Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические аспекты инвестиционной деятельности на современном этапе развития экономики 9
1.1. Инвестиции и их роль в развитии экономики 9
1.2. Инвестиционный рынок и его структура 25
1.3. Особенности инвестиционного процесса на рынке недвижимости 42
2. Анализ методических подходов к управлению инвестиционным процессом на рынке недвижимости 53
2.1. Анализ существующих подходов к оценке инвестиционной привлекательности сегментов рынка недвижимости 53
2.2. Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и факторы ее определяющие 73
2.3. Инвестиционная активность на рынке недвижимости 93
3. Разработка методических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и управлению инвестиционным процессом на рынке не движимости 101
3.1. Система оценки параметров развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости 101
3.2. Особенности активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости 115
3.3. Государственное регулирование как фактор повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости 132
Заключение 148
Список литературы 152
- Инвестиционный рынок и его структура
- Особенности инвестиционного процесса на рынке недвижимости
- Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и факторы ее определяющие
- Особенности активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования Выступая частью инвестиционного рынка, российский рынок недвижимости находится только в процессе формирования, и еще не приобрел -законченных, устоявшихся характеристик По многим объективным причинам показатели уровня развития дан-ноі о рынка значительно отличаются в различных регионах России
Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности - еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений Интенсивное практическое использование, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к однозначному выводу о необходимости теоретического осмысления развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, а возвышающиеся общественные потребности определяют необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения дополнительного притока инвестиций и повышения инвестиционной активности на рынке
В этой связи несомненно актуальна разработка проблемы формирования условий активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, позволяющей обеспечить не только приток капитала в отрасль, но и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов
Различные аспекты этой проблемы освещены и разработаны в работах многих ученых-экономистов Т Амблера, А Маршалла, Ф Котлера, М Портера, О Курно, Ф Шерера, Д Росса и др Специфика развития рынка недвижимости, в т ч в территориальном аспекте, рассматривается в трудах А О'Салливана, Д Фридмана, Н Ордуэй, Г Харрисо-на, М Джонка, Л Гигмана, Д Логана, X. Молоча и целого ряда других авторов В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости представлены работами Е Г Анимицы, Л П Белых, В А Горемыкина, А Г Гранбері а, А С Маршаловой, А С Новоселова, В А Прорвича, В И Ресина, НМ Розановой, ГМ Стерника, НМ Сурниной, НМ Синицыной, РИ Шнипера, ПИ Юнацкевича и других Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих рынок недвижимости, являются исследования по определению инвестиционного климата региона Разработаны ряд методик по оценке инвестиционной привлекательности регионов, наиболее известными из которых являются методики Института экономики РАН, Института экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения РАН, Совета по изучению производительных сил и журнала «Эксперт»
Однако, несмотря на повышенный интерес к вопросам развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, многие аспекты этой сложной проблемы являются недостаточно разработанными В частности
мало внимания уделяется формированию условий активизации инвестиционной деятельности, в то время как именно они определяют перспективы развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости
Актуальность проблемы формирования условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости и недостаточная ее иссле-довапность определили выбор данной темы, а также структуру работы
Цель исследования Цель исследования определяется из поставленной проблемы и заключается в исследовании инвестиционного процесса на рынке недвижимости и разработке методических и практических рекомендаций по активизации инвестиционной деятельности, основанные на оценке и регулировании инвестиционной привлекательности рынка
Для достижения цели были поставлены следующие задачи
Выявить роль инвестиций в развитии экономики и исследовать особенности развития инвестиционного рынка в российской экономике
Исследовать особенности развития инвестиционного процесса и выделить наиболее значимые факторы и условия, определяющие движение инвестиционных потоков на рынке недвижимости
Проанализировать существующие подходы к оценке инвестиционной привлекагельности рынка недвижимости и определить возможности их использования для управления инвестиционным процессом
Провести анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и определить факторы, влияющие на интенсивность инвестиционной деятельности
Разработать систему оценки параметров развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости
Определить механизмы управления инвестиционной активностью на основе результатов применения предлагаемой методики для принятия инвестиционных решений на рынке недвижимости
