Введение к работе
Рынок коммерческой недвижимости занимает важное место в экономических отношениях, т.к. практически любая предпринимательская деятельность требует имущественного обеспечения - будь то магазины, офисные помещения или склады. По различным оценкам, доля затрат на аренду и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости продукции занимает от 20% до 70% в зависимости от вида деятельности. В течение 2000-х гг. предпринимательство на российском рынке коммерческой недвижимости успело пережить период и бурного роста 2001-первой половины 2008 гг., кризиса второй половины 2008-2009 гг., и стагнации 2010 г. Поскольку на протяжении нескольких лет цены на рынках коммерческой недвижимости экономически развитых городов России постоянно росли, значительный объем российских и иностранных инвестиций был направлен в данную сферу. Практически каждая крупная компания, банк или финансово-промышленнная группа стремились создать девелоперское или инвестиционное подразделение для реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости. В основе подобных инвестиционных проектов были неверные предпосылки о том, что российский рынок коммерческой недвижимости является ненасыщенным, и предпринимательская деятельность на нем всегда будет успешна.
Однако глобальный экономический кризис, начавшийся в 2008 г., показал, что за несколько лет постоянного строительства новых зданий рынки коммерческой недвижимости многих городов оказались, перенасыщены, а оценки потенциального спроса арендаторов были слишком оптимистичными. Ситуацию усугубило бурное развитие Интернет-технологий, когда при необходимости сокращения расходов, компании стали чаще прибегать к различным способам оптимизации арендуемых площадей или отказа от них. В результате доходы собственников недвижимости сократились, нежилые площади стали простаивать, а многим застройщикам пришлось замораживать проекты из-за недоступности внешнего финансирования и падения продаж. От кризиса пострадали различные субъекты предпринимательской деятельности: не собственники недвижимости, арендаторы и покупатели, которые заключали долгосрочные договора аренды или инвестиционные контракты на повышательной волне цикла. В условиях ухудшения финансового положения и ограниченного доступа к кредитным ресурсам, такие фирмы уже не могли соблюдать обременительные контракты, и вынуждены были в судебном или внесудебном порядке их пересматривать или разрывать.
Ключевой проблемой, как собственников недвижимости, так и арендаторов и покупателей, стали ошибочные прогнозы относительно будущей динамики рынка. По большей части, все прогнозы предполагали сохранение существующего тренда в краткосрочной перспективе и не использовали эконометрических моделей и каких-либо сложных математических расчетов. Многие посреднические структуры и аналитики рынка также либо не располагали качественными инструментами моделирования рынка, либо сознательно скрывали информацию о возможном ухудшении ситуации из-за конфликта интересов и нацеленности на получение комиссионных от сделок. Поэтому участникам рынка недвижимости необходимо понимание относительно среднесрочных перспектив рынка, как в отношении количественных изменений, так и качественных. Наличие качественной методики прогнозирования рынка коммерческой недвижимости поможет избежать неправильных управленческих решений участниками предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости.
Цели и задачи исследования
Целью данного исследования является разработка модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности. Такая модель должна включать как количественный аспект в виде расчетной методики прогнозирования рынка, так и качественный аспект в виде описания будущих структурных изменений на рынке коммерческой недвижимости.
В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе ставятся следующие задачи:
изучить роль и место рынка коммерческой недвижимости в национальной и региональной экономике;
дать оценку роли рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности;
исследовать зарубежный опыт прогнозирования рынка коммерческой недвижимости и возможности его использования в российских хозяйственных условиях;
рассмотреть факторы развития рынка коммерческой недвижимости в российском предпринимательстве;
разработать алгоритм построения эконометрической модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности;
проверить данный алгоритм на основе фактических данных рынка коммерческой недвижимости г. Москва и дать оценку влияния изменений в предпринимательской деятельности участников рынка на его состояние;
построить сводную количественную модель прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности на краткосрочный период и показать возможности ее практического применения в предпринимательской деятельности;
определить качественные изменения рынка коммерческой недвижимости под влиянием перехода к Новой экономике и связанные с ними нововведения в хозяйственной деятельности предприятий.
Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости. Предметом исследования являются процессы прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности.
