Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью углубленного рассмотрения и решения теоретических, методологических и прикладных проблем развития маркетинга на рынке недвижимости, и прежде всего жилья, как одного из важнейших социально значимых секторов, имеющего большие стратегические перспективы.
В последнее десятилетие количество заключаемых сделок в жилищном секторе рынка увеличилось в разы, отчетливо наметились предпосылки к активизации рыночных процессов в гражданском и промышленном строительстве, развивающихся пока не согласованно и даже противоречиво В этих условиях маркетинговый подход становится важнейшей составляющей в формировании конкурентной среды регулирования рыночной активности операторов и потребителей То есть, на современном этапе значительно возрастает необходимость преобразования хозяйственного механизма и создания гибкой системы управления, способной к реализации эффективных предпринимательских решений. Поиск научно-обоснованных подходов должен быть ориентирован на качественное изменение управленческой системы на базе внедрения принципов, приемов и методов современного маркетинга, становящегося и философией и технологией современного бизнесе в любом секторе экономики.
Эффективность управления недвижимостью зависит от методологической корректности и логической обоснованности концептуальных подходов и принципов. Стремление к целенаправленному воздействию на потребителя, изучению и всестороннему анализу средовых характеристик и структуры рыночных сегментов, обуславливает необходимость использования маркетингового подхода, позволяющего создать интегрированную систему управления недвижимостью на принципах стратегической гибкости и адаптации в условиях изменяющегося рынка. Методы маркетинга несут в себе необходимый теоретический потенциал, применение которого в соотношении с полнотой и научной проработанностью способно придать стимулирующий импульс к активизации управленческой деятельности в сфере недвижимости, а его инструментарий - дать толчок к формированию методически верных предпринимательских решений.
Степень изученности проблемы. Возникновение и развитие рынка недвижимости поставило науку перед необходимостью изучить его содержание, тенденции и закономерности развития, определить наиболее эффективный механизм управления. С этой целью используются наработки зарубежных ученых, которые уже многие десятилетия занимались разработкой теории рыночной экономики, а также те труды российских ученых, которые появились по этой проблематике в последние годы.
Проблемы, связанные с маркетинговым взаимодействием продавца и покупателя, рассматриваются в работах отечественных: Алешиной И.В.,
Багиева Г.Л., Немчина A.M., Новаторова Э.В., Масловой Т.Д., Минаева Д.В., Фирсановой О.В. . и зарубежных ученых: Buxmann P., Gebauer J., Merlo А., Ortalo-Magne F., McKenzie D., Betts R. Значительный вклад в изучение экономики недвижимости внесен такими учеными, как: Асаул А.Н., Горемыкин В.А., Грибовский СВ., Максимов С.Н., Ресин В.И., Смирнова И.В., Старинский В.Н., Стерник Г. М., Тарасевич Е.И. Вопросам маркетинга недвижимости уделяется внимание в научных трудах Ардемасова Е.Б., Валетова А.И., Грахова В.П., Зрюнина A.M., Ивакина Е.К., Песоцкой Е.В., Рахмана И.А., Селютиной Л.Г., Стаханова В.Н., Султановой З.Р., Степанова И.С., Шайтанова В.Я., Юнацкевича П.И. В то же время следует отметить, что научных разработок, где бы углубленно рассматривались методологические основы (то есть исходные теоретические позиции) использования маркетингового подхода на рынке недвижимости, очень мало. В настоящее время, продолжает сохраняться противоречие между потребностями хозяйственной практики в обоснованных и продуктивных методах рыночной деятельности и нерешенностью большинства этих вопросов на теоретико-методологическом и инструментальном уровнях. В определенной степени разрешению части поставленных проблем может способствовать разработка методологии и практики организации маркетинговой деятельности операторов и поведения потребителей на рынке недвижимости, предпринятая в данной диссертационной работе.
Объектом исследования является рынок недвижимости Санкт-Петербурга в сравнении с рынками регионов и страны в целом.
Предмет исследования - экономические отношения субъектов рынка, имеющих коммерческие интересы в сфере недвижимости и закономерности функционирования и развития рынка недвижимости на основе эффективного использования современных маркетинговых технологий.
Цель исследования заключается в научном анализе, разработке подходов, направлений и методов развития рыночной активности в сегменте рынка недвижимости, а так же разработка маркетинговой концепции активизации производства и продаж в сфере недвижимости.
