Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СПОСОБОВ РЕШЕНИЯ
ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В РОССИИ 12
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 12
МИРОВОЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПОТЕНЦИАЛЬНО НУЖДАЮЩЕГОСЯ НАСЕЛЕНИЯ СНИЗКИМИИУМЕРЕПИЫМИ ДОХОДАМИ 31
ОПРЕДЕЛЕІІИЕ ПОТРЕБНОСТЕЙ НАСЕЛЕНИЯ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО УЛУЧШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ 55
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ 66
2.1. МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНКА
ЖИЛЬЯ 66
2.2. МЕХАНИЗМ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
ДЛЯ СЕМЕЙ СО СРЕДНИМИ И НИЗКИМИ ДОХОДАМИ 88
ГЛАВА 3. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ НА
УРОВНЕ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. 102
МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЧЕТАНИИ С НЕГОСУДАРСТВЕННЫМИ ПЕНСИОННЫМИ ФОНДАМИ 102
РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ВНЕБЮДЖЕТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОСНОВЕ ЖИЛИЩНЫХ СЕРТИФИКАТОВ.... 113
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 125
ЛИТЕРАТУРА 128
ПРИЛОЖЕНИЯ 137
Введение к работе
Разработка эффективных механизмов решения социальных проблем, среди которых наиболее сложной является жилищная проблема, на современном этапе представляется одной из наиболее важных задач государства. Развитие института частной собственности на жилье способствовало развитию заемно-кредитных и ипотечных отношений, находившихся ранее в этой сфере в зачаточном состоянии. В дополнение к этому новые экономические и организационно-правовые отношения, предопределившие формирование рынка жилья и жилищных услуг, создали предпосылки ускоренного развития рыночных механизмов в жилищно-строительном комплексе экономики.
Вместе с тем, важнейшей проблемой строительства жилья, особенно для социально-незащищенных категорий населения, в т.ч. военнослужащих, молодых семей, остается отсутствие приемлемых механизмов финансирования. Для этих категорий населения наиболее важными параметрами ипотечных кредитов являются - длительный срок займа, приемлемый уровень первого взноса, низкие процентные ставки, понятная процедура оформления займа, четко прогнозируемые возможности изменения условий погашения займа, соблюдение сроков и параметров строительства. Кредитной организации требуется достаточное обеспечение займа, гарантия стабильного дохода заемщика, законодательная защита деятельности по кредитованию населения. Для строительной организации - своевременная и полная оплата строительных услуг. Создать условия для взаимовыгодного и взаимоответственного сотрудничества сторон в сфере строительства жилья (прежде всего, гражданина, застройщика и кредитной организации) возможно только при последовательной политике государства, направленной на рост доходов граждан, законодательное упорядочение правоотношений в жилищной сфере, налоговое стимулирование жилищного строительства (для физических и юридических лиц), обеспечении надлежащего качества строительства жилья. При этом, безусловно, необходимы меры государственной поддержки для
особо нуждающихся категорий граждан (те же военнослужащие, молодые семьи, а также инвалиды и т.д.).
Стратегической целью государственной жилищной политики в России является:
создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;
создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;
обеспечение доступа па жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.
Создание механизма решения этой стратегических целей - основная задача приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». Особенность новой жилищной программы - ее сбалансированность. Государство не сможет способствовать созданию рынка доступного жилья, занимаясь каждым направлением в отдельности. «Дешевая» ипотека без поддержки строительства способна привести только к дефициту жилья и росту цен. Обеспечивая сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке, поддерживая строительство нового жилья рыночными механизмами, государство рассчитывает уже в течение ближайших пяти лет переломить ситуацию. К 2010 году объемы жилищного строительства планируется увеличить как минимум на 26,6%, очередь на улучшение жилищных условий сократить до 7 лет, а ставки по ипотечным кредитам уменьшить до 8% годовых.
Подпрограммой государственной поддержки модернизации коммунальной инфраструктуры в рамках ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы предусмотрена возможность комплексного освоения земельных участков для жилищного строительства. Слабым звеном в действующих схемах ипотечного кредитования является недостаточная осведомленность участников о тонкостях и особенностях ипотечного кредитования жилищного строительства, в отличие от уже достаточно отработанных механизмов ипотечного кредитования
вторичного рынка жилья. Во многом это обусловлено несовершенством жилищного законодательства, недостатком правоприменительной практики по этому вопросу, неотработанностыо методических подходов к управлению ипотечным кредитованием в жилищно-строительных комплексах регионов с активным привлечением внебюджетных источников финансирования.
