Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью создания системы эффективного воспроизводства недвижимости, нацеленной на ускоренное накопление национального богатства страны,
а также улучшение качества жизни населения и социально-экономической ситуации в целом. Исторически доказанным объективным условием формирования такой системы является наличие государственного кадастрового учета земли и неотделимо зафиксированных на ней различных строений.
В послании Президента страны В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации 12 декабря 2012 г. отмечалось, что на долю России приходится более половины плодородных земель планеты – 55 процентов. Однако, по имеющимся статистическим данным, страна производит лишь
1,5% валового внутреннего продукта мирового сельскохозяйственного производства. По статистическим оценкам, в России неэффективно используется от 20 до 30 млн. га земель, переданных в долевую собственность сельских жителей. Более 15% пашни и 30% других угодий заросли лесом и кустарниками, 20% территорий заняты болотами.
Президент поставил важную хозяйственную задачу в ближайшие четыре-пять лет обеспечить независимость России по всем основным видам продовольствия с тем, чтобы в дальнейшем сделать ее крупнейшим в мире производителем продуктов питания. С этим нельзя не согласиться, если вспомнить, что в начале XX века Россия уже была крупнейшим поставщиком сельскохозяйственной продукции и утратила свои преимущества
в результате отмены права частной собственности на землю
и одновременного упразднения службы кадастрового учета и оценки недвижимости.
Земельный кадастр любого государства, как ядро всех других кадастров недвижимости и документов регистрации прав на
землю, – явление уникальное, ориентированное на условия и специфические потребности любой конкретной страны. Тем более затруднительно положение огромного государства, вынужденного заново возрождать некогда ликвидированные системы земельного кадастра и регламентов рационального землепользования.
Степень научной разработанности проблемы. Необходимость усиления роли государственного кадастра городских территорий
в активизации инвестиций на рынке недвижимости определяет как новизну, так и степень разработанности вариантов решения обозначенной проблемы. Опыт регламентации земельно-имущественных отношений в России несоизмерим с практикой рыночного регулирования государств, действующих в режиме стабильной экономики. Отечественные исследования в сфере кадастрового учета и управления недвижимостью ограничиваются
не только недостатком опыта, но, прежде всего, несовершенством правоустанавливающих нормативов в системе землепользования
и налогообложения, функционирующих на базе земельного рынка.
Первоначальный вклад в проблему становления научно-образовательного процесса в данной области знаний внесли американские специалисты по оценке и налогообложению недвижимости, в числе которых можно назвать имена Г.С. Харрисона, Д. Фридмана и Н. Ордуэйя,
Д.К. Эккерта, А. Дамодарана, Г.М. Десмонда и Р.Э. Келли.
Со второй половины 1990-х гг. XX в. в России начинают издаваться труды отечественных ученных и специалистов по вопросам кадастрового учета, землепользования и оценки стоимости недвижимости. К их числу можно отнести А.А. Варламова, В.В. Вершинина, С.Н. Волкова,
В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.П. Гринева, А.М. Емельянова,
В.Н. Зарубина, Н.В. Комова, С.И. Носова, Е.С. Озерова, В.А. Прорвича,
А.В. Севастьянова, Е.И. Тарасевича, В.Г. Шабалина, М.А. Федотовой,
А.Б. Ярлыкапова и др.
Российским ученым за сравнительно короткий период времени удалось заметно продвинуться в развитии методологии и практики формирования как государственного земельного кадастра, так и других сопутствующих кадастров: недвижимости, городских территорий, градостроительных кадастров, жилищного ипотечного кредитования и информационного обеспечения градостроительной деятельности. Однако в России пока
не удалось достичь существенных народнохозяйственных преимуществ
от владения крупнейшим земельным фондом планеты.
Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических положений и практических рекомендаций по выбору источников устойчивого инвестирования градостроительной деятельности
на основе усиления роли земельно-кадастрового регулирования городского землепользования в условиях российского рынка недвижимости.
Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач:
уточнить стратегию и особенности реформирования земельной собственности и связанных с ней объектов недвижимости, обусловленных преобразованиями имущественных прав граждан России;
выявить особенности системы распределения земельных ресурсов Российской Федерации по их целевому назначению с учетом возможных перспектив модернизации и повышения стоимости капитальных активов;
оценить действие административно-правового механизма рыночного регулирования территориальной застройки в зависимости от изменения градостроительных регламентов, норм инвестиционного проектирования
и бюджетных возможностей региона;
обосновать необходимость и правомерность введения единого государственного кадастра недвижимости в стране путем интеграции для целей налогообложения функций государственного земельного кадастра, учитывающего специфические особенности информационного обеспечения землеустройства современной России, и государственного кадастра недвижимости, характеризующего содержание ее многономенклатурных реестров, превышающих объем описаний, который в состоянии зафиксировать земельный кадастр;
определить значение оценки единичной (рыночной), массовой (кадастровой) и инвентаризационной, а также других видов стоимости недвижимого имущества и их сравнительные характеристики в системе поимущественного налогообложения;
на основе исследования опыта капитализации стоимости имущественных прав обосновать эффективность применения градостроительного кадастра для активизации инвестиционной деятельности на российском рынке недвижимости.
