Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические основы привлечения инвестиций в жилищное строительство 7
1.1. Рынок жилья на современном этапе развития экономики 7
1.2. Современные формы и методы инвестирования средств в жилищное строительство 11
2. Анализ существующих систем ипотечного кредитования жилищного строительства 25
2.1. Сущность ипотечного кредитования жилищного строительства 25
2.2. Зарубежный опыт организации выдачи жилищных ипотечных кредитов 33
2.3. Становление института ипотеки в Российской Федерации 45
3. Комплексная оценка факторов становления и развития систем ипотеки в г. ростове-на-дону 52
3.1. Правовое обеспечение ипотеки 52
3.2. Потребительский спрос на рынке жилья г. Ростова-на-Дону 56
3.3. Анализ предложения на рынке жилья г.Ростова-на-Дону 68
4. Разработка методов организации жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования 83
4.1. Ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости, функционирующие в г.Ростове-на-Дону 83
4.2. Предлагаемый механизм организации инвестирования средств в строительство жилья 96
4.3. Разработка критериев оценки привлекательности механизмов ипотечного кредитования 104
Заключение 112
Список использованных источников 114
Приложения 126
- Рынок жилья на современном этапе развития экономики
- Сущность ипотечного кредитования жилищного строительства
- Правовое обеспечение ипотеки
- Ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости, функционирующие в г.Ростове-на-Дону
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает жилищное строительство. На современном этапе развития экономики жилищная проблема в России вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению, так как прежние механизмы инвестирования строительства жилья оказались не жизнеспособными.
Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и инвестиционным источникам. Значительно увеличилась доля частного сектора, который составляет более 56%, а государство перестало быть основным участником на этом рынке.
Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым она приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения.
При безусловной важности такого сдвига в государственной жилищной политике ее результаты пока остаются скромными из-за сложности на деле изменить систему инвестирования средств в строительство жилья и создать ипотечный рынок. В настоящее время проблема состоит в том, чтобы найти стабильный источник ресурсов для достижения динамичного развития жилищного строительства.
Необходимость практического разрешения указанной проблемы и ее недостаточная изученность определили тему диссертации.
Цель работы. Совершенствование механизма ипотечного кредитования жилищного строительства.
Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- исследованы существующие методы инвестирования жилищного строительства;
- определены основные факторы, влияющие на эффективность функционирования системы ипотечного кредитования жилищного строительства в г. Ростове-на-Дону;
- проанализированы основные механизмы ипотечного кредитования жилищного строительства, функционирующие в г. Ростове-на-Дону;
- разработана модель процесса ипотечного кредитования жилищного строительства с участием страховой компании в качестве инвестора;
- предложена методика расчета критериев оценки привлекательности механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства.
Теоретической и методологической основой работы послужили исследования ученых: В.М. Агапкина, В.А. Афанасьева, Ю. Бригхема, В.В Бузырева, П.И. Бурака, В.М. Васильева, Л. Гапенски, П.Г. Грабового, B.C. Ема, В.А. Епифанова, Л.Б. Зеленцова, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, В.И. Лимаренко, Н. Ордуэй, Н.Е. Симионовой, Р. Страйка, Е.И. Тарасевич, Д. Фридман, СР. Хачатрян, Г.А. Цылиной и др.
В качестве информационной базы выступают официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, данные Госкомстата РФ, Минэкономики РФ, Ростовского Областного комитета статистики, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати.
Научная новизна работы:
выполнен комплексный анализ факторов, влияющих на функционирование механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства в г. Ростове-на-Дону;
- предложены научно-практические рекомендации по организации жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования;
разработана модель процесса ипотечного кредитования с использованием средств страховой компании;
- предложена методика расчета критериев оценки привлекательности ипотечных механизмов.
Практическая ценность работы.
Предложенные рекомендации по организации жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования использованы при разработке программы развития ипотечного кредитования жилищного строительства г. Ростова-на-Дону на период с 2002 по 2005г. Предлагаемый механизм позволит расширить круг потенциальных участников ипотечного процесса, а также увеличить приток инвестиций в жилищное строительство.
