Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок жилья в системе экономики России 12
1.1. Роль рынка жилья в системе экономических отношений 14
1.2. Основные закономерности и тенденции развития жилищно-строительного комплекса России 32
1.3. Концепции формирования и развития рынка жилья 58
1.4. Программно-целевое управление реализацией государственной жилищной политики 81
Выводы по главе 1 96
Глава 2. Социально-экономические проблемы управления региональным рынком жилья 98
2.1. Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области 99
2.2. Социологический аспект жилищной реформы 126
2.3. Объективное и субъективное в региональной жилищной политике 145
Выводы по главе 2 158
Глава 3. Методология формирования системы управления региональным рынком жилья 160
3.1. Субъектно-объектная структура отношений и интересов участников рынка жилья 161
3.2. Влияние социально-экономических институтов
на функционирование региональным рынком жилья 169
3.3. Системообразующие принципы эффективного управления рынком жилья 177
3.4. Формы, средства и экономические методы
эффективного управления региональным рынком жилья 183
Выводы по главе 3 208
Глава 4. Методологические подходы к организации ипотеки в регионе 209
4.1. Становление отечественной и зарубежной ипотеки 211
4.2. Экономико-правовое обеспечение развития ипотеки 238
4.3. Закономерности развития ипотеки и их использование
в формировании регионального рынка жилья 249
Выводы по главе 4 259
Глава 5. Жилищная кредитная потребительская кооперация как инновационный фактор развития рынка жилья в регионе 262
5.1. Объективные и субъективные предпосылки развития
жилищной кредитной потребительской кооперации 264
5.2. Экономико-правовая база развития жилищной кредитной потребительской кооперации 270
5.3. Формирование и развитие системы жилищной кредитной потребительской кооперации на региональном уровне 278
Выводы по главе 5 294
Заключение 296
Список использованной литературы 300
- Роль рынка жилья в системе экономических отношений
- Основные закономерности и тенденции развития жилищно-строительного комплекса России
- Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области
- Субъектно-объектная структура отношений и интересов участников рынка жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Экономические преобразования последнего десятилетия изменили облик страны, ориентиры общественного развития. В новых условиях проблемы совершенствования, организации и управления региональным рынком жилья (РРЖ) приобрели особую актуальность, поскольку их решение напрямую зависит от проводимой государством экономической политики, а также от выработки адекватных реальной практике методологических и концептуальных подходов.
Жилищная сфера является тем индикатором, который позволяет достаточно объективно оценивать программные установки и результаты проводимых реформ. Неразвитый рынок жилья, низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках не позволяют государству обеспечить эффективное управление им. Противоречия между субъектами рынка жилья на региональном уровне ликвидировать нельзя - это объективная закономерность, присущая любому рынку. Но им можно и необходимо управлять. Именно поэтому исследование социально-экономической природы РРЖ, разработка методологии его регулирования актуальны и своевременны.
Представленная концепция реформирования и управления РРЖ базируется на трудах классиков экономической мысли и на результатах современных исследований отечественных и зарубежных ученых.
В советский период внимание экономистов сосредоточилось на поиске вариантов и разработке механизмов повышения эффективности использования капитальных вложений в материальной сфере производства. Серьезный вклад в разработку указанного направления внесли труды Л. Абалкина, В. Воропаева, И. Галкина, М. Екельчика, А. Журавлева, Т. Заславской, А. Здра-вомыслова, Ю. Казанского, Д. Львова, Ю. Панибратова, Л. Сабсовича, В. Сокольского, В. Тамбовцева, Г. Хайкина, Е. Ясина. Однако сама постановка вопроса изучения и формирования рынка жилья на этом этапе развития была во
многом некорректной ввиду его ограниченности сделками по купле-продаже частных домов, дач и других владений данного рода.
Переход к рынку не внес существенных изменений в развитие отечественной экономической науки в области жилищного строительства, однако некоторые проблемы институционального проектирования и разработки механизмов реализации его экономического потенциала нашли отражение в работах Л. Абалкина, В. Видяпина, С. Глазьева, М. Дубовой, А. Илларионова, О. Иншакова, Р. Коуза, А. Лившица, О. Ломовцевой, Д. Львова, Д. Норта, В. Тамбовцева, А. Шаститко.
Отдельным проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Р. Аллена, И. Кнайта, Р. Ланглойза, Н. Мэнкью, Д. Норта, Г. Поляковского, Г. Саймона, Р. Страйка, Г. Харисона, М. Шарпа.
Существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды А. Асаула, В. Афанасьева, В. Бузырева, В. Воропаева, П. Грабового, В. Кабанова, Ю. Казанского, И. Корчаго, В. Лимаренко,
B. Николаева, Ю. Панибратова, Я. Рекитара, Л. Руди, О. Санжиной,
И. Степанова, В. Томилова, Б. Хромова, В. Черняка, Н. Чикишевой, Е. Ясина.
Во второй половине 90-х необходимость решения жилищной проблемы нарастает, востребованность механизма реализации социально-экономического потенциала регионального рынка жилья увеличивается. Появляются работы
C. Ананских, А. Асаула, Н. Богомоловой, А. Вахмистрова, А. Горбунова, А. Ко-
билева, В. Левашова, В. Лимаренко, Г. Стерника, В. Ткаченко, Н. Чикишевой.
Вместе с тем многие проблемы регулирования рынка жилья остаются неисследованными. Поиск и разработка механизма трансформации средств населения, предприятий и коммерческих банков в инвестиции в развитие жилищной сферы на переходном этапе, определение места и роли РРЖ в системе экономики, а также изучение системы отношений между его субъектами стали темой исследования, определили его цель, задачи и структуру.
Целью диссертационного исследования является разработка методологии регулирования регионального рынка жилья в условиях перехода от планово-распределительной к рыночной системе хозяйствования.
Основные задачи исследования:
определение сущности и характера развития РРЖ на основе изучения преобразований и основных тенденций, сложившихся в жилищном комплексе;
изучение программно-целевого метода реализации государственной жилищной политики и обоснование его применения на региональном уровне;
разработка методологии управления РРЖ как социально-экономической системой;
определение места и роли РРЖ в процессе формирования системы рыночного типа на территории Волгоградской области;
анализ концепций формирования и развития РРЖ;
исследование субъектно-объектной структуры отношений участников РРЖ Волгоградской области, противоречий между ними, их экономических интересов и ожиданий;
выявление социально-экономических проблем рынка жилья Волгоградской области и разработка методики его развития;
исследование становления отечественной и зарубежной жилищной ипотеки и выявление закономерностей ее развития, изучение механизма ипотечного кредитования строительства и покупки жилья;
определение объективных и субъективных предпосылок развития жилищной кредитной потребительской кооперации на государственном и региональном уровнях;
социологическое исследование проблем рынка жилья Волгоградской области и жилищно-коммунальной сферы Волгограда.
Объект исследования - рынок жилья Волгоградской области. Предмет исследования - социально-экономические отношения в сфере управления рынком жилья на уровне региона.
Методологической основой исследования явилось изучение концепций и гипотез, представленных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных экономистов с использованием исторического и системного подхода. Осуществлен экономический анализ законодательных актов, регулирующих отечественный рынок жилья. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, учитывались результаты социологических исследований, использовались методы математической статистики и экспертных оценок.
Информационной базой доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы ЦСУ СССР и РСФСР, Госкомстата РФ и Волгоградской области, Госстроя России, Министерства экономики РФ, Волгоградского территориального строительного комитета и Комитета экономики Администрации Волгоградской области, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Волгоградской области. Кроме того, автор исследования имеет многолетний опыт работы в сфере жилищного строительства и органах государственной власти и действенные контакты с руководителями и специалистами строительных организаций и коммерческих банков, администраций городов и районов, комитетов и управлений Администрации Волгоградской области.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
разработана концепция реформирования и эффективного управления региональным рынком жилья;
обоснована перспектива развития отечественного рынка жилья и создана методика разработки модели развития РРЖ;
сформулировано и обосновано определение рынка жилья не только как сферы купли-продажи готовых домов и квартир в товарной форме, а как системы экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления;
выявлены важнейшие тенденции преобразований в жилищно-строительном комплексе РФ, позволившие обосновать необходимость разработки новой методологии эффективного управления всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья;
предложен алгоритм расчета влияния инвестиций в конкретные отрасли региональной экономики и объемов потребления на доходы бюджетов всех уровней;
разработана методология государственного регулирования кредитной потребительской кооперации на РРЖ, являющейся инновационным фактором его развития;
сформулированы и обоснованы системообразующие принципы эффективного управления региональным рынком жилья (глобальная социализация экономики, системность, государственная регулируемость, экономическая надежность, определенность, приоритетность развития РРЖ);
предложена структурно-логическая модель взаимодействия субъектов регионального рынка жилья и эффективного управления им;
на основе анализа интересов и отношений участников рынка жилья обоснованы центральные место и роль государства в обеспечении эффективного управления данным сегментом экономической системы;
обоснованы приоритетные место и роль РРЖ в процессе формирования экономической системы рыночного типа на территории Волгоградской области;
определено влияние субъективного фактора на функционирование и развитие рынка жилья Волгоградской области;
обоснована взаимозависимость и взаимообусловленность РРЖ и смежных рынков: подрядных работ, строительных материалов, аренды недвижимости, купли-продажи готового жилья;
выявлен стратегический потенциал развития рынка жилья Волгоградской области и предложен механизм его реализации;
с учетом сложной геополитической обстановки в Южном федеральном округе обоснована необходимость разработки для Волгоградской области специальной жилищной программы, финансируемой за счет всех возможных источников: федерального, областного и местных бюджетов, собственных и привлеченных средств;
выявлена обусловленность развития РРЖ Волгоградской области применением механизма ипотечного кредитования жилищного строительства;
предложена и апробирована оригинальная система финансирования строительства и приобретения жилья в рамках жилищных кредитных потребительских кооперативов.
