Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы и анализ практики ипотечного жилищного кредитования как фактора эффективного решения жилищной проблемы
1.1. Развитие жилищной политики в Российской Федерации во второй половине XX века 14
1.2. Теоретические основы залога недвижимости
1.3. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в современной России 37
1.4. Концепция переходной модели системы управления ипотечным жилищным кредитованием 46
Выводы к главе 1 53
Глава 2. Анализ эволюционного развития и функционирования моделей ипотечного жилищного кредитования в рыночных экономических системах
2.1. Анализ исторического опыта управления ипотечным жи- лищным кредитованием в России
2.2. Европейский опыт функционирования и развития одноуровневой системы управления ипотечным жилищным кредитованием
2.3. Американский опыт функционирования и развития двухуровне- вой системы управления ипотечным жилищным кредитованием
Выводы к главе 2 95
Глава 3. Управление финансами в переходной модели системы ипотечного жилищного кредитования
3.1. Анализ внутренней и внешней сред системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях развитой и переходной экономики
3.2. Разработка механизма активизации потребительского спроса на жилье в системе ипотечного жилищного кредитования
3.3. Разработка методики оптимизации условий ипотечного жилищ- 1 ^ ного кредитования для увеличения инвестиционного потока.
137
Выводы к главе 3
Глава 4. Финансовые источники и механизм рефинансирования в системе ипотечного жилищного кредитования в условиях переходной экономики
4.1. Разработка механизма мультипликации налогов в системе ипотечного жилищного кредитования и методика расчета его основных показателей 139
4.2. Разработка механизма рефинансирования в переходной системе ипотечного жилищного кредитования 155
4.3. Разработка методов повышения ликвидности низкодоход ных ипотечных ценных бумаг 165
Выводы к главе 4 174
Глава 5. Разработка переходной модели муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием
5.1. Стратегия развития, основные этапы функционирования системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики
5.2. Применение информационных систем в управлении муниципальными моделями ипотечного жилищного кредитования в условиях переходной экономики
5.3. Разработка муниципальной модели ипотечного жилищного кредитования на примере г.Сарова 203
5.4. Оценка эффективности полученных результатов от внедрения системы управления ипотечным жилищным кредитованием в г. Сарове 226
Выводы к главе 5 24"
Заключение 242
Литература 246
- Развитие жилищной политики в Российской Федерации во второй половине XX века
- Анализ исторического опыта управления ипотечным жи- лищным кредитованием в России
- Анализ внутренней и внешней сред системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях развитой и переходной экономики
- Разработка механизма мультипликации налогов в системе ипотечного жилищного кредитования и методика расчета его основных показателей
Введение к работе
Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий может стать возможным для широких слоев населения и, прежде всего, среднего класса.
При безусловной важности такого сдвига в государственной жилищной политике ее результаты пока остаются скромными из-за сложности на деле изменить систему жилищного финансирования и создать рынок ипотечных кредитов. Недостаточная эффективность новой жилищной политики во многом объясняется и стремлением копировать зарубежные образцы без учета российской специфики.
Научный анализ и реальная практика показывают, что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии стадийного формирования рынка ипотечных кредитов с учетом российской специфики, предусматривающей создание вначале первичного, а лишь затем вторичного рынка ипотечных кредитов.Такая стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование временных промежуточных моделей ипотечного кредитования.
Выше изложенное свидетельствует о своеобразии ситуации с развитием ипотечного кредитования в России, определяющей актуальность создания особого научно-методологического подхода, соответствующего особенностям решения жилищной проблемы в странах с переходной экономикой.
Экономической основой системы ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего США, является наличие вторичного рынка ценных бумаг. Это связано с тем, что облигация, обеспеченная залогом недвижимости, является высоколиквидной и надежной ценной бумагой. Продажа этих ценных бумаг обеспечивает формирование источников рефинансирования ипотечных кредитов на первичном рынке. Вместе с тем, даже - 5 в Канаде и особенно в европейских странах значение вторичного рынка существенно ниже, чем в США.
