Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Особенности инвестирования на рынке недвижимости в России 14
1.1 .Недвижимость и ее особенности как инвестиционного актива 14
1.2. Способы привлечения средств на рынке недвижимости 28
1.3. Проблемы инвестирования на российском рынке недвижимости 49
Глава II. Государственное регулирование деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости в россии и опыт работы их мировых аналогов 58
2.1.Нормативно-правовые основы деятельности рентных, ипотечных и паевых инвестиционных фондов недвижимости 58
2.2. Модели инвестирования различными категориями инвесторов в паевые инвестиционные фонды на рынке недвижимости 74
2.3.Сравнительный анализ паевых инвестиционных фондов и их мировых аналогов на рынке недвижимости 87
Глава III. Совершенствование государственного регулирования деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости 108
3.1. Направления государственного регулирования развития рынка недвижимости и меры по их совершенствованию ПО
3.2. Совершенствование регулирования паевых инвестиционных фондов, как способа коллективного инвестирования 119
3.3. Основные направления и меры по развитию деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости на государственном
уровне 139
Заключение 153
Список литературы
- Способы привлечения средств на рынке недвижимости
- Проблемы инвестирования на российском рынке недвижимости
- Модели инвестирования различными категориями инвесторов в паевые инвестиционные фонды на рынке недвижимости
- Совершенствование регулирования паевых инвестиционных фондов, как способа коллективного инвестирования
Введение к работе
Актуальность исследования
Инвестиционный потенциал российского рынка недвижимости определяется, в том числе, уровнем государственного регулирования, который, в свою очередь, влияет на уровень привлекательности инвестирования в эту сферу. Несмотря на то, что операции с недвижимостью, аренда и предоставление услуг на рынке недвижимости по состоянию на конец 2011 г. занимают третье место по объему валовой добавленной стоимости в валовом внутреннем продукте России, после торговли и обрабатывающего производства, развитие рынка недвижимости в России проходит медленными темпами. Причиной этому является, в том числе, недостаточное регулирование государством инвестиционных процессов, связанных с привлечением средств на рынке недвижимости.
Одним из способов привлечения средств на рынке недвижимости является инвестирование в паевые инвестиционные фонды, позволяющие участвовать мелким инвесторам, не имея специальных знаний в области управления недвижимостью. За счет аккумулирования средств инвесторов в паевых инвестиционных фондах, возможно их участие в крупных проектах, что является эффективным направлением инвестирования. По состоянию на конец 2011 г. в США капитализация рынка аналогов российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, Real Estate Investment Trusts (REITs), составила 450 500,6 млн. долл. США. Для российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих инвестирование на рынке недвижимости, тот же показатель составил 8 366,24 млн. долл. США. Таким образом, мировая практика показывает, что паевые инвестиционные фонды способны увеличить общий объем инвестируемых средств на рынке недвижимости и повысить эффективность использования инвестиционного капитала.
Несмотря на это, объемы инвестирования в эту сферу в России остаются весьма незначительными. Это обуславливается следующими причинами:
недостаточная роль паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, в увеличении строительных объемов в России;
недостаточно развитое законодательство, связанное с защитой прав инвесторов, осуществляющих вложение средств в паевые инвестиционные фонды;
низкий уровень развития новых направлений деятельности управляющих компаний по удовлетворению потребностей различных категорий инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды и т.д.