Апробация работы.
Основные положения работы докладывались на Международных научно-практических конференциях «Строительство - 2000», «Строительство - 2001» (г. Ростов-на-Дону, РГСУ), на семинарах по проблемам экономики и управления строительством в Ростовском государственном строительном университете.
Публикации.
Основное содержание диссертации отражено в 5 опубликованных работах.
Структура и объем работы.
Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем работы - 126 страниц машинописного текста, в том числе рисунков - 20, таблиц - 21, приложения на 23 страницах, список использованных источников из 137 наименований.
Рынок жилья на современном этапе развития экономики
Стратегическим направлением развития России на сегодняшний день является создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных рыночных отношений.
Ход осуществления экономических реформ в России, начиная с 1992г. убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода «узловой точкой» системных преобразований, является жилищный сектор экономики, создающий необходимые условия проживания и жизнедеятельности человека [117, с.8].
Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т.д.), служебные жилые и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
В течение почти семидесяти лет в сознание населения последовательно внедрялась мысль о том, что обеспечение жильем - обязанность государства и одно из главных преимуществ социализма, тогда как стремление построить или приобрести в собственность за свои средства частное жилье - не более чем проявление чуждых социализму частнособственнечестких настроений. Соответственно плата за жилье и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.
С началом перестройки общая смена ориентиров и надвигающийся экономический кризис обусловили изменение жилищной политики. Однако в сознании большинства граждан страны позитивные стороны этих изменений, связанных, в частности, с привлечением средств населения к решению жилищной проблемы, были отодвинуты на второй план популистским лозунгом об обеспечении к 2000 году каждой советской семьи отдельной квартирой или домом, что воспринималось как твердое обещание государства. Между тем доля жилья, строящегося с использованием средств населения, росла очень медленно, в среднем по 1 % в год.
Положение, сложившееся сегодня в жилищной сфере России, иначе, как критическим, назвать нельзя.
При средней по Российской Федерации обеспеченности жильем 18,8 м 2 на человека (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9 м на человека. При этом структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться с достаточно низкими потребительскими свойствами.
Свыше 60 % населения проживает в одно - и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 человека на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжают проживать 2,9 млн. чел (2% населения), в общежитиях 5,8 млн. чел. (4%). Некоторые люди вообще не имеют собственного жилья. К этому следует добавить 488 тысяч семей военнослужащих и лиц, уволенных из вооруженных сил, не имеющих собственного жилья. Нуждаются в жилье не менее 100 тысяч беженцев и вынужденных переселенцев из районов экологических бедствий, а также граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера. Ситуация усугубляется еще и тем, что более 30 млн. кв. м (1,3%) площадей размещено в ветхих и аварийных строениях [34, с. 30].
На сегодняшний день жилье ежегодно получает только 6% очередников, что в 2,5 раза меньше чем в 1990г.
Вновь вводимое жилье приходится на здания, сооружаемые на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки [49, с. 12].
Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь вводимое жилье все менее доступным для населения [97, с. 18].
Устаревшее жилищное законодательство не только не способствовало реализации новой жилищной политики, но напротив, тормозило проведение жилищной реформы.
В 1990 - 1991 годах были приняты законы, направленные на частичное совершенствование жилищного права в соответствии с особенностями изменяющейся экономической ситуации, однако они не затрагивали основ действующего законодательства.
Принципиально новый этап в законодательном регулировании жилищных отношений в России наступил в конце 1992 года, после того как VII съезд народных депутатов Российской Федерации принял новые редакции статей 12 и 58 Конституции России, а Верховный Совет Российской Федерации - Законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О внесении изменений и дополнений в закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В нем было установлено право граждан, на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда без всяких ограничений [73, с.4].