В связи с отсутствием в настоящее время в России устойчивого рынка ценных бумаг создание вторичного рынка ипотечного кредитования проблематично. Возникает необходимость поиска других финансовых инструментов. Такие финансовые инструменты в сложившихся условиях могут быть, в основном, ориентированы на внутренний финансовый рынок и целевые средства, в том числе бюджетные. В этой связи важно отметить, что система ипотечного кредитования жилищного строительства решает не только социальную задачу обеспечения населения жильем, но и задачу подъема экономики и роста доходов бюджета. Жильё - это ликвидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Увеличение объемов строительства жилья может дать увеличение налогооблагаемой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной отрасли повлечёт за собой развитие других. В этом смысле программа ипотечного жилищного кредитования - это программа, направленная на оживление российской экономики и рост доходов бюджета.
Как показывает практика, программы ипотечного кредитования способны мобилизовать значительные средства населения. За рубежом доля собственных средств населения при оплате жилья составляет около 30% и меньше, а остальная часть приходится на заемные средства. В диссертационной работе обосновывается, что в условиях России при ограниченных источниках ипотечного кредитования долю средств населения можно довести до 80-90%, т.е. получить иную структуру покупки жилья с преимущественным использованием средств населения.
Таким образом, развитие ипотечного кредитования в России на современном этапе является актуальной задачей. Экономической основой системы ипотечного кредитования в условиях слабого фондового рынка может стать предложенный в диссертации механизм мультипликации налогов за счет вовлечения в реальный сектор экономики денежных средств населения, а дополнительные доходы бюджета могут быть источником для финансирования ипотеч- ных кредитов, которые в этой системе выступают в качестве катализатора процесса поступления средств граждан на финансирование строительства жилья. Такая модель может формироваться в каждом российском регионе, опираясь на свои источники финансирования и исходя из конкретных экономических и социальных условий региона.
Ипотечное кредитование и исследования в этой сфере имеют важное значение для общего успеха экономической реформы, способствуют снижению инфляции, росту доходов бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, рещению жилищной проблемы за счет привлечения денежных средств населения в реальный сектор экономики.
Целью исследования является решение комплексной научной проблемы, имеющей важное народно-хозяйственное значение, суть которой состоит в разработке, обосновании и апробировании теоретико-методологических положений и методических основ становления и развития системы управления ипотечным жилищным кредитованием в переходный период на примере муниципального образования на основе выявления и изучения закономерностей, объективных противоречий и тенденций, определяемых текущим и прогнозируемым состоянием российской экономики.
Достижение поставленной цели потребовало решения автором ряда научных и научно-практических задач: изучения теоритических основ залога недвижимости, опыта создания и функционирования систем ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и оценки его применимости в условиях России; проведения анализа эволюции жилищной политики России, обобщения российского опыта ипотечного кредитования и на основе этог определение специфики развития ипотечного кредитования для стран с переходной экономикой; определения оптимальной структуры источников финансирования для строительства жилья и условий ипотечного кредитования, позволяющих эффективно активизировать потребительский спрос, привлечь максимальное количество участников программ ипотечного кредитования среди населения и дополнительные внебюджетные финансовые ресурсы; определения методики оптимизации .условий ипотечного жилищного кредитования для увеличения инвестиционного потока в реальный сектор экономики; разработки и теоретического обоснования механизма мультипликации налогов от привлечения средств населения на строительство жилья за счет стимулирования покупательского спроса на рынке жилья и определения принципов расчета его основных экономических показателей; определения метода расчета предельных значений доли ипотечного кредита в стоимости нового жилья с позиций функционирования системы ипотечного кредитования в самодостаточном режиме с учетом факторов бюджетной эффективности и кредитоспособности заемщика; разработки механизма рефинансирования в муниципальных системах ипотечного кредитования и метода расчета эффективной доходности ипотечных ценных бумаг в условиях нестабильной экономики; разработки модели управления ипотечным кредитованием жилищного строительства в муниципальном образовании, включающей: выделение основных подсистем управления внутренней и внешней среды системы ипотечного кредитования по функциональным признакам, определение основных целей, задач и функций каждой из подсистем, а также определение схемы их взаимодействия; разработку организационной структуры управления муниципальной системой ипотечного кредитования; обновление схемы управления инфраструктурой городского рынка жилья в увязке с муниципальной системой ипотечного кредитования;
9) разработку механизма трансформации переходной модели в классичес кие формы;
10) проведения анализа результатов, полученных от внедрения разрабо танной муниципальной системы ипотечного кредитования жилищного строи тельства, и оценки ее эффективности.