Объект и предмет исследования Объектом исследования являются инвестиционные процессы, протекающие на рынке недвижимости Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы формирования инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются результаты исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики управления инвестиционным процессом на рынке недвижимости
В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления инвестиционной деятельностью и рынком недвижимости, материалы научных конференций, а также федеральные, региональ-
ные и корпоративные статистические и аналитические материалы Ряд методологических положении и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами
Методическая база исследования включает в себя методы теории систем, понятия и принципы инвестиционного менеджмента и макроэкономики, методы сравнительного анализа, методы экспертных оценок, кластерный анализ, экономико-математическое и графическое моделирование
В качестве информационной базы использовался широкий круг источников законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы ю-сударственной статистки РФ, российской гильдии риэлтеров, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации и опросов профессиональных участников рынка недвижимости
Научная новизна диссертационной работы заключаеіся в разрабоїке и обосновании теореіичсских и методических основ формирования условии повышения инвестиционной активности, а также практических рекомендаций по управлению инвестиционным процессом на рынке недвижимости на основе оценки инвестиционной привлекательности его сегментов
В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие
Обосновано приоритетное значение инвестиционной составляющей в развитии рынка недвижимости, заключающееся, с одной стороны, в ее стимулирующем воздействии на условия его функционирования, а, с другой, в обеспечении устойчивых тенденций социально - экономического развития российской экономики и повышения уровня благосостояния населения
Уточнены особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, заключающиеся, во-первых, в характере взаимосвязей между его участниками, во-вторых, в цикличности изменения инвестиционной активности, в-третьих, в низкой ликвидности спроса и предложения на рынке, которые не позволяют быстро реагировать на изменения стоимостных и количественных показателей, что в совокупности определяет необходимость государственного регулирования инвестиционного процесса на рынке недвижимости
Выявлены основные факторы и условия развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, позволяющие определить перспективы изменения инвестиционной привлекательности, влияющие на приток и эффективность использования инвестиционных ресурсов
Разработана система оценки параметров развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, основанная на оценке инвестиционного пространства, конъюнктуры, инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности на рынке недвижимости и позволяющая, во-первых, диагностировать состояние инвестиционного про-
цесса, во-вторых, конкретизировать факторы активизации инвестиционной деятельности, в-третьих, определить движение инвестиционных потоков и их влияние на перспективы развития рынка недвижимости 5 Предложены рекомендации по активизации инвестиционной деятельности основанные на определении стадии развития инвесіиционного процесса и сбалансированном сочетании механизмов государственного и рыночного регулирования в целях обеспечения равномерного и стабильного развития, привлечения дополнительного объема инвестиций и создания благоприятных условий дтя будущего размещения капитала на рынке недвижимости Практическая знаниеюегь результатов исследования определяются возможностью их использования специалистами, участниками рынка недвижимости при разработке планов, инвестиционных программ и проектов развития, а также работниками органов государственной, региональной власти и местного самоуправления, регулирующими инвестиционный процесс на соответствующих сегментах рынка недвижимости, а также в учебных дисциплинах вузов «Инвестиционный менеджмент», «Организация и финансирование инвестиций», «Стратегия инвестиционной политики»
Предложенные в работе методические рекомендации по формированию условий активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости позволяют разработать мероприятия по управлению и мониторингу инвестиционного процесса, контролировать и регулировать приток капитала, что позволит организовать эффективное распределение ресурсов на решение первоочередных задач развития экономики
Апробация работы Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 5 опубликованных научных трудах автора, общим объемом 1,71 пл
Предложения по формированию условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости докладывались и обсуждались на всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия экономика и государство» и внедрены в текущей деятельности ЗАО «Производственно-коммерческий центр РЭА им Г В Плеханова»
Структура и объем работы Работа состоит из введения, трех глав и заключения, изложенных на 159 страницах машинописного текста Цифровой и графический материал представлен в 3 таблицах и 14 рисунках Список использованной литературы содержит 165 наименований
Инвестиционный рынок и его структура
В отечественной и зарубежной экономической науке нет четко проработанного теоретического и методологического обоснования экономической сущности инвестиционного рынка и его структуры.