Степень разработанности проблемы
В отечественной литературе теоретические основы предпринимательства изучены достаточно подробно в работах таких авторов, как: Лапуста М.Г., Масленников В.В., Замедлина Е.И., Долгорукова И.В., Крутик А.Б., Решетова М.В., Старостин Ю.Л., Скамай Л.Г., Горфинкель В.Я., Базилевич А.И., Бобков Л.В., Бесфамильная Л.В. В данной категории работ коммерческая недвижимость рассматривается в качестве базы для формирования основных фондов предприятия и элемента в структуре себестоимости. Однако подробного исследования роли коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности в таких трудах не проводится.
К другой категории относятся работы по оценке и управлению собственностью. Здесь следует упомянуть труды Бусова В.И., Авекова В.В., Гуськова НС, Крюкова В.В., Райзберга Б.А. Талонова А. В., Атамановой Н. А., Шевчук ДА, Иванова В.В., Хан O.K., Черняк В.З., Разу М. Л., а также зарубежных авторов Д. Фридмана и Н. Ордуэй. В таких работах рассматриваются практические вопросы оценки недвижимого имущества и управления объектами недвижимости, а также правовые основы подобной деятельности. Вопросам выявления закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости и разработки специальных методик по прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в них уделено подчиненное место. Примечательно, что исследования некоторых авторов охватывают смежные области: экономика предпринимательства и управление
коммерческой недвижимостью (Масленников В.В.), экономика недвижимости и оценка собственности (Тарасевич Е.И.).
В отношении недвижимости в отечественной литературе большинство научных работ и исследований посвящено либо общему описанию рынка недвижимости, либо анализу рынка жилой недвижимости. Сюда относятся работы 1990-х, 2000-х гг. таких авторов как: Тарасевич Е.И, Стерник Г.М., Бузова И.А., Васильева Н.В., Максимова С.Н., Горемыкин В.А., Волкова Д.П., Волочков Н.Г., Балабанова И.Т., Белокрылова О.С, Асаул А.Н. Одна из редких работ, посвященных моделированию рынка недвижимости, написана Сопиным В.А. в 2003 г. Однако данная работа носит математический уклон и ее рекомендации сложно применять на практике из-за отсутствия необходимых первичных данных (например, данных по количественным изменениям спроса на недвижимость).
В зарубежной литературе вопросы анализа рынка коммерческой недвижимости и предпринимательской деятельности на нем изучены более детально. Самое первое исследование, посвященное циклическим закономерностям развития рынка земельных участков г. Чикаго США вышло в 1933 г., его автором был Г. Хойт (Hoyt Н). Однако большинство исследований по этой теме были проведены в 1980-90-2000-хх гг. К ним относятся работы Дж. Найта (Knight J.), Д. Стоукена (Stoken D.), В.Л. Борна (Born W.L.), С.А. Пирр (Pyhrr S.A.), Дж.Р. Вебб (Webb J.R.), B.C. Витона (Wheaton W.C.), Л. Греблера (Grebler L), Л. Бернса (Burns L), Д. ДиПаскаля (D. DiPasquale), СР. Гренадье (S.R. Grenadier), Р. Кайзера (Kaiser R.), А. Ринга (A. Ring), Р. Венцлика (R. Wenzlick), А.Ф. Бернса (Burns A.F.), Дж. С. Хекмана (Hekman J.S.), Дж.Л. Клинга (Kling J.L.), Т.Е. Макью (McCue Т.Е.).
Теоретической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов по вопросам исследования экономики предпринимательства и рынка недвижимости. В работе применялись методы сравнительного анализа при изучении особенностей развития зарубежных рынков коммерческой недвижимости и соответствующей российской практики. При исследовании рынка коммерческой недвижимости применялись методы анализа и синтеза: при разбиении его на составные сегменты (торговая, офисная, складская и производственная недвижимость), их анализе и выводе общих закономерностей развития. Методологической основой исследования послужил также индуктивный метод, когда результаты расчетов по г. Москва проецировались на все российские мегаполисы. Для выявления взаимосвязей рынка коммерческой недвижимости и
социально-экономических явлений, а также прогнозирования рынка коммерческой недвижимости, применялись эконометрические методы.
Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодексы Российской Федерации (Гражданский, Земельный, Налоговый, Градостроительный кодексы), а также нормативно-правовые акты правительства г. Москва.
Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции рынка коммерческой недвижимости г. Москва, экономики г. Москва и экономики России. Источником информации по социально-экономическому положению национальной и региональной экономики послужили издания официальных государственных и муниципальных органов. Источником информации по рынку коммерческой недвижимости послужили специализированные риэлтерские базы данных.
