Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Управление инвестиционной деятельностью компаний на
рынке недвижимости как объект исследования 13
1.1. Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости как
объект управления 13
1.2. Организация инвестиционной деятельности на рынке
недвижимости 26
1.3. Современные тенденции развития инвестиционной
деятельности на рынке недвижимости 46
1.4. Модели корпоративного управления инвестиционной
деятельностью компаний 59
Глава 2. Концептуальные основы совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости 73
Оценка эффективности управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости 73
Институциональные предпосылки совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости 88
2.3. Формирование механизма корпоративного управления
инвестиционной деятельность на рынке недвижимости 102
2.4. Муниципальная поддержка инвестиционных проектов на
рынке недвижимости 119
Заключение 129
Список источников и используемой литературы 133
Приложение 1. «Участники инвестиционной деятельности на
рынке недвижимости» 142
Приложение 2. «Оценка масштабов и динамики изменения
*'
платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного
строительства в России» 143
Введение к работе
обусловлена тем, что формирование эффективных отношений между населением, инвесторами, застройщиками и субъектами Российской Федерации и повышение надежности управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости являются важными проблемами теории и практики управления, требуют скорейшего своего решения.
Рынок недвижимости становится все более значимым фактором экономического развития страны. Объем сделок с недвижимостью в России в целом составляет ежегодно 10-15 млрд. долларов. Сегодня средства массовой информации, население и специалисты регулярно поднимают вопрос о высоких ценах на недвижимость.
Инвестиционная деятельность представляет собой важнейший элемент в деятельности любой компании, работающей на рынке недвижимости.
Активизация инвестиционного процесса на рынке недвижимости -наиболее актуальная и весьма болезненно решаемая макроэкономическая проблема. Рост объемов инвестиций и подъем экономики в целом ожидался и прогнозировался, начиная с середины 90-х годов, однако выхода из состояния циклического спада не произошло до сих пор. В связи с этим по-прежнему актуален вопрос о поисках эффективных источников инвестиций и, как следствие, об основных факторах инвестиционной активности.
Исходя из реалий современной экономики, можно предположить, что существуют и другие факторы. На наш взгляд основных факторов низкой инвестиционной активности компаний на рынке недвижимости, помимо макроэкономических, несколько, а именно: отсутствие у основных участников инвестиционного процесса продуманной инвестиционной стратегии, которая охватывала бы период до нескольких
лет; общая неготовность субъектов инвестиционного рынка раскрывать информацию о своем функционировании; система бухгалтерского учета, позволяющая инвестиционным реципиентам скрывать полученные ресурсы и укрывать их нецелевое использование; большие объемы вывоза капиталов за рубеж, что свидетельствует о высокой степени криминализации экономики.
В связи с этим существует актуальная проблема совершенствования управления развитием инвестиционной деятельности компаний на рынке недвижимости.
Все вышеизложенное определяет актуальность темы исследования, её теоретическую и народнохозяйственную значимость.
Степень научной разработанности проблемы. На протяжении многих десятилетий экономическая наука уделяет значительное внимание исследованию проблем развития рынка недвижимости, совершенствования механизмов управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости, формированию эффективных собственников.
Вопросами экономики и оценки недвижимости, управления развитием рынка недвижимости (девелопмента) занимались такие ученые как Горемыкин В., Грабовый П., Крутик А., Кулаков Ю., Лукманова И., Максимов С, Новиков Б., Рохлин И., Щербакова Ю.1 и другие.
По проблемам инвестиционной политики и инвестиционного проектирования публиковано большое количество книг, монографий и
1 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ИКЦ «Маркетинг», 2002; Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во АСВ, 1999; Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости. - М.: Экзамен, 2000; Рохлин И.А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2000; Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге, Н.Г. Девелопмент. - М: Экономика, 2004, Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002; Крутик А.Б. Экономика недвижимости. Учебник. М: Лань, 2000, Максимов С.Н. Девелопмент (развитие
журнальных статей: А. Горбунов, В. Асанов, В. Кулибанов, Р. Сетдиков, В. Лившиц, С. Смоляк, И. Мазур, В. Шапиро, В. Рохчин, А. Смирнов и
др.2
В публикациях Гитман Дж., Джонк М., Кочетков Г., Макэлрой К., Портер М, Супян В., Хессель М., Davilson F., Gianaris N., Kerzner H. и др.3 изложен опыт организации и корпоративного управления инвестиционной деятельностью, разработки и реализации проектов, управления развитием рынка недвижимости за рубежом.
Деятельность органов власти на рынке недвижимости рассмотрены в работах Бережная О., Вобленко С, Дмитриева М., Шапиро В. и других4.
Рассмотрению корпоративных моделей организации хозяйственной деятельности, процессов формирования, функционирования и развития корпоративного управления в стране посвящены работы Алисова А.,
недвижимости). - СПб.: Питер, 2003; Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2 Лившиц В.Н., Смоляк С.А. и др. Оценка эффективности инвестиционных
проектов. Теория и практика. - М.: Дело, 2002; Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др.
