Введение к работе
Актуальность темы исследования. Анализ истории функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, в том числе финансовых механизмов их стимулирования, позволяет предположить, что недостаточное внимание к научному обоснованию развития этих рынков и использованию эффективных методов прогнозирования их динамики, может привести экономику отдельной страны или даже мирового сообщества к экономическим кризисам.
Вместе с тем, в Российской Федерации сложилась такая ситуация, в которой результаты анализа рынка жилой недвижимости не могут удовлетворить как участников рынка (строителей, девелоперов, риэлторов и пр.), так и потребителей (пользователей) жилой недвижимости. Это связано с крайней степенью неравномерности регионов и муниципальных образований по уровню развития соответствующего рынка, зависимостью процессов его функционирования от уровня доходов потребителей, особенностей развития территориального строительного комплекса.
Использование разработанных в развитых странах мира подходов к анализу процессов структурирования и развития жилья в разных урбанизированных комплексах (от небольших городов до мегаполисов и агломераций) не вполне применимо к условиям российского рынка жилья с его проблемами, недостаточно совершенной и часто меняющейся нормативно-правовой базой, акцентом не на установки потребителей, а на максимальный рост капитализации участников данного рынка (девелоперских компаний, ипотечных банков и пр.).
Различные вопросы развития российского рынка недвижимости, его отдельных сегментов и связи с градостроительной политикой и практикой рассмотрены в работах российских ученых: Асаула А.Н., Бессоновой О.Э., Бузырева В.И., Булановой Н.В., Горемыкина В.А., Дроздова Г.Д., Косаревой Н.Б., Левадной Н., Максимова С.Н., Марченко А.В., Озерова Е.С., Острина А.И., Ресина В.П., Руднева А.В., Смоляра И.М., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Хуторецкого А.Б., Чекалина В.С., Черняк В.З., Шапиро М.Д., др.
Особенности зарубежной практики функционирования и развития рынков недвижимости отражены в работах Блевинса Дж.Д., Цукермана Г.Д., Фридмана Дж., Ордуэя Н. и др.
В то же время, вопросы методологии анализа рынка недвижимости как сложной, модернизируемой, пространственной, регулируемой и одновременно саморегулируемой системы, обусловленной тенденциями и перспективами социально-экономического развития регионов и городов, требуют дальнейшего развития и конкретизации применительно к российским условиям.
Учитывая эти особенности, исследование территориальных рынков жилой недвижимости целесообразно проводить с учетом требований системного подхода к исследованию сложных объектов, развитие которых детерминировано множеством внешних и внутренних факторов.
В связи с этим, важно исследовать и новые процессы, влияющие на формирование и развитие данного рынка с учетом нахождения оптимального баланса между процессами регулирования и саморегулирования его развития, в том числе использования механизмов государственно-частного партнерства, влияния фактора повышения профессиональной, возрастной и жилищной мобильности населения, внедрения новых градостроительных концепций.
Соответственно актуальность исследования указанных вопросов, их недостаточная разработанность и практическая значимость определили выбор темы диссертационной работы, ее цель, задачи и структуру изложения результатов.
Диссертация выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика): п. 3.9. Роль институциональных факторов в развитии региональных экономических систем. Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем; п. 3.20. Особые экономико-правовые режимы регионального и местного развития. Экономические зоны, промышленные округа и иные территориальные «точки» промышленного и инновационного развития.
Целью диссертационного исследования является разработка методических положений и рекомендаций по развитию рынка жилья на основе исследования его особенностей в условиях Калининградской области.
Поставленная цель достигается на основе решения следующих взаимосвязанных задач:
- провести анализ динамики развития региональных рынков жилья в Российской Федерации;
- выявить региональные особенности и факторы, влияющие на развитие региональных рынков жилья;
- обосновать организационно-правовые и экономические предпосылки формирования процессов регулирования и их роли в развитии региональных рынков жилья;
- идентифицировать структуры регионального рынка недвижимости;
- провести анализ установок потребителей (пользователей) жилой недвижимости (клиентурного рынка);
- разработать концептуальную модель развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (на примере Калининградской области);
- определить стратегии совершенствования механизмов регулирования в сфере строительства и эксплуатации жилой недвижимости в Калининградском регионе;
- выявить основные тенденции и перспективы развития рынка жилья в Калининградской области.
Объектом исследования выступает региональный рынок жилой недвижимости.
Предмет исследования – процессы функционирования и развития региональных рынков жилой недвижимости.
В составе методологической базы исследования применялся ряд общенаучных методов, а именно: использование системного подхода при анализе рассматриваемого вопроса, аналитическая оценка различных параметров, проведение классифицирования по видам, сравнительная оценка с применением концептуальной модели, обобщение анализируемой информации и полученных результатов.
В исследовании применялись методы анализа деятельности и организации управления предприятиями, моделирования рынка, сценарного метода анализа развития рынков недвижимости.
Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке новых методических подходов к обеспечению эффективного развития рынка жилой недвижимости с использованием механизмов саморегулирования в условиях особой экономической зоны (Калининградская область). Элементы новизны также содержатся в следующих положениях работы:
обоснована структура регионального рынка жилья с учетом организационно-правовых, маркетинговых и инвестиционных факторов ее формирования;
установлены основные классификационные признаки объектов жилой недвижимости;
выявлены основные тенденции изменения баланса регулирования и саморегулирования в развитии регионального рынка жилья применительно к Калининградской области в направлении расширения использования механизмов регулирования в деятельности основных субъектов рынка жилой недвижимости (девелоперов и строителей, риэлторов, потребителей);
- предложены рекомендации по позиционированию и продвижению объектов жилой недвижимости на основе анализа особенностей клиентурных рынков жилья (установок потребителей жилой недвижимости), специфических для Калининградской области;
- разработан интегральный показатель уровня развития рынка жилой недвижимости, использованный для сравнительного анализа субъектов Северо-Западного федерального округа;
- разработаны рекомендации по формированию и развитию механизмов регулирования в сфере строительства и эксплуатации жилой недвижимости в Калининградском регионе, связанные с развитием саморегулируемых организаций в сферах, относящихся к рынку жилой и коммерческой недвижимости, формированием общественных объединений потребителей жилья;
- разработана концептуальная модель развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (Калининградская область), учитывающая, с одной стороны, возрастание значения регулирующих механизмов (деятельность саморегулируемых организаций, объединений пользователей недвижимости), с другой стороны, миграционные тенденции, связанные с развитием промышленных кластеров региона;
- разработан прогноз основных тенденций и перспектив развития рынка жилой недвижимости в Калининградской области.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что сформулированные выводы и предложения способствуют развитию форм и методов саморегулирования, используемых в развитии рынков недвижимости.
Результаты работы нашли практическое применение в деятельности предприятий и организаций, связанных с рынком недвижимости Калининградской области.
Апробация и внедрение результатов исследования. Полученные результаты исследования неоднократно обсуждались на семинарах, проводимых в Санкт-Петербургском государственном университете сервиса и экономики, и используются в учебном процессе в этом вузе.
Публикации. По теме исследования автором опубликовано 9 научных работ, общим объемом 4,2 п. л. (из них - 4 статьи в журналах, рекомендованных ВАК для публикации материалов диссертаций, предъявляемых на соискание ученой степени кандидата экономических наук).
Структура и объем работы. Структура работы и логика ее изложения обусловлены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