Следовательно, реализация современных задач в сфере ипотечного кредитования жилищного строительства, переход от бюджетной ипотеки к классической при сохранении адресных субсидий и льгот отдельным категориям населения, разработка механизмов привлечения внебюджетных инвестиций в ипотечное кредитование, несмотря на наличие значительного количества научно-методических работ, посвященных этому вопросу, требуют дополнительной теоретической и методической проработки. Именно необходимость определения путей решения совокупности принципиально важных проблем ипотечного кредитования предопределила актуальность настоящего исследования.
Состояние научной разработанности проблемы
Методологическим аспектам ипотечного кредитования посвящены труды Г.С. Нельсона, Д.А. Вимана, С.С, Лаварджа, В.Д. Джермана, Дж.М. Кейнса, П.С. Роуза, Р. Дж. Страйка, Г. Ласка, Л.И. Абалкина, Д.С. Львова, Н.Б. Косаревой, В.Смирнова, И. Грачева, В. Завьяловой, B.C. Ема, В.М. Агапкина, А.В. Черняка, В.З. Черняка, В. Киданова, В.А. Кудрявцева, В.И. Лимаренко, М. Логинова, М. Мейзлера, В.М. Минца, В.Н. Пономарева, Н.І I. Рогожиной, А.Н. Семеняки.
Существующие методические разработки по развитию ипотечного кредитования, в т.ч. предпринятые за последние годы дискуссии по проблемам развития ипотечного кредитования в России, проводившиеся в Государственной Думе Российской Федерации, Госстрое России, журналами «Вопросы экономики», «Строительство», газетами «Строительная газета, «Ипотека», и др. только подтвердили наличие существенных проблем в этой сфере, что подтверждает актуальность данного исследования и обуславливает
необходимость научной проработки и обоснованности форм, средств и методов развития ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе.
Цель и задачи исследования
Цель диссертационной работы - разработка эффективных экономических механизмов финансирования жилищного строительства на основе ипотечного кредитования в комплексе с различными инструментами привлечения внебюджетных инвестиций, обеспечивающих переход от бюджетного финансирования к финансированию за счет внебюджетных источников, а также предусматривающего повышение доступности ипотечного кредитования для населения с низкими и средними доходами.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
Осуществлен анализ международного и отечественного опыта ипотечного кредитования, состояния рынка жилья и инвестиций в жилищностроительном комплексе региона в целях разработки механизма повышения доступности ипотечных кредитов и определения потенциального объема внебюджетных инвестиций в жилищное строительство.
Проведена классификация возможных инструментов привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс и сегментов их потенциальных потребителей с последующим обоснованием выбора оптимальных инструментов.
Разработана методика выпуска облигационных займов для подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в комплексе с ипотечным кредитованием.
Разработан механизм увеличения объемов и снижения себестоимости жилищного строительства за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства в сочетании с ипотечным кредитованием.
Сформулированы предложения по повышению доступности механизма ипотечного кредитования за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи, с применением кредитного инструмента с отсрочкой платежа.
Разработан механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования.
Разработана методика применения жилищных сертификатов в жилищно-строительном комплексе в качестве эффективного и надежного способа накопления первоначального взноса при ипотечном кредитовании.
Объект исследования - Жилищно-строительный комплекс региона.
Предмет исследования ~ Финансовые отношения комплексного механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в сочетании с другими инструментами привлечения инвестиций.
Методология исследования
Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили научные труды зарубежных и отечественных ученых и специалистов по теоретическим и практическим вопросам ипотечного кредитования, недвижимости, оценочной деятельности и страхования, законодательные, нормативные акты Российской Федерации и регионов по вопросам ипотечного кредитования, мировой и отечественный опыт по организации ипотечного кредитования жилищного строительства. Для проведения исследований и финансового анализа по практическим вопросам функционирования ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе использованы материалы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Госкомстата России, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Счетной Палаты Российской Федерации, Фонда «Институт экономики города», Главного управления Банка России по Рязанской области, ОАО «Рязанская ипотечная корпорация».
При решении поставленных задач и обработке информации применялись методы системного, факторного, сравнительного анализа и статистической обработки данных, систематической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов, программно-целевой подход.
Научная новизна исследования
Научная новизна диссертационной работы состоит в создании методологии развития ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе в сочетании с такими инструментами привлечения внебюджетных инвестиций как облигационные займы, негосударственные пенсионные фонды, жилищные сертификаты и повышения доступности ипотечных кредитов за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи.
