Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. Предпринимательская деятельность по созданию доходной коммерческой недвижимости в России.
Специфика недвижимости как экономической категории 10
Общая характеристика рынка недвижимости в России 19
Особенности организации и осуществления инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в России 33
ГЛАВА II. Модель обобщённого проекта, направленного на создание доходной коммерческой недвижимости.
2.1. Основные функциональные участники проекта 53
Создание доходной коммерческой недвижимости как система взаимосвязанных проектов 61
Условие экономической жизнеспособности проекта по созданию доходной коммерческой недвижимости 68
ГЛАВА III. Применение модели обобщённого проекта для оценки
экономической жизнеспособности инвестиционных замыслов, направленных на создание доходной коммерческой недвижимости.
3.1. Полная и упрощённая модели оценки замысла инвестиционного
проекта 74
Оценка экономической жизнеспособности проектов с использованием полной и упрощённой моделей (на примере оценки проектов создания торгового и офисного центров) 84
Использование модели обобщённого проекта в применении метода сценариев при формировании инвестиционного замысла 91
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 104
ПРИЛОЖЕНИЯ 111
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 123
Введение к работе
Одной из самых значительных трансформаций, происходящих в
российской экономике, является процесс создания условий для вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств, в предпринимательский оборот. Тем самым становится возможным то, что, получив конкретного хозяина, недвижимая собственность под его управлением будет работать эффективно, приумножая капитал и принося доход. Следствием возникновения частной собственности на объекты недвижимости и вовлечение её в предпринимательский оборот явилось появление новых для российской экономики субъектов предпринимательской деятельности - профессиональных участников рынка недвижимости. В настоящее время развитие рынка недвижимости России уже достигло стадии, когда происходит всё большее разделение и специализация предпринимателей, так или иначе связанных с оборотом
Щг недвижимости. При этом особая роль принадлежит предпринимателям,
профессиональная деятельность которых направлена на инициирование, организацию и управление инвестиционными проектами по созданию (развитию) объектов недвижимости. В международной практике лицо, ведущее такую деятельность, называется девелопер (Developer). Важнейшей частью деятельности девелопера является принятие решения, какой из проектов заслуживает подробного анализа и может стать объектом капиталовложения, что достаточно сложно само по себе и представляет проблему. На практике, довольно большая часть проектов является неосуществимыми либо не представляют предпринимательского интереса и не заслуживают сколько-нибудь серьёзного отношения к себе. В то же время, проектов, инвестиционная привлекательность которых не
^ вызывает сомнений, обычно единицы и получение права на реализацию
такого проекта является предметом очень жёсткой конкуренции.
Преобладающую часть предложений, как правило, составляют рядовые
проекты, которые не обещают очень высокого результата. Однако,
вопросы разработки методов, позволяющих дать первичную оценку
экономической осуществимости и жизнеспособности подобных проектов
уже на стадии формирования инвестиционного замысла проекта, до начала
всех работ по его подробному анализу, специально не исследовались в
отечественной экономической науке. Такое положение связано, во-
первых, с длительным периодом действия системы централизованного
управления и финансирования инвестиционно-строительной сферы, а, во-
вторых, с тем, что большинство инвестиционных проектов направленных
на создание (развитие) объектов недвижимости пока ещё инициируется
предприятиями и организациями, которые не являются
специализированными в области девелопмента. Таким образом,
разработка простых, наглядных методов первичного анализа и оценки эффективности инвестиционных решений, связанных с созданием (развитием) коммерческой недвижимости, основанных на наиболее легкодоступных и наблюдаемых данных рынка недвижимости, представляет собой актуальную научную и практическую задачу.
Целью диссертации является разработка методических положений и практических рекомендаций, позволяющих дать оценку экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов недвижимости на самой ранней стадии их формирования, до проведения подробного технологического, юридического и инвестиционного исследования.
Для достижения поставленной цели в диссертации поставлены следующие задачи:
- исследовать экономические свойства коммерческой недвижимости и выделить наиболее значимые факторы для оценки эффективности инвестиций в создание (развитие) объекта недвижимости;
- выделить круг функциональных участников проекта, состав которых
является необходимым и неизменным для любого инвестиционного
проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости;
исследовать структуру процесса реализации инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости, учитывающего интересы всех функциональных участников;
предложить модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости, удобную для оценки экономической жизнеспособности таких проектов;
- сформулировать и количественно определить условие потенциальной
экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию
(развитию) объекта недвижимости;
- разработать методику первичной экспресс-оценки экономической
жизнеспособности типовых инвестиционных проектов по созданию
(развитию) объектов недвижимости.
Объектом исследования является рынок вновь создаваемой коммерческой
недвижимости в России.
Предметом исследования являются особенности формирования и
реализации проектов создания (развития) объектов коммерческой
недвижимости.