Управление проектами. - М.: Высшая школа, 2001; Смирнов А. Л. Организация
финансирования инвестиционных проектов. — М.: АО Консалтбанкир, 1993;
Горбунов А. А., Асанов В. С, Кулибанов В. С, Сетдиков Р.А. Становление рыночной
экономики и проблемы инвестирования строительства в регионе. — СПб.: Банк
Петровский; АОЗТ «ПФ», 1995.
3 Макэлрой К. Азбука инвестирования в недвижимость. - Мн.: ООО
«Попурри», 2005; Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге, Н.Г. Корпоративный
менеджмент. - М.: Высшая школа, 2003; Гитман Дж., Джонк М. Д. Основы
инвестирования.- М.: 2000; Портер М. Международная конкуренция. Конкурентные
преимущества стран. — М.: Международные отношения, 1993; Портер М.
Конкуренция. — М.: Вильяме, 2000; Кочетков Г.Б., Супян В.Б., Корпорация
американская модель. - СПб.: Питер, 2005; Хессель М. Корпоративное управление:
владельцы, директора и наемные работники. - М. Джон Уайли Санз, 1996; Davilson F.
J. Managing Projects in Organisation/ - Jossey-Bass Publishers, San Francisco, 1998;
Kerzner Harold Project Management. Sixth edition, John Wiley & Sons, Inc/, 1999;
Gianaris N. V. Tomorrows Corporation: Organization and Management of Employee
Ownership Companies FED. — Washington, 1996
4 Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов//Эксперт. 2000. 30 окт. № 41;
Вобленко С. В. Муниципалитет на рынке недвижимости. Рекомендации специалиста.
Материалы Интернета (), 2001; Шапиро В.Д., Дмитриева М.А.
Новое качество образования для деловых людей//Потенциал. 2001. № 1; Система
Асламазова И., Гапоненко А., Мельникова С, Николаева В., Гришина В., Рубана В.В., Марченко Е.В. и других российских ученых5.
Однако в указанных работах отсутствует целостный, комплексный анализ проблем совершенствования управления инвестиционной деятельностью с учетом баланса интересов участвующих сторон в развитии рынка недвижимости. Трансформация экономических отношений, возникающих в процессе реформ, проводимых в России, определяет необходимость научного обоснования совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости.
Основная цель исследования: дополнить и конкретизировать концептуальные положения управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости.
Для достижения данной цели исследования были решены следующие основные задачи:
- исследована сущность, основные понятия и принципы
инвестиционной деятельности компаний на рынке недвижимости;
- изучена современная организационная основа инвестиционной
деятельности на рынке недвижимости;
нормативных документов в строительстве. Основные положения. - СНиП 10-01-94. -М.: Госстрой России, 1994.
Асламазов И.Г. Развитие корпоративных форм хозяйствования в России (научно-практическая конференция, ноябрь, 1997 г.) // Российский экономический журнал. 1998, № 1, с.28; Гапоненко А.Л., Алисов А.Н., Мельников СБ., Николаев В.А., Гришин В.В. Управление социально-экономическим развитием города: современные подходы и технологии. - М.: МДС, 1999; Мельников СБ. Формирование корпоративного управления муниципальными образованиями в России в условиях кризиса. М.: Изд. группа «АРиНА», 1996 г; Николаев В.А. Институциональные основы корпоративного развития экономики муниципальных образований. - Ульяновск, 2003 г; Рубан В.В., Марченко Е.В. Корпоративный подход к управлению крупным городом. - Новосибирск, 2002.
- проведен анализ моделей корпоративного управления
инвестиционной деятельностью компаний;
- определены риски инвестиционной деятельностью компаний на
рынке недвижимости;
разработаны институциональные предпосылки
совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости;
предложен механизм корпоративного управления
инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости;
- определены ресурсы муниципальной поддержки инвестиционных
проектов на рынке недвижимости.
Объектом исследования является процесс управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости.
Предметом исследования выступают институциональные, экономические и социальные отношения, возникающие в процессе совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования
являются труды отечественных и зарубежных ученых в области
экономики строительства, теории управления инвестиционной
деятельностью, антикризисного управления, законодательные и нормативные акты РФ, статистические материалы Госкомстата РФ и субъектов Федерации, первичные данные территориальных органов управления, предприятий и организаций.
В ходе исследования применялись современные методы познания экономических и социальных процессов: методы логического, структурного, системного, финансово-экономического анализа, экспертных оценок, статистические методы обработки данных, программно-целевые и другие методы экономических исследований.
