Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Проблемы формирования и развития региональных рынков жилья 8
1.1. Жилье как объект рыночных отношений 8
1.2. Рынок жилья как объект государственного регулирования и государственного управления 19
1.3. Состояние и тенденции развития жилищного строительства и жилищного фонда в Российской Федерации и Томской области 26
1.4. Оценка платежеспособности потребителей на рынке жилья 36
Глава 2. Формирование механизма регулирования инвестиций на рынке жилья 41
2.1. Функции и организационная структура механизма регулирования инвестиций на рынке жилья 41
2.2. Формирование механизма финансирования жилищного строительства 47
2.2.1. Зарубежный опыт финансирования жилищного строительства 48
2.2.2. Финансовые инструменты привлечения инвестиций на рынке жилья 51
2.2.3.Формирование фонда финансирования жилищного строительства 61
2.2.4. Организация жилищного займа, как способа аккумуляции инвестиционных ресурсов в регионе 70
2.2.5. Удешевление стоимости строительства как фактор привлечения инвестиций на региональные рынки жилья 80
Глава 3. Оптимизация инвестиционных потоков на рынке жилья 90
3.1. Оптимизация моделей бюджетного и внебюджетного инвестирования на рынке жилья 90
3.2. Оптимизация инвестиционных потоков при организации регионального жилищного займа 96
Заключение 110
Библиографический список использованной литературы 113
Приложение
- Жилье как объект рыночных отношений
- Рынок жилья как объект государственного регулирования и государственного управления
- Функции и организационная структура механизма регулирования инвестиций на рынке жилья
- Оптимизация моделей бюджетного и внебюджетного инвестирования на рынке жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена значительными изменениями, произошедшими в инвестиционной сфере, в первую очередь снижением объемов инвестирования жилищного строительства. Так, объемы инвестирования в жилищное строительство за последние десять лет сократились почти в 3 раза, а доля бюджетных инвестиционных средств снизилась с 80 до 25 процентов. Действующая жилищная политика не позволяет большинству граждан России решать жилищные проблемы.
В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому для нее характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества - будь то отношения собственности, земельные, кредитно-финансовые или налоговая политика.
Реформа, проводимая в стране, привела к развитию различных форм собственности, производственных отношений между участниками рынка, изменила перераспределительные процессы. Приватизация способствовала запуску рыночных механизмов, регулирующих общественное производство. Однако, несовершенство института собственности, а также налоговой политики отрицательно сказывается на инвестиционной активности субъектов экономической деятельности в жилищной сфере.
В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. Утратив роль основного инвестора на рынке жилья, государство сохранило за собой функции управления и регулирования. Местные власти же не в состоянии полностью компенсировать сокращение ассигнований из федерального бюджета на данные цели, но могут и должны создать благоприятный инвестиционный климат в регионах для привлечения внебюджетных источников инвестирования.
В этих условиях особую значимость приобретает создание механизма государственного регулирования жилищного строительства, разработка
новых схем финансирования жилищного строительства, предоставляющих различным слоям населения возможность самостоятельно решать свою жилищную проблему. Этот механизм должен включать различные формы государственной поддержки физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Условием преодоления инвестиционного кризиса является обеспечение эффективности инвестиций, привлекаемых в жилищную сферу. Поэтому важнейшей задачей государственного регулирования инвестиционной сферы является не только привлечение инвестиций, но и оптимизация инвестиционных потоков. Все вышеизложенное подтверждает актуальность проблем государственного регулирования инвестиционных потоков и предопределило выбор темы исследования.
Целью исследования является разработка организационно-экономического механизма регулирования инвестиционных потоков на рынке жилья.
Для достижения намеченной цели в диссертации решаются следующие основные задачи:
- исследование сущности и особенностей функционирования регионального рынка жилья;
- исследование объективных закономерностей и выявление основных тенденций развития жилищного строительства;
- определение инвестиционных возможностей населения;
- исследование основных функций и инструментов государственного регулирования инвестиционных потоков на рынке жилья;
- изучение отечественного и зарубежного опыта финансирования жилищного строительства;
- исследование путей повышения инвестиционной активности;
- разработка механизма финансирования жилищного строительства;
- разработка экономико-математической модели оптимизации бюджетного и внебюджетного финансирования;
- оптимизация инвестиционных потоков при организации регионального целевого жилищного займа.