В основу диссертационного исследования положена теория
инвестиционного анализа, практика финансового менеджмента, а также
современные разработки по методологическому управлению проектами и
их финансированию. Теоретическую и методологическую основу
диссертационного исследования составили работы ведущих отечественных и зарубежных учёных по проблемам проектного финансирования, инвестиционного анализа, экономики городского землепользования, создания и управления объектами коммерческой недвижимости. При выполнении диссертации автор основывался на работах П.Л. Виленского,
6 В.Н. Лившица, С.А. Смоляка, М.А. Лимитовского, Е.Н. Лобановой, А.Б. Идрисова, П.Г. Грабового, И.С. Степанова, В.А. Горемыкина, В.И. Ресина, В.В. Коханенко, С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, Р. Брейли, С. Майерса, У. Шарпа, М. Портера, Г. Харрисона, Г. Бирмана, С. Шмидта, Д. Норткотта, Э. Хелферта и других.
Информационной базой исследования являлись данные Госкомитета РФ по анализу и статистике, научные подходы и результаты исследований, проводимых в АНХ при Правительстве РФ, других НИИ и вузах России; данные Международной федерации участников рынка недвижимости и Российской гильдии риэлторов; законы и иные правовые акты РФ в области недвижимости, градостроительства и инвестиций; материалы ежегодных международных конференций по проблемам рынка недвижимости России.
При исследовании процесса реализации изучаемых инвестиционных
проектов использовались методы имитационного моделирования,
финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок. Для
достижения цели и решения задач исследования был проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов по развитию объектов коммерческой недвижимости.
Научная новизна работы заключается в разработке концептуальных и методологических подходов к первичной оценке и обоснованию экономической состоятельности и перспективности предпринимательских решений в области инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости.
Конкретные результаты, обладающие научной новизной, заключаются в следующем:
- прослежена эволюция и дана оценка особенностей и современных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в России;
- обоснован принцип, предусматривающий представление инвестиционных
проектов как системы, состоящей из четырёх основных, взаимосвязанных,
вертикально-интегрированных проектов, реализация которых
обеспечивается соответствующим функциональным участником;
предложена методика выбора наиболее рациональных предпринимательских решений при формировании проектов по созданию (развитию) объектов коммерческой недвижимости;
выявлена зависимость экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию) коммерческой недвижимости от инвестиционной эффективности составляющих его проектов и обоснована необходимость комплексного учёта денежных потоков, возникающих между функциональными участниками проекта;
построена модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости;
установлена связь между предельно допустимой суммой инвестиций в создание объекта коммерческой недвижимости и предполагаемой величиной ежегодного рентного дохода. Данная связь определяется на основе интегрального показателя, учитывающего структуру и распределение во времени денежных потоков между функциональными участниками, а также условия инвестиционной эффективности и предпринимательской привлекательности реализуемых ими проектов;
- сформулировано и количественно определено условие потенциальной
экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию)
коммерческой недвижимости и введено понятие индекса
жизнеспособности проекта;
- предложена методика первичной экспресс-оценки экономической
жизнеспособности типовых инвестиционных проектов по развитию
объектов недвижимости. Предложенная методика адаптирована к
специфике подобных проектов, не требует большого количества исходных
данных и позволяет выявить заведомо неприемлемые проекты на самых ранних стадиях их подготовки.
Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждаются:
положительными результатами проверки научных положений диссертации в условиях предприятий специализирующихся на девелопменте и управлении объектами коммерческой недвижимости;
- положительными результатами внедрения рекомендаций по оценке
экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию
(развитию) объектов коммерческой недвижимости и формированию
обоснованного инвестиционного предложения в российских компаниях;
- высоким уровнем адекватности результатов теоретических исследований
их практической реализации, корректным применением методов
экспертного оценивания, экономико-математического моделирования.
Разработанные в диссертационном исследовании предложения, методические и практические рекомендации способствуют внедрению в работу российских предприятий системы принятия обоснованных решений при планировании капиталовложений в проекты развития коммерческой недвижимости.
Результаты работы могут быть использованы в дальнейших исследованиях проблем эффективности инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в РФ, изучения и обобщения практики их реализации, а также в системе повышения квалификации и переподготовки работников предприятий инвестиционно-строительной отрасли народного хозяйства РФ.
Основные положения работы докладывались и обсуждались на научных, практических и учебных семинарах и конференциях, а также использовались автором при участии в реализации ряда инвестиционных проектов на территории г. Москвы в 1994-2002 гг.;
Автором проводилось консультирование руководства компании ЗАО "Концерн VMB" по разработке (совместно с AIG-Brunswick Capital Management, Ltd.) инвестиционного проекта создания торгового центра в г. Санкт-Петербурге в 1997 г., руководства компании ЗАО "Стройжилкредит" по разработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве в 1998 г., а также руководства компаний Skanska Project Development Russia AB и OOO «Столбова» по разработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве в 2000-2001 гг.