Декомпозиция цели определила логику поэтапного исследования комплекса проблем: от разработки общих теоретических положений ипотечного кредитования для условий переходной экономики, создания на их базе модели му- ниципальной системы ипотечного кредитования, адекватной текущим и прогнозируемым состояниям экономики страны, до разработки конкретных механизмов реализации такой модели и ее экспериментальной проверки в условиях г. Сарова с оценкой эффективности результатов внедрения.
Объектом исследования является ипотека (система ипотечного кредитования) в жилищном строительстве на макро-, мезо- и микроуровнях управления народным хозяйством.
Предметом исследования являются теория, методология, методы, механизмы формирования и развития системы ипотечного кредитования в условиях переходной российской экономики.
Методологически диссертационная работа основывается на современных теориях рыночной экономики (в том числе теории переходных экономик), теории финансов и рынка ценных бумаг, ипотечного кредитования, госсударственного регулирования экономкой.
При проведении исследований автор опирался на труды отечественных и зарубежных исследователей: Агапкина В.М., Бригхема Ю., Бурака П.И., Гапенс-ки Л., Ема B.C., Епифанова В.А., Кудрявцева В.А., Кудрявцевой Е.В., Косаревой Н.Б., Кейнса Дж., Кирилловой А.Н., Рей К.И., Страйка Р.Дж. Применялись методы системного анализа, программно-целевого планирования, концептуального проектирования, социологических исследований, а также математические методы обработки статистических данных и оптимального программирования.
В работе использованы статистические показатели и отчетные данные по системе ипотечного кредитования г. Сарова, других городов и субъектов Российской Федерации, а также обобщенный опыт США, Германии и ряда других зарубежных стран.
Достоверность и обоснованность результатов диссертационного исследования основываются на материалах экспериментального полномасштабного внедрения в г. Сарове разработанной диссертантом муниципальной системы ипотечного кредитования, использовании репрезентативных статистических данных и показателей отчетности строительных организаций города, агентства недвижимости, Госкомстата России, современных теорий и методологи- ческих принципов, а также разработанных автором и опробованных на практике методов и приемов выполнения экономического исследования.
Диссертационная работа выполнялась в рамках научного направления, определенного федеральными целевыми программами «Свой Дом» и «Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей», утвержденной Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также международной программы ипотечного кредитования жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». Диссертационная работа является научным обоснованием муниципальной программы г. Сарова «Жилье в кредит» и отраслевой Концепции улучшения жилищных условий населения ЗАТО и работников Минатома России с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.
Научная новизна выполненного исследования состоит в том, что впервые сформулирована и решена научная проблема, имеющая важное народнохозяйственное значение, суть которой состоит в теоретическом обосновании, разработке и внедрении самодостаточной муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием для условий переходной экономики. В ходе ее разработки предложены и описаны новые экономические механизмы и отношения между субъектами системы ипотечного жилищного кредитования, найдена экономическая основа финансирования муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования для условий переходной экономики, состоящая в использовании такими системами создаваемых ими же дополнительных бюджетных доходов и мобилизации средств населения.
Основные научные результаты, полученные лично автором:
1. Разработан механизм активизации потребительского спроса населения в системе ипотечного жилищного кредитования, который включает в себя специальные технологии мобилизации ресурсов населения в конкурентной среде, предусматривает использование ликвидной жилой недвижимости населения в качестве оплаты стоимости жилья, а также доступные условия кредитования и другие дополнительные меры, обеспечивающие оптимизацию процесса.
Выяснена экономическая природа эффекта мультипликации налогов, впервые разработан и обоснован механизм мультипликации налогов в системе ипотечного кредитования. Предложенный механизм мультипликации налогов способен обеспечивать источниками финансирования как локальные экономические системы строительства жилья на уровне отдельных муниципалитетов или субъектов Федерации, так и национальную систему ипотечного кредитования в целом, оказывает стабилизирующее воздействие на внешнюю экономическую среду системы.
