Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы создания системы земельной
ипотеки и опыт ее развития 9
Мировая практика организационно-финансовых схем развития ипотечного кредитования
История организации ипотечного кредитования в России 21
Сущность системы земельно-ипотечного кредитования и правовая
основа для ее развития 34
Глава 2. Анализ возможностей развития системы земельно-
ипотечного кредитования 44
Тенденции развития земельного рынка в России 44
Создание условий для развития системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации 55
Общие принципы формирования земельных активов в системе земельно-ипотечного кредитования 70
Залоговые инструменты для использования различных видов земельных активов 80 Глава 3. Развитие системы земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне 92
Земельные ресурсы региона и возможности их использования в системе земельно-ипотечного кредитования 92
Землеустроительное и кадастровое обеспечение процесса формирования земельных активов 111
Разработка целевых программ для формирования системы земельно-ипотечного кредитования в регионе 125 Выводы и предложения 145 Библиографический список 148
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования.
В условиях недостатка собственных средств во многих отраслях развивающейся экономики России необходим поиск различных путей по привлечению инвестиционных ресурсов. Надежным видом обеспечения кредитов во всем мире считается недвижимость, в первую очередь, земельные участки. Мировой практикой доказано, что земельно-ипотечное кредитование способно привлечь значительный объем внебюджетных инвестиций в экономику. Дореволюционный опыт России подтверждает, что вплоть до 1917 года ипотекой пользовалось две трети частных землевладельцев.
Ипотека земли способна обеспечивать вовлечение в активный экономический оборот значительные земельные площади, оказывать регулирующее действие на рынок земель и ее реальную рыночную стоимость.
Несмотря на снятие ограничения на залог сельскохозяйственных и частично государственных и муниципальных земель, увеличение числа земельных собственников, повсеместно в регионах допускается неоправданная медлительность в формировании самостоятельного сектора финансового рынка - рынка земельно-ипотечного кредитования. Не используется для этих целей значительный залоговый потенциал земли, которая не стала гарантом инвестиций и условием их привлечения.
Особенно актуальна это проблема для экономического развития сельского хозяйства, в котором действуют преимущественно дотации на основную продукцию, льготное кредитование, в отдельных случаях - лизинг. В условиях преодоления экономического и технологического отставания сельского хозяйства, привлечение в эту сферу инвестиций является важнейшей предпосылкой модернизации производства и обеспечения перехода на инновационный путь развития. Но развитие ипотеки земли сдерживается рядом факторов, среди которых следует отметить:
- отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности на земельные участки и их улучшений;
- неупорядоченность в правовом и экономическом отношении земельных
долей, образовавшихся в процессе земельной реформы;
неразвитость инфраструктуры земельного рынка;
отсутствие единых методических подходов к оценке залоговой стоимости земельных участков.
Слабое развитие земельно-ипотечного кредитования объясняется наличием различных нерешенных вопросов' в сфере земельно-имущественных отношений. В отношении сельского хозяйства, где земля выступает не только территориальным базисом, но и средством производства, остро стоит проблема низкой доходности сельскохозяйственных организаций, что снижает инвестиционную привлекательность этой сферы для банковского капитала.
Пути развития земельно-ипотечного кредитования исследуются многими
научно-исследовательскими учреждениями, которые предлагают полнее
использовать возможности оборота земель, в том числе их ипотеку, для
преодоления экономического отставания отраслей сельского хозяйства,
модернизации производства и перехода на инновационный путь развития.
Названное находит отражение в научных публикациях, монографиях целого
ряда ученых. Теоретические и методические проблемы этого направления
экономической науки являются предметом постоянных исследований таких
ведущих ученых-экономистов, как В.Р.Беленький, А.А.Варламов, С.Н.Волков,
П.Ф.Лойко, О.Б.Леппке, В.В.Милосердов, В.Н.Хлыстун, А.С.Миндрин,
А.П.Огарков, А.В.Севастьянов и др. Проблемам развития земельного оборота в
стране, в том числе залога земель, посвящены работы Н.И.Кресниковой,
Л.В.Поповой, А.Э.Сагайдака, Е.В.Сергацковой, О.Г.Третьяковой,
Н.И.Шагайды.
Однако в силу изменяющихся политических и социально-экономических условий, данная проблема нуждается в дальнейшем изучении, обобщении накапливаемого опыта, поиске оптимальных решений, особенно в части формировании земельных активов для их использования в качестве залога.
Методологическая база функционирования земельной ипотеки требует постоянной корректировки с учетом реалий экономики в стране и конкретных
5 субъектах Российской Федерации. Вышеизложенное определяет актуальность
темы диссертационного исследования, её народнохозяйственную значимость.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является развитие теоретических и методических положений по формированию земельных активов в процессе создания системы земельно-ипотечного кредитования и её инфраструктуры.