Объектом исследования является совокупность экономических отношений и инвестиционных потоков на региональном рынке жилья.
Предметом исследования является процесс государственного регулирования инвестиционной деятельности на региональных рынках жилья.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы являются исследования отечественных и зарубежных авторов по проблеме развития жилищных отношений, становления и развития рынка жилья, нормативные документы и законодательные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Информационной базой послужили материалы Госкомстата Российской Федерации, региональных и муниципальных органов власти, аналитические данные профессиональных участников инвестиционного процесса.
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:
- на основе проведенных исследований и анализа выявлены особенности и закономерности функционирования регионального рынка жилья;
- определены цели и функции государственного регулирования инвестиций на рынке жилья;
- разработан механизм финансирования жилищного строительства;
- разработана экономико-математическая модель оптимизации бюджетного и внебюджетного инвестирования на рынке жилья;
- разработан алгоритм расчета инвестиционных потоков при организации региональных жилищных займов.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования разработанного механизма финансирования жилищного строительства и моделей оптимизации инвестиционных потоков при формировании инвестиционной политики на уровне регионов РФ.
Апробация работы и внедрение ее результатов. Теоретические по
ложения и основные результаты диссертационной работы были доложены и одобрены:
- на 55-ой научной конференции профессорско-преподавательского состава НГАСУ (Новосибирск, 1998 г.);
- на 56-ой научной конференции профессорско-преподавательского состава НГАСУ (Новосибирск, 1999 г.);
- на международном конгрессе «Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве» (Новосибирск, 1998 г.);
- на научно-технической конференции «Архитектура и строительство» (Томск, 1999 г.).
Материалы исследования изложены в десяти научных публикациях.
Результаты диссертационного исследования, использованы при разработке муниципальной программы «Жилище», утвержденной Постановлением мэра города Томска от 19.06.97 № 296 и при разработке Администрацией города Томска инвестиционного механизма жилищного строительства. Выводы, положения, аналитические материалы, полученные в результате диссертационного исследования, используются Департаментом экономики, промышленной и инвестиционной политики и Департаментом градостроительства и перспективного развития города Администрации города Томска при разработке концепции жилищного строительства и инвестиционной политики в городе Томске.
Диссертация объемом 164 страниц включает введение, три главы, список литературы и 9 приложений. В тексте диссертации приводится 18 рисунков и 16 таблиц.
Жилье как объект рыночных отношений
Основными элементами механизма рыночной экономики являются спрос, предложение и цена. В данном разделе эти три основные категории рассматриваются применительно к рынку жилья.
Рыночный спрос формируется на основе решений, принимаемых множеством отдельных лиц, которые руководствуются своими потребностями и финансовыми ресурсами. Но для того, чтобы распределить свои средства между разнообразными потребностями, необходимо иметь какую-то общую основу для их сопоставления. В качестве такой основы в конце XIX века экономисты приняли полезность. Термин «полезность» был введен английским философом И.Бентамом. «Под принципом пользы, - писал он, - понимается тот принцип, который одобряет или не одобряет какое бы то ни было действие, смотря по тому имеет ли оно (как нам кажется) стремление увеличить или уменьшить счастье той стороны, об интересе которой идет речь, или, говоря то же самое другими словами, содействовать или препятствовать этому счастью» [45, стр. 101]. Согласно Бентаму, максимизация полезности и является руководящим психологическим принципом поведения людей в их стремлении оградить себя от негативных внешних факторов и увеличить эффект от позитивных факторов, влияющих на жизнедеятельность человека.
В сложных переплетениях биологических и социальных, материальных и духовных сторон жизни человека жилье определяет его среду обитания, без которой не были бы возможны все другие многообразные формы реализации личностных и общественных интересов. «Жилье», является материальным благом, которое способно удовлетворять как биологические, так и социальные потребности человека (таблица 1.1.).
Благодаря способности жилья удовлетворять потребности человека в различных сферах жизнедеятельности целесообразно выделять жилье, как товар, в отдельную группу.
Рынок жилья и само жилье, как товар, обладают рядом специфических особенностей. В сравнении с другими товарами первой необходимости жилье - имеет высокую цену; - обладает длительным жизненным циклом - как и любая строительная продукция обладает территориальной закрепленностью; - имеет длительный и сложный производственный цикл; - привлекает для своего создания большое число участников-производителей.