Наиболее значимыми элементами научной новизны, являются следующие:
Проведена классификация различных инструментов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищно-строительный комплекс на основе механизма ипотечного кредитования с последующим выбором трех оптимальных инструментов.
Разработана методика повышения доступности ипотечного кредитования, включающая возможность снижения нагрузки на совокупный доход семьи за счет использования кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.
Разработаны схемы по увеличению объемов жилищного строительства в регионе за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства и выпуска облигационных займов для подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства.
Предложен механизм использования внебюджетных источников ипотечного кредитования с привлечением пенсионных накоплений работодателей и граждан, негосударственных пенсионных фондов, жилищных сертификатов.
Практическая значимость исследования состоит в разработке и обосновании методических подходов к развитию ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе в сочетании с различными инструментами привлечения внебюджетных инвестиций на примере Рязанской области. Выводы настоящего исследования развивают теорию ипотеки более полным представлением форм реализации и научным обоснованием ипотечного
кредитования как экономической основы развития жилищно-строительного комплекса. Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным экономическим и социальным эффектом в других регионах Российской Федерации.
Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций в рамках программы повышения квалификации для специалистов в области ипотечного кредитования, проводимой образовательным центром «Школа бизнеса и информатики». Выводы и предложения, сделанные в работе, частично использованы в работе Правительства Рязанской области, Рязанской областной Думы, областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства, ОАО «Рязанская ипотечная корпорация».
Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, подтверждены расчетами, практическими экспериментами при внедрении в практику механизма ипотечного кредитования.
Положения, выносимые па защиту.
Методика повышения доступности ипотечного кредитования, за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи при ипотечном кредитовании с применением кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.
Модель увеличения объемов жилищного строительства в регионе, за счет вовлечения в оборот объектов незавершенного строительства в сочетании с рефинансированием ипотечных займов.
Методика выпуска облигационных займов с целью удешевления
финансирования коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в
комплексе с ипотечным кредитованием строительства жилья на
подготовленных площадках.
Механизм увеличения объемов жилищного строительства для
работников предприятий за счет комплексного использования
негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования с привлечением пенсионных накоплений работников и работодателей.
Методика применения жилищных сертификатов в жилищностроительном комплексе в качестве эффективного и надежного способа накопления первоначального взноса при ипотечном кредитовании.
Апробация работы. Основные теоретические и практические положения диссертации использовались при разработке Указа Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», инструкции Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации «О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации», Федерального закона от 18.07.2006 N 111 -ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», областных целевых программ «Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003 - 2010 годы», «Обеспечение жильем молодых семей на 2003-2010 годы», «Обеспечение жильем молодых семей на 2006-2010 годы» в 1994-2006 годах.
По основным вопросам, рассматриваемым в диссертации, автор исследования выступал на Всероссийской научно-практической конференции «Состояние и пути развития экономики регионов России в 21-ом столетии» состоявшейся 26-27 мая 2003 года в Тамбовском госуниверситете имени Г.Р. Державина, на научно-практической конференции «Стратегические приоритеты ускоренного роста в России» состоявшейся 2 декабря 2003 года в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.
Структура и объем работы
В соответствии с целями и задачами исследования определена структура работы.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, отмечается степень ее теоретической разработанности, определяется цель и задачи, объект и предмет исследования, отмечаются элементы научной новизны и практическая значимость, содержащиеся в работе.
В первой главе «Социально-экономический анализ способов решения жилищной проблемы в России» сделан анализ опыта ипотечного кредитования в мире и Российской Федерации, демографической ситуации, состояния рынка жилья и потенциальных объемов инвестиций в жилищно-строительный комплекс Рязанской области, возможных инструментов привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс и сегментов их потенциальных потребителей.
Во второй главе «Исследование и разработка механизма ипотечного кредитования строительства жилья» рассматриваются методики выпуска облигационных займов с целью удешевления финансирования подготовки коммунальной инфраструктуры жилищного строительства в сочетании с ипотечным кредитованием строительства жилья на подготовленных площадках и повышения доступности ипотечного кредитования за счет снижения нагрузки на совокупный доход семьи при применении кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.
В третьей главе «Развитие ипотечного кредитования строительства жилья на уровне субъекта Российской Федерации» рассматривается механизм увеличения объемов жилищного строительства для работников предприятий за счет комплексного использования негосударственных пенсионных фондов и ипотечного кредитования, а также методика применения жилищных сертификатов в жилищно-строительном комплексе в сочетании с ипотечным кредитованием.
В заключении сформулированы выводы и представлены основные результаты диссертационной работы.
