Содержание к диссертации
Введение
Глава L Характеристика категории конкурентоспособности и её особенности на
рынке жилья 11
1.1. Понятие конкурентоспособности продукции, определяющие её факторы 11
1.2. Особенности рынка жилья крупного мега полиса 40
Глава II. Исследование методов оценки конкурентоспособности продукции на рынке жилья крупного мега полиса 50
II.1. Возможности использования экономико-математического моделирования для анализа рынка недвижимости 50
II.2 Кластерный и регрессионный анализ рынка жилья в Москве 58
Глава III. Формирование систем ипотечного кредитования как условие повышения конкурентоспособности! и развития рынка жилья в России 79
III. 1. Сравнительная характеристика систем оплаты, применяемых на рынках недвижимости и их влияние на конкурентоспособность товаров 79
III.2. Выбор вариантов схем ипотечного кредитования и их применение на рынке жилья в Москве 91
III.З. Методы анализа риска при ипотечном кредитовании... 116
III.4. Развитие ипотеки как фактор роста и удовлетворения спроса
населения на жильё 128
Заключение 135
Литература 142
Приложения 148
- Понятие конкурентоспособности продукции, определяющие её факторы
- Возможности использования экономико-математического моделирования для анализа рынка недвижимости
- Сравнительная характеристика систем оплаты, применяемых на рынках недвижимости и их влияние на конкурентоспособность товаров
class1 Характеристика категории конкурентоспособности и её особенности на
рынке жилья class1
Понятие конкурентоспособности продукции, определяющие её факторы
Конкурентоспособность товара представляет собой сложную, приобретающую все большую теоретическую и практическую значимость категорию современной экономической науки. В последние годы изучение данной категории заняло значительное место в исследованиях российских ученых. Это вызвано, в первую очередь, становлением рыночных отношений в различных секторах российской экономики. Расширение сферы действия рыночных отношений делает актуальным исследование конкурентоспособности продукции и методов её повышения на конкретных отраслевых рынках.
Конкурентоспособность и в теории, и в хозяйственной практике понимается, прежде всего, как способность того или иного товара (или услуги) победить в конкурентной борьбе на определенном рынке сбыта. Завоевание и удержание рынков сбыта всегда оказывали существенное влияние не только на доходы отдельных предприятий, но и на экономическое состояние страны в целом. Производство уникальных, пользующихся высоким спросом товаров было основным источником доходов многих государств уже в далекой древности. Так, например, богатство и влияние Древнего Китая в немалой степени связано с обладанием уникальной в то время технологией производства шелковых тканей, а экономическое процветание средневековой Венеции было во многом связано с производством уникального и пользовавшегося большим спросом венецианского стекла и парчи.
В настоящее время значимость экономических факторов в мире возрастает. Это связано, в первую очередь, с тенденцией «глобализации» в мировой экономике. Объемы международной торговли в 20-м веке многократно возросли, разделение труда во всемирном масштабе получает все большее распространение. Как видно из графика № 1.1, по сравнению с 1992 годом объем мировой торговли вырос почти в два раза. Такой существенный рост товарооборота между странами стал возможен во многом благодаря постепенному распространению принципов «свободной торговли» в мировой экономике. Динамика уровня таможенных пошлин в США и Великобритании за последние 200 лет представлена на графике №1.2. Такой рост международного товарообмена создает благоприятные условия для активного проникновения иностранной продукции на внутренние рынки различных стран. В условиях постепенного снижения уровня таможенных и иных барьеров в мировой торговле выпуск конкурентоспособной продукции становится основным средством обеспечения положительного сальдо торгового баланса страны.
Для России проблема конкурентоспособности отечественных товаров особо актуальна в связи с планируемым вступлением РФ во Всемирную торговую организацию (ВТО). Членство в ВТО важно по двум причинам. Оно значительно упростит выход российских предприятий на внешние рынки. Тем самым отечественные производители получат новые возможности сбыта своих товаров на емких и насыщенных рынках промышленно-развитых стран. Но для проникновения на эти рынки с высоким уровнем конкуренции и повышенными требованиями к качеству продукции необходимо производить высококонкурентоспособные товары» максимально отвечающие запросам потребителей. Вступление в ВТО приведет к существенному усилению конкуренции на российской внутреннем рынке из-за снижения таможенных барьеров на пути проникновения в РФ импортных товаров. Эта сторона вопроса имеет и дополнительные аспекты. Происходящие в мире процессы интеграции мировой экономики и глобализации экономических процессов привели в последние десятилетия к значительному ускорению обмена научно-техническими достижениями между странами.
Возможности использования экономико-математического моделирования для анализа рынка недвижимости
Экономическая теория рынков является относительно новой, быстро развивающейся областью экономической науки. Специфические черты определенных рынков и развитие экономических концепций привели к возникновению различных методов исследования поведения субъектов рынка. Следует отметить, что возможности применения математических методов, являющихся основой современного естествознания, в экономике ограничены вследствие сложно социального характера объекта исследования.