Новые научные результаты, полученные лично автором в ходе исследования, состоят в следующем. Найдены и аргументированы пути решения важной научной задачи, имеющей существенное значение для теории и практики управления инвестициями в развитие рынка недвижимости. Уточнены и дополнены концептуальные основы совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости и даны научно-практические рекомендации по их использованию.
В частности:
1. Определены особенности развития рынка недвижимости,
влияющие на активность инвестиционной деятельности компаний:
отсутствие гарантий прав инвесторов;
хаотичность правового регулирования, усложненность процедур получения разрешений на проектирование и строительные работы;
сложная финансовая ситуация: высокие налоги и плата на этапе согласования строительного проекта;
ограниченность бюджетных возможностей властей;
нерациональный механизм жилищного финансирования;
низкая заинтересованность банков в долгосрочном кредитовании;
неразвитость инфраструктуры инвестиционной деятельности: несовершенство конкурентных механизмов отбора проектировщиков, подрядчиков и пр.;
фрагментарность рынка: по сути единого рынка объектов недвижимости не существует, пока сформировались только отдельные рынки (квартир, участков земли, коммерческой недвижимости).
2. Выявлены негативные ключевые факторы, влияющие на
эффективность управления инвестиционной деятельностью компаний на
рынке недвижимости:
- отсутствие специалистов - профессиональных управляющих
объектами недвижимости. А именно: управляющих первого уровня -
управляющие на отдельном объекте недвижимости; управляющих второго уровня — управляющие имущественным комплексом; управляющих высшего уровня - организаторы управления всей недвижимостью какой-либо компании или органа власти;
- отсутствие проработанной нормативно-методической базы,
единых профессиональных стандартов деятельности управляющих
объектами недвижимости;
- отсутствие реальной конкуренции в сфере эксплуатации и
управления объектами недвижимости.
3. Выделены базовые институциональные условия эффективного
управления развитием инвестиционной деятельности на рынке
недвижимости. К ним относятся: юридическое закрепление появления
объекта недвижимости посредством делегирования государством
полномочий исполнительным органам власти учета в кадастре
материалов землеустройства; разработка органами местного
самоуправления критериев оценки объектов недвижимости в пределах
муниципалитета для расчета налогооблагаемой базы и формирования
местного бюджета; установление прав и обязанностей собственника по
использованию и развитию недвижимости (правовое зонирование).
4. Обоснованы основные направления деятельности органов
местного самоуправления по регулированию инвестиционной
деятельности на рынке недвижимости, а именно:
использование недвижимости в качестве инвестиционного ресурса и стимула для привлечения средств институциональных и частных инвесторов в экономику муниципального образования;
повышение эффективности (в том числе и доходности) использования недвижимости;
демонополизация и развитие конкуренции на рынке земельных участков и иной недвижимости;
повышение ликвидности недвижимости на вторичном рынке;
- введение муниципального налога на недвижимость, исходя из ее
рыночной стоимости как основного инструмента формирования местных
бюджетов для функционирования и развития муниципальной
инфраструктуры.
Особенностью данных направлений является ориентация органов местного самоуправления на стимулирование мобилизации внутренних возможностей участников рынка недвижимости.
5. Выявлены приоритеты государственного контроля
инвестиционной деятельности компаний на рынке недвижимости и
регулирования текущей организационно-хозяйственной деятельности
органов местного самоуправления:
- разработка нормативно-правовой базы регионального контроля
текущей хозяйственной деятельности органов местного самоуправления;
создание социально-финансовых групп муниципальных образований как уполномоченных организаций для отчета перед государственными органами управления.
6. Предложено создание следующих функциональных структур в
социально-финансовых группах муниципальных образований для
обеспечения необходимых и достаточных условий эффективного
функционирования и развития рынка недвижимости:
кадастровое бюро - для кадастрового учета недвижимости как физических объектов;
службы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в пределах муниципального образования;
службы правового зонирования территории - для установления гарантированных прав по использованию недвижимости;
службы производящей расчеты по налогообложению недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в том, что его теоретические результаты доведены до конкретных рекомендаций и
предложений по совершенствованию механизмов управления инвестиционной деятельностью строительных компаний на рынке недвижимости в г. Москве.
Теоретические и методологические результаты диссертационного исследования, составляющие его новизну, могут быть реализованы региональными органами управления при разработке региональных концепций, стратегий и целевых инвестиционных проектов развития рынка недвижимости, а также в процессе переподготовки и повышения квалификации кадров по курсам «Управление инвестициями в экономику строительства», «Корпоративного управления» и других.
Апробация результатов работы. Результаты работы апробировались в процессе создания и функционирования Департамента инвестиционной политики и строительства г. Москвы. Положения и выводы исследования обсуждены на научной проблемной группе кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации. Основные результаты исследования изложены в публикациях автора. Полученные результаты исследования использованы автором при разработке и реализации ряда инвестиционно-строительных проектов в г. Москве, г. Сыктывкаре, г. Моссальске Калужской области, г. Красногорске Московской области.