Разработаны научные принципы и на их основе методика расчета базовых параметров механизма мультипликации налогов, позволяющая определять режимы, при которых система кредитования жилищного строительства становится самодостаточной. Для этих целей введен коэффициент мультипликации налогов как отношение прироста налогов к величине дополнительных инвестиций, создающих эти дополнительные налоги в реальном секторе экономики. Обоснована зависимость, позволяющая устанавливать относительную и абсолютную величины предельного значения ипотечного кредита как функции суммы дополнительных инвестиций и коэффициента мультипликации налогов.
Впервые обоснован и предложен механизм рефинансирования в системе ипотечного кредитования жилья в условиях переходной экономики, включающий эмиссию низкодоходных ипотечных ценных бумаг, меры снижения рисков инвесторов и кредиторов, а также меры экономического стимулирования, повышающие их эффективную доходность. Показано, что в условиях переходной экономики механизм рефинансирования на на начальных его этапах приводится в движение эффектом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах.
Разработана методика повышения доходности инвесторов в процессе рефинансирования переходной модели ипотечного кредитования. Выведены формулы расчета эффективной доходности потенциальных инвесторов низдодоход-ных ипотечных ценных бумаг.
Впервые определена стратегия поэтапного развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях переходной экономики с использованием промежуточных форм, состоящая из трех этапов, .каждый из которых имеет систему управления, соответствующую стадии формирования модели. Стратегия предусматривает создание системы ипотечного кредитования снизу: вначале создание первичного рынка ипотеки, а лишь затем формирование вторичного рынка. Каждый очередной этап не только участвует в формировании элементов системы, но и совершенствует ее внешнюю среду. Это приводит к укреплению рынка капитала и росту потребительской способности населения. Сделан вывод, что первичной ячейкой системы ипотечного кредитования в переходной модели является муниципальная система. По мере интеграции системы от муниципального уровня до национального происходят стабилизирующие экономические процессы, вызванные функционированием самой системы ипотечного кредитования.
7. Разработана и внедрена модель управления ипотечным жилищным кредитованием в муниципальных образованиях для условий переходной экономики. Выделены основные подсистемы управления муниципальной системой ипотечного кредитования, которые заложены в основу внедренной в г. Сарове автоматизированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы органами государственной власти и местного самоуправления в качестве практического инструмента решения задач обеспечения населения жильем, развития строительного комплекса и увеличения доходов бюджетов всех уровней. В условиях г. Сарова использование разработанной диссертантом системы в 1998-1999 гг. позволило обеспечить улучшение жилищных условий 1480 человек, удвоение объема жилищного строительства, получение дополнительных доходов бюджета в размере 11 млн. руб., организацию чтения курса лекций по экономике ипотечного кредитования на экономическом факультете СарФТИ.
Отдельные результаты работы использовались при: - разработке и внедрении муниципальной программы ипотечного кредитования «Жилье в кредит» в г. Сарове; разработке Концепции, международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России, одобренной на парламентских слушаниях 14.11.98 г. в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации; подготовке доклада Координационному Совету по экономическим вопросам региональной политики при Министерстве региональной политики Российской Федерации по вопросам создания организационно-финансового механизма реализации Федеральной целевой программы: «Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»; разработке учебных программ Саровского физико-технического института по курсу «Подготовка слушателей в области ипотечного кредитования жилищного строительства»; разработке Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации; разработке Концепции и Программы улучшения жилищных условий населения закрытых административно-территориальньк образований и работников Минатома России с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.
На защиту выносятся результаты теоретического обоснования и решения научно-практической проблемы, имеющей важное народнохозяйственное значение, заключающейся в создании научно-методологического подхода к формированию муниципальных систем управления ипотечным кредитованием для условий переходной экономики, применении такого подхода к разработке тиражируемой адаптивной муниципальной системы ипотечного кредитования, ее полномасштабной экспериментальной проверке в условиях г. Са-рова, а именно:
Система управления ипотечным кредитованием жилищного строительства в муниципальном образовании для условий переходной экономики.
Механизм активизации потребительского спроса на рынке жилья в моделях ипотечного кредитования переходной экономики за счет использования ипотечного кредитования и методов оптимизации условий кредитования.