В западной экономической литературе представлены два основных подхода к пониманию сущности инвестиционного рынка. Первый - это так называемая европейская модель, где инвестиционный рынок отождествляется с финансовым рынком в его широком понимании. Второй - это американская модель, где инвестиционный рынок отождествляется с понятием рынка ценных бумаг (фондовым рынком) в связи с тем, что основной формой инвестиций в экономически развитых странах являются вложения в ценные бумаги. Характерной особенностью вышеназванных подходов является преобладающий механизм поставки капитала или преимущественное направление и форма инвестиционной деятельности. Существует такой подход, который рассматривает рынок инвестиций как место торговли ценными бумагами и другими инвестиционными инструментами, что подразумевает наличие инвестиционных товаров или ресурсов. Примером тому может служить определение, данное Джерри М. Ро-зенбергом. В своих работах он так трактовал понятие инвестиционного рынка: «Инвестиционный рынок - во-первых - место, где продаются ценные бумаги и другие инвестиционные инструменты, а во-вторых — это состояние торговли инвестиционными инструментами» [82]. Под инвестиционными инструментами Дж. М. Розенберг предлагает понимать все, во что инвестируется капитал (например: ценные бумаги, сертификаты, страховые полисы, товары и предприятия) [82]. Следовательно, Дж. М. Розенберг наиболее широко пытался рассматривать инве стиционный рынок, учитывая многообразие форм и инструментов инвестирования, множество видов инвестиционных ресурсов, форм существования капитала, источников формирования, а также присутствие различных взаимосвязей между субъектами рыночных отношений.
На наш взгляд, для представления сущности инвестиционного рынка зарубежными учеными характерным является высказывание У. Шарпа: «Реальные инвестиции обычно включают инвестиции в какой-либо тип материально осязаемых активов, таких как земля, оборудование, заводы. Финансовые инвестиции представляют собой контракты, записанные на бумаге, такие как обыкновенные акции и облигации.
В примитивных экономиках основная часть инвестиций относится к реальным, в то время как в современной экономике большая часть инвестиций представлена финансовыми инвестициями. Высокое развитие институтов финансового инвестирования в значительной степени способствует росту реальных инвестиций. Как правило, эти две формы являются взаимодополняющими, а не конкурирующими» 58]. Комментируя приведенное высказывание, заметим, что фактически У. Шарп предлагает рассматривать инвестиционный рынок в двух аспектах: с точки зрения рынка реальных инвестиций и с точки зрения финансовых инвестиций. Процесс перехода от административно-командной системы управления экономикой к рыночным отношениям отразился на эволюции исследования понятия инвестиционного рынка отечественными учеными и экономистами. До недавнего времени наиболее распространенным среди них считался подход к рассмотрению инвестиционного рынка как рынка капитальных товаров, что явно отражало характер направленности и формы отечественного инвестирования. В условиях формирования рыночной экономики появились новые взгляды на понимание сущности инвестиционного рынка. В частности, Г.И. Иванов пишет: «Трансформация инвестиционных товаров в инвестиционные ресурсы осуществляется на инвестиционном рынке на основе действия законов рыночного саморегулирования, а также государственного регулирования» [78]. Такой подход к пониманию экономической сущности инвестиционного рынка основан лишь на процессе преобразования капитала в инвестиции и не затрагивает другие сущностные аспекты функционирования самого рынка. Ф. С. Тумусов дает следующее определение: «Инвестиционный рынок - это сложная система экономических отношений купли-продажи инвестиционных ресурсов и инвестиционных товаров, в рамках которой формируется их спрос и предложение, а так же цены на них с целью финансового, материального и интеллектуального обеспечения воспроизводства капитала с минимальными затратами и достижения оптимальных сроков окупаемости инвестиций» [149]. По нашему мнению, здесь учтены разнообразные стадии превращения капитала, многообразие видов инвестиций и заложены основы для того, чтобы дать обоснованное определение инвестиционного рынка как экономической категории. В.