Таким образом, к началу 1993 года была создана правовая база новой жилищной политики, основные положения которой предельно кратко могут быть сформулированы следующим образом: 1. Постепенный переход от преимущественного распределения жилья, построенного за счет бюджета, к зарабатыванию средств на его покупку и строительство предприятиями и гражданами. 2. Повышение доли жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц, и формирование рынка жилья. 3. Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав, включая государственное обеспечение жильем, льготы и привилегии для малоимущих граждан. 4. Постепенное изменение системы оплаты жилья и коммунальных услуг с одновременным введением адресных жилищных субсидий, а в перспективе переход на самоокупаемость жилищной сферы. 5. Обеспечение сохранности и ремонта жилищного фонда.
6. Постепенное изменение структуры жилищного строительства по типам зданий с увеличением малоэтажной, в том числе индивидуальной застройки при соответствующем изменении структуры производственной базы жилищного строительства [16].
В связи с приватизацией жилья, развитием индивидуального и кооперативного жилищного строительства значительно возрос удельный вес жилищного фонда, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц. По экспертным оценкам, в настоящее время он составляет свыше 40 % всего жилищного фонда России.
Сущность ипотечного кредитования жилищного строительства
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности. Ключевыми параметрами для кредитования являются: сумма кредита; срок погашения; процентная ставка.
Беря кредит, клиент обязуется использовать полученный кредит на определенные цели, предусмотренные соглашением сторон, своевременно погашать полученную ссуду вместе с процентами и предоставить возможность контроля за использованием средств [35, с 49].
Для банка, выдающего кредит, ключевыми являются два принципа: возвратность в определенный срок и платность кредита. В зарубежной практике широко используется залоговая форма обеспечения возвратности долгосрочных банковских кредитов (или, другими словами, ипотечное кредитование) [37, с.4].
Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества [6].
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями [63, с142]. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежавшей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме [73, с.5].
Ипотека возникает тогда, когда одна сторона предоставляет другой стороне сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, как приобретаемое на средства кредита, так имеющееся в собственности заемщика до получения кредита [35, с. 14].
Предметом ипотеки может быть следующее имущество: - земельные участки, находящиеся в частной собственности; - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество; - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые дома, гаражи и т.д.; - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания [6].
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.
Суть ипотечного кредитования (рис. 2.1) состоит в том, что заемщик выдает кредитору (банку) залоговое обязательство, подтверждающее право банка получить в собственность заложенную недвижимость при невыполнении заемщиком платежного обязательства в установленные сроки (возврат кредита плюс проценты).
Следует подчеркнуть, что использование ипотечного кредита требует наличия развитых форм инфраструктурных организаций (ипотечные и инвестиционные банки, агентства по оценке недвижимости, страховые компании и т.д.), а также четкой системы правового обеспечения и процедуры оформления.
Как было уже сказано, ипотека подразумевает залог имущества, т.е. заемщик выдает кредитору залоговое обязательство: кредитор становится залогодержателем. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. В закладной указывается: - имя должника; - сумма обязательства, обеспеченного ипотекой; - денежная оценка имущества, по которому предполагается ипотека; - срок уплаты сумм обязательства и др. [5].
Ипотека жилых домов и квартир возможна лишь в том случае, если эта квартира или жилой дом находятся в частной собственности, если же это государственная или муниципальная собственность, то ипотека невозможна.
На развитом рынке недвижимости существуют следующие виды ипотеки: Ипотека с плавающей ставкой - вид ипотечного кредита, процентная ставка, по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени;
Ипотека с равномерными выплатами - метод погашения займа, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными;
Ипотека с участием («участвующая» ипотека) - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости или доходе от реализации недвижимости [124, с. 345]. Схематично схему инвестирования строительства и приобретения жилья с помощью ипотеки можно представить следующим образом (рис. 2.2).
Правовое обеспечение ипотеки
Многовековая история права России знает немало проектов законодательных актов, которые были призваны создать полноценную систему регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки). Однако ни одному из таких проектов, за исключением разве что норм, помещенных во втором разделе книги 4 тома X Свода законов Российской империи, и норм, рассредоточенных по множеству актов (Устав кредитный, Устав торговый, Устав гражданского судопроизводства и т.д.), не суждено было стать законом [99, с. 200].