Механизм мультипликации налогов в системе ипотечного кредитования, обеспечивающий источник ее финансирования, методика расчета основных параметров, позволяющая определять режимы, при которых система становится самодостаточной.
Механизм рефинансирования в системе ипотечного жилищного кредитования в условиях неустойчивой экономики и высокой инфляции.
Технология поэтапного развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях переходной экономики с использованием промежуточных форм.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Международном семинаре на тему: «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России» (Москва, май 1998 г.), на Парламентских слушаниях на тему: «О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи» (Москва, май 1998 г.), Парламентских слушаниях на тему «Ипотечное кредитование жилищного строительства в субъектах Российской Федерации» (Москва, ноябрь 1998 г.), на Координационном Совете Министерства региональной политики по теме: «О реализации Федеральной целевой программы «Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (Москва, февраль 1999 г.), на коллегии Министерства экономики России по обсуждению проекта «Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации» (Москва, 1999 г.), на отраслевом семинаре-совещании Минатома России по вопросам жилищного строительства и ипотечного кредитования (Саров, март 2000 г.).
Публикации. По теме работы автором опубликовано 24 научных работы, в том числе три монографии, общим объемом 54 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Диссертация изложена на 257 листах, включает 24 таблицы и 62 рисунка.
Развитие жилищной политики в Российской Федерации во второй половине XX века
Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входили в число приоритетов социально-экономической политики России. Вместе с тем методы решения жилищной проблемы существенно менялись на разных этапах. В советские времена решение жилищной проблемы осуществлялось путем административно-плановых методов без опоры на рыночные механизмы. Между тем мировая практика финансирования жилищного строительства в условиях рыночной экономики всегда была связана с системой ипотечного кредитования, которая является неотъемлемой частью финансового рынка. Подтверждением этому является функционирование такой системы в дореволюционной России.
Первый опыт крупномасштабного программного решения жилищной проблемы был достигнут в 1955-1965 годы в, так называемый, «хрущевский период». Начатая в этот период жилищная программа обеспечила рост жилищного строительства в целом по стране в 1,9 раза и его доведение до 54,9 млн. м2 в год. Было обеспечено радикальное улучшение жилищных условий миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило последовательно все больше внимания уделять качеству жилищных условий. К 1985 г. средняя обеспеченность жильем в расчете на одного жителя в целом по стране составила 14,6 кв.м, увеличившись против 1970 г. в 2 раза. Преобладающим стало проживание семей в отдельных квартирах [59].
Второй этап российских жилищных реформ связан с реализацией жилищной программы Правительства СССР на период с 1985 по 2000 г., целью которой было обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Программой предусматривалось совершенствование инвестиционной политики и системы финансирования жилищного строительства. При приоритете государственных капитальных вложений значительное развитие получали возведение кооперативных жилых домов за счет средств населения и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых и средних городах. Этому способствовала дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и населения. В период реализации программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России (табл. 1.1) [59].
Реализация указанной программы была остановлена в 1990 г., когда жилищная политика стала перестраиваться на новые принципы, основанные на стремлении сократить государственное участие и повысить роль рыночных механизмов. Фактически это означало переход к третьему этапу, начатому в 1990 г, и связанному с третьей национальной жилищной программой, получившей название «Жилище» (1990-2000гг.). Она заключалась в следующем [33,34,40,42,116,117,118,145]: 1. Формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования. 2. Переход от субсидирования процентной ставки к более эффективной сис теме целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода.
Указами Президента Российской Федерации от 24.12.93 г. и от 20.06.94 г. были определены нормативные рамки и основные принципы ипотечного кредитования. Первым указом было принято решение создать «Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для организации ипотечного кредитования населения на строительство, реконструкцию и приобретение жилья. Этим же указом было рекомендовано органам исполнительной власти образовать региональные и местные фонды развития жилищного строительства. Денежные средства этих фондов были предусмотрены на строительство жилья социального использования, развитие производственной базы домостроения, обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам граждан для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья [34,144,147].
Вторым указом Президента от 20.06.94 г. было утверждено «Положение о жилищных кредитах», которым определялся общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств, безвозмездных субсидий, кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотеки) [144].
