Введение к работе
Актуальность исследования. Жилищный вопрос важен в любом регионе. Жилая недвижимость имеет большую социальную значимость, выполняя функцию жилища, а строительство жилья создает рабочие места. Одно рабочее место в строительной отрасли приводит к созданию примерно десяти рабочих мест в смежных отраслях. Доступность жилья повышает привлекательность региона для рабочей силы.
По оценкам экспертов, дефицит жилья в РФ в настоящее время составляет 1,8 млрд. кв. м, т. е. 60 % от существующего жилищного фонда. При нынешних темпах строительства - около 60 млн. кв. м жилья в год - для удовлетворения этой потребности необходимо не менее 30 лет, без учета вывода растущего ветхого и аварийного жилищного фонда, улучшения демографической ситуации, а также низкой социальной нормы площади на одного человека в нашей стране. Если ориентироваться на нормы жилья развитых стран, то потребность в жилье увеличится в 1,5-2 раза. Многие нуждаются в социальном жилье. Достаточно большая часть населения (около 23 %) проживает на площади менее 13 кв. м в расчете на одного человека.
Согласно статистическим данным за 2010 г., в Кемеровской области число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье, составило 73 тыс. Улучшить свои жилищные условия смогли только 5 % от состоящих на учете, в то время как в 1990 г. эта доля составляла 20 %.
Причинами дефицита жилья автор считает завышенные цены, низкие доходы населения, невысокие объемы и темпы строительства жилья, слабое участие в решении жилищной проблемы государства, несовершенство финансовых инструментов покупки жилья, слабую конкуренцию между застройщиками и др. В этой связи остро стоит проблема формирования сегментированного рынка жилья, доступного для различных категорий граждан.
Проблему формирования рынка жилья сложно решить на федеральном уровне, потому что рынок жилья - региональный рынок. Это продиктовано рядом таких причин как:
неравномерность развития регионов в силу природно-климатических, географических, исторических, социально-культурных и других факторов, что привело к различиям в базе строительной отрасли;
различие в социально-экономических показателях регионов: численности населения, доходов на душу населения, уровнем безработицы и т. п. Так, к примеру, ежемесячные среднедушевые доходы населения на конец 2010 г. в Кемеровской обл. составили 15 419 руб., в Свердловской - 21 909 руб., в Ивановской - 10 922 руб., в Алтайском крае - 10 900 руб., в Москве -41590 руб.;
различная потребность в жилье. Только по официальным данным, доля нуждающихся в жилье, если считать, что семья состоит из 3-х человек, составляет в Свердловской обл. 5 % населения, в Кемеровской - 8 %, Алтайской крае и Ивановской обл. - 5 %, в Москве - 3,5 %;
сложившаяся система строительного комплекса, включая производство строительных материалов. К примеру, годовой объем строительства на конец 2010 г. в Кемеровской обл. составил 1418 тыс. кв. м (0,38 кв. м на 1 человека), Свердловской - 3 029 тыс. кв. м (0,36 кв. м на 1 чел.), Ивановской обл. - 267 тыс. кв. м (0,18 кв. м на 1 чел.), Алтайском крае - 1117 тыс. кв. м (0,26 кв. м на 1 чел.);
различия в имеющемся жилищном фонде (стартовых условиях). Так, в Ивановской области на одного человека на конец 2010 г. приходилось 23,9 кв. м, в Свердловской обл. - 23,1 кв. м, в Кемеровской обл.- 22 кв. м, в Алтайском крае - 21, 8 кв. м, Новосибирской обл. - 21,5 кв. м, в Москве - 18,7 кв. м.
различия регионов в климате, классе сейсмоопасности и пр., что влияет на технологии строительства;
разный уровень цен на жилье. К примеру, в Свердловской области, цена кв. метра жилья существенно выше (около 51 тыс. руб.), чем в Кемеровской обл., Алтайском крае, Ивановской обл., где цена кв. метра на первичном рынке - порядка 35 тыс. руб., 33 тыс. руб. и 33 тыс. руб. соответственно;
специфика жилья как товара, т. е. невозможностью перемещаться за границы своего региона.