Выше перечисленные причины, так или иначе, связаны с недостаточным государственным регулированием деятельности паевых инвестиционных фондов, функционирующих на рынке недвижимости. Решение данной проблемы обуславливает необходимость формирования системы мер государственного регулирования, направленной на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, что и определяет актуальность данного диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы
Деятельность паевых инвестиционных фондов была исследована такими отечественными специалистами как С.В. Антонов, А.И. Басова, В.Г. Бобылев, Е.А. Дмитриева, Е.А. Жук, Т.В. Коновалов, И.В. Рожкова, С.В. Ротко, П.В. Самиев, О.Т. Слепокурова, Т.А. Старостина, Ю.С. Трофимов и др. Особенности функционирования паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости были рассмотрены такими авторами как Е. Архипова, А. Богданов, В.В. Булатов, А. Ворфоломеев, Г. Залко, Е. Куликова, Е.К. Меденцова, Е. Перельман, А. Рожков, Д. Смагин, В.С. Утка, Д.В. Щукина и др. Некоторые ученые занимались освещением деятельности управляющих компаний и специализированных депозитариев паевых инвестиционных фондов. К ним следует отнести А.Е. Абрамова, М.Ю. Алексеева, К.Н. Бунова, М.Е. Капитана, Р.А. Кокорева, Н.В. Плугарь, В.В. Юдина. Проблемы рисков инвесторов паевых инвестиционных фондов исследовали И.Б. Золотарев, В.В. Глущенко, З.В. Макарчук.
К авторам, которые осветили вопросы становления рынка недвижимости, повлиявшие, в том числе, на становление паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, относятся А.Н. Асаул, О.С. Белокрылова, Л.П. Белых, С.Г. Беляев, В.А. Горемыкин, С.А. Ершова, С.Н. Максимов, А.В. Марченко, И.В. Федосеев, Д.А. Шевчук и т.д.
В трудах зарубежных ученых более широко исследуется функционирование инвестиционных компаний, которые являются аналогами российских паевых инвестиционных фондов. К таким ученым относятся Г. Марковиц, Р. Дж. Нортон, У. Шарп, Дж. Богл, Дж. Линтнер, Дж. Тобин, Кит Дикинсон. Особенности развития зарубежных паевых инвестиционных фондов исследуются Е.В. Хромовой, В.Н. Шенаевым.
Недостаточная разработанность теоретических и методических основ функционирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, определяет актуальность данного диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования
Цель исследования состоит в разработке и методическом
обосновании системы мер государственного регулирования, направленной на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости. Достижение цели реализуется через решение следующих задач:
-
раскрытие сущности недвижимости как инвестиционного актива, а также выявление параметров, влияющих на привлекательность инвестирования в недвижимость, и определение степени их значимости для инвесторов;
-
раскрытие особенностей различных способов привлечения средств и проблем инвестирования на рынке недвижимости;
-
анализ современного состояния государственного регулирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости;
-
разработку моделей инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, различными категориями инвесторов;
-
обобщение практики работы мировых аналогов российских паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, и раскрытие возможностей применения их принципов работы на российском рынке;
-
выявление факторов, оказывающих влияние на увеличение объемов вложенных средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, и разработку мер государственного регулирования по их усовершенствованию.
Объектом исследования являются паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости.
Предметом исследования является государственное регулирование экономических и правовых отношений, возникающих в процессе осуществления деятельности паевыми инвестиционными фондами, функционирующими на рынке недвижимости.
Теоретико-методологические основы исследования
Теоретической и методологической базой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и особенностям функционирования паевых инвестиционных фондов на данном рынке. Основным источником информации о принципах деятельности паевых инвестиционных фондов послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, регламентирующие инвестиционные процессы как на рынке недвижимости в целом, так и паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на данном рынке. При исследовании применялись такие научные методы как
логический, экономико-математический, экономико-статистический и
сравнительный анализ, синтез, дедукция, моделирование, аналогия.
