Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ З
Глава 1. ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ 11
1.1 Исторический аспект формирования рынка недвижимости 11
1.2 Предпосылки создания и проблемы формирования рынка недвижимости в современной России 24
1.3 Нормативно - правовые основы развития рынка недвижимости и института ее оценки 54
Глава 2. АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ 62
2.1 Спрос и предложение - как основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, находящейся в гражданском обороте 62
2.2 Экономико-математический аппарат, используемый при различных подходах к оценке недвижимости 74
2.2.1 Рыночный (сравнительный) подход 74
2.2.2 Затратный подход 84
2.2.3 Доходный подход 95
Глава 3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПРОВЕДЕНИЮ СИСТЕМНОГО АНАЛИЗА ОБЪЕКТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 103
3.1 Системный подход к решению задач экономического анализа в области рынка недвижимости 103
3.2 Методические аспекты системного анализа и комплексной оценки объектов недвижимости 117
3.3 Математические методы согласования результатов экономического анализа для комплексной оценки 124
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 127
ЛИТЕРАТУРА 137
Введение к работе
Общая характеристика работы.
Актуальность исследования. Любая страна при переходе из одной экономической системы в другую испытывает процесс формирования качественно новых отношений во всех сферах деятельности. Россия не исключение. Переходя от административно-командной системы к рыночному типу хозяйствования и правовым институтам регулирования рынка со стороны государства, страна ощутила на себе значительное количество негативных аспектов переходного периода или, так называемого, «дикого рынка». Не стал, к сожалению, исключением в этот период и рынок недвижимости, причем, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Автоматический перенос правил функционирования рынка недвижимости, сложившихся в развитых странах, в условиях России, на наш взгляд, является ошибочным. Опыт показал, что стихийное формирование рынка недвижимости неизбежно приводит к негативным последствиям - политическим, экономическим, социальным и др.
Данная работа представляет комплексное исследование на базе экономико-математического анализа процессов формирования и развития российского рынка недвижимости и института ее оценки в период экономических преобразований конца прошлого века и до настоящего времени.
Переход недвижимости из сферы административного права, где подавляющей формой собственности на нее являлась собственность государственная, а частным лицам передавались лишь правомочия по владению и пользованию, в сферу гражданского права, где за государством остается только установление «правил игры», в рамках которых частные лица свободны как в части владения и пользования, так и в части распоряжения недвижимостью, потребовал ряд законодательных, нормативно-правовых, организационных и экономических решений, причем как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации.
Как город-мегаполис, Москва, в этом плане представляет особый интерес для исследования, поскольку именно в нем максимально сконцентрированы политические, экономические и иные процессы, происходящие на всей огромной территории России. Именно московский опыт, причем не только положительный, но и отрицательный находит в дальнейшем широкое применение в других субъектах Российской Федерации.
В ходе проведенных исследований и дальнейшего анализа процесса приватизации рынка недвижимости были выявлены основные проблемы формирования и развития рыночных отношений в сфере недвижимости в конце прошлого столетия.
К ним можно отнести следующие:
1) рынок недвижимости развивался в условиях «вакуума» правовых и организационных норм для его цивилизованного формирования, что привело, в том числе, к его криминализации;
2) с самого начала рыночной реформы было сделано различие между землей и другой недвижимостью, что привело к дифференциации законодательства о земле, сооружениях и жилых зданиях, а это, в свою очередь, привело к трудностям при проведении приватизации;
3) в основном земельное законодательство развивалось, ориентируясь на сельскохозяйственные земли, при этом особенности городских земель, как одного из сегментов недвижимости, не были учтены в должной мере;
4) вопросами городских земель, на региональном уровне, занимались как местные органы, так и разные федеральные ведомства - Госкомзем, Госстрой, ГКИ;
5) приватизация недвижимости проходила в условиях отсутствия государственной регистрационной системы;
6) в сфере градостроительного планирования отсутствовала разработка планов использования земель, что затрудняло и затягивало процедуру выдачи разрешений на строительство;
7) земельный налог и налог на имущество физических и юридических лиц не учитывал рыночной стоимости недвижимости, следовательно не способствовал эффективному их использованию;
8) получил развитие нелегальный рынок субаренды на землю и недвижимость, в том числе в форме фиктивных договоров о совместной деятельности;
9) отсутствовала нормативная система ипотечного кредита и, как следствие, частично было заморожено городское жилищное строительство [66].
Необходимо отметить, что в условиях трансформации рыночных отношений в России, направленных на создание цивилизованного рынка недвижимости, первостепенное значение имеет разработка научно обоснованной концепции деятельности института оценки недвижимости.