На защиту выносятся:
концепция реформирования и эффективного управления региональным рынком жилья и методика разработки модели его развития;
алгоритм расчета влияния инвестиций в конкретные отрасли региональной экономики и объемов потребления на доходы бюджетов всех уровней, позволяющий при определенных объемах доходной и расходной частей бюджетов всех уровней, а также при сложившейся их структуре на основе сравнения альтернативных вариантов формирования структуры расходной части бюджетов выбрать оптимальный;
структурно-логическая модель взаимодействия субъектов регионального рынка жилья и эффективного управления им, необходимыми элементами которой являются цель, объекты (индивидуальные жилые дома и квартиры), субъекты (заказчики, подрядчики, инвесторы, государство, поставщики, кредитные учреждения), направления (ипотечное кредитование, средства населения, предприятий и бюджетов всех уровней), правовая основа (ипотечное, страховое и финансовое законодательство, регулирующее правоотношения на рынке жилья), механизм реализации, мониторинг, коррекция;
методология государственного регулирования кредитной потребительской кооперации на РРЖ и обоснование целесообразности развития нового
движения - кредитной потребительской кооперации в жилищной сфере, не связанного напрямую с государством и способствующего решению социально-экономических проблем в масштабах всей страны.
Научная значимость состоит в развитии теории управления региональным рынком жилья, детальной проработке его субъектно-объектной структуры, системообразующих принципов его эффективного функционирования, институциональной структуры, целей и средств жилищной политики, совокупность которых представляется возможным квалифицировать как решение научной проблемы, имеющей важное значение для экономики России, - разработку методологии регулирования регионального рынка жилья.
Практическая значимость и внедрение результатов исследования. Результаты исслегования были использованы органами исполнительной и законодательной власти Волгоградской области при разработке подпрограммы «Капитальное строительство и жилищно-коммунальная сфера» Программы социально-экономического развития Волгоградской области на 2001-2005 гг. (Закон Волгоградской области от 19.03.01 № 5129-ОД); учтены при разработке финансово-кредитного механизма проекта подпрограммы «Свой дом», являющейся основной частью федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг., одобренной 15.03.01 на заседании Правительства РФ, а также законов Волгоградской области от 9.03.99 № 244-ОД «Об областных целевых программах» и от 27.03.01 № 524-ОД «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области». С учетом рекомендаций автора и результатов проведенного под его руководством социологического исследования «Волгоград-Жилище» (1999-2000) разработана и утверждена постановлением Волгоградской областной Думы от 14.06.01 за № 11/165 ОЦП по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья на 2001-2005 годы.
Кроме того, теоретические и методологические положения диссертационной работы используются в учебном процессе при подготовке специалистов по экономическим специальностям в Волгоградском государствен-
ном университете и Волгоградской государственной архитектурно-строительной академии. По курсу «Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе» под руководством автора подготовлено и опубликовано одноименное учебное пособие (1999) и «Методические рекомендации по разработке областных целевых программ» (2000).
Апробация основных научных результатов исследования. Результаты работы обсуждались и получили одобрение на международных, российских, межрегиональных и областных конференциях в Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде, Архангельске, Волжском и Камышине (Волгоградской обл.), Са-рове (Нижегородской обл.), Заречном (Пензенской обл.), а также на заседаниях кафедры экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.
Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 36 работах общим объемом 122,1 п.л. (доля личного объема 83,6 п.л.), из них 5 монографий (3 в соавторстве) и 1 учебное пособие, а также в научных статьях.
Структура работы определена логикой исследования, отражает его цели и задачи и состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во введении обоснованы актуальность темы, теоретическая и практическая значимость работы, указаны цель и задачи исследования, сформулированы основные элементы научной новизны, выносимые на защиту.
В главе 1 «Рынок жилья в системе экономики России» раскрываются сущность рынка жилья, выявляются тенденции и закономерности развития, анализируются концепции его формирования и развития. Рассмотрен программно-целевой подход в реализации государственной жилищной политики, доказана перспективность предлагаемой теории рынка жилья как системы экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления.
Роль рынка жилья в системе экономических отношений
Разработке понятия «рынок жилья» должно предшествовать исследование содержания, специфики и особенностей его центральной категории -самого жилья. Представители классической политической экономии и современные исследователи по-разному трактуют термин «жилье»:
1. Жилье - экономическое благо, удовлетворяющее человеческую по требность. Одна из наиболее существенных сторон человеческого существо вания - удовлетворение разнообразных потребностей. Удовлетворены такие потребности могут быть только посредством использования предметов (ве щей). Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезно стью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью - потребительским благом или просто бла гом. Процесс удовлетворения потребностей называется потреблением.
Получить необходимые блага можно только двумя способами: либо забирая их у природы, либо создавая их собственным трудом. Вся история развития человечества - не что иное, как процесс нарастания и совершенствования трудовой деятельности по созданию благ, именно эта деятельность обусловила трансформацию понятия «благо» в понятие «экономическое благо» (рис. 1.1.1) [306, с. 23]. Жилье требует значительных средств, которые не могут быть заработаны за короткий период.
2. Жилье - товар. Специфика жилья проявляется в двойственном харак тере удовлетворения потребности: посредством приобретения в собствен ность квартиры или индивидуального жилого дома и посредством приобре тения жилищных услуг на условиях найма или аренды: «недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар - объект (для приобретения в собственность) и товар - услуга (для найма и аренды)» [306, с. 30] (рис. 1.1.2).
Поляковский Г. также выделяет два толкования понятия жилья: «Первое из них, которое экономисты называют жилищным фондом, относится к самим строениям или домам. Второе понятие относится к аспекту текущего функционирования жилища» [233, с. 11] и пять особенностей, отличающих жилье от других товаров: жилой фонд неоднороден по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам; жилье является недвижимостью; жилье долговечно; жилье является дорогим товаром: чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем; издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также психологические издержки, связанные с расставанием с привычным окружением.
Своеобразие товара жилье (по Руди Л.Ю. [246]) заключается в следующем: жилью свойственны черты как частного, так и общественного товара: на уровне квартиры, дома - это частный товар, на уровне района, города - это элемент инфраструктуры, который должен соответствовать не только экономическим, но и социальным, экологическим, эстетическим критериям; являясь первоочередной потребностью, жилье в то же время имеет ярко выраженные черты престижного товара, который свидетельствует о социальном статусе владельца; приобретение жилья можно рассматривать как способ вложения капитала. Это благо, имеющее высокую капитальную стоимость и, следовательно, цену; жилье - единственный товар, максимально стимулирующий труд и сбережение; жилье относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема; жилье - главнейшее условие жизнедеятельности людей, элемент сферы семейных отношений, наконец, неотъемлемая черта образа жизни. Под влиянием меняющихся социальных условий и материальных возможностей, под воздействием техники и прогресса изменяются представления о жилище, его оценка с точки зрения комфортности. Влияют на оценку
также образ жизни человека, социальное положение, место жительства, природно-климатические условия, национально-бытовые традиции.1
Изложенное позволяет сформулировать следующее определение: леи-лье - специфический капитальный товар длительного пользования, удовлетворяющий важнейшие потребности личности в независимости, ведении обособленного хозяйства, создании собственной семьи, уединении, если необходимо, получении большего комфорта и домашнего уюта. Главным признаком, позволяющим классифицировать жилье как отличный от других объект правового регулирования, и главной его особенностью является неразрывная связь с землей.
Возникновение и формирование рынка жилья должно рассматриваться в контексте реформ, начатых в конце 1991 - начале 1992 годов. Начать исследование целесообразно с возникновения этого рынка в советский период.