Спрос на какой-либо товар характеризует наше желание купить то или иное количество этого товара. Именно «желание купить» отличает спрос от простого желания заполучить то или иное благо, чем бы оно не диктовалось: стремлением удовлетворить жизненно важную потребность или требованиями комфорта, стремлением выглядеть не хуже других.
Наличие спроса на какой-то товар предполагает чье-то согласие уплатить за него определенную цену, а значит, и согласие пожертвовать в обмен на покупку данного товара покупкой некоторого количества других товаров и услуг на ту же сумму. Следовательно, на спрос оказывают влияние не только вкусы и предпочтения покупателей, их желания, но и размеры их денежных доходов и сбережений, а также цены предлагаемых товаров.
Объем спроса на какой-либо товар определяется количеством этого товара (на рынке жилья единицей товара является дом, квартира, комната), которое согласно купить отдельное лицо, группа людей или население в целом в единицу времени (день, месяц, год) при определенных условиях. К числу этих условий относятся вкусы и предпочтения покупателей, цены данного и других товаров, величина денежных доходов и накоплений. В целях настоящего исследования рассмотрим более детально механизм спроса и предложения на рынке жилья и то, каким образом рыночная цена устанавливается на таком уровне, когда спрос и предложение равны.
Рынок жилья условно можно разделить на три сегмента: жилье социального назначения, с минимальным уровнем удобств, жилье среднего класса и жилье элитное (таблица 1.2.).
Характеристики этих сегментов различны. Так, например, спрос на жилье социального назначения и жилье элитное мало подвержен изменению цен, его можно назвать условно-постоянным. Происходит это по следующим причинам. Так как жилье социального назначения предоставляется на безвозмездной основе, спрос на него ограничен лишь количеством граждан, пользующихся льготой бесплатного получения квартиры. Элитное жилье приобретают граждане, доход которых, как правило, стабилен и значительно превышает средний уровень доходов населения. Покупка дорогого жилья для этой категории населения является не только возможностью удовлетворить свои потребности в высоко комфортном жилье, но и способом капитализации свободных средств в достаточно ликвидный актив.
Определим жилье, представленное в первом сегменте, как жилье социального назначения. В действующем российском законодательстве определение категории «жилье социального назначения» отсутствует. Основными потребителям данной категории жилья являются социально незащищенные слои населения и лица, имеющие право на бесплатное получение жилья. Основной инвестор - бюджет.
Жилье среднего класса и элитное можно отнести к группе так называемых «нормальных товаров», спрос на которые увеличивается по мере роста дохода потребителя, чего нельзя сказать про жилье социального назначения, чьи потребительские качества невысоки. В случае изменения цен на такое жилье, эффект дохода и эффект замещения действуют в противоположных направлениях. С одной стороны, изменение цен на социальное жилье мало отразится на спросе, так как потребитель не приобретает, а получает жилье от государственных органов. С другой стороны, вследствие действия эффекта дохода потребитель хоть и немного, но стал богаче. А богатый человек исключает из своего потребления товары низкого качества, каким является социальное жилье в сравнении с жильем среднего класса и, тем более, элитным.
