Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитие отрасли недвижимости как явление возникло в условиях переориентации экономики в рыночном направлении, и сопровождается процессом девелопмента - бизнесом, выделившимся из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.
В сложившихся условиях рынок недвижимости претерпевает существенные структурные изменения по всем секторам, завершая фазу активного расширения и роста вступлением в фазу избыточного предложения, с присущим замедлением темпов развития в рамках своего генезиса в национальном экономическом цикле.
Тенденции вступления рынка недвижимости на новый виток
развития обусловили значительную метаморфозу его
функционирования. Произошла трансформация инвестиционного спроса в сторону утяжеления его институциональной составляющей -на рынке сформировалось присутствие разнообразных типов инвесторов и кредиторов, размещающих капитал в рамках консервативных стратегий инвестиций в доходные объекты недвижимости как на фазе их девелопмента, так и на фазе эксплуатации. Такую поддержку обеспечивают международные кредитные и инвестиционные рейтинги России на фоне позитивных показателей инвестиционной эффективности активов с признаками развивающегося рынка.
Широкие перспективы развития рынка недвижимости коренным образом меняют его географические границы, становясь неотъемлемой частью роста городов и причиной разукрупнения территорий, что отражается на проектах девелопмента, которые все чаще приобретают черты комплексного освоения, где происходит сопряжение многих секторов рынка недвижимости в рамках концепции застройки одной территории общим проектом. Наряду с этими факторами, памятуя о рамках существующего законодательства и структуре предприятий инвестиционно-строительного комплекса, очевидной становится неспособность девелоперов самостоятельно в полном объеме обеспечивать инвестирование вновь создаваемых капиталоемких проектов. Масштабность проектов предполагает
значительное количество участников инвестиционно-строительного процесса и, тем не менее, инвестор и потенциальный объект инвестиций не всегда находят друг друга в сложной системе взаимоотношений.
Актуальность настоящего исследования объясняется необходимостью дальнейшего развития вопросов теории и практики регулирования инвестиционно-строительного процесса путем внедрения методов приведения инвестиций в недвижимость к стандартам общемирового уровня и повышения их эффективности на фоне диверсификации инструментов инвестирования, увеличения числа участников инвестиционного процесса и роста капиталоемкости проектов недвижимости.
Степень разработанности проблемы. Ускорение темпов интеграции инвестиционно-экономических процессов постоянно выдвигает новые задачи, требующие научного исследования. В зарубежной и отечественной литературе в предыдущие годы был решен ряд теоретических и практических вопросов, касающихся оценки эффективности инвестиционных проектов, в основе которого лежит нахождение инвестиционно привлекательного решения, и, несмотря на достаточно большое количество таких исследований, их научную проработанность в аспекте инвестиционных проектов рынка недвижимости в целом нельзя признать исчерпывающей.
Главной причиной такого положения является диверсификация точек зрения на инвестиционную привлекательность, которые в своей основе опираются, - и на целесообразность вложения в зависимости от деятельности субъекта инвестиций; и на оценку эффективности использования собственного и заемного капитала с размещением между различными видами имущества; и на экономическую категорию «доходность - риск», - на те подходы, которые аккумулируют и демонстрируют наиболее полно все виды допущений в анализе инвестиционного проекта любого уровня, но не до конца обозначают механизм внедрения системы сопоставления результатов анализа, по причине отсутствия единой информационно-экономической базы, формирующей показатели и критерии принятия решения.
Вопросы разработки и применения методов оценки эффективности инвестиционных проектов, использованные в диссертационном исследовании, отражены в работах зарубежных и отечественных экономистов: Александер Г., Берне В., Боди Э., Боуэн X., Бэйли Д., Дамодаран А., Йескомб Э., Оксельхейм Л., Хиггинс Р.,
Шарп У., Янкенсгард X., Бланк И.А., Виленский П.Л., Грязнова А.Г., Ковалев В.В., Лимитовский М.А., Максимов С.Н., Теплова Т.В., Чернов В.А., Шеремет В.В. и другие.
Многообразие различных аспектов в оценке инвестиционной эффективности проектов, актуальность поиска новых подходов к решению проблемы влияния этих оценок на формирование критериев инвестиционно привлекательного решения по проекту (в целом и со стороны каждого его участника), комплексность процесса инвестирования и оценка эффективности работы современных отечественных девелоперов обусловливает важность проведения дальнейших научных исследований.
Цель диссертационного исследования состоит в развитии научно-методической основы для формирования инвестиционного решения на базе методики интегральной системы оценки эффективности инвестиционных проектов, в условиях нарастающей диверсификации источников инвестиций и укрупнения проектов девелопмента.
В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе решались следующие задачи:
Определить участников процесса девелопмента и степень их влияния на эффективность проектов недвижимости. Проанализировать и определить роль рынка капитала на развитие рынка недвижимости, выявить формирование новых классов проектов недвижимости, неосвоенных рынком, с учетом его положения в национальном экономическом цикле.
Исследовать способы управления стоимостью инвестиций как составляющей инвестиционного решения по проектам недвижимости.
Выявить роль и место оптимальной структуры инвестиций в капитал для повышения эффективности инвестиционно-строительного процесса.
Выработать мероприятия, направленные на совершенствование механизма принятия инвестиционных решений по проектам недвижимости.
Разработать систему профилей балансовых соотношений (по обслуживанию кредитной и инвестиционной задолженностей) для определения финансовой реализуемости проекта.
Разработать методические рекомендации по формированию интегральной системы оценки эффективности проектов рынка недвижимости с учетом эффективности участия каждого инвестиционного ресурса в рамках проекта.
Объектом исследования является процесс формирования инвестиционно-строительного комплекса.
Предметом диссертационного исследования являются теоретические и методические аспекты повышения привлекательности и эффективности инвестиционных решений по проектам недвижимости.
Теоретической и методологической основой
диссертационной работы стали общие методы научного познания: метод инвестиционно-математического моделирования, метод единства анализа и синтеза, методы наблюдения, сравнительный анализ, экономический анализ, корреляционно-регрессионный анализ, взаимосвязи теоретических и практических аспектов исследования.
Содержательную характеристику экономического аспекта инструментов оценки инвестиционных проектов автор дает, опираясь на понимание современной экономики, монографии и труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам повышения эффективности в оценках инвестиционных проектов, инвестиционные решения по развитию инвестиционно-строительного комплекса РФ, материалы научных конференций и семинаров, законодательные и нормативные акты РФ и Администрации г. Санкт-Петербург.
Теоретические исследования, в процессе которых раскрываются вопросы применения современных инструментов по оценке инвестиционных проектов, дополнены эмпирическими разработками.
Информационной основой исследования являются официальные данные Федеральной службы государственной статистики, информационно-аналитических агентств, отчетность международных рейтинговых агентств и Всемирного Банка, отчеты государственных органов власти, материалы глобальной сети Интернет, материалы научных и периодических изданий, материалы информационных баз данных, а также материалы по состоянию и развитию инвестиционной привлекательности рынка недвижимости г. Санкт-Петербург, собранные и обработанные автором.
Практическая значимость результатов диссертационной работы обусловливается перспективой использования методических разработок
строительными компаниями, инвестиционными фондами, кредитными институтами, компаниями в сфере инвестиционного консалтинга, специализирующимися на разработке инвестиционных меморандумов и бизнес-планов для привлечения инвестиций под проекты недвижимости.
Структура и объем работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.