Административно-командная экономика - особая форма общественного хозяйства. По сути она примыкает к товарной (рыночной) форме: товарные связи производства и потребления сохраняются, но они серьезно деформированы чрезмерным вмешательством единого экономического центра в регулирование соотношения между спросом и предложением. В советский период, когда жилая площадь находилась в основном в государственной и кооперативной собственности1 и, следовательно, не могла свободно продаваться и покупаться населением, категорию «рынок жилья» отечественная экономическая наука определяла как сферу «купли-продажи частных домов, дач и других владений подобного рода, а также кооперативных квартир, которые могли бы быть проданы и куплены» [221, с. 104].
Основное бремя финансирования строительства нового жилья и содержания жилого фонда лежало на государственном бюджете, что отрицательно сказывалось на его сбалансированности; безвозмездное выделение гражданам квартир осуществлялось, главным образом, из соотношения т = п-1, где т -число комнат в квартире, п - число проживающих.
Важным критерием оценки уровня развития любого рынка является платежеспособный спрос населения. По оценкам рабочей группы, образованной решением Горбачева М.С. и Ельцина Б.Н. в августе 1990 г., «неудовлетво-ренный спрос на жилье в Советском Союзе составляет 70-75 млрд рублей ... Более 25 млрд рублей (не считая кредита) составляют средства, которые уже сегодня хотели бы ассигновать на индивидуальное строительство. Еще 3,5 млрд рублей - спрос на ремонт и благоустройство индивидуального жилья. И, наконец, более 25 млрд рублей готовы доплатить за улучшение жилищных условий те, кто живет в государственном фонде» [16, с. 165]. Конец 80-х - начало 90-х характеризуются фактическим игнорированием огромного платежеспособного спроса на жилье: до 50% его переключалось на другие товары народного потребления. Эти противоречия и обусловили необходимость проведения жилищной реформы.
Переход к рынку кардинально изменил ситуацию в стране, ориентиры развития экономики и социальной сферы, что не могло не сказаться на функционировании жилищной сферы.
В классическом понимании, рынок - это система экономических отношений, возникающих на основе устойчивого взаимодействия товарного и денежного обращения. Суть рыночных отношений сводится к возмещению затрат продавцов (производителей) и получению ими прибыли, а также к удовлетворению платежеспособного спроса покупателей на основе свободного взаимного соглашения, возмездности, эквивалентности и конкурентности. Рыночный механизм - это механизм взаимосвязи и взаимодействия основных его элементов: предложения, спроса, цены.
Основные закономерности и тенденции развития жилищно-строительного комплекса России
Своеобразие проведения реформ в стране состоит в движении к синтезу исторического опыта и в реализации комплексного подхода к его оценке. Для выявления основных тенденций, закономерностей и особенностей развития жилищно-строительного комплекса необходимо изучение процесса возникновения, развития и смены экономических идей и воззрений. В совокупности явлений в первую очередь необходимо выделить наиболее простые, возникшие раньше других и явившиеся основой возникновения более сложных.
Своим предкам мы обязаны не только возникновением языка, семьи, искусства, овладением огня, изобретением простейших механических приспособлений, но и созданием жилища: «Возраст искусственных жилищ, возводимых человеком, по данным ученых, равен 2 млн лет... Шумеры разработали принципы пропорции в строительстве жилья, изобрели арку, купол, пилястр, фриз, мозаичные стенные орнаменты. В Вавилоне были дома в три и даже четыре этажа. Основным типом жилого дома, известного нам по рельефам, был одноэтажный оштукатуренный дом из сырцового кирпича с дверью и узкими бойницами вместо окон. В доме было до 5-10 комнат - в зависимости от благосостояния хозяев.
В городах, особенно в Вавилоне, спрос на жилье был велик. Городские дома сдавались внаем. При этом съемщик, как правило, обязывался дважды в год вносить плату и, сверх того, трижды в год «угощать» хозяина. Кроме того, съемщик за свой счет производил текущий ремонт дома - починку крыши, заделку щелей, побелку стен. Средний ремонт с применением кирпича, тростника и дерева тоже возлагался на съемщика, но стоимость его шла в счет платы. Когда дом приходил в полную негодность, домовладелец сдавал его в аренду подрядчику, который возводил новый дом и вместо платы получал право в течение нескольких лет сдавать восстановленный дом внаем. Домовладельцы не несли никаких расходов по содержанию домов, зато получали от их аренды приличный доход» [300, с. 16-18].