Новая программа создавалась в условиях неразвитости рыночных институтов и поспешного отказа от методов государственного участия в финансировании жилищного строительства. Произошли резкое увеличение темпов инфляции (рис. 1.1), падение курса рубля по отношения к курсу доллара США, снижение объемов ежегодного жилищного строительства и рост цен на строительную продукцию [ПО].
Предусмотренные для выполнения социальных программ капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными; в результате снизились темпы предоставления жилья гражданам и платежеспособность населения, сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуальною жилищного строительства.
Программа «Жилище» не смогла в необходимой мере решить эти проблемы, но обеспечила важные изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Была изменена структура жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования и, в определенной мере, типам зданий и технологиям их возведения (табл. 1.2) [38,59,117].
Коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств федерального бюджета - до 15% [59].
Анализ исторического опыта управления ипотечным жи- лищным кредитованием в России
С целью изучения системы управления жилищным ипотечным кредитованием рассматриваются экономические и правовые основы залога недвижимости. Залог недвижимого имущества - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестора и одновременно обеспечивающий защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существуют и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества - один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну [65].
В самом общем виде залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог - обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета [26].
Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у всякого владельца или собственника. Но залог - не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от прав собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.
В экономическом отношении ипотека - способ привлечения финансовых ресурсов. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска облигаций, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет рынка облигаций позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов за счет его перераспределения [26].
Существенное значение в залоговых отношениях имеют термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, предмет залога, закладная.
Залогодатель - это лицо (должник), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.
Залогодержатель - лицо (кредитор, заимодавец), принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования. Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие соответствующую лицензию.
Предмет залога - любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.
Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Она выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.
Анализ внутренней и внешней сред системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях развитой и переходной экономики
Для моделирования системы управления ипотечным кредитованием, работающей в условиях переходной экономики, применен системный подход. Последний предполагает рассмотрение модели как системы управления, состоящей из взаимосвязанных частей. Модель управления ипотечным кредитованием имеет внутреннюю и внешнюю среды, состоящие из подсистем [103].
На представленной схеме (рис.3.1) внутренняя среда условно разделена диссертантом на три подсистемы, каждая из которых отвечает за управление системой внутри различных рынков: в рынке капиталов, в рынке ипотечных кредитов, в рынке строительства и оборота недвижимости. Назовем их соответственно "подсистема управления в зоне вторичного рынка ипотеки" (или кратко - "вторичная подсистема"), "подсистема управления в зоне первичного рынка ипотеки" ("первичная подсистема"), "подсистема управления в зоне рынка недвижимости" ("подсистема недвижимости"). Внешняя среда условно состоит из двух подсистем: "подсистемы внешней среды прямого воздействия" и "подсистемы внешней среды косвенного воздействия".
Проведем анализ внутренней и внешней сред системы управления ипотечным кредитованием. Он позволит нам сформировать основные условия для моделирования системы ипотечного кредитования в условиях переходной экономики и трансформирования её в классические формы функционирования.
Прежде чем рассмотреть каждую из трех названных выше подсистем внутренней среды в отдельности, раскроем экономическую суть системы ипотечного кредитования.
По масштабу развития системы ипотечного кредитования в значительной мере можно судить о развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества. Как правило, за каждым кредитом стоит финансовое обеспечение сделок с товарами или ценными бумагами, строительство жилья и т.п. В то же время за каждым кредитом стоит и определенный риск для кредитора. В качестве обеспечения кредита могут выступать гарантийные обязательства третьих лиц, однако наиболее часто в качестве обеспечения кредитов применяется залог имущества [65].
Предметом залога может быть любое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы первыми ранее других возможных кредиторов будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. По этой причине принято считать, что в отличие от таких способов обеспечения обязательств, как неустойка и поручительство, при которых кредитор "верит должнику", в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор "верит конкретной вещи". Именно поэтому этот вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования [65].
Преимущество недвижимости как объекта залога объясняется постоянством местоположения и стабильной ценой. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя. Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. В системе управления ипотечным кредитованием за оформление ипотечного кредита по стандартной форме отвечает "подсистема управления в зоне первичного рынка ипотеки".