Часть методов формирования рынка доступного жилья нужно использовать и на федеральном, и на региональном уровне, однако, реализация большей части мер возможна только на региональном и даже муниципальном уровнях.
Решение этой проблемы имеет важное социальное, экономическое и политическое значение.
Степень научной разработанности проблемы. Среди авторов, занимающихся исследованием проблем рынка, следует отметить: в области экономики недвижимости и теоретических аспектов рынка А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.В. Карасева, С.Н Максимова, Е.С. Озерова, СВ. Гриненко. Автор использовал их работы при выявлении определений недвижимости, ее особенностей, видов, структуры рынка жилья и факторов, влияющих на его стоимость.
Доступности жилья уделяется внимание в работах СР. Хачатряна, Е.Ю. Фаермана, Р.Л. Федоровой, А.Н. Кирилловой. Разработкой методики расчета индекса доступности жилья занимались Д.К. Празукин и Т.Ю. Овсянникова. Автор отмечает, что результаты, полученные по методикам, субъективны в силу условности используемой в расчетах среднестатистической семьи и привязки к усредненным нормативным показателям. Сравнительная характеристика различных подходов к расчету показателей доступности жилья была проведена Л.Ю. Руди и Т. А. Тропниковой.
Большое внимание анализу рынка жилья уделено в работах Г.М. Стерника. В области исследований этого автора - прогнозирование цен на жилье, его оценка, индексы рынка жилья. В настоящей работе автор использует модель
5 факторов, влияющих на стоимость жилья, разработанную Г.М. Стерником, дополнив ее рядом других факторов.
Анализу и прогнозам на рынке жилья посвящены многие работы И. Ступина. В своих работах он критикует сложившиеся отношения на рынке жилья, политику государства и застройщиков в этом вопросе. Его точка зрения близка к точке зрения автора в вопросе проблем на рынке. Особенностям рынка жилья Сибири уделено внимание в работах О. Носкова.
Изучение публикаций по рынку жилья показало наличие вопросов, требующих дальнейшего, более глубокого изучения и разработки.
Так, далека от совершенства система управления рынком жилья. Нет четкости в определении роли государства в управлении рынком жилья. Отсутствует четкая классификация различных видов жилья, а также классификация жилья по степени комфортности. Отсутствует методика расчета справедливой цены жилья. Мало изучены факторы, влияющие на рынок жилья, а также на рыночную цену жилья.
Объектом исследования выступают федеральный и региональный рынки жилья и экономические условия обеспечения населения жильем.
Предметом исследования являются экономические взаимоотношения участников рынка, обеспечивающие повышение роли социально ориентированных направлений решения жилищной проблемы на региональном рынке жилья.
Цели и задачи исследования. Цель данной работы - развитие теоретических и прикладных основ рынка жилья, а также систематизация и дополнение способов формирования регионального рынка доступного жилья.
Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:
изучить, систематизировать теоретические аспекты регионального рынка жилья: структуру; систему управления; факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья и пр.;
исследовать текущее состояние федерального и регионального рынков жилья и их основные показатели, а также влияние экономического кризиса 2008-2009 г. на федеральный и региональный рынки жилья; выявить причины возникновения кризиса на рынке жилья;
разработать сценарии развития регионального рынка жилья, а также рассмотреть, расширить и систематизировать способы формирования регионального рынка доступного жилья;
разработать методику количественной оценки комфортности жилья;
рассмотреть и усовершенствовать методику оценки доступности жилья на федеральном и региональном уровнях;
сформулировать подход к формированию справедливой цены жилья.
Область исследования. Содержание диссертации соответствует паспорту специальности ВАК (экономические науки) 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством»: специализация 1 - «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами» подраздел 1.3.