В современных российских условиях, профессионалам рынка недвижимости, в том числе и специалистам института ее оценки, отводится серьезная роль в процессе его формирования и цивилизованного развития как на государственном, так и на региональном уровнях. От конечных результатов деятельности института экономически обоснованной, независимой и компетентной оценки во многом зависит состояние бюджетов всех уровней власти (федерального, регионального, муниципального и др.).
В связи с этим, актуальность данной темы исследования определяется следующими обстоятельствами.
Во-первых, уже сейчас многие города России, особенно те, на территории которых находятся градообразующие предприятия, сталкиваются с рядом сложных проблем в процессе формирования рынка недвижимости: это и реконструкция старых промышленных зон, развитие инфраструктуры, осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях.
Во-вторых, в силу ряда причин, в ближайшее время процессы приватизации и экспроприации (деприватизации) земли и других объектов недвижимости в России должны принять массовый характер. В зависимости от выбранных институтом оценки методов и подходов к решению этой задачи ее результаты могут иметь совершенно различный экономический эффект, определяющий бюджетный процесс как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях.
В-третьих, московский регион характерен особенно высокой ценностью городской недвижимости по сравнению с другими районами России.
Цена этого ресурса высока, а это напрямую связанно с инвестициями, которые, на наш взгляд, представляются сейчас наиболее перспективными.
В-четвертых, совершенно очевидно, что федеральные и региональные органы власти должны иметь четко выраженную концепцию в этой области, как в тактическом плане, так и плане стратегии, что в свою очередь требует привлечения ученых и специалистов для проведения серьезных научных исследований.
Степень разработанности проблемы. Проблемам рынка недвижимости и институту ее оценки, посвящено довольно много работ как зарубежных, так и российских авторов. Однако, на наш взгляд, должного практического применения они не нашли. Автору настоящего исследования довелось участвовать в разработке законодательной и нормативно-правовой базы, регулирующей рынок недвижимости от федерального до регионального и местного уровня, а также работать в различных структурах власти и органах управления г.Москвы.
В связи с этим, вопросы, возникающие на рынке недвижимости на всех его уровнях, для диссертанта во многом являются известными. Это и послужило выбором темы исследования. Работая над темой диссертации, автор пришел к выводу, что рыночные отношения в сфере недвижимости в общем плане исследованы довольно подробно, однако, в отношении вопросов, связанных с стоимостными характеристиками недвижимости, вследствие относительной новизны института ее оценки (возникновение можно отнести к 1991-1992гг), до настоящего времени подробного исследования проведено не было.
Цели и задачи исследования. Целью настоящего исследования является не только изучение и осмысление происходящих в исследуемой области процессов, но и разработка научно-методических и практических рекомендаций для территориальных органов управления по созданию на базе экономико-математического моделирования, аппарата оценки недвижимости и управления ее стоимостью со стороны органов государственной власти.
Поставленная цель обусловила решение следующих взаимосвязанных задач:
1) проведение исторического обзора, критического анализа и обобщения дореволюционного и современного опыта формирования и развития рынка недвижимости в России и института ее оценки;
2) изучение и сравнительный анализ законодательной и нормативно-правовой базы, регулирующей рынок недвижимости, как в дореволюционный, так и в постсоциалистический периоды;
3) анализ политических, экономических, социальных и организационных предпосылок, а также специфических региональных условий формирования и развития рынка недвижимости на основе систематического анализа и комплексной оценки;
4) разработка экономико-математического аппарата, с целью его использования, в практической деятельности;
5) выявление факторов, влияющих на развитие регионального рынка недвижимости и разработка, на основе системного подхода, экономико-математической модели, отражающей взаимообусловленность и взаимодействие этих факторов;
6) разработка методического подхода к прогнозированию тенденций развития регионального рынка недвижимости с учетом ее оценки на перспективу.
Выбор Москвы в качестве полигона исследований обоснован тем, что это один из крупнейших городов-мегаполисов мира, столица России, являющаяся центром экономической, научно-технической, культурной, административной деятельности, обладает привлекательностью для населения всех субъектов федерации и деловых кругов но, самое главное, приватизационные процессы, охватившие всю страну в начале 90-х годов прошлого столетия, благодаря усилиям московских властей, не в полной мере коснулись этого региона, сохранив значительный стоимостной потенциал в собственности государства.