Рынок жилья как объект государственного регулирования и государственного управления
Процесс строительства жилья с обеспечением для потребителя максимальной полезности, прочности и красоты неразрывно связан с решением функциональных, конструктивных, эстетических и экономических проблем. Причем значение экономического аспекта в жилищном строительстве все более возрастает. В рыночной экономике на первый план выходит проблема эффективного использования материальных, трудовых, финансовых, временных ресурсов. На протяжении всей истории человечества во всех странах строительство потребляло большую часть материальных ресурсов. С течением времени появлялись новые строительные возможности и стилевые особенности архитектуры, изменялись экономические критерии, но при этом неизменно сохранялось пристальное внимание к поискам способов рационального и эффективного использования тех или иных ресурсов. Любой хозяйствующий субъект стоит перед выбором: что, как и для кого производить. Экономическая теория рассматривает два различных способа координации выбора, реализуемого в процессе повседневной хозяйственной деятельности: стихийный порядок и иерархия [71, стр.77]. В самом общем виде, стихийный порядок формирует такое понятие как «рынок», т.е. необходимая производителям и потребителям информация, передается путем ценовых сигналов. Повышение или понижение цены ресурсов и произведенных с их помощью благ показывает субъектам рынка, в каком именно направлении нужно действовать, что, как и для кого производить. Другой способ получения информации о том, что, как и для кого производить - это система приказов и поручений, идущих сверху вниз, от центра к непосредственному исполнителю (производителю). Такая система называется иерархией. В реальном мире наблюдается сосуществование стихийных порядков и иерархий. Рынок жилья является ярким примером взаимодействия двух противоположных процессов: с одной стороны, это стихийно складывающиеся взаимоотношения между субъектами рынка, с другой - это наличие государственного управления и регулирования. Понятно, что объектом экономических отношений на данном рынке является само жилье, то есть отдельно взятая квартира или дом. Участники - субъекты рынка -представлены множеством физических и юридических лиц (рис. 1.5.). Кроме основных субъектов рынка жилья, покупателя и продавца, на рынке функционирует ряд субъектов, оказывающих косвенное или прямое влияние на спрос и предложение. Банки становятся участниками данного рынка при выдаче кредита на строительство объекта, а также тогда, когда существующий объект становится залогом при выдаче кредита под какую-либо операцию. Страховые компании обеспечивают страхование объектов жилья, а также рисков, сопутствующих совершению сделок с этими объектами. В условиях трансформации экономических отношений в жилищной сфере и становления рынка жилья роль государства достаточно велика, однако при этом происходит изменение его функций: значительно утратив в условиях бюджетного кризиса роль инвестора на рынке жилья, государство, тем не менее, оставляет за собой функции управления и регулирова- При этом происходит изменение соотношения между функциями управления и функциями регулирования: в условиях рыночных отношений повышается значимость государственного регулирования. Приоритетное значение приобретают функции формирования государством благоприятной экономической среды осуществления инвестиционной деятельности взамен функций административного управления. Основными направлениями инвестиционного регулирования должны стать стимулирование накопления и создания благоприятного климата для инвестиций, содействие эффективности инвестиций, увеличение объемов государственных инвестиций. Необходимо в связи с этим отметить, что эта работа должна сочетаться с мероприятиями, направленными на расширение финансово-кредитных источников, в том числе нетрадиционных, создание устойчивого механизма мотиваций к долговременному вложению средств, формирование благоприятной рыночной среды. Государственное управление и регулирование в жилищной сфере базируется на Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жи- лищной политики» от 24 декабря 1992 года, который «... определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере» [18 ]. Целью федеральной жилищной политики является обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства. Реализация основных направлений федеральной жилищной политики предусматривалась в три этапа: 1 этап - стабилизация (1992-1997 гг.). Создание правовой основы новой политики жилищного строительства, необходимых кредитно-финансовых институтов; регламентация инвестиционных процессов; изменение инвестиционной базы жилищного строительства; разработка региональных программ жилищного строительства; становление рынка жилищного строительства, включая производство строительных материалов; активная приватизация жилищного фонда; развитие базы строительной индустрии на принципиально новой основе, использование в жилищном строительстве местных строительных материалов; создание рынка эксплуатационных услуг; осуществление постепенного перехода от всеобщего бесплатного распределения жилья к рынку жилья и создание всем желающим условий для его приобретения или строительства собственными силами.