Привычные нам жилые дома не всегда были привязаны к земле: «у многих народов, прежде всего евразийских, жилище не могло быть конструктивно привязано к земле в силу кочевого образа жизни. Таковы чум северных народов, кибитка евразийских кочевников-скотоводов, обитавших в прошлом на огромных степных просторах от Монголии до Карпатских гор, громадная палатка или тент кочевников - арабов» [170]. Товаром на существовавшем в тот период рынке являлось мобильное жилище, цена которого не была привязана к стоимости земли и, естественно, не зависела от нее.
Производство кибитки явилось началом разделения труда. Кочевой мобильный дом требовал мастерства и квалификации строителей и приобретался у них в собственность будущим хозяином. Изготовление жилища как промышленного продукта с последующей его продажей положило начало формированию жилищно-строительного рынка как части единой системы рыночных отношений. Дом представлял собой анонимный продукт - безадресный, как и всякий продукт массового промышленного производства.
Переходной моделью от мобильного жилища к стационарному жилому дому можно считать сруб, возникший в глубокой древности в лесной зоне Евразии и до сих пор широко применяющийся на севере Европы, в Скандинавии и России. Его можно было строить на месте и заготавливать в стороне (особенно если дом предполагается возводить на освоенном участке). Бревна маркировали, заготовленный сруб разбирали, транспортировали и заново собирали на заготовленном фундаменте.
В крупных городах, часто подвергавшихся опустошительным пожарам, существовали так называемые «избяные дворы», где срубы и детали домов заготавливали впрок. Европейский путешественник XVII в. Адам Олеарий, побывавший в Москве, рассказывал о «специальном рынке готовых срубов для строительства жилья и различных построек» [223, с. 27]. Срубное строительство положило начало заводскому изготовлению домов, дало новый импульс развитию жилищно-строительного рынка.
Развитие жилищно-строительного рынка связано с развитием системы хозяйствования и экономических взглядов на жилищную проблему. Отношения участников жилищного строительства развивались и совершенствовались вместе с развитием факторов производства, в том числе организации и технологии возведения жилища. Освоение русскими Западного Казахстана и Аляски, «золотая лихорадка» в Соединенных Штатах востребовали так называемый mail-house («дом по почте»). Эти разные дома объединяло общее -они доставлялись на место установки за сотни километров в разобранном и упакованном виде. Нельзя не упомянуть и знаменитый «Гуляй-город» - переносную крепость из срубных элементов. Это позволяет утверждать, что идея сборности не только имеет перспективы в обозримом будущем, но не исчезнет никогда.
Достаточно емкий рынок потребителей определил дальнейшее развитие жилищно-строительного рынка: «крупное производство может оказаться выгодным лишь в том случае, если обеспечен обширный рынок для сбыта его продукции» [210, с. 257].
Следующим этапом развития можно считать период, когда встал вопрос о стоимости жилья. Для элиты общества этот вопрос особой важности никогда не имел, для малообеспеченных слоев населения он актуален и в настоящее время.
Изучение проблем жилищной экономики неизбежно приводит к рассмотрению вопроса о необходимости и границах государственного вмешательства в рыночные процессы. Главной целью такого вмешательства должно стать улучшение жилищных условий населения путем проведения социально ориентированной экономической политики.
Жилищная проблема возникает, когда большие социальные группы испытывают острую потребность в жилище, но в силу исторических условий эта потребность остается неудовлетворенной. Впервые эта проблема как социальная возникла при капитализме. Непосредственными причинами быстрого возрастания потребности в жилище были индустриализация, урбанизация, приток пролетариата в новые промышленные города.
Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области
Экономические отношения в процессе производства, распределения, обмена и потребления жилища - это многообразные внутренние сложные единства, состоящие из взаимосвязанных элементов.
Жилищная сфера - не только социальная проблема; в развитых странах строительство и эксплуатация жилья являются одним из рентабельных видов бизнеса. Однако практика принятия управленческих решений показывает, с одной стороны, что отечественные руководители часто не могут обеспечить принятие правильного решения, с другой, «возникающие в практической управленческой деятельности ситуации могут быть смоделированы, а варианты наиболее целесообразных решений по их управлению могут быть получены из анализа результатов моделирования» [130, с. 3].
Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области, экономические явления, процессы и ситуации на нем проанализированы посредством сопоставления абсолютных величин важнейших показателей и исследования причин, обуславливающих их изменение. Среди показателей: объемы вводимого жилья, структура источников финансирования, их изменения за последние 10 лет; объём и структура жилищного фонда; число нуждающихся в улучшении жилищных условий; обеспеченность жильем одного среднестатистического жителя области в сравнении с федеральными стандартами; характер заселения; уровень благоустройства жилья, находящегося в эксплуатации; стоимость 1 м2 общей площади вводимого жилья, её колебания; уровень благосостояния и инвестиционных возможностей населения.
Жилищная проблема - одна из самых острых и трудноразрешимых в Волгоградской области. В то же время именно жилищное строительство является отраслью, способной содействовать росту экономики. В этой связи, а также ввиду экономической самодостаточности Волгоградской области развитие жилищной сферы должно стать одним из приоритетов ее развития.
Объемы вводимого жилья и структура источников его финансирования. Великая Отечественная война нанесла огромный ущерб жилищно-коммунальному хозяйству и культурно-бытовым объектам Сталинграда и области: до войны весь городской жилищный фонд области составлял 4,2 млн м общей площади, на начало 1945 г. оставалось только 2,037 млн м (48% довоенного уровня) [47, с. 76] .
Послевоенный период характеризуется активным жилищным строительством (табл. 2.1.1). Уже в 1985 г. жилой фонд увеличился более чем в 13 раз и на начало 1986-го составил 27976 тыс м общей жилой площади (прил. VI) .
Начиная со второй половины 50-х до начала реформирования жилищной сферы ежегодно вводилось в среднем около 1 млн м2 общей жилой площади, и все же потребность населения в жилье оставалась удовлетворенной не в полной мере.
Отдел капитального строительства облплана исполкома Волгоградского областного Совета народных депутатов в целях ускорения решения жилищной проблемы осуществил расчет-обоснование программы жилищного строительства в Волгоградской области на 1986 - 2000 гг. Исходными материалами для него послужили: статистические данные об очередниках (147820 семей), численность населения (на 1.01.1986 2547,5 тыс. чел., расчет на 1.01.2000 - 2831,2 тыс. чел.), общий (городской и сельский) жилой фонд (39860тыс. м ), выбытие ветхого и аварийного жилого фонда (2316,2 тыс. м ), объемы (темпы) ввода нового жилья (табл. 2.1.1), фактическая обеспеченность жильем среднестатистического жителя (15,6 м2), утвержденный норматив обеспеченности (19,1 м ).
Согласно рекомендуемому нормативу [17], расчетный жилой фонд к 2000 г. должен был составлять 54,1 млн м2:
2831,2 тыс. чел. х 19,1 м2 =54,1 млн м2.
Учитывая, что существующий на 01.01.86 жилой фонд области состав-лял 38,7 млн м общей площади, а требовалось 54,1 млн м , до норматива не-доставало 15,4 млн м . Принимая во внимание 4,5 млн м фактической общей площади жилья, находящегося в приовражной и оползневой зоне, аварийное, ветхое и в районах предстоящих застроек (т.е. подлежащее сносу), фактиче-ские темпы старения имеющегося жилого фонда , двукратное увеличение приведенных данных (на обновление к 2000 г. облика сел и городов), а также представленные данные и расчеты, до 2000 г. планировалось построить 24 млн м и довести обеспеченность одного жителя до рекомендованного норматива.
Для реализации этой программы жилищного строительства в указанные сроки, по расчетам специалистов облплана исполкома Волгоградского областного совета народных депутатов, необходимо было в среднем ежегодно вводить по 1,6 млн м жилья. Такого ввода в Волгоградской области никогда не было, если не считать 1987 г., когда он максимально приблизился к расчетным показателям - 1448,7 тыс. м . Цели не удалось достичь даже тогда, когда она была возведена в ранг государственной экономической политики и практически монопольно инвестировалась из государственного бюджета.
Для реализации программы был разработан финансово-кредитный механизм, предусматривающий: комплексное использование бюджетных средств, формирование областного фонда строительства и реконструкции жилья из банковских кредитов (сберегательного и коммерческих - под минимальный процент) и собственных сбережений граждан; обеспечение законодательной, организационно-правовой и нормативной базы.
Субъектно-объектная структура отношений и интересов участников рынка жилья
По мнению одного из разработчиков теории систем Дьяченко А.В., «структура экономической системы определяет обобщенную характеристику системных свойств и фиксирует в абстрактной форме элементы, отношения, связи системы, их упорядоченность и организацию. Структура отражает математическую функцию системы, вытекающую из передаточных функций (трансформаций) элементов системы. Аргументами функции являются входные и возмущающие действия» [125, с. 19].