В Советской России с принятием ГК РСФСР 1922г., который в условиях национализации земли на долгие годы упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, понятно, ни о какой ипотеке речь тоже не могла идти. Длительное время залог вообще не играл в нашей стране существенной роли. Государственные банки в СССР, главным образом выступавшие заимодавцами, имели в своем арсенале куда более «эффективные» средства воздействия на неисправного должника, основанные на административном принуждении. Залог же привлекал внимание скорее ученых, нежели практических работников. В банковской практике четко прослеживалась пропагандируемая рядом юристов-теоретиков линия отказа от использования залога как неэффективного инструмента [95, с 93].
С начала 90-х гг. ситуация стала меняться. Объекты недвижимости были признаны объектами гражданского оборота. Логичным стало в этих условиях и появление в 1992г. Закона Российской Федерации «О залоге» (далее - Закон «О залоге»). Однако, уже вскоре после его принятия стало очевидно, что он переполнен так называемыми «мертвыми нормами» -правилами, которые не находят применения на практике, не востребованы жизнью (имеются в виду, в частности, нормы о ведении залогодателем книги записей залога). Кроме того, структура закона и используемый понятийный аппарат в ряде случаев не помогали, а скорее мешали правильному применению законодательства о залоге. Так, при делении залога на виды (заклад, ипотека, залог прав) был нарушен базовый принцип единого основания классификации. Или другой пример: залог земельных участков в соответствии с законом не признавался ипотекой. Поэтому, хотя Закону «О залоге» и следует отдать должное как первому появившемуся за долгое время законодательному акту, детально регламентирующему залоговое правоотношение, он, будучи внутренне противоречивым, проигрывал в логичности и последовательности даже проекту Закона СССР «О залоге».
Тем более важным для развития законодательства об ипотеке было принятие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ). ГК РФ существенным образом пересмотрел ранее зафиксированные в Законе «О залоге» положения, а ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установила, что с момента введения в действие части первой ГК РФ положения ранее принятых законов подлежат применению только в части, не противоречащей кодексу. Тем самым была усложнена структура законодательства о залоге в целом, и об ипотеке, в частности, что неизбежно привело к возникновению проблемы правильного применения такого законодательства. Кроме того, правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, носят именно общий характер и не в полной мере учитывают наличие особенностей различных видов залога. Осознавая это, законодатель предусмотрел необходимость разработки специального законодательства, в том числе закона об ипотеке. Таким образом, создание более или менее цельного и последовательного ипотечного законодательства фактически откладывалось - по крайней мере, до принятия базового закона - закона об ипотеке.
Залоговые отношения в отличие от многих других видов имущественных отношений не были и предметом полноценного, обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 г. был издан Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Но он по объективным причинам не стал, да и не мог стать правовой базой для развития ипотечного кредитования в России.
Во-первых, Указ предложил не самые удачные механизмы регулирования ипотечных отношений.
Во-вторых, Указ установил обязательность годовой отсрочки обращения взыскания на заложенные земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, что, очевидно, имело целью придать социальную направленность и компромиссный, с точки зрения политики, характер нормам Указа, но оказалось препятствием на пути использования залоговых схем в одной из тех областей, где они были наиболее востребованы.
В-третьих, Указ, затронув актуальные и на тот момент не решенные в законодательстве проблемы (как-то: выселение граждан, не исполнивших обеспеченные ипотекой жилых помещений обязательства, из таких помещений при обращении на них взыскания; возможность ипотеки части здания, строения, сооружения), не разрешил их.
Это обстоятельство также снизило ценность данного Указа для последовательного восполнения пробелов в законодательстве. И, наконец, в-четвертых, уже на тот момент необходимые правовые гарантии соблюдения интересов инвесторов не могли быть обеспечены иначе, как только при условии регулирования ипотечных отношений непосредственно законом.
Ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости, функционирующие в г.Ростове-на-Дону
Одним из направлений жилищной политики в г. Ростове-на-Дону на сегодняшнем этапе стало развитие системы ипотечного кредитования [22, 1].
В Ростове-на-Дону накоплен достаточный положительный опыт в вопросах обеспечения горожан жильем.