В. Бочаров в своей работе пишет: «Рынок инвестиций представляет собой сферу где происходит купля-продажа инвестиционных товаров по равновесным ценам» [43] и далее расшифровывает перечень инвестиционных товаров (движимое и недвижимое имущество, денежные средства, целевые банковские вклады, ценные бумаги, имущественные права, лицензии, патенты и др.). В приведенном определении, по нашему мнению, недостаточно полно выражена экономическая сущность инвестиционного рынка, не учтен двойственный характер инвестиций, так как с одной стороны они представляют собой ресурсы (инвестиционные ресурсы), а с другой - вложения (объекты вложения или инвестиционные товары). Наиболее обобщенное определение инвестиционного рынка предлагает Л. Л. Игонина: «Инвестиционный рынок - совокупность экономических отношений, форма взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности, представляющих инвестиционный спрос и инвестиционное предложение» [79]. Из приведенных определений видно, что в отечественной экономической литературе существуют различные мнения по поводу понимания сущности инвестиционного рынка: одни авторы рассматривают его как рынок инвестиционных товаров, другие - как рынок объектов инвестирования, третьи — как совокупность взаимосвязанных рынков. Однако следует отметить, что практически во всех приведенных определениях авторы упоминают категорию «инвестиционные ресурсы». Именно их совокупность (равнозначно, как и совокупность любых экономических ресурсов) формирует капитал.
Заметим, что последние как источник удовлетворяют потребности всего народного хозяйства в целом, а инвестиционные ресурсы направлены на удовлетворение новых, инновационных потребностей экономики в рамках инвестиционной деятельности и именно они формируют инвестиционный капитал.
Особенности инвестиционного процесса на рынке недвижимости
Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.
Недвижимость, или недвижимая собственность определенно является очень важным элементом экономической системы. История становления и развития экономики развитых стран свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики.
Согласно экономической классификации недвижимость является одним из трех объектов собственности. В отечественной теории и практике существуют неоднозначные трактовки понятий "недвижимость" и "недвижимая собственность". В своем исследовании автор исходил из следующего определения: недвижимость - это те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения. Становление и развитие рыночных отношений во всех возможных сферах хозяйственной деятельности в обязательном порядке предполагает введение рыночных элементов и в область функционирования недвижимой собственности. Любой субъект рыночных отношений сможет свободно и эффективно выполнять свои функции, если у него будут условия для осуществления своей деятельности, среди которых одним из основных является территориальная обособленность и наличие удовлетворяющего объекта для возможности работы.
Недвижимость является весьма многогранным объектом для изучения экономической науки. На микроэкономическом уровне купля-продажа объектов недвижимости представляет собой оборот традиционного товарного рынка, где сделки осуществляются исходя из спроса и предложения, и на интенсивность оборота в значительной мере влияют субъективные предпочтения потребителей. В то же время объекты недвижимой собственности являются предметом макроэкономического регулирования, поскольку многие обобщающие показатели, свидетельствующие об уровне развития всей национальной экономики относятся к сфере недвижимости (как например, среднее количество жилплощади на душу населения или уровень развития производственных мощностей в том или ином регионе). Анализ и обобщение классификации видов недвижимости позволили автору выявить специфические критерии недвижимой собственности.
В литературе выделяют два типа классификации недвижимости - по-литэкономическая и прикладная классификация. Политэкономическая классификация состоит из деления на объекты производственного и непроизводственного назначения. Данная классификация является основной, поскольку, она отражает две главные сферы функционирования объектов недвижимости : потребительскую и производительную.
В зарубежной экономической науке существует другая классификация, которая строится по принципу четкого функционального назначения объектов недвижимости. Различие функционального назначения объектов недвижимости становится основой для выделения различных групп пользователей, которые отличаются друг от друга, главным образом, по видам деятельности.
Развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений. Специфическими ха рактеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность.