Объектом исследования являются инвестиционно-строительный комплекс и организационно-правовые структуры, формирующие
социально-ориентированное развитие общества путем совершенствования государственного кадастрового учета городских территорий и регламентации рынка недвижимости.
Предметом исследования выступает совокупность экономических
и управленческих отношений между органами государственной власти, хозяйствующими субъектами и другими общественными структурами
по поводу развития городских территорий в целях активизации инвестиций на рынке недвижимости.
Область исследования диссертационной работы соответствует требованиям Паспорта ВАК Минобрнауки России
по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство), в частности п.п.: 1.3.70; 1.3.71).
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды зарубежных и российских ученых и практиков в области градостроительного регулирования земельно-имущественных отношений, инвестиционного проектирования, кадастрового учета, налогообложения
и оценки недвижимости.
В диссертационной работе использованы системный подход
к исследованию явлений и методы логического анализа.
Информационной базой исследования явились законодательные акты, нормативные и методические документы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, данные Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии, Федеральной налоговой службы и Федеральной службы государственной статистики, а также собственная информационная база автора работы.
Научная новизна исследования и его научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
- конкретизированы содержание, характеристики и порядок регламентации земельно-имущественных отношений, формализованных
с помощью кадастрового учета, влияющего на системное проектирование
и комплексную застройку городских территорий в согласованных интересах гражданского сообщества;
- доказано, что государственный земельный кадастр правомерно рассматривать как институт учета величины, продуктивности,
и назначения земельных участков, а государственный кадастр недвижимости как сопряженный с ними свод базовых показателей капитализации
их стоимости, отражающий границы, права собственности и состояние земельного фонда;
- уточнены принципы реформирования системы поимущественного налогообложения, которые могут быть востребованы при формировании новой российской модели единого государственного кадастра недвижимости для целей ее налогообложения и должны базироваться на: а) введении консолидированного налога на землю и постройки; б) оценке стоимости имущества на основе применения традиционных рыночных подходов сравнения продаж, затратного и доходного, но с учетом выбора варианта наиболее эффективного использования земельных активов; в) минимизации льгот по социально выравнивающим платежам;
- определены финансовые источники инвестирования в социально востребованную собственность городов и поселений, выявленную путем публичных слушаний и данных об ожидаемой капитализации активов, установленных по варианту их наиболее эффективного использования
с учетом техники массовой оценки;
- аргументировано возрастающее воздействие государственного кадастра недвижимости и кадастров городских территорий на активизацию региональных и местных инвестиций;
- обосновано, что создание Единого государственного реестра недвижимого имущества повысит капитализацию активов, улучшит инвестиционный климат на рынке недвижимости и создаст благоприятные условия для активизации инвестиционной активности в России.
Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит
в том, что ее выводы и предложения могут быть использованы
в теоретических и прикладных исследованиях по реформированию землепользования, кадастровому учету и оценке стоимости недвижимости. Отдельные результаты работы могут быть востребованы при подготовке нормативно-правовых документов в области земельно-имущественных отношений.
Теоретические и методологические фрагменты исследования будут полезны при разработке учебных материалов и чтении лекций
по дисциплинам: «Экономика недвижимости», «Государственный кадастр недвижимости», «Экономика строительства», «Городской кадастр».
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждались на международной научно-практической конференции «Россия и СНГ: новые возможности стратегического партнерства» (Москва, апрель 2013 г., РАНХиГС).
Кроме того, основные результаты диссертации изложены в пяти публикациях автора общим объемом 3,6 п.л., в том числе две работы опубликованы в рецензируемых журналах ВАК Министерства образования
и науки Российской Федерации.
Структура и логика работы определяются ее общей концепцией, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы.
Ее содержание раскрывается в следующей последовательности:
в России как фактора повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости
назначению и виду функционального использования
в инвестиционных решениях
го имущества
активность на рынке недвижимости
и капитализация ее стоимости
и градостроительного кадастра в активизации инвестиций на рынке недвижимости
Заключение
Список использованных источников и литературы