Научная новизна результатов исследования
При проведении диссертационного исследования были получены следующие научные результаты, обладающие научной новизной:
-
выявлены и проранжированы по степени значимости для инвесторов параметры, оказывающие влияние на объем вложенных средств в недвижимость, такие как ликвидность, уровень стартовых инвестиций, потенциальная доходность и т.д., что позволяет выявить уровень конкурентоспособности недвижимости среди других объектов инвестирования;
-
разработана модель формирования паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, на основе принципов государственно-частного партнерства, обеспечивающая финансирование строительства и секьюритизацию ипотечных продуктов, что позволяет эффективно использовать бюджетные средства, направленные на строительство;
-
выявлена система факторов, оказывающих влияние на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, что позволяет определить направления, требующие усиления государственного регулирования;
-
разработана система мер государственного регулирования, направленная на повышение уровня защиты прав инвесторов при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, позволяющая снизить риски, связанные с совершением недобросовестных действий со стороны управляющей компании, специализированного депозитария и т.д., путем исключения аффилированности контрагентов, обслуживающих фонд; введения обязательного страхования рисков и расширения возможностей влияния инвесторов на решения управляющих компаний;
-
на основе анализа работы мировых аналогов российских паевых инвестиционных фондов, разработана система экономических нормативов, как инструментов их государственного регулирования, расширяющая возможности мелких инвесторов по получению периодических выплат и налоговых льгот при инвестировании в паевые инвестиционные фонды, и позволяющая повысить ликвидность инвестиционных паев и ограничить расходы фондов;
-
разработана система мер государственного регулирования, связанная с включением имущества в состав паевых инвестиционных фондов, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, позволяющая ликвидировать ограничения, возникающие при совершении операций с их активами за счет расширения перечня активов и пассивов
фондов, а также уточнения критериев для включения активов в состав
фондов.
Теоретическая и практическая значимость работы
Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что рассмотренные в нем направления по совершенствованию инвестиционных процессов, как при вложении средств на рынке недвижимости, так и в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, могут быть использованы при разработке новых способов и форм взаимодействия финансового рынка и рынка недвижимости. Разработанные меры государственного регулирования могут являться основой для модернизации инвестиционных процессов в зависимости от изменения факторов, влияющих на привлекательность инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости.
Практическая значимость полученных результатов определяется тем, что применение предложенной системы мер государственного регулирования позволит существенно улучшить инвестиционный климат и напрямую повлиять на увеличение объемов инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, путем внесения изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие данную отрасль.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности 08.00.05
Диссертация соответствует п.1.3.68. «Методологические подходы к анализу портфельных инвестиций на рынке недвижимости» и п.1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта научной специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».
Апробация и реализация результатов исследования
Полученные теоретические и практические результаты исследования обсуждались и докладывались на международных и всероссийских научно-практических конференциях в 2010-2012 гг. Полученные результаты по разработке мер государственного регулирования, направленные на стимулирование инвестирования в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, были представлены и одобрены на VII Всероссийской научно-практической конференция «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2010 г.), на II-ой Всероссийской научно-практической конференции «Управление бизнес-процессами в современных социально-экономических системах: тенденции, проблемы и перспективы» (Волгоград, 2010 г.), на Межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования» (Санкт-Петербург, 2011 г.), на VIII Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2011 г.), на Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономики и управления» (Волгоград, 2011 г.), на Международной конференции «Проблемы развития общественных наук: вопросы, решения, перспективы» (Волгоград, 2011 г.), на IХ Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2012 г.).
Также были отправлены разработанные в данном диссертационном исследовании предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы с целью увеличения объемов инвестируемых средств в паевые инвестиционные фонды, осуществляющие деятельность на рынке недвижимости, к соответствующим федеральным правовым актам, из системы КонсультантПлюс.
Публикации
По результатам диссертационного исследования были опубликованы 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК; 3 статьи в сборниках научных трудов и 4 тезиса выступлений на конференциях. Личный вклад автора составил 2,75 п.л.
Структура и объем диссертации
Способы привлечения средств на рынке недвижимости
Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны, и на ее долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой осуществляется деятельность человека [67, С.11].
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности [2, ст. 130].
В научной литературе, как правило, такие понятия как недвижимое имущество, недвижимость, объект недвижимого имущества, объект недвижимости используются как синонимы, несмотря на то, что они имеют разное значение. Рассмотрим некоторые определения данных понятий в научной литературе.
Недвижимое имущество — это родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент [55, с.9].