Раскрытие характеристики редкости позволяет сделать вывод о том, что современное планирование городов должно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных территорий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Исходя из этого вытекает и такая особенность функционирования рынка, что, будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения очень долгое время. Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик. Эти же факторы определяют особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости.
Наиболее общими особенностями инвестиционного процесса на рынке недвижимости являются следующие: 1) уровень развития (степень активности) рынка недвижимости (как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры; 2) на функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости); 3) специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени влияет на соотношение спроса и предложения па данном рынке. Особенности функционирования данного вида рынка всегда будут определяться фактом, что недвижимость всегда будет тем продуктом, на который окружающая среда оказывает очень сильное воздействие. В то же время, бизнес может менять местоположение, если в существующих условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не представляется возможным. Характеристика стационарности четко определяет невозможность какой-либо дислокации недвижимости в целях улучшения эффективности, что является основой всей системы инвестирования на рынка недвижимости.
Специфика самого объекта рыночных отношений - недвижимости, позволяет объяснить некоторые особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости. Такими особенностями являются: очень низкая ликвидность спроса и предложения на рынке, которые не позволяют достаточно быстро реагировать на изменения стоимостных и количественных показателей на рынке; функционирование рынка недвижимости находится в тесной зависимости от общеэкономической конъюнктуры; в современных условиях государство вынуждено тщательно контролировать и оказывать содействие развитию рынка недвижимости с сфере личного потребления, поскольку обеспечение нормальных условий существования граждан входит в функции государства и относится к области социального регулирования.
Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и факторы ее определяющие
Инвестиционная привлекательность любой страны и региона основана на двух составляющих: инвестиционном потенциале и инвестиционном риске. Инвестиционный потенциал региона определяется основными макроэкономическими характеристиками (объемом и темпами роста ВВП (ВНП), прямых иностранных инвестиций, структурой экономики), насыщенностью территории факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыми, финансовыми), величиной и динамикой потребительского спроса населения и так далее.
Уровень же инвестиционного риска отражает вероятность потери инвестиций и дохода от них. В том или ином регионе этот риск определяется общеэкономическими (тенденции в экономическом развитии региона), финансово-валютными (степень сбалансированности регионального бюджета и финансов предприятий), политическими (распределение политических симпатий населения по результатам последних парламентских выборов, легитимность местной власти), законодательными, социальными (уровень социальной напряженности), экологическими, криминальными и другими факторами.
Таким образом, уровень инвестиционной привлекательности региона в целом определяется соотношением инвестиционного риска и инвестиционного потенциала, то есть тем, насколько, исходя из существующего положения и перспектив будущего развития региона, риски, связанные с инвестированием в данный регион, компенсируются доходами, которые на эти инвестиции можно получить. Для каждого инвестора существует критический уровень риска, при котором он готов работать в том или ином проекте. Например, даже если доходность на вложенные инвестиции составляет 50% в год, институциональный инвестор не будет вкладывать свои средства в проект, поскольку столь высокая доходность воспринимается им как отражение слишком высокого риска. При нормальном развитии рынка уровень риска находит свое полное отражение в уровне доходности - чем выше риск, тем выше должна быть и доходность, которая бы все-таки стимулировала инвесторов работать в данном регионе. В противном случае, если высокий риск не компенсируется столь же высокими доходами, смысл инвестиций отсутствует. Если доходность, присутствующая на рынке, превышает тот уровень, который воспринимается инвесторами как справедливый, исходя из существующего риска, количество участников рынка, а соответственно и предложений, будет увеличиваться до тех пор, пока доходность не достигнет справедливого уровня. Такая ситуация характерна для появляющихся рынков (Emerging Markets). В развивающихся странах она усложняется тем, что там имеет место снижение уровня общестранового риска, что сдвигает точку насыщения рынка.