Определим субъектно-объектную структуру конкретного рынка - регионального рынка жилья (РРЖ).
В российской экономике за плановый период сложились командно-директивные отношения, когда экономические субъекты были подчинены государству и были лишены возможности приобретения опыта самостоятельной разработки долгосрочной стратегии и на ее основе автономного функционирования. Привычный механизм, регулировавший отношения во всех сферах и отраслях народного хозяйства, остановлен. В новых условиях, конечно, важно ориентироваться на опыт развитых стран и трансформировать его, однако слепое его копирование, без учета менталитета, уклада жизни, обычаев российских граждан, несет в себе разрушительную силу. Разрыв сложившихся связей, фискальная система налогов, резкое удорожание энергоносителей стали причинами тяжелейшего кризиса домостроительных и смежных подрядных строительных организаций и предприятий стройинду-стрии и промышленности строительных материалов. В свою очередь, это обусловило резкое снижение объемов жилищного строительства в стране и, как следствие, кризис на РРЖ.
Общественные отношения в сложные периоды исторического развития усложняют взаимодействие элементов и частей, взаимоотношения субъектов рынка напоминают «броуновское» движение атомов и молекул. Поэтому конструирование социально-экономической системы при изменении среды и условий ее функционирования является одним из объективных условий развития цивилизации.
Переход к рыночным отношениям диктует необходимость кардинального изменения системы управления. Для преодоления неопределенности будущей ситуации следует прогнозировать ее, планировать адекватные меры на возможные изменения. Планирование подразумевает не только распознание будущих состояний и, соответственно, подстройку под них: важно владеть информацией о будущем спросе и ценах и ориентироваться на них.
Рассмотрим субъектно-объектную структуру экономических отношений участников рынка жилья и выявим степень соответствия между сложившимися отношениями и правовыми формами их регулирования с учетом взаимопроникновения, взаимодействия и взаимозависимости рынка жилья и других отраслей народного хозяйства.
Экономические законы сами по себе не действуют. Для этого нужны практические действия людей, а они, в свою очередь, приводятся в движение потребностями и интересами. Только при осознании потребностей возникает мотивация к труду, тогда потребности приобретают конкретную форму интереса. Под экономическим интересом понимается форма проявления экономических потребностей. Все интересы существуют в единстве, но между ними есть и противоречия. Так, личный интерес в получении наибольших благ может находиться в противоречии с коллективным интересом. Реализация экономического интереса субъекта проходит несколько этапов: субъект осознает свой интерес в результате появления конкретной потребности; затем посредством ценностных установок формирует мотивы и стимулы; далее следует фаза социального действия.
Экономические отношения - это отношения по поводу производства и присвоения результатов труда, поэтому никакая необходимость, никакой закон не могут быть вне действия самих людей, вне их интересов и способов их увязки. Поскольку в условиях рынка всегда есть место выбору, осознанная необходимость задает лишь линию поведения, определенные рамки, в которых она может осуществляться: «группы, классы, индивиды, желающие удовлетворить свои разнонаправленные интересы, должны иметь механизмы их согласования» [193, с. 23].
«Золотое правило Гоббса» говорит, что в случае согласия на то других человек обязан удовольствоваться такой степенью свободы по отношению к ним, какую он допускает у других по отношению к себе, т.е. каждый может быть защищен от произвола других принятием компромиссных решений. Если вовремя не снято противоречие, неизбежен конфликт. Для совершенствования управления региональной экономикой в целом и конкретными рынками (например, рынком жилья) в частности необходима система ограничений, выраженная в регулятивных институциях и очерчивающая круг действий для каждого субъекта. Поскольку экономические явления обусловлены причинной связью и причинной зависимостью, задачей анализа является раскрытие и изучение этих причин и факторов.
Среди основных факторов, влияющих на РРЖ, - низкий платежеспособный спрос населения, значительное сокращение объемов строительства нового жилья, колебания цен, объемов спроса и предложения, вследствие чего на РРЖ периодически возникает состояние неравновесия спроса и предложения, характеризующееся повторяемостью и цикличностью. В странах с развитой экономикой проблема цикличности успешно преодолевается в силу совершенства механизмов саморегулирования экономики, а также разумной политики государственного регулирования.