Автор считает, что в совокупности "первичная подсистема" и "вторичная подсистема" во внутренней среде классической системы ипотечного кредитования отвечают за процесс инвестирования капитала в рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Третья подсистема - "подсистема управления в зоне рынка недвижимости" - отвечает за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает весь описанный выше инвестиционный процесс.
Финансовый рынок и рынок недвижимости развиваются как бы автономно. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность недвижимости. Рынок недвижимости - сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Все участки земли в пределах населенного пункта дифференцированы. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные покупатели обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом [58, 107, 167].
Разработка механизма мультипликации налогов в системе ипотечного жилищного кредитования и методика расчета его основных показателей
Механизм активизации потребительского спроса в системе ипотечного кредитования формирует дополнительный инвестиционный поток. В предыдущем разделе подробно рассмотрена природа возникновения этого потока и меры по его увеличению. Согласно экономической теории рост инвестиций приводит к увеличению национального дохода, причем на величину, большую, чем первоначальный рост инвестиций за счет эффекта мультипликатора. В свою очередь, мультипликатор множит, усиливает спрос в результате воздействия инвестиций на рост дохода. Анализ экономического кругооборота показал, что каждый инвестиционный поток сопровождается уплатой налогов в бюджет. Следовательно, эффект мультипликатора порождает аналогичный эффект роста налогов. Налоги направляются в бюджет и впоследствии могут быть источником финансирования программ ипотечного кредитования.
Одна из задач диссертационного исследования - раскрыть экономическую природу эффекта мультипликации налогов, вывести зависимость между суммой дополнительных инвестиций и суммой дополнительных налогов, рассчитать коэффициент мультипликации налогов, определить предельное значение величины ипотечных кредитов, выделяемых из бюджета, при котором система ипотечного кредитования может быть самодостаточной.
Выдающийся английский экономист Кейнс Джон Мейнард определил, что мультипликатор - это коэффициент, выражающий соотношение между приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиций. Он показывает зависимость прироста, национального дохода от прироста инвестиций. Мультипликатор увеличивается в том случае, когда потребители склонны использовать прирост их доходов для наращивания потребления. Напротив, он уменьшается, если усиливается склонность потребителей к накапливанию сбережений [26].
Однако существуют ограничители мультипликационного эффекта. Мультипликация имеет место при наличии неиспользованных мощностей и свободной рабочей силы. При наличии резервных мощностей происходит "дешевое" наращивание выпуска продукции за счет незначительных дополнительных вложений. Из анализа состояния российской экономики следует, что условия внешней среды системы управления ипотечным кредитованием, работающей в условиях переходной экономики, полностью соответствуют этим ограничениям. Надо отметить, что говоря об эффекте мультипликации, Дж.Кейнс имел в виду, прежде всего, расходы государственного бюджета [26].
В реальной экономике суть эффекта мультипликации проявляется при передаче финансового потока от одного субъекта рынка к другому по технологической цепочке и схеме распределения труда. В связи с тем, что предметом исследования является система управления ипотечным кредитованием, автор проводит анализ последовательности финансовых потоков при строительстве.
Заемщик ипотечного кредита покупает жилье у риэлтерской компании или у строительного предприятия. Строители выполняют монтажные работы из материалов, которые производятся предприятиями стройиндустрии, например, сборного железобетона, бетона, раствора, кирпича, столярных изделий, стекла, металла и т.д. Эти предприятия, в свою очередь, получают от поставщиков сырье, услуги по его транспортировке и энергию. Транспортники и энергетики закупают топливо у предприятий, перерабатывающих нефть и транспортирующих газ. В конце цепочки - предприятия добывающих отраслей (рис. 4.1).
Деньги, направленные на покупку жилья, последовательно попадают в оборот предприятий, стоящих в этой технологической цепочке. Если бы ресурсы направлялись только на потребление, эффект мультипликации был бы бесконечен. Однако этого не происходит, часть средств уходит на сбережения и налоги. Поэтому по мере прохождения финансовый поток уменьшается. Можно представить, что схема работает как затухающий колебательный контур.
Похожие диссертации на Формирование и развитие муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики
