Введение к работе
Актуальность темы исследования. В последнее время в российской экономике и на рынке недвижимости, в частности, наблюдаются негативные тенденции, обусловленные кризисом. В этих условиях возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия факторов, влияющих на устойчивое функционирование субъектов, действующих на этом рынке, и в первую очередь, актуализируется вопрос обеспечения конкурентоспособности этих субъектов.
Управление объектами недвижимости связано с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан данный объект), осуществлением маркетинга, организацией эксплуатации объекта и другими многочисленными задачами. Для комплексного решения этих задач в качестве субъекта рынка недвижимости выступают управляющие компании, которые предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развития объекта, наиболее полно соответствующие его интересам. Однако до недавнего времени доля недвижимости, передаваемой собственниками во внешнее управление, не превышала 15-20%.
В последние годы ситуация стала меняться. Все больше
собственников осознают преимущества профессионального управления
недвижимостью, которое обеспечивает более высокую доходность объекта
и освобождает собственника от необходимости практически ежедневно
заниматься вопросами текущей эксплуатации объекта. Это приводит к
росту спроса на услуги по управлению объектами недвижимости и
привлечению в эту сферу все большего количества профессиональных
управляющих. В этих условиях на первый план выдвигается проблема
научного и практического обеспечения конкурентоспособности
управляющих компаний на рынке недвижимости.
В научном сообществе проблемам управления недвижимостью
уделяется большое внимание. Эти проблемы и пути их решения
рассмотрены в работах таких ученых, как А.Н. Асаул, И.А. Бачуринская,
У.С. Баум, Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, В.В. Бузырев, В.И. Воропаева, Н.В.
Васильева, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, О.В Громков, Д.И.
Клиланд, С.Н. Максимов, И.В. Смирнова, Г.М. Стерник , B.C. Чекалин, В.Д.
Шапиро и др. В то же время проблемам эффективного осуществления
текущей деятельности управляющими компаниями с точки зрения
обеспечения их конкурентоспособности уделяется недостаточно внимания.
Рассматриваются, преимущественно, вопросы организации эксплуатации
объектов недвижимости, взаимоотношения с собственником,
подрядчиками без учета потребности в обеспечении
конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.
Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.
Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании научно-методических основ повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
анализ особенностей рынка недвижимости как сферы деятельности управляющих компаний;
исследование функций управляющих компаний на рынке недвижимости;
выявление проблем развития управляющих компаний в современных условиях;
определение влияния конкурентоспособности управляющих компаний на развитие рынка недвижимости;
выявление основных факторов, определяющих конкурентные позиции управляющих компаний на рынке недвижимости;
определение сущности и структуры механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний;
обоснование методического подхода к оценке
конкурентоспособности управляющих компаний;
разработка методических положений и рекомендаций по
рационализации деятельности управляющих компаний, направленных на укрепление их конкурентных позиций на рынке недвижимости.
Объектом исследования является конкурентоспособность управляющих компаний как фактор укрепления их позиций на рынке недвижимости.
Предметом исследования является организационно-экономический механизм и методы повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили современные экономические теории функционирования предприятий в сфере недвижимости, труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме функционирования рынка недвижимости, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические рекомендации ведущих отраслевых институтов. Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, статистической обработки информации, экономико-математического моделирования и организационного проектирования.
Научная новизна диссертации заключается в следующем:
1. Выявлены ключевые особенности рынка недвижимости как бизнес-среды управляющих компаний, уточнено понятие управления недвижимостью и раскрыты причины, стимулирующие его развитие как
самостоятельного вида экономической деятельности, что позволяет определить функции управляющих компаний на современном рынке недвижимости.
Дано авторское определение понятия конкурентоспособности управляющей компании на рынке недвижимости, определены базовые принципы и резервы повышения конкурентоспособности управляющих компаний, позволяющие обеспечить им лидирующие позиции на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.
Выявлены факторы конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и проведена их классификация на внешние, определяющие динамику развития бизнес-среды управляющих компаний, и внутренние, определяющие позиции компании на рынке недвижимости (комплекс предоставляемых услуг, применяемые технологии обслуживания клиентов, профессионализм сотрудников компании, оперативность в оказании услуг, известность компании на рынке и другие). Классификация позволяет рациональнее использовать потенциал компании, сконцентрировав его на ключевых направлениях повышения конкурентоспособности.
Обоснована структура организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости, включающего совокупность мер воздействия на процессы, связи и факторы, определяющие результат деятельности управляющей компании, и субъектов, оказывающих влияние на ее конкурентоспособность.
Разработана методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании, особенностью которой является применение коэффициентов, отражающих ключевые показатели конкурентоспособности - качество оказываемых услуг, ресурсы, имидж управляющей компании, ее доля на целевом рынке. Предлагаемая методика позволяет определить конкурентные позиции компании на рынке недвижимости.
6. Обоснованы содержание и схема процесса разработки и
корректировки стратегии повышения конкурентоспособности
управляющей компании, позволяющей обеспечить укрепление
конкурентных позиций компании на рынке недвижимости на долгосрочный период.
Полученные в ходе исследования научные результаты соответствуют п.п. 15.69. «Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости» и п.п. 15.71. «Управление объектами недвижимости» паспорта специальностей ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).
Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке схем, методик, рекомендаций, направленных на контроль и повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости и учитывающих современное состояние данного рынка как бизнес-среды управляющих компаний.
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (2009 и 2010 гг.); «Youth and Business: in Search of New Ideas (Молодежь и бизнес в поисках новых идей)» (2008-2010 гг.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих компаний и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 2,7 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов.
В первой главе «Актуальные проблемы деятельности управляющих компаний на рынке недвижимости» проведен анализ и выявлены особенности рынка недвижимости как экономико-правового пространства деятельности управляющих компаний; уточнено понятие управления недвижимостью в контексте проблематики исследования; показаны причины привлечения собственниками управляющих компаний; раскрыты их функции на рынке недвижимости; выявлены актуальные проблемы развития бизнеса по управлению недвижимостью.
Во второй главе «Научно-методические основы повышения конкурентоспособности управляющих компаний» рассматриваются вопросы управления конкурентоспособностью, выявлены факторы конкурентоспособности управляющих компаний, предложен механизм повышения конкурентоспособности, а также методика количественной оценки конкурентоспособности управляющей компании.
Третья глава «Рекомендации по повышению
конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости» посвящена вопросам практической реализации организационно-экономического механизма повышения конкурентоспособности управляющих компаний. В ней даны рекомендации по разработке стратегии повышения конкурентоспособности УК, а также по формированию системы менеджмента качества в УК.
В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы.