Для достижения обозначенной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- исследовать научно-методические положения и практику отечественного
и зарубежного опыта земельно-ипотечного кредитования хозяйствующих
субъектов с целью примененшгположительного опыта в современной России;
проанализировать современное состояние земельно-ипотечного кредитования и тенденции его становления, определить его роль в развитии сельского хозяйства;
- выработать направления совершенствования правовой базы и
экономических механизмов регулирования земельных отношений,
обеспечивающих формирование устойчивой системы земельно-ипотечного
кредитования, тесно увязанной с инфраструктурой рынка земли и объектов
недвижимости;
- обозначить условия формирования земельных активов для вовлечения в
систему земельно-ипотечного кредитования и разработать рекомендации по
применению залоговых инструментов для различных видов земельных активов;
уточнить содержание землеустроительных и кадастровых работ, обеспечивающих создание пространственной и информационной базы для развития земельно-ипотечного кредитования в регионе;
определить формы государственного участия в развитии системы земельно-ипотечного кредитования и возможности привлечения финансовых ресурсов в эту систему на региональном уровне.
Предметом исследования выступают экономические отношения, возникающие в процессе создания и развития системы земельно-ипотечного кредитования.
Объектом исследования являются земельные ресурсы, используемые в процессе земельно-ипотечного кредитования (на примере Красноярского края).
Исходные материалы. В процессе исследования использованы законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, законодательные акты Красноярского края, нормативные документы Роснедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, электронные ресурсы, справочные материалы и специальная научная литература.
Методика и методология исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей и юристов в области правового и экономического регулирования земельных отношений, в сфере развития аграрного сектора страны и кредитной системы. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования.
Научная новизна работы заключается в следующем:
уточнены и дополнительно сформулированы отдельные теоретические и методические положения создания системы земельно-ипотечного кредитования, как совокупности элементов, образующих определенную целостность и единство, находящихся во взаимодействии с факторами внутренней и внешней среды;
выявлены условия и факторы, необходимые для развития системы земельно-ипотечного кредитования в современных условиях;
- сформулировано понятие земельных активов, предложена их
классификация, позволяющая полнее применять залоговые инструменты;
разработаны рекомендации по землеустроительному и кадастровому сопровождению формирования земельных активов региона в целях вовлечения в залоговые сделки;
внесены обоснованные предложения по разработке и реализации целевых региональных программ развития системы земельно-ипотечного
7 кредитования и определены региональные возможности привлечения
финансовых ресурсов в систему;
- обоснована необходимость создания в регионах специальных органов,
наделенных функциями организации и контроля за проведением работ по
земельно-ипотечному кредитованию.
На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:
уточненные и дополнительно сформулированные положения системы земельно-ипотечного кредитования как совокупности элементов, образующих целостность;
сформулированное понятие земельных активов представляющих собой земельные ресурсы, обладающие производительностью и способностью приносить доход, формирующихся на основе определенных принципов, наиболее важные из которых - экономическая целесообразность, возможность привлечения инвестиций, подконтрольность и ликвидность;
- разработанная классификация земельных активов по признакам,
учитывающим целевое назначение, правовые характеристики, территориальное 1
расположение, что способствует более эффективному использованию
земельной собственности в качестве залогового обеспечения;
- рекомендации по землеустроительному и кадастровому сопровождению '
формирования земельных активов региона в целях вовлечения в залоговые
сделки;
- разработанные предложения по содержанию и реализации целевых
региональных программ развития системы земельно-ипотечного кредитования,
рекомендации по привлечению финансовых ресурсов.
Практическая значимость. Научные положения диссертации и выработанные в ней рекомендации могут быть использованы органами управления субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в практике развития земельно-ипотечного кредитования, при планировании организации использования земельного фонда, а также в процессе поиска дополнительных источников инвестирования в такой важнейший сектор экономики любого региона, как сельское хозяйство.
8 Разработанные предложения могут найти практическое применение при
разработке коммерческими кредитными организациями, в том числе
регионального уровня, программ ипотечного кредитования под залог
земельных участков, в том числе программ кредитования
сельскохозяйственных товаропроизводителей. Материалы исследования могут
использоваться в учебном процессе по курсам: «Ипотечное кредитование»,
«Менеджмент в землеустройстве», «Экономика недвижимости» и т.д.
Апробация. Основные методические положения диссертационной работы и предложения по их практической реализации докладывались автором и обсуждались на научно-практических конференциях в г.Красноярске (2005-2008 годы).
Ряд положений диссертации нашли применение пррг разработке Региональной программы развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории Красноярского края, утвержденной Постановлением Совета администрации Красноярского края, одним из разработчиков которой является автор. Отдельные материалы диссертационного исследования используются в Сибирском государственном университете при подготовке студентов дневного отделения по дисциплине «Городской кадастр».
Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 работах общим объемом 2,15 п.л. (в том числе две работы в журнале по перечню, утвержденному Высшей аттестационной комиссией Министерства образования Российской Федерации).
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка из 131 наименования. Основной текст изложен на 147 страницах, включает 24 таблицы и 20 рисунков.
