запланированных на период ее реализации целевых индикаторов и показателей государственной программ, а также мероприятий в установленные сроки», если данную оценку следует производить до реализации, на стадии проекта. В сложившейся ситуации возникает необходимость прогнозирования эффективности.
Однако недостаточное развитие теории и методологии оценивания эффективности и результативности программных мероприятий сдерживает возможности их практического применения. В этой связи практика программно-целевого планирования опережает теорию. До сих пор четко не определены такие понятия, как «экономическая эффективность программных мероприятий», «социальная эффективность программных мероприятий», «бюджетная эффективность программных мероприятий», «результативность государственного управления». Они по-разному трактуются в различных научных источниках и методических рекомендациях. Несмотря на то, что каждому виду социально-экономических программ присущи своеобразные, частные, локальные показатели оценки деятельности, вполне логично стремление опираться на достаточно общие подходы, принципы, относящиеся к формированию и применению всей совокупности показателей, призванных отображать, измерять, оценивать эффективность программных мероприятий как инструментов управления.
Тем не менее, практически невозможно выработать единую всеобщую методику оценки эффективности государственного управления, применимую ко всем программам, поскольку неминуемы терминологические разночтения. Следовательно, необходимо определить и уточнить основные понятия, характеризующие эффективность социально-экономических программных мероприятий.
Рассмотрим категорию «экономическая эффективность», подразумевающую в традиционном понимании целесообразность, выгодность, экономность использования ресурсов, расходуемых на реализацию программных мероприятий. С другой стороны, экономическая эффективность отражает также уровень потерь, нерациональных затрат, снижающих эффективность, отдачу затрачиваемых ресурсов. Экономическая эффективность выражает величину удельного эффекта, достигаемого вследствие осуществления программы в расчете на единицу затрат на программу. Логическая формула экономической эффективности имеет вид [109]:
