Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости как объект
регулирования ю
Сущность и общая характеристика рынка недвижимости 10
Функции государства как субъекта регулирования развития рынка коммерческой
недвижимости 21
1.3 Основные тенденции и стратегические задачи развития рынка коммерческой
недвижимости г.Москвы 31
Глава 2. Анализ системы развития управляющей компании на
рынке коммерческой недвижимости 47
Современные подходы по организации управления бизнес проектами в сфере коммерческой недвижимости 47
Методы анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости 60
Использование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как механизм управления инвестициями на рынке коммерческой недвижимости 90
Глава 3. Стратегические задачи развития управляющей
компании на рынке коммерческой недвижимости 100
3.1. Методика оценки коэффициента инвестиционной привлекательности объектов
торговой недвижимости 100
3.2. Организационно-функциональная система деятельности управляющей компании
на рынке коммерческой недвижимости 115
3.3. Стратегические решения по развитию рынка коммерческой недвижимости
московского региона 123
Заключение 130
Список литературы 136
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В течение десяти последних лет Россия переживает исключительно важный и чрезвычайно сложный период радикальных экономических реформ. Их главная задача - вывод страны на современный путь мирового развития. За последние годы многое сделано в структурной перестройке экономики, созданы рыночные механизмы ее развития, в том числе сформирован современный рынок недвижимости.
Недвижимое имущество играет фундаментальную роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, являясь важнейшим ресурсом развития страны. Недвижимость является одной из основополагающих составных частей национального богатства любого государства. Уровень развития рынка недвижимости не менее важен для развития страны, чем степень ее индустриального и инновационного развития.
Проблема повышения эффективности российской экономики, а также темпов ее развития неразрывно связана с рынком коммерческой недвижимости. Формируя основу для ведения бизнеса, рынок коммерческой недвижимости служит своеобразным «индикатором» экономического и социального развития как отдельных регионов и отраслей, так и государства в целом. Благодаря его развитию, увеличению количества торговой, офисной и складской недвижимости создаются необходимые условия для повышения экономической активности населения, увеличиваются налоговые поступления в бюджеты разных уровней, возникают новые рабочие места, снижается уровень безработицы, увеличиваются инвестиции в экономику.
Рынок коммерческой недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития и мало исследован. Слабо изучены современные механизмы развития управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости, отсутствует государственная стратегия развития данного сектора экономики. Имея огромный потенциал, отечественный рынок коммерческой недвижимости требует большего внимания со стороны специалистов и более глубокого изучения.
Развитие данного сектора экономики, эффективное управление и распоряжение коммерческой недвижимостью, создание необходимых условий для более масштабного вовлечения малого и среднего бизнеса в данный сектор, может иметь
мультишшкаторный эффект для всей экономики страны и стать стимулом развития для других ее отраслей.
Принятый Правительством Российской Федерации курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, в том числе стремление вступить в ВТО, еще более усиливает значимость создания современного и развитого рынка коммерческой недвижимости.
Таким образом, формирование современных механизмов развития управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости, а также повышение эффективности государственного регулирования данного сектора экономики являются стратегической задачей укрепления российской экономики в целом. В этой связи можно с уверенностью сказать, что разработка современных методов стратегического управления деятельностью компаний на рынке коммерческой недвижимости, адаптированных к российским условиям, а также развитие системы государственного регулирования рынка коммерческой недвижимости являются одними из актуальных задач отечественной экономики.
Степень научной разработанности темы. Анализ экономической литературы зарубежных и отечественных авторов, таких как Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Р. Пейзер, А. Фрей, А.Г. Грязнова., М.А. Федотова, М.М. Соловьев, Г.М. Стерник, А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, И.Т. Балабанов, Н.А. Щербакова, Б.Д. Новиков, И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдероге и др., посвященной повышению эффективности системы управления недвижимостью, организации инвестиционно-строительного процесса, обоснованию эффективности и окупаемости инвестиций в объекты недвижимости и другим вопросам обеспечивающим жизненный цикл объектов недвижимости, показывает, что проблемы развития деятельности управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости исследованы недостаточно полно.
В диссертационных исследованиях в области развития рынка недвижимости
1 Чеиухалина E.B. Недвижимость как источник финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве: Дис. к.э.11. - Санкт-Петербург, 1999; ІІІестак И.И. Недвижимость в системе экономических отношений переходной экономики: Дис. к.э.н. - Ростов-на-Дону, 2000; Береговых Т. В. Совершенствование управления недвижимостью в жилищной сфере: Дис. к.э.н. - Хабаровск, 2002; Бабенко Р.В. Организационно- экономический механизм взаимодействия участников сферы управления объектами жилой недвижимости: Дис. к.э.н. - Ростов-на-Дону, 2003; Грошак Е. В. Информационное обеспечение оценки объектов рынка жилой недвижимости: Дис. к. э. н. - Красноярск, 2003; Дорожкова Е. Н. Рынок жилой недвижимости: состояние и особенности развития (на примере г. Читы): Дис.к.э.н. - Новосибирск, 2002; Пуждаева Е. В. Региональные аспекты управления и оценки объектов недвижимости (на примере малоэтажного
основное внимание сосредоточено на изучении рынка жилой недвижимости и крайне мало внимания уделяется проблемам развития рынка коммерческой недвижимости.