Достаточно часто западные инвесторы рассматривают определенные направления инвестирования в нашей стране как слишком рискованные для себя и/или как те, которые, с точки зрения риска, не обеспечивают необходимый уровень доходности. Российские же игроки, имеющие опыт работы на этом рынке, рассматривают его как менее рискованный, поэтому могут иметь несколько другое видение уровня рискованности и соответствующего ему минимального уровня доходности.
Не стоит также забывать о такой составляющей инвестиционной привлекательности, как стоимость используемых финансовых ресурсов. Так, инвесторы, использующие финансовые ресурсы (как заемные, так и собственные) стоимостью в 7% и 12%, будут совершенно по-разному оце нивать уровень инвестиционной привлекательности проекта, доходность которого составляет 10%. Очевидно, что при прочих равных условиях западные инвесторы, которые могут привлекать долгосрочные кредиты (как и использовать другие финансовые инструменты) под низкую по отечественным меркам ставку, имеют более выгодное положение, чем украинские игроки. Как ни парадоксально это звучит, но в рамках рассмотрения данного фактора для них наша страна является более инвестиционно привлекательной, чем для отечественных инвесторов.
Таким образом, инвестиционная привлекательность - это относительное понятие, отражающее мнение определенной группы инвесторов касательно соотношения уровня риска, уровня доходности и стоимости финансовых ресурсов в той или иной стране/регионе/отрасли, а также соотношения уровня риска/доходпости/стоимости ресурсов в различных странах/регионах/отраслях.
Если говорить об инвестиционной привлекательности сферы недвижимости, то, по сути, структура факторов, определяющих ее уровень, ничем не специфична - инвестиционный потенциал и инвестиционный риск. Однако, учитывая то, что недвижимость - это отдельный сектор экономики, который развивается по особенным законам и принципам, на их практическую реализацию накладывается некоторый отпечаток. Так, инвестиционная привлекательность в любой сфере бизнеса зависит от конъюнктуры рынка, поэтому любой инвестор, прежде чем вкладывать ресурсы в создание или покупку предприятия в том или ином секторе, должен проанализировать соотношение спроса и предложения. Особенность сферы недвижимости в этом отношении заключается в том, что временной лаг от начала реализации проекта до момента выведения объекта на рынок достигает нескольких лет, в течение которых рыночная ситуация может существенно измениться. Как результат, начиная проект и ориентируясь на высокие арендные ставки, девелопер может сдать объект в аренду по более никим ставкам, чем предполагал, поскольку за это время на рынок вышло много новых помещений, в итоге чего он насытился. Кроме того, в недвижимости особое место занимает риск ликвидности, который обусловлен значительной стоимостью актива и ограниченностью возможностей быстрого выхода из проекта в недвижимости без потери стоимости инвестиций.
Необходимо также отметить, что проект в недвижимости имеет несколько стадий развития, на каждой из которых уровень риска и, соответственно, доходности существенно отличается. Наименее рискованной стадией с точки зрения вложений является функционирующий объект, заполненный высококлассными арендаторами и приносящий предсказуемый доход. Наиболее рискованной - идея строительства того или иного объекта. Учитывая отечественную специфику, основные риски сосредоточены на этапах землеотвода и получения разрешений на строительство. Как итог, эти этапы являются наиболее высокодоходными, и на сегодняшний день распространена практика, при которой зарубежный или местный, не склонный к столь высокому риску или не имеющий опыта решения таких вопросов инвестор использует для прохождения начальных стадий проекта локального партнера. Организационно схема взаимодействия может выглядеть и как партнерство, и как продажа проекта. Достаточно часто при определении рыночной стоимости таких незавершенных проектов возникают определенные сложности, связанные с различным пониманием сути и важности понесенных рисков и полученного нематериального актива. Для решения таких спорных вопросов зарубежные партнеры предпочитают привлекать независимого оценщика, имеющего опыт работы на местном рынке.