- «Строительство», п. 1.3.56 - Методы и методические подходы к развитию сметного нормирования и рыночных механизмов ценообразования, п. 1.3.66 -Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения и специализация 3 - «Региональная экономика», п. 3.7 - Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие.
Теоретические основы исследования. Теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых и практиков по рынкам недвижимости и жилья, а также нормативные и правовые документы.
Методологические основы исследования. В качестве основного принципа исследования используется системный подход, а также такие принципы познания, как диалектика, причинность, функционализм, логичность, историзм. При проведении исследования применялись следующие методы: анализа и синтеза, систематики, экспертных оценок, прогнозирования.
Информационную и нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили публикации отечественных и зарубежных авторов по рассматриваемой проблеме; законодательные и нормативные акты РФ; статистические материалы, а также аналитические обзоры рынка жилья, опубликованные в электронных изданиях.
Научная новизна диссертационной работы.
Усовершенствована методика расчета индекса доступности жилья. Предложена формула для расчета среднедушевого дохода населения с учетом дифференциации его по группам доходности и доли нуждающихся в жилье в каждой группе. Рассчитан индекс доступности жилья с учетом подобной дифференциации (к специализации «Региональная экономика»).
Систематизирован и уточнен состав факторов, влияющих на рыночную цену жилья, дана их классификация. Предложен подход к формированию справедливой цены жилья. Для расчета справедливой цены жилья предлагается метод «эталонная себестоимость плюс нормированная рентабельность» (к специализации «Строительство»).
Предложена система управления региональным рынком жилья. Определены и классифицированы управляющие воздействия субъекта управления на рынке жилья (к специализации «Региональная экономика»).
Разработана методика количественной оценки комфортности жилья. Предложены критерии, определяющие комфортность жилья (к специализации «Стро ите льство »).
Разработаны сценарии развития регионального рынка жилья: оптимистический, пессимистический и реалистический, в основы которых положены такие параметры, как темпы и технологии строительства, уровень цен, процедура выделения земельных участков и необходимых согласований и т. д. Расширены и систематизированы способы формирования регионального рынка доступного жилья.
Предложены мероприятия по решению жилищной проблемы в регионе, исходя из предложенных способов формирования рынка доступного жилья (к специализации «Региональная экономика»).
Теоретическая и практическая значимость. В работе уточнены и дополнены понятийный и теоретический аппараты рынка жилья, что может послужить основой для дальнейших комплексных исследований в данной области.
Основные положения и выводы могут применяться при реализации государственных жилищных программ, частными застройщиками и риэлторами.
Результаты исследования могут быть использованы в вузах при изучении таких дисциплин, как «Экономика предприятия», «Экономика недвижимости», «Менеджмент», «Региональный маркетинг».
Апробация результатов диссертационной работы. Основные положения и выводы диссертации докладывались на шести конференциях: IV Региональной научно-практической конференции студентов и аспирантов (г. Новокузнецк, НФИ КемГУ, 2006 г.), Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы социально-экономического развития муниципальных образований» (г. Новокузнецк, НФИ КемГУ, 2008 г.), IX Межрегиональной научно-практической конференции студентов и аспирантов (г. Новокузнецк, НФИ КемГУ, 2009 г.), XII Всероссийском форуме молодых ученых и студентов «Евразийское экономическое пространство: проблемы и тенденции развития» (г. Екатеринбург, УрГЭУ, 2009 г.), VI Всероссийской научно-практической конференции «Антикризисное управление: производственные и территориальные аспекты» (г. Новокузнецк, НФИ КемГУ, 2009 г.), Всероссийской научной конференции молодых ученых «Наука. Технологии. Инновации» (г. Новосибирск, НГТУ, 2009 г.).
Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано 8 работ, в том числе одна статья в рецензируемом издании ВАК - журнале «Вестник Южно-Уральского государственного университета».
Структура и объем работы. Диссертация изложена на 192 страницах машинописного текста, содержит 27 таблиц, 20 рисунков и 4 приложения. Библиография включает 115 наименований.