В связи с этим, предметом исследования явился процесс формирования и развития рынка недвижимости, его законодательной и нормативно-правовой базы, а также возникновение и развитие института оценки.
Объектом исследования является региональный рынок недвижимости, методы воздействия на него и институт оценки объектов недвижимости в городе Москве.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды российских и зарубежных ученых, специалистов в области экономики и недвижимости: Е.А.Абрамова, И.М.Айзиновой, Д.Д.Блевенса, В.С.Болдырева, С.В.Валдайцева, Н.Г.Волочкова, А.Г.Грязновой, С.А.Калачевой, Е.П.Ким, А.Н.Колмогорова, Л.И.Лапатникова, Я.С.Мелкумова, Н.Н.Некрасова, Р.Б.Ноздревой, Е.В.Песоцкой, В.А.Прорвича, В.В.Пустовалова, С.А.Рафикова, Е.И.Тарасевича, А.И.Уемова, А.Е.Ушакова, Г.П.Лузина, Б.И.Майданника, Г.А.Цукермана, А.В.Черняка, А.Д.Шеремета и др.
Большую помощь в исследовании оказало автору знакомство с трудами экономико-правового характера: «Сборник законов и распоряжений по землеустройству» (по 1 июля 1908г), Проект Вотчинаго устава Российской Империи, а также работы Г.Ф.Шершеневича, В.С.Нерсесянца, В.А.Четвернина, В.А.Горемыкина, Л.Д.Ревуцкого, В.М.Рутгайзера и др.
Информационную базу исследования составили законы РФ, Указы Президента, Постановления Правительства России, нормативные правовые акты Москвы, данные Госкомстата РФ, статистические данные агентств недвижимости, аналитические обзоры городских риэлтерских фирм, а также имеющиеся в экономической литературе и периодической печати фактические данные по теме диссертации.
Научная новизна проведенного исследования:
- в работе проанализированы исторические корни деления вещей на движимые и недвижимые, а также дан основной критерий такого деления, который основывается на общественной значимости той или иной вещи, что.
применительно к делению на два класса, можно определить как деление на вещи «важнейшие» и вещи «остальные»;
- дан историко-аналитический обзор формирования и развития рынка недвижимости и института ее оценки в дореволюционный и постсоциалистический периоды России, выявлены юридические и экономические подходы, разработанные в Российской Империи, которые актуальны и пригодны для использования в настоящее время, в том числе при принудительном изъятии частной собственности, а также обоснована неприемлемость многих методов, используемых в странах с развитой рыночной экономикой;
- проведен критический анализ и обобщение современного опыта формирования и развития рынка недвижимости в городе Москве, выявлены негативные, с точки зрения органов власти, тенденции и исследованы принимаемые в связи с этим конкретные управленческие решения, а также их последствия, даны практические рекомендации для развития нормативно-правовой базы в области недвижимости, некоторые из которых уже реализованы на практике в нормативных актах и бюджетных показателях;
- разработаны теоретико-методические основы развития оценочной деятельности в рыночных условиях и предложен экономико-математический аппарат, используемый при комплексных подходах к оценке стоимости, причем не только на момент ее проведения, а также как функция времени, позволяющая прогнозировать развитие городских систем, что может быть востребовано при анализе инвестиционных проектов, а также при приватизации земельных участков в Москве в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (2001 год).
Практическая значимость и апробация результатов работ. Автор принимал непосредственное участие в формировании и становлении рынка недвижимости в г.Москве, долгое время работал в Комиссии при Мэре Москвы по разработке нормативно-правовой базы землепользования,
градостроительства и управления недвижимостью, Уполномоченном органе городской администрации по контролю за осуществлением оценочной деятельности, возглавлял государственную комиссию по аттестации оценщиков недвижимости в г.Москве, принимал активное участие в разработке и принятии законодательных актов по данной тематике в Московской городской Думе, Федеральном собрании, Правительстве Москвы. Многие идеи, подходы и методы, изложенные в работе, нашли свое практическое применение в вопросах регулирования рынка недвижимости на уровне Москвы.
Материалы исследования нашли свое отражение в курсах лекций «Правовые аспекты рынка недвижимости», «Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «Введение в теорию оценки недвижимости», которые читаются автором в Международном Университете в Москве.
Основные положения диссертационной работы, а также научные и практические результаты изложены в целом ряде публикаций, общим объемом около 40 печатных листов.
Структура работы: Диссертация состоит из введения, трех глав, и заключения (объемом 136 страниц), а также списка литературы и 4 приложений. Текст проиллюстрирован 5 таблицами и 10 рисунками.