Таким образом, к числу мало изученных проблем необходимо отнести отсутствие целостной теории, связанной с исследованием рынка коммерческой недвижимости, а также научно обоснованных методов управления деятельностью компаний на российском рынке коммерческой недвижимости. К настоящему времени не выработан единый понятийный аппарат, слабо изучены рыночные механизмы, стимулирующие развитие рынка коммерческой недвижимости, недостаточно глубоко исследованы причины, тормозящие темпы его развития.
Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является рынок коммерческой недвижимости г.Москвы.
Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования являются методы и средства, определяющие стратегию развития управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости.
Цель и задачи исследования. Целью работы является развитие стратегии управления деятельностью компаний на рынке коммерческой недвижимости и разработка комплекса стратегических решений по повышению эффективности развития данного сектора экономики московского региона.
Для достижения намеченной цели необходимо решить следующие основные исследовательские задачи:
раскрыть и сформулировать понятие «рынок коммерческой недвижимости», определить составляющие его элементы, изучить специфику и тенденции его развития;
исследовать состояния рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, сформулировать стратегические цели и приоритетные задачи его развития;
раскрыть роль государства как субъекта регулирования развития рынка коммерческой недвижимости, определить пути повышения эффективности системы государственного регулирования данного сектора экономики;
индивидуального жилищного строительства): Диск. э. н. - Чебоксары, 2003. Пипко Н.Д. Организационно-экономические аспекты управления недвижимым имуществом: Дис. к.э.н. - Москва, 2003.
проанализировать современные механизмы управления деятельностью компаний на рынке коммерческой недвижимости, выявить пути повышения эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость;
разработать методику выбора наиболее привлекательного объекта торговой недвижимости для целей инвестирования на примере г.Москвы;
разработать стратегию развития управляющей компании на рынке коммерческой недвижимости, адаптированную к российским условиям;
выработать комплекс стратегических решений по повышению эффективности развития рынка коммерческой недвижимости г. Москвы.
Теоретическая и методологическая основа исследования.
Многогранность предмета диссертационного исследования и многоаспектность его рассмотрения обусловили использование широкого круга научных методов и теоретических источников.
Теоретической и методологической основами исследования явились труды отечественных и зарубежных экономистов, посвященные анализу рынка недвижимости, изучены научные публикации и результаты научных и практических исследований, посвященные современному состоянию и проблемам развития рынка коммерческой недвижимости.
Информационной базой исследования являются данные Госкомстата РФ, документы и материалы Министерства экономического развития и торговли РФ, а также результаты исследований и аналитические отчеты ряда консалтингово -брокерских и девелоперских компаний.
Научная новизна и положения выносимые на защиту.
Научная новизна исследования состоит в разработке методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию системы деятельности управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости и повышению эффективности государственного регулирования развития данного сектора экономики.
Положения выносимые на защиту:
раскрыто и сформулировано понятие «рынок коммерческой недвижимости»,
выявлена специфика его развития, на основании проведенного исследования
установлены стратегические цели и приоритетные задачи развития данного сектора экономики;
проведен системный анализ основных причин, препятствующих развитию рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, на его основе разработан комплекс стратегических решений по повышению эффективности реализации положений Градостроительного кодекса РФ;
проанализирована система кредитования деятельности управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, установлены ее главные недостатки и рекомендован комплекс мер по ее совершенствованию;
предложена методика выбора наиболее привлекательного объекта торговой недвижимости, позволяющая определить инвестиционную привлекательность данного объекта с учетом весовых коэффициентов его главных характеристик;
разработана организационно-функциональная система деятельности управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости, адаптированная к российским условиям.
Практическая значимость исследования. Совокупность выводов и рекомендаций автора, может быть использована при решении практических задач повышения эффективности развития рынка коммерческой недвижимости. К ним отнесены: совершенствование системы управления деятельностью компаний на рынке коммерческой недвижимости; формирование эффективной экономической политики государства в сфере развития рынка коммерческой недвижимости; определение стратегических целей и тактических задач дальнейшего совершенствования рынка коммерческой недвижимости; разработка новых, адекватных потребностям экономики страны экономических и нормативных механизмов, способствующих привлечению инвестиций в данный сектор экономики.
Апробация. Внедрение полученных результатов диссертационного исследования и апробация предложенных методик осуществлялась в ООО «Романов Девелопмент Групп» и 000 «Интеграл Групп».
Основное содержание диссертационной работы отражено в 4 публикациях общим объемом 1,6 п.л.
Структура работы. Цели и задачи исследования обусловили его структуру. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