Одним из первых учреждений, организовавших выдачу кредитов для приобретения жилья, было ростовское отделение Сберегательного Банка Российской Федерации.
В июне 1995г. Ростовский Банк Сбербанка России создал дочернюю структуру - Компанию по Управлению Недвижимостью (КУН).
Задачей Компании стало инвестирование банковского капитала в жилищное строительство, осуществление кредитной политики банка, управление операциями на вторичном рынке жилья.
КУН соединило в себе две структуры: мощную риэлтерскую базу и финансовый капитал, что позволило ей использовать в работе оригинальные, гибкие схемы продажи квартир в рассрочку.
Приобретая квартиру в рассрочку, клиент уплачивал 30% от ее стоимости, а на остальные 70% стоимости квартиры КУН брала кредит в банке и приобретала квартиру для продажи ее в кредит клиенту с выплатой 12% годовых. Клиент был обязан погасить кредит банку в течение 3 лет ежемесячно равными долями. Проценты начислялись только на непогашенный остаток кредита. Кредит позволял рассчитаться с продавцом квартиры и сразу въехать в нее. При этом квартира передавалась в собственность Компании, которая заключала с клиентом договор продажи квартиры в кредит. По договору клиент не являлся владельцем квартиры, но являлся ее пользователем. Компания обеспечивала клиенту юридическое и экономическое оформление всех операций с выбранной им квартирой, выплаты по индексации страхования прав собственности, безопасности расчетов, надежность кредитующего банка.
При свершении сделки КУН применяет следующую схему взаимодействия контрагентов - продавца и покупателя:
1. Покупатель не получает денег на руки, они передаются продавцу по доверенности непосредственно от КУН.
2. Покупатель и продавец связаны условиями предварительного договора и договора задатка, что уменьшает риск отказа от сделки.
3. Оформление сделки происходит по форме, утвержденной Гражданским кодексом - договор продажи в кредит, по которому клиент автоматически становится собственником жилья и не требуется повторное переоформление квартиры.
4. При невозможности покупателем погасить кредит, КУН возвращает ему деньги, кроме задатка и уже выплаченных процентов.
В настоящее время КУН значительно сузила область своей деятельности., ограничиваясь предоставлением кредитов для приобретения квартир только в строящемся доме по ул. Евдокимова. Данный объект был ранее приобретен Юго-западным Банком Сбербанка Российской Федерации. Проектом предусмотрено строительство пятиэтажного жилого дома повышенной комфортности, а также объектов социально-бытового назначения. Не смотря на уникальность данного проекта для г.Ростова-на-Дону, высокая стоимость предлагаемого жилья и низкие темпы освоения объемов работ являются основными причинами того, что данный объект не находит популярности у потенциальных покупателей.
С сентября 2001г. Юго-западным банком Сберегательного Банка России осуществляется кредитование населения для приобретения, строительства и реконструкции объектов недвижимости на срок до 15 лет под 23% годовых в размере до 20000 условных единиц (рублевый эквивалент этой суммы).
Кредит оформляется при наличии не менее 30% своих средств от стоимости объекта недвижимости и наличии договора купли-продажи или сметы.
Кредит оформляется по месту нахождения приобретаемого или строящегося объекта недвижимости.
Следует учесть что:
1. Кредит на строительство (реконструкцию) выдается частями в течение 2 лет, после предоставления отчета об использовании предыдущей части кредита: первая часть составляет от 20 до 50%.
2. Кредит на приобретение недвижимости выдается единовременно в полной сумме.
Сумма кредита определяется исходя из платежеспособности (чистого ежемесячного дохода за последние 6 месяцев) клиента, но не более 70% сметной стоимости, либо договора купли-продажи. При оформлении ссуды на приобретение недвижимости в расчет может приниматься совокупный доход супругов или доход одного супруга с разных мест работы, но не более двух. Схема выплаты заемщиком суммы долга по данному механизму ипотечного кредитования представлена в приложении 3.
Кредит в сумме свыше 10 000 долларов США (рублевый эквивалент этой суммы) при отсутствии залога имущества (включая ценные бумаги) не предоставляется.