Недвижимость - родовое понятие, отражающее недвижимое имущество в единстве с юридическими правами на него [54, с. 10].
Также под недвижимостью понимают участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями [57, с. 11]. В данном определении учитывается только материальный аспект, что является некорректным, так как должен быть учтен и правовой.
Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные и другие естественные угодья, а также прочно связанное с землей имущество (здания, сооружения, объекты), вещные права на землю [67, с. 11]. В данном случае правовой аспект отражен, но не в полной мере, т.к. пакет прав включает в себя как вещные, так и обязательственные права. Кроме того, правовой аспект недвижимости характеризуется не только пакетом прав, но и обременениями.
Что касается объекта недвижимого имущества и объекта недвижимости, то данные понятия в научной литературе, как правило, не выделяются в отдельные категории.
Объект недвижимого имущества - земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.
Объект недвижимости - объект недвижимого имущества (индивидуальная недвижимая вещь), обладающий определенным правовым статусом и принадлежащий субъекту (субъектам) на определенном праве [54, с. 12].
Объект недвижимого имущества включает в себя три составляющие: земля (земельные участки и недра), улучшения земли и принадлежности. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами [4, ст. 11.1].
Улучшения земли - любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения [54, с. 15].
Также, помимо улучшений, в развитом объекте недвижимого имущества в научной литературе выделяют принадлежности. Принадлежности - это движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, строенная мебель и др.) [37, с.25].
Таким образом, недвижимое имущество включает в себя материальный аспект в виде земли, улучшений и принадлежности; а недвижимость включает в себя еще и правовой аспект в виде вещных, обязательственных прав и обременении.
Существуют такие вещные права на недвижимость как право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования.
Содержание обязательственного права составляют гражданские правоотношения, связанные с переходом вещных прав от одних лиц к другим. Если вещное право фиксирует состояние закрепленности имущества за определенным лицом, то обязательственное право регулирует процесс движения и перераспределения имущества [68, с.28]. Наиболее распространенными основаниями возникновения обязательств являются договоры и иные сделки. К обременениям относится ипотека, сервитута, доверительное управление, аренда и т.д.
Наиболее расширенный вариант определения понятия недвижимости дан Смирновой И.В., где два вышеуказанных аспекта (материальный и правовой) дополняются третьим - экономическим, который представлен экономическим ресурсом и экономическим благом [68, с.9]. При этом недвижимость как экономический ресурс является важнейшей частью национального богатства страны и пространственной средой. А недвижимость как экономическое благо является товаром, активом (источником дохода) и удовлетворяет потребности (личные или общественные) [68, с.35]. Данный вариант определения недвижимости считаю наиболее полным и исчерпывающим.
Проблемы инвестирования на российском рынке недвижимости
Паевые инвестиционные фонды, которые осуществляют свою деятельность на рынке недвижимости, относятся к категориям ипотечных фондов, рентных фондов и фондов недвижимости. В состав активов фондов рассматриваемых категорий могут быть включены денежные средства, инвестиционные паи, долговые инструменты, паи (акции) иностранных инвестиционных фондов и государственные ценные бумаги, но они не будут исследованы в данной диссертационной работе.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости В состав активов паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, может входить: 1) недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества; 2) имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с 214-ФЗ [22,п.10.1].
В состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда, относящихся к категории фондов недвижимости, инвестиционные паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, могут также входить:
1) имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;
2) имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости) на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы паевого инвестиционного фонда;
3) имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы паевого инвестиционного фонда; 4) проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
5) акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций акционерных инвестиционных фондов), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы фонда [22, п.10.2].
Данные фонды создаются для строительства недвижимости, ее девелопмента и реконструїщии. Таїоке на средства закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) возможно финансирование строительства через договоры участия в долевом строительстве и инвестиционные договоры.
Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд. В состав активов паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории ипотечных фондов, могут входить: 1) денежные требования, вытекающие из обеспеченных ипотекой кредитных договоров или договоров займа, и права залогодержателя по соответствующим договорам об ипотеке; 2) закладные, удостоверяющие права залогодержателя по обеспеченным ипотекой кредитным договорам или договорам займа и по договорам об ипотеке; 3) денежные требования, вытекающие из кредитных договоров или договоров займа, предоставленные для целей уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве, и права залогодержателя по соответствующим договорам об ипотеке; 4) ипотечные ценные бумаги, выпущенные в соответствии с законодательством Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах (облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия [П.СТ.2]); 5) объекты недвижимого имущества, приобретенные (оставленные за собой) в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации при обращении на них взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, денежные требования по которым составляют активы фонда; 6) имущественные права из договоров участия в долевом строительстве, приобретенные (оставленные за собой) в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации при обращении на них взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, денежные требования по которым составляют активы фонда [22, п. 11.1].
Риски, присутствующие при покупке закладной, являются минимальными, так как первичный кредитор отвечает за риск неисполнения обязательств. Таким образом, инвестирование в ИЗПИФ имеет низкие риски и сравнительно высокую доходность, что не может не привлекать институциональных инвесторов.
Рентный закрытый паевой инвестиционный фонд.
В состав активов паевого инвестиционного фонда, относящегося к категории рентных фондов, могут входить такие объекты инвестирования на рынке недвижимости как недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества [22, п.9.1]. Данная категория фондов предназначена для более эффективного управления коммерческой недвгокимостыо, которая сдается в аренду. Довольно часто под конкретные объекты создаются рентные ЗПИФ, участниками которых являются крупные компании. Но включение арендных платежей в состав фонда не предполагает уклонение от уплаты налога на добавленную стоимость (НДС), но они (арендные платежи), в свою очередь, не включаются в налогооблагаемую базу по уплате налога на прибыль.
Так как в состав рентного ЗПИФ могут входить земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования которых не допускает осуществления на них строительства [22, п. 1.8], то существует возможность перевода этих земель в категорию земель населенных пунктов, на которых можно осуществлять строительство. Для этих целей рентный ЗПИФ переводят в категорию ЗПИФН.
Модели инвестирования различными категориями инвесторов в паевые инвестиционные фонды на рынке недвижимости
Из информации, представленной в табл. 5, можно сделать вывод, что требования по отнесению фондов к категории REITs направлены на создание условии, способствующих привлекательности инвестирования для мелких инвесторов, что является подтверждением основного принципа коллективного инвестирования. Законодательные требования к REITs определяют стремление расширить круг инвесторов, путем указания минимального количества пайщиков, максимального процента распределения доходов и инвестирования в недвижимость, ориентации на постоянный поток доходов и предоставления возможности свободно реализовывать паи на фондовой бирже. Законодательно в России не существует ограничений по количеству владельцев инвестиционных паев, по формам доходов и нет требований по допуску паев к торгам на фондовой бирже. В силу особенностей развития российской экономики и рынка недвижимости, требования, предъявляемые для REITs, сложно применить к работе ЗПИФН, так как они создаются для строительства или девелопмента недвижимости и ориентируются на получение дохода только лишь после окончания срока действия фонда. Данные требования могут быть применимы к рентным и ипотечным ЗПИФ.
Деятельность ПИФ на рынке недвижимости представлена тремя категориями фондов: фонд недвижимости, рентный и ипотечный фонды. Каждая категория фондов определяет цели инвестирования и ориентируется на инвесторов с разными ожиданиями доходности и уровнем рисков. На сегодняшний день наибольшее число фондов относится к категории фондов недвижимости, также они лидируют и по стоимости чистых активов. Динамика изменения тех же показателей для рентных фондов говорит о том, что они будут лидерами в ближайшие годы. Что касается ИЗПИФ, то их развитие находится в стагнации.
В связи с введением понятия «квалифицированный инвестор» появилась возможность включать в состав ЗПИФ активы, приобретенные по договору займа или кредитному договору, как и в других странах; инвестировать в уставный капитал и приобретать ценные бумаги аффилированных лиц управляющей компании, осуществлять операции с владельцами инвестиционных паев, осуществлять оплату инвестиционных паев частями, не проводить оценку имущества фонда, не раскрывать информацию о ЗПИФ, не устанавливать максимальный размер резерва на выплату вознаграждения управляющей компании, специализированному депозитарию, регистратору, оценщику и аудитору. Таким образом, реализуется базовый принцип инвестирования, определяющий зависимость уровня риска от уровня доходности инвестиций.
В зависимости от долгосрочное инвестирования, уровня рисков и ожидаемой доходности, у каждой категории ПИФ есть свои потенциальные инвесторы. Приведенные модели инвестирования в ЗПИФ, осуществляющие свою деятельность на рынке недвижимости, позволяют выявить достоинства данного способа инвестирования для всех участников процесса. Так инвестирование в ЗПИФН означает участие в строительстве недвижимости и дает возможность получить доход за счет прироста стоимости инвестиционного пая. В случае государственно-частного партнерства, миссией государства, в первую очередь, является улучшение жилищных условий населения и реализация национальных проектов за счет строительства недвижимости и предоставления ипотечных кредитов на льготных условиях, например, через банки (партнеры АИЖК). Участие НПФ и страховых компаний в ИЗПИФ является наиболее эффективным способом инвестирования с точки зрения соотношения доходности и рисков, что также доказывает мировой опыт.
В мировой практике, для избежания налогообложения доходов на уровне инвестиционных трастов недвижимости, не менее 90 % доходов от деятельности REITs должны распределяться пайщикам и акции REITs должны быть допущены к торгам на фондовой бирже. Данное требование определяет высокую степень ликвидности REITs и постоянное получение дохода инвесторами. В российской практике не определен минимальный уровень доходов, подлежащий распределению владельцам инвестиционных паев, а также нет требования по обязательному допуску инвестиционных паев к торгам на фондовой бирже, для избежания налогообложения на уровне ПИФ. По состоянию на начало 2012 г. из 567 работающих фондов, осуществляющих инвестирование на рынке недвижимости, на фондовый рынок выведены паи 1413ПИФ[144].
Существующее ограничение по минимальному количеству пайщиков (не менее 100) дает гарантию того, что REITs создается для широкого круга инвесторов, которые, не имея больших инвестиционных средств, могут участвовать на рынке недвижимости. В российской практике нет ограничений по минимальному количеству пайщиков, что создает барьер на пути широкого распространения ПИФ, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости. Отсутствие вышеуказанных ограничений определяет риски, связанные с отсутствием возможности влиять на решения управляющей компании или владельца инвестиционных паев, который имеет наибольший процент голосов при принятии решений на общем собрании. Управляющая компания, которая создает ПИФ для конкретного заказчика, ограничивает круг инвесторов, путем установления минимальной суммы инвестирования, которую не может преодолеть мелкий инвестор. В REITs 5 % и менее пайщикам не может принадлежать более 50% паев фонда, по крайней мере, за последние полгода каждого налогового периода. В российской практике нет ограничений по доле паев, принадлежащих одному владельцу инвестиционных паев.
Совершенствование регулирования паевых инвестиционных фондов, как способа коллективного инвестирования
Управляющим компаниям необходимо создавать новые продукты с разным уровнем риска и доходности, способные удовлетворить требования различных категорий инвесторов. Для мотивации управляющих компаний по развитию новых фондов, необходимо ввести их (управляющих компаний) классификацию по критериям, которые характеризуют их ориентированность максимально удовлетворить потребности потенциальных инвесторов. К таким критериям может относиться количество фондов разных категорий, находящихся под управлением одной управляющей компании; количество проведенных исследований по выявлению потребностей конечных инвесторов, т.е. все, что характеризует уровень развития системы мер по увеличению привлекательности инвестирования в ПИФ на уровне управляющей компании.