Функции и организационная структура механизма регулирования инвестиций на рынке жилья
Проблема привлечения инвестиций в жилищную сферу приобрела в настоящее время особенно острый характер. В главе 1 были выявлены причины спада в жилищном строительстве и определены основные особенности и направления регулирования инвестиционного процесса на региональном рынке жилья. На основании выполненного исследования можно утверждать, что увеличение объемов жилищного строительства в регионе зависит, прежде всего, от наращивания объемов инвестиций и повышения их результативности. Этот процесс неотделим от активного использования широкого спектра инструментов инвестиционной политики, реализации федеральных и региональных комплексных целевых программ в инвестиционной сфере. Политику государственных органов управления субъектов федерации и органов местного самоуправления необходимо рассматривать в двух аспектах: как внешнюю среду, оказывающую косвенное воздействие на привлечение капиталовложений в жилищное строительство, и как совокупность механизмов бюджетного инвестирования, обеспечивающих прямое финансирование на рынке жилья. Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определил основные направления государственного регулирования инвестиционной деятельности [17]. Основными функциями государственного регулирования инвестиционной деятельности на региональных рынках жилья можно назвать следующие: 1. Создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности: - совершенствование налоговой системы; - защита интересов инвесторов; - предоставление субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации; - расширение использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства; - расширение возможностей использования залогов при осуществлении кредитования; - создание возможностей формирования субъектами инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов. 2. Участие органов управления в инвестиционной деятельности: - разработкой, утверждением и финансированием инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации и средств местных бюджетов; - формированием перечня объектов, возводимых за счет средств бюджетов всех уровней (социально значимые объекты); - проведением экспертизы инвестиционных проектов в соответствии с законодательством Российской Федерации; - разработкой и утверждения стандартов (норм и правил) и осуществления контроля за их соблюдением; - выпуском облигационных займов, гарантированных целевых займов; - вовлечением в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных объектов. Организационная структура и механизм регулирования инвестиций на Задачей региональных и местных органов управления является создание благоприятного инвестиционного климата, стимулирующего инвестиционную деятельность и надежно защищающего права инвесторов и их собственность. От эффективности этих мер и их действенности будет зависеть увеличение уровня реальных инвестиций. Комплексные целевые программы представляют как бы в концентрированном виде весь механизм регулирования инвестиционной деятельностью. В соответствии с государственной целевой программой «Жилище» и на основе исследования региональных особенностей рынка жилья в городе Томске разработана муниципальная программа «Жилище», которая определила приоритетные направления жилищного строительства в городе Томске. В последние годы при активном участии государства был сделан очень важный для стимулирования инвестиционного процесса шаг: стал развиваться рынок ценных бумаг. Он предоставил возможность динамичного перелива капитала в различные отрасли, в том числе и в строительство жилья, которое требует дополнительных средств для дальнейшего развития. Огромную стимулирующую функцию инвестиционного процесса на рынке жилья играет налоговая политика государства и регионов. Для большинства инвесторов важной является льгота по подоходному налогу для покупателей жилья и участников долевого строительства. Влияние функции налогового регулирования на инвестиционную активность удобно выявить, проанализировав динамику ввода жилья (рис. 2.2.). На рисунке видно, что снижение объемов ввода жилья, начавшееся в конце 80-х годов, сменяется незначительным ростом в 1993 году. Объем ввода по Российской Федерации стабилизировался и составил около 41 млн. м2 в год, более того, по Томской области и по городу Томску произошло увеличение объемов ввода в среднем на 20 %. Процесс стабилизации продлился до 1995 года, после чего вновь наметилась тенденция паде- ния ввода жилых домов. Сопоставив динамику ввода жилья, с изменениями налогового законодательства, нетрудно заметить, что после того, как Законом Российской Федерации от 22.05.92. № 2813-1 «О внесении дополнений и изменений в Закон РСФСР «О налоге на добавленную стоимость» была введена льгота по НДС, начисляемому на СМР в жилищном строительстве, увеличились объемы ввода жилья. Факт увеличения вводимого в эксплуатацию жилья можно объяснить снижением стоимости на 7-8 %, что послужило стимулом для увеличения инвестиционной активности. В 1995 году льгота по НДС была отменена (Федеральный закон от 25.04.95 № 63-ФЗ), в результате чего вновь последовало уменьшение объемов ввода жилья.