Последние несколько лет в России наблюдается стабильный экономический рост, обуславливающий активизацию спроса во всех секторах коммерческой недвижимости, прежде всего офисном и торговом, а в последнее время - в гостиничном и складском. Как результат ограниченных темпов роста предложения - доходность инвестиций в сфере недвижимости остается на достаточно высоком уровне, хотя уровень риска - как об-щестранового, так и отраслевого - постепенно снижается. В итоге отечественный рынок недвижимости становится все более инвестиционно привлекательным для зарубежных инвесторов, которые сегодня работают в странах с более развитой и менее рискованной экономикой по ставкам доходности, соответствующим рискам и достигшим в результате насыщения предложения достаточно низкого уровня. Анализируя и оценивая перспективы развития российской экономики, они понимают, что, если учитывать текущую стоимость и потенциал рынка недвижимости, то эти показатели превосходят их требования к доходности, которые зачастую ниже, чем у местных игроков.
Особенности активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости
Функционирование развитого рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимого имущества: жилья и разнообразных нежилых помещений коммерческого назначения (офисных, торговых, складских и производственных). В советской экономике накануне рыночных преобразований использование нежилого недвижимого имущества в основном было ограничено рамками государственной собственности и регламентировалось всеобъемлющим планированием хозяйственной деятельности. В жилищной сфере, как и в некоторых других секторах, такая ситуация сочеталась с существование легальных и нелегальных элементов квази-рыночных отношений (жилищная кооперация, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров), которые можно рассматривать в качестве предыстории рынка.
Отправной точкой развития рынка недвижимости в России следует считать 1990 г., когда Закон "О собственности в СССР" признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране в период радикальных рыночных реформ.
Стремительный рост цен в ходе радикальных рыночных реформ затронул и сектор недвижимости, причем наблюдаемые на нем процессы не могут быть убедительно объяснены только воздействием факторов номинальной рублевой инфляции и изменения покупательной способности доллара. Более того, эти инфляционные явления на рынке недвижимости находились в противоречии с известными закономерностями функционирования развитого рыночного хозяйства, в котором негативные изменения основных макроэкономических показателей сопровождаются, как правило, снижением цен на недвижимость. Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночных экономик является тот факт, что и в 1994-1997 гг. после начала финансовой стабилизации цены росли в 50-70% городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэлторов (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки (в 1992-1994 гг. рост цен в более чем 50% обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение). Анализ инвестиционных процессов на рынке недвижимости позволяет выявить общие закономерности их развития и определить особенности управления инвестиционной активностью. Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий.
В начале первой (стартовой) стадии недвижимость принципиально недооценена, инвестиционные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, интенсивность инвестиционной деятельности повысилась в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). Вторая (переходная) стадия, когда инвестиционная активность продолжает расти, но уже меньшими темпами (30-50%о в год). На третьей стадии (складывающегося рынка), рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации, инвестиционные потоки выравниваются интенсивность инвестиционной деятельности стабилизируется. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д. Предложенная в ходе диссертационного исследования система показателей позволяет четко определить стадию развития инвестиционного рынка и выявить основные направления активизации инвестиционной деятельности: Так, учитывая, что для первой стадии характерно становление инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, можно отметить, что па этом этапе инвестиционное пространство существенно ограничено, предложение характеризуется стандартизованным набором объектов инвестирования. Конъюнктура рынка свидетельствует о неразвитости его элементов. Инвестиционная активность низка, однако, характеризуется тенденцией к росту. Инвестиционная привлекательность рынка начинает ускоренно расти. На второй стадии интенсивность инвестиционной деятельности сокращается, инвестиционное пространство рынка приобретает более четкие границы, постепенно выравнивается конъюнктура рынка, а инвестиционный вектор характеризуется устойчивой тенденцией к росту. Третья стадия характеризуется выравниванием колебаний в развитии инвестиционных процессов. Инвестиционные потоки стабильны, направление их развития предсказуемо, спрос и предложение начинают соответствовать друг другу, инвестиционная привлекательность рынка несколько снижается. На четвертой стадии интенсивность инвестиций ослабевает, инвестиционное пространство постепенно начинает сужаться. Активизация инвестиционной деятельности требует создания соответствующей инфра структуры, реализации механизмов государственного регулирования, что способствует возрождению инвестиционных процессов на качественно новой основе.