Научная новизна исследования состоит в разработке авторской модели количественного и качественного прогнозирования российского рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности.
Наиболее существенные результаты, полученные лично автором, выносимые на защиту, составляющие приращение научных знаний в исследуемой области, состоят в следующем:
сформулирован авторский подход к категории «коммерческая недвижимость», которая рассмотрена как многогранное понятие: физический объект, товар, финансовый актив и вид собственности, что делает необходимым анализ данной категории в различный аспектах предпринимательской деятельности (с. 13-18);
уточнена роль коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности с точки зрения: потребности в недвижимости как объекте предпринимательской деятельности; государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости; обеспечения эффективности предпринимательской деятельности, рисков предпринимательской деятельности; формирования предпринимательской прибыли (с. 33-38, 41-46);
сформулировано требование к прогнозированию рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности: «условие детализации данных», при котором чем более общие социально-экономические показатели являются факторами прогнозирования, тем менее качественны будут прогнозы предпринимательских структур (с. 96, 111-113, 115);
обосновано свойство «инвестиционного эффекта» рынка коммерческой недвижимости, когда рост объема инвестиций в недвижимость и строительных работ в краткосрочном периоде приводят к росту цен на недвижимость, что необходимо учитывать в ценовой стратегии предпринимательских структур (с. 96-98);
на основе анализа зарубежного опыта развития рынка коммерческой недвижимости автор подтвердил возможность использования в российской хозяйственной практике теории макроэкономических циклов, монетаристской и инфляционной теории, что упрощает первичный отбор факторов для прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности (с. 100-101, 103-105, 106-114);
уточнены факторы прогнозирования рынков коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности: объемы экспорта, индексы цен на товары, транспортные услуги и топливо, оборот общественного питания, объемы внутренних и иностранных инвестиций и строительных работ, размеры дебиторской и кредиторской задолженности предприятий, что следует учитывать в бизнес-планировании (с. 117-122, 128);
разработаны методические рекомендации по краткосрочному прогнозированию рынка коммерческой недвижимости на основе модели множественной линейной регрессии, позволяющие повысить качество финансового планирования компаний (с. 126-131);
сформулированы положительные и отрицательные эффекты для участников рынка коммерческой недвижимости при переходе к новой экономике, которые необходимо учесть при планировании операционной и инвестиционной деятельности фирм (с. 139-140, 145-148).
Теоретическая значимость исследования состоит в разработанных методических рекомендация по прогнозированию рынка коммерческой недвижимости, а также количественной и качественной оценке влияния различных социально-экономических процессов на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой недвижимости. Результаты исследования могут быть дополнены в дальнейшем при анализе других сегментов рынка недвижимости, в частности жилой или загородной.
Теоретические выводы исследования, а также различные определения, классификации и блок-схемы, могут быть использованы в учебных курсах
«Управление имуществом» («Экономика недвижимости») и «Оценка стоимости и управление недвижимостью».
Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенная методика прогнозирования рынка коммерческой недвижимости может использоваться коммерческими предприятиями в процессе принятия управленческих решений. К ним относятся: подготовка концепций развития объектов недвижимости, написание и экспертиза инвестиционных проектов, составление кратко- и среднесрочных бюджетов и стратегических программ компаний, оценка недвижимого имущества доходным способом.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования докладывались автором на научно-практических конференциях: «Проблемы управления» (г. Москва, ГУУ, 2008 и 2009 гг.), «Актуальные проблемы управления» (г. Москва, ГУУ, 2009 г.), «Реформы в России и проблемы управления (г. Москва, ГУУ, 2009 и 2010 гг.), «Страны с переходной экономикой в условиях глобализации» (г. Москва, РУДН, 2009 г.), «Актуальные проблемы глобальной экономики» (г. Москва, РУДН, 2009 г.).
Результаты диссертационного исследования использованы в работе агентства недвижимости ООО «Деловой район», г. Москва.
Публикации. Тематика и содержание исследования отражены в 10 научных публикациях общим объемом 2,3 п.л., в т.ч. автора 2.2 п.л. (включая две публикации в периодических изданиях, рекомендованных ВАК).
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Объем диссертации состоит из 162 страниц машинописного текста, содержит 24 рисунка и 27 таблиц. Список использованной литературы включает 122 наименования.