Оптимизация моделей бюджетного и внебюджетного инвестирования на рынке жилья
Формирование фонда предполагается осуществлять за счет средств бюджета (лимиты капитальных вложений) и внебюджетных источников: облигационных займов, кредитов и прочие. Сегодня можно выделить три основных направления инвестирования средств регионального фонда жилищного строительства: новое строительство жилья, реконструкция существующего жилищного фонда, приобретение жилья на вторичном рынке (рис. З.1.). При этом остро встает проблема оптимального размещения и распределения бюджетных и привлеченных финансовых ресурсов, акку- мулирующихся в фонде по предполагаемым направлениям инвестирования. Учитывая тот факт, что слияние бюджетных источников инвестирования и внебюджетных не допускается (в соответствии с Законом РФ «О финансовых основах местного самоуправления»), Региональный фонд финансирования жилищного строительства представляет собой два отдельных субсчета. Для решения данной задачи необходим такой экономико-математематический инструмент, который позволил бы оптимизировать распределение средств фонда не только во время планирования и формирования бюджета, но и при непосредственном управлении средствами фонда в зависимости от изменения экономической ситуации и потребностей региона в том или ином виде жилья. Таким образом, цель и задачи моделирования заключаются в разработке вариантов распределения ограниченных инвестиционных ресурсов по направлениям инвестирования и выборе лучшего варианта распределения инвестиций по определенному критерию. Такими критериями могут быть: увеличение ввода в эксплуатацию нового жилья, решение социальных программ, реконструкция и капитальный ремонт ветхого жилья и т.д.. По нашему мнению, наиболее значимым и отражающим конечную цель создания регионального фонда жилищного строительства является показатель, выражающий суммарную величину общей площади вновь построенного и введенного в эксплуатацию, либо приобретенного на вторичном рынке жилья. Очевидно, что эффективность инвестирования в жилищную сферу, в первую очередь, зависит от соотношения цен и сроков реализации инвестиционных программ по каждому из направлений. Таким образом, задача распределения средств фонда по направлениям инвестирования может быть представлена в виде экономико-математической модели, имеющей в качестве целевой функции максимизацию общей площади жилья, полученного в результате нового строительства, реконструкции или путем приобретения на вторичном рынке: Зж - общая площадь жилья, построенного или приобретенного на средства фонда, м ; j - направления инвестирования, j=l, 2,... m; і - номер субсчета, і=1, 2,... n; fy- часть фонда, образованная за счет /-ого источника инвестирования и направляемая нау-ое направление инвестирования; Cj - расчетная стоимость 1 кв. м. по у-ому направлению инвестирования. Но максимизация площади строящегося, реконструируемого или приобретаемого жилья является не единственной задачей при оптимизации распределения средств фонда. Важной задачей является обеспечение максимального возврата вложенных средств через налоги. При этом, Положением о ФЖС может быть установлена доля налогов, полученных от инвестирования внебюджетных источников, возвращаемая в ФЖС: где Л - часть налоговых платежей от инвестирования средств из внебюджетных источников, возвращаемых в ФЖС; dj - доля налоговых отчислений в стоимости одного квадратного метра жилья по j-ому направлению инвестирования, зачисляемая в региональный (муниципальный) бюджет, определяется в соответствии с Положением о межбюджетных отношениях в регионе; Pj - доля налоговых поступлений, возвращаемых в ФЖС. Преобразовав сумму налоговых платежей через стоимость одного квадратного метра по каждому из направлений инвестирования, получим следующую целевую функцию: где S - общая площадь жилья, вновь построенного или приобретенного на средства фонда (с учетом налоговых поступлений, возвращаемых в фонд), м2; Ft - величина і-ого субсчета регионального фонда жилищного строительства; М, - минимально возможный ввод, м жилья по j-ому направлению инвестирования, определяется как максимальное из множества нижних ограничений, представленных в таблице 3.1; MMj - мощность j-oro направления инвестирования, м2, определяется как минимальное значение из возможных верхних ограничений (таблица З.1.). Для определения основных параметров целевой функции: плановой стоимости одного квадратного метра жилья, возводимого по новому строительству, плановой стоимости одного метра квадратного жилья при реконструкции зданий, стоимости жилья на вторичном рынке и т.д. можно использовать результаты проводимых в регионе мониторингов цен, статистическую информацию, прогнозы экспертов и т.д. Данная экономико-математическая модель реализована в среде Microsoft Excel. В процедуре поиска решения используются алгоритмы симплексного метода и метода «branch-and-bound» для решения линейных и целочисленных задач с ограничениями, разработанные Джоном Уотсо-ном (John Watson) и Деном Филстра (Dan Fylstra) из Frontline Systems, Inc. Система ограничений учитывает технические, экономические, организационные и другие условия (таблица З.1.). Например, производственные возможности строительного комплекса, временные параметры, характеристики рынка жилья, ограничения источников финансирования и т.д. При изменении экономической ситуации в регионе, изменяя основные параметры и ограничения в соответствии с новыми заданными условиями, нетрудно произвести пересчет инвестиционных потоков по основным направлениям инвестирования. Пример расчета представлен в Приложении № 6.