Реализация поставленной цели исследования обусловила решение следующих взаимосвязанных задач:
выявить теоретические предпосылки становления и развития рынка недвижимости в целом и жилья в частности; на базе факторного анализа раскрыть региональные особенности его динамики и перспективы;
уточнить классификацию и типологию современного рынка жилой недвижимости, оценить роль и возможности государства по его регулированию и развитию;
скорректировать научные подходы к организации маркетинговых исследований, оценке интенсивности процессов в ходе рыночного взаимодействия и конкуренции субъектов;
провести оценку и ранжирование типологических параметров объектов недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ученых, которые не только заложили научно-методические основы
развития предпринимательства, маркетинга и социально-экономического управления в условиях рыночной экономики, но и внесли существенных вклад в анализ проблем функционирования рынка недвижимости. Они являются той методологической основой, которая используется как инструментарий научного поиска.
Научные обобщения, выводы и рекомендации, содержащиеся в трудах зарубежных и отечественных ученых, материалы научно-практических конференций, анализ практики использования маркетинговых технологий на различных этапах рынков недвижимости, позволили сделать необходимые научные обобщения, выводы и выработать практические рекомендации для повышения эффективности функционирования рынка недвижимости и тем самым послужили базой для решения поставленной научной проблемы.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативно-правовые документы федеральных и региональных органов власти Российской Федерации, данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Российской Гильдии Риэлторов, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Комитета по строительству Санкт-Петербурга, материалы научно-практических конференций, периодической печати по проблемам рынка недвижимости и маркетинговых технологий, сетевых источников информации в Интернете, труды зарубежных и российских исследователей, а также собственные результаты исследований автора, выполненных в рамках подготовки диссертации.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
скорректирован исследовательский понятийный аппарат, даны трактовки и определения рынков недвижимого имущества и жилья, маркетингового комплекса операторов и хозяйствующих субъектов;
разработана и апробирована методика оценки уровня маркетинговой деятельности по стимулированию продаж на рынке жилья, диагностированы его параметры и динамика, позволяющие повысить эффективность стратегических маркетинговых решений хозяйствующих субъектов в целом;
впервые предложена многоуровневая классификация рыночного продукта, позволяющая ранжировать товарную совокупность с учетом особенностей и параметров конечной строительной продукции - жилого имущества;
предложены усовершенствованная схема и алгоритм взаимодействия продавца и покупателя, позволяющие обеспечивать их максимальное информативное совмещение с целью активизации процесса продаж;
разработана и обоснована структурно-функциональная модель эффективного функционирования маркетинговой системы рынка недвижимого имущества, позволяющая формировать нормальную конкурентную среду, воздействовать на рыночное ценообразование и более полно удовлетворять потребительские запросы.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что апробированные в диссертации положения и полученные результаты создают
теоретическую, методологическую и практическую основу по организационно-экономическому формированию и регулированию маркетинговой деятельности на рынки недвижимости в целом и жилого имущества в частности. Выводы и рекомендации, с нашей точки зрения, носят универсальный практический характер и могут быть применены не только субъектами Северо-Западного федерального округа, но и другими регионами РФ для создания эффективно действующих маркетинговых структур. Кроме того основные теоретические выводы результаты исследований могут быть использованы высшей школе в процессе преподавания таких дисциплин как: «Экономика управления недвижимостью», «Управление государственным и муниципальным имуществом», «Девелопмент».
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования изложены на научно-практических конференциях различного уровня. Кроме того, положения исследования нашли отражение в 6 публикациях автора, в том числе в 4 статьях в научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 153 источников, приложений. Общий объем работы - 167 страниц, включая 18 рисунков и 19 таблиц.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, степень разработанности проблемы, определяются цели и задачи. Излагаются методологические основы исследования, раскрывается его научная новизна и практическая значимость.
В первой главе «Теоретические и методологические основы и предпосылки развития маркетинговой деятельности субъектов на формирующемся рынке недвижимости» исследуется содержание основных экономических категорий, корректируются трактовка основных понятий по проблеме исследования, рассматривается сущность, роль и методы маркетинговой деятельности хозяйствующих субъектов на развивающимся рынке недвижимости. Систематизируются факторы, определяющие рыночную динамику.
Во второй главе «Социально-экономическая диагностика условий и динамики развития маркетинговой деятельности субъектов на рынке жилой недвижимости» анализируются тенденции и особенности формирования маркетинговой политики рыночных операторов на региональном рынке недвижимости (жилья), оцениваются темпы и факторы его развития, влияющие на их рыночную активность и сбытовую политику.
В третьей главе «Совершенствование организационно-экономического механизма управления маркетингом хозяйствующих субъектов на рынке недвижимости» определяются приоритетные направления развития маркетинговой деятельности субъектов, модели их эффективного взаимодействия с клиентурой, разрабатывается тактика и стратегия повышения конкурентоспособного потенциала продукции и услуг в условиях кризиса.
В заключении обобщаются основные результаты исследования, формулируются основные выводы и рекомендации по теме исследования.