Алгоритмизация поведения живых организмов, или их систем каковыми являются фирмы, предприятия, домохозяйства представляет собой сложную задачу. Методы её решения существенно зависят от количества субъектов, взаимодействующих на рынке. Если их число велико, а их деятельность независима, то индивидуальные особенности поведения субъектов рынка оказывают незначительное влияния на состояние системы в целом. Аналогом подобной ситуации в физике является термодинамика. Подобные системы можно изучать и прогнозировать их поведение на основе информации о средних значения основных параметров. Однако не все рыночные ситуации возможно анализировать в рамках подобной парадигмы. На значительной части рынков или рыночных сегментов состояние системы в целом существенно зависит от повеления отдельных субъектов рынка. Типичными примерами подобных типов рынка являются монополия, олигополия и монопсония.
Экономико-математические модели анализирующие рынки с большим числом участников используют гипотезу «эффективного рынка». Основой гипотезы является положение, что все "истинные" побуждения потребителей, осознанные и неосознанные, находят отражение в рыночной цене товара. Данная гипотеза первоначально была сформулирована на основе анализа рыночной ситуации совершенной конкуренции. Однако закономерности поведения участников многих рынков в значительной мере соответствуют ситуации совершенной конкуренции. Выделяют ряд критериев, приближающих поведение субъектов рынка к их ожидаемым действиям в ситуации совершенной конкуренции. Степень соответствия конкретного рынка данным критериям определяет возможность эффективного применения подобных методов для прогнозирования и анализа рыночной ситуации. Эти критерии таковы:
1) Незначительная асимметричность информации на рынке.
2) Рациональность поведения субъектов рынка.
3) Высокий уровень потенциальной конкуренции,
4) Низкий уровень дифференциации продукта на рынке.
5) Низкие трансакционные издержки.
Данные критерии являются смягченными характеристиками рынка совершенной конкуренции.
Как показывает проведенный анализ, исследуемый в данной работе московский рынок жилья, в значительной мере соответствует этим критериям. Рынок жилья в Москве является рынком монополистической конкуренции. Доступность информации о ценах, большое (несколько тысяч) количество продавцов и покупателей, значительное количество "потенциальных продавцов" делают ситуацию на рынке жилья более близкой к совершенной конкуренции, чем к олигополии. Важным фактором, свидетельствующим о возможности эффективного применения экономико-математических моделей, построенных на основе модели «эффективного рынка», является отмеченная выше рациональность поведения потребителей на рынке жилья. Доступность информации о предложении квартир на московском рынке снижает трансакционные издержки, и уменьшает асимметричность информации на рынке, что также приближает характеристики московского рынка жилья к случаю совершенной конкуренции.
Сравнительная характеристика систем оплаты, применяемых на рынках недвижимости и их влияние на конкурентоспособность товаров
Развитие финансово-кредитных отношений и преобладание «рынка покупателя» обусловили широкое использование различных схем покупки товаров в кредит. Предоставление покупателю возможности приобретения товара на условиях рассрочки оплаты становится на многих рынках важным средством повышения конкурентоспособности продукции. Наибольшее развитие потребительский кредит имеет на рынках сравнительно дорогих товаров (жилья, автомобилей, земельных участков и т.п.). исторически одной из первых сфер использования потребительского кредита стал рынок недвижимости. Так, в Великобритании ипотечное кредитование получило достаточно широкое распространение уже во второй половине 19-го столетия. В настоящее время оно является важной составной частью финансовых рынков многих стран мира. В США в 1976 году суммарный объем обязательств по ипотеке составлял 690,6 млрд. долл., а общий объем непогашенных государственных обязательств - 357,2 млрд. долл.11 В последней трети 20-го века ипотечное кредитование получило наиболее широкое распространение.
Ипотечное кредитование имеет существенное социальное значение. Социальная значимость потребности в жилье придаёт особую важность развитию ипотечного кредитования. Предоставление возможности приобретения жилья широким слоям населения снижает уровень социальной напряженности в обществе. В частности, ипотечное кредитование используется для приобретения жилья почти 70 процентами жителей Германии в возрасте до 30 лет /86, 44/.
В настоящее время термин «ипотечное кредитование» получил широкое распространение в экономической науке и мировой экономике. Ипотечное кредитование - это один из видов кредитования под залог. Залогом в данном случае являются объекты недвижимости. Особый характер залога придает ипотечному кредитованию специфические особенности по сравнению с обычными видами кредитования. Можно выделить следующие специфические черты ипотечного кредитования:
Во-первых, ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог. Обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. При этом контроль залогодержателем сохранности предмета залога существенно облегчается тем, что залогом выступает недвижимость. Однако это же и усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоко ликвидным активам. Отличительным свойством ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может служить недвижимость, на приобретение которой он берется.
Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.
В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Длительный срок погашения кредита уменьшает размер ежемесячных выплат.
Покупка жилья в кредит широко распространена за рубежом. Исследование зарубежного опыта кредитования покупки жилья свидетельствует о том, что в мировой практике получили распространение две основные модели жилищного кредитования. Основные особенности этих моделей представлены в таблице 3.1.
