Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретико-методические основы привлечения инвестиций
для реализации проектов на рынке недвижимости 7
Современный рынок недвижимости как объект инвестирования 7
Характеристика условий привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости 21
Системный подход к привлечению инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости 35
Особенности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г. Москвы 48
Глава 2. Методы привлечения инвестиций для реализации проектов
ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости 57
Обзор методов привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости 57
Характеристики объектов недвижимости и их влияние на выбор метода привлечения инвестиций 68
Оценка эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости 86
Методы программно-целевого управления инвестиционными рисками
на рынке недвижимости 101
Глава 3. Методические рекомендации по совершенствованию меха
низма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Мос
ковского строительства» на рынке недвижимости 113
Совершенствование организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости 113
Проект программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объектов недвижимости 126
Стратегия инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости 140
Заключение 154
Список использованной литературы 169
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современный рынок недвижимости выступает одной из важнейших сфер экономики, поскольку во всем мире она охватывает более пятидесяти процентов мирового богатства. Как объект инвестирования рынок недвижимости занимает особое место и в экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками наименее развитым и изученным. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями не присущими другим рынкам. В-третьих, рынок недвижимости является самым крупным с инвестиционной точки зрения рынком.
Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором происходит процесс инвестирования, имеет непосредственное отношение к обоснованию инвестиционных решений в исследуемом сегменте национальной экономики. Однако для выработки механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости необходимо учитывать особенности и специфику развития исследуемого рынка.
Во многом сложности инвестирования в объекты недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью рынка недвижимости: любое здание или сооружение представляет собой опредмеченный капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей. Это означает, что процесс реализации инвестиционных проектов на исследуемом рынке предполагает рациональное распределение финансовых ресурсов на всем протяжении их жизненных циклов. Поскольку бесперебойное движение денежных потоков, сбалансированных с обращающейся на рынке товарной массой, способно обеспечить полноценное удовлетворение потребностей общества и бизнеса в объектах недвижимости, разработка механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости представляется весьма актуальной.
Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблемам повышения эффективности инвестиционной деятельности на рынке недвижимости заставил обратиться автора настоящей диссертации к анализу накопленного теоретического материала. Так, результаты проведенных исследований свидетельствуют о том, что решению проблемы привлечения инвестиций на рынок недвижимости посвящены работы известных зарубежных ученых, таких как И. Ансофф, Дж. Бейли, А. Грегори, Т. Коуп-ленд, К. Макэлрой, Дж. Мурин, Д. Норткотт, Н. Ордуэй, Д. Скарретт, Дж. Фишман, Дж. Фридман, Г. Харрисон, У. Шарп.
Вопросам становления и развития российского рынка недвижимости также посвящено весьма значительное количество работ отечественных исследователей, среди которых следует вьщелить труды Ф.Р. Абдуллаева, Л.К. Анисимовой, В.М. Аньшина, А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, И.А. Бланка, Н.П. Волочкова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, И.В. Довдиенко, В.В. Иванова, В.В. Ковалева, В.В. Коссова, А.Н. Ларионова, И.В. Липсица, С.Н. Максимова, Ю.П. Панибратова, В.И. Ресина, Е.И. Тарасевича, В.З. Черняка, А.С. Чешева. Однако в них отсутствует единство мнений по теоретическим и методическим вопросам, в частности, о социально-экономической сущности данного рынка, о подходах к привлечению средств для осуществления операций с объектами недвижимости.
Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы заключается в разработке механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости. Исходя из цели, сформулированы основные задачи исследования:
раскрыть понятие и экономическую сущность современного рынка недвижимости как объекта инвестирования;
на основе системного подхода рассмотреть проблемы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости;
выявить особенности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости г. Москвы;
- рассмотреть методы привлечения инвестиций для реализации проектов
ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости;
изучить влияние оценки объектов недвижимости на выбор метода привлечения инвестиций;
исследовать проблемы оценки эффективности привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости
проанализировать существующие методы программно-целевого управления инвестиционными рисками на рынке недвижимости;
предложить рекомендации по совершенствованию организационного механизма привлечения инвестиций для реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости;
разработать проект программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости»
разработать стратегию инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости.
Объект исследования - отечественный рынок недвижимости, предмет исследования - организационно-экономические механизмы привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости.
Методические и теоретические основы исследования. Методической и теоретической основой проведения исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам функционирования и развития рынков недвижимости, а также инвестирования в объекты недвижимости. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, методы системного и ситуационного анализа, экономико-математического моделирования и комплексного экономического анализа.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики, факты, выводы и положения, опубликованные в научной литературе и периодической печати, интернет-источники, аналитические отчеты экспертов рынка недвижимости, а также результаты собственных исследований и расчетов автора диссертации. Правовой базой выполнения исследования послужили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, определяющие основные направления регулирования инвестиционной деятельности на отечественном рынке недвижимости в пореформенный период.
Научная новизна работы заключается в совершенствовании механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости, основанного на исследовании теории, практики, основных тенденций, особенностей функционирования и развития отечественного рынка недвижимости, а также изучении зарубежного опыта.
В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, следует выделить следующее:
Предложен алгоритм оценки инвестиционных характеристик объектов недвижимости, позволяющий выбрать наилучший метод привлечения ресурсов для реализации инвестиционных проектов ГУП «НИИ Московского строительства», существенным отличием которого является выявление инвестиционных преимуществ объекта недвижимости в системе его экономических, социальных, политико-административных, экологических и инфраструктурных характеристик.
Разработаны рекомендации по оценке эффективности инвестиционного обеспечения проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости,
основанные на использовании функции полезности объекта недвижимости и расчете нормы прибыли на привлекаемые инвестиции. Приведен расчет эффективности привлечения инвестиций для финансирования проектов на рынке недвижимости методом конечной отдачи.
3. Определены и обоснованы условия совершенствования организационно-
экономического механизма привлечения инвестиций для реализации проектов
ГУП «НИИ Московского строительства» на рынке недвижимости, к основным из кото
рых относятся: обязательное использование программно-целевых методов управления
инвестиционными рисками на рынке недвижимости; рациональное использование всех
доступных инвестиционных ресурсов при реализации проектов с использованием объ
ектов недвижимости; повышение инвестиционной привлекательности объектов недви
жимости за счет конкурентоспособного использования различных методов их оценки в
зависимости от современных тенденций развития рынка и специфических характери
стик исследуемого объекта.
Выявлены и научно обоснованы этапы разработки конкурентоспособной программы привлечения инвестиций с учетом базовых характеристик объекта недвижимости, детальное изучение которых позволило предложить алгоритм подготовки, разработки и реализации подобных программ для инвестиционных проектов ГУП «НИИ Московского строительства».
Разработана стратегия инвестиционного обеспечения реализации проектов ГУП «НИИ Московского строительства» на отечественном рынке недвижимости, ориентированная на максимизацию прибыли от инвестиционной деятельности и минимизацию рисков на основе использования широкого спектра показателей оценки объектов недвижимости, рационального использования инвестиционных ресурсов и мониторинга организационно-экономических параметров реализации проектов.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования, полученных результатов и обоснованных соискателем выводов и предложений состоит в том, что основные положения работы могут быть взяты за основу в процессе разработки механизма привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости.
Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах ряда тем по курсам: «Экономика и управление недвижимостью», «Инвестиции», «Финансирование недвижимости», «Инвестиционный менеджмент».