К шестому организационному фактору относится степень развития инфраструктуры дистрибуции ПИФ через агентскую сеть. Несмотря на то, что в последнее время появилась тенденция по созданию агентской сети на базе банковских отделений, эта проблема весьма актуальна для ПИФ в России [129]. В настоящее время агентам по приобретению, погашению и обмену инвестиционных паев (агент) не выгодно осуществлять этот вид деятельности по ряду причин. Первой причиной является отсутствие рекламной деятельности управляющих компаний в тех регионах, где представляет интересы агент, что не увеличивает количество владельцев инвестиционных паев, которые осуществляя приобретение паев, и создают доходную часть бюджета агента. Также наличие расходов, связанных с отправкой документов в управляющую компанию, предоставление информации в соответствии с законодательством любому заинтересованному лицу и расходы по получению сертификата ключей для осуществления электронного документооборота, также уменьшает привлекательность данного вида деятельности. В связи с чем, необходимо стимулировать агентов по активным продажам, путем совместной рекламной деятельности с управляющей компанией в том регионе, где работает агент; осуществлять оплату накладных расходов агента, связанных с продвижением инвестиционных паев, частично или полностью за счет средств управляющей компании. Для увеличения объемов инвестирования в ПИФ, и соответственно для увеличения доходов агентов, необходимо применять регрессионную шкалу скидок и надбавок к стоимости пая, что влияет, в том числе, на долгосрочность инвестирования в ПИФ. Данная шкала определяет снижение ставки надбавки при покупке инвестиционных паев с увеличением суммы инвестирования и снижение ставки скидки при долгосрочности владения инвестиционными паями.
К седьмому организационному фактору относится степень информированности потенциальных инвесторов о возможности инвестирования в ПИФ, об их специфике работы, а также уровень доверия инвесторов к небанковским финансовым институтам со стороны предприятий, организаций, банковских структур и населения [99]. Информированность потенциальных инвесторов о возможности инвестирования таїсже определяет динамику развития отрасли ПИФ [129]. Последствия деятельности финансовых «пирамид» и кризисов 1998 г. и 2008 г. оказали негативное влияние на развитие отрасли ПИФ. Также уровень финансовой грамотности населения напрямую влияет на долгосрочность инвестиций в ПИФ. При первом же существенном снижении стоимости пая, владельцы инвестиционных паев начинают массово их погашать. Управляющие компании должны быть заинтересованы в продвижении направления по информированию населения, так как это напрямую влияет на привлечение средств в ПИФ. Необходимо разъяснять основы функционирования финансового рынка и правила поведения на нем инвестора, путем проведения семинаров в управляющих компаниях, освещающих деятельность ПИФ для всех желающих; создания профильных телевизионных программ. Таким образом, решается вопрос просвещенности инвесторов и расширения круга потенциальных владельцев инвестиционных паев.
Невозможно изменить степень влияния на увеличение объемов инвестирования в ПИФ трех выше перечисленных факторов только за счет государственного регулирования. Для этого необходимо активное участие управляющих компаний, что будет способствовать развитию индустрии ПИФ.
Среди экономических факторов, оказывающих влияние на увеличение объема инвестиций в ПИФ, как способа коллективного инвестирования, первым является максимальный уровень затрат в ПИФ. Вознаграждения управляющей компании, специализированного депозитария, лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев, оценщика и аудитора выплачиваются за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и их сумма не должна превышать 10 процентов среднегодовой стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда [11, ст.41]. Данная норма не применяется для фондов, инвестиционные паи которых ограничены в обороте. Для увеличения привлекательности инвестирования в ПИФ, необходимо уменьшить данный показатель до 7% (кроме ЗПИФ, инвестиционные паи которых ограничены в обороте). Это связано с тем, что средние затраты по обслуживанию фонда от среднегодовой стоимости чистых активов составляют [144]:
