Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СИСТЕМЕ 15
ФАКТОРОВ-РЕСУРСОВ РАЗВИТИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ОБРАЗОВАНИЙ
Современное состояние, место и роль ипотечного жилищного 15 кредитования в ресурсной составляющей развития муниципального образования
Экономические условия и факторы развития ипотечного 34 жилищного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования
Методологические аспекты разработки адаптивных механизмов 51 ипотечного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования
2. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИИ 66
РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬНО-
ИНВЕСТИЦИОННОМ КОМПЛЕКСЕ КРАСНОДАРА
2.1. Место и роль строительно-инвестиционного комплекса в экономике 66
г. Краснодара: тенденции развития и причины низкого
платежеспособного спроса
Анализ состояния и перспективы развития инвестицинно- 77 строительного комплекса города
Направления активизации взаимодействия субъектов сферы 90 ипотечного жилищного кредитования города: методическая и программно- стратегическая поддержка
3. ФОРМИРОВАНИЕ СТРУКТУРНО-ФУНКЦИОНАЛЬНОГО 120
МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
Г.КРАСНОДАРЕ
3.1. Разработка адаптивных моделей ипотечного жилищного 120
кредитования с учетом специфики муниципального образования
3.2. Формирование структурно-функциональных моделей привлечения 148
кредитных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
инвестиционно-строительного комплекса города
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 167
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 175
ПРИЛОЖЕНИЯ 190
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Определенный высшим государственным руководством ориентир на качественно новый вектор развития экономики определяет необходимость переноса центра тяжести на активизацию использования собственного потенциала экономических систем разного уровня, включая муниципальный. В этой связи существенное значение приобретает выявление возможностей эффективного вовлечения в систему факторов-ресурсов развития муниципальных образований такой ее относительно новой, но заметно проявляющейся в последние годы компоненты, как ипотечное жилищное кредитование.
Практика показывает, что необходимым условием эффективного функционирования рынка жилья в странах с рыночной экономикой, обеспечивающим его доступность для семей со средними доходами, является именно развитость института ипотеки муниципальных образований. Поэтому достижение устойчивости современного российского рынка жилья в условиях глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции требует формирования новых инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения города через институт жилищной ипотеки, создания эффективной институциональной инфраструктуры жилищного инвестирования, всемерного стимулирования платежеспособного спроса на рынке жилья в границах муниципального образования, повышения доступности жилья и уровня жизни населения в целом.
В связи с этим особую научную и практическую значимость приобретают исследования, направленные на теоретическое осмысление и разработку механизма активизации ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в системе муниципального образования, базирующегося на комплексном учете всей совокупности факторов, формирующих институт жилищной ипотеки города, в контексте его включения в систему рыночных отношений.
В рамках относительно новой для отечественной экономической науки исследовательской проблематики, особую значимость имеет развитие научно-обоснованного подхода к разработке эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования, при котором оно рассматривается как важный ресурс развития экономики города. Данная проблематика характеризуется высоким эвристическим потенциалом, что и предопределило выбор темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.
Исследованию теоретических, методологических и организационно-экономических аспектов управления социально-экономическим развитием муниципального образования посвящены работы Ю.В.Абдурахимова, М.А.Боровской, Г.Ю.Ветрова, А.Л.Гапоненко, В.И.Голованова, Н.С.Давыдовой, Б.С.Жихаревича, В.Г.Игнатова, А.Г.Кобилева, Ю.С.Колесникова, В.Н.Лексина, О.Н.Нестеренко, Ю.С.Попкова, В.М.Ресина, В.Е.Рохчина, Р.А.Сетдикова, А.Н.Швецова, О.П.Яковлева и др.
Заметный вклад в развитие теории и практики управления экономикой города вносят работы Л.И.Абалкина, Е.Г.Анимицы, И.Т.Балабанова, В.С.Бильчака, В.С.Боголюбова, А.В.Бузгалина, М.Вебера, А.Г.Дружинина, Р.Коуза, В.Н.Лексина, Т.Г.Нефедовой, А.Е.Половинкина, О.С.Пчелинцева, В.Е.Рохчина, А.Н.Силина, Ю.В.Филлипова, Дж. Форрестера, В.Н.Черновца, А.Н.Швецова и др.
Доходность жилищного инвестирования изучена Н. Ордуэем, Д. Фридманом, С. Хадсоном-Вильсоном. Анализ функционирования рынка жилья в новой экономике России проводится в работах Л. Батурина, Е. Гайдара, Л. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья - Т. Белкиной, Н. Калининой, Н. Кесаревой, Н. Н., Ноздриной; Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; тенденции развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья - И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В.
Остапенко, С. Печатниковой; сберегательные предпочтения населения - С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаевым, Я. Рощиной, В. Тапилиной.; модели рефинансирования ипотечных кредитов в международной и отечественной практике Л. Авериной, А. Ивасенко, 3. Лукиной, Н. Опольской., В.Смирновой, В.Яхимовичем и др.
Вместе с тем, на периферии научного поиска остались вопросы, связанные с определением места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе значимых ресурсов социально-экономического развития муниципального образования. Дискуссионной остается концепция посткризисной модернизации рынка жилья, недостаточно разработаны вопросы его рыночной трансформации, особой социально-экономической значимости изучения перечисленных проблем в контексте развития муниципального образования. В связи с этим проблема совершенствования механизма управления процессами инвестирования в жилищное строительство города через институт ипотеки, как новое направление научного исследования, характеризуется теоретической и практической значимостью и актуальностью. Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в том, чтобы на основе рассмотрения ипотечного жилищного кредитования в составе факторов-ресурсов развития муниципального образования разработать варианты адаптивного механизма ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.
Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения поставленной цели, состоят в следующем:
- уточнить экономическое содержание и ролевые функции ипотечного жилищного кредитования как элемента ресурсной составляющей развития муниципального образования;
сформировать представление о мотивационных факторах развития ипотечного жилищного кредитования в среде инвестиционно-строительного комплекса муниципального образования;
на основе учета рыночных императивов конкретизировать основные методологические принципы разработки адаптивных механизмов ипотечного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования;
идентифицировать причины, условия и факторы низкого платежеспособного спроса на продукцию строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара;
провести комплексный анализ состояния и оценку перспектив развития инвестицинно-строительного комплекса города;
осуществить анализ и систематизацию возможных направлений активизации взаимодействия субъектов сферы ипотечного жилищного кредитования города;
разработать адаптивные модели ипотечного жилищного кредитования с учетом специфики муниципального образования;
сформировать и проверить на примере города Краснодара дееспособность структурно-функциональных моделей привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования инвестиционно-строительного комплекса города;
предложить направления совершенствования институциональной инфраструктуры рынка жилья муниципального образования.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают рынок жилья муниципального образования, состояние и функционирование системы ипотечного жилищного кредитования города. Предметом исследования являются экономические условия, модели и инструменты адаптивного механизма ипотечного жилищного кредитования муниципального образования.
Концепция диссертационной работы основана на учете того обстоятельства, что переход России к новому типу рыночной экономики активизировал новые факторы-ресурсы развития муниципальной экономики, в числе которых все более значимые позиции в последнее время занимает инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с этим адаптивный механизм функционирования системы ИЖК должен базироваться на использовании как классических, так и современных подходов, методов и моделей определения способов и количественных параметров взаимодействия участников данного процесса на основе учета всей совокупности факторов внешнего и внутреннего окружения: общих макроэкономических тенденций и специфики конкретного муниципального образования; авторская гипотеза базируется на идее применения системного подхода к построению многоуровневой модели ИЖК города, импульсом развития которой является вектор социально-экономических детерминант развития муниципального образования, в который интегрированы интересы участников рынка жилья.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют концепции рыночной экономики, теории муниципального управления и муниципальной экономики, институциональной инфраструктуры управления развитием муниципального образования, а также фундаментальные работы в области регионального и муниципального развития; концепции рынка жилья, эффективных инвестиционно-финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов; государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Российской гильдии риэлтеров (РГР), законодательных и исполнительных органов власти России, ее регионов и муниципальных образований. В процессе исследования были использованы положения экономики города, теории благосостояния.
Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась на основе сведений, содержащихся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализации рыночных отношений в жилищной сфере муниципальных образований; Федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, отраслевых нормативных актов, а также официальных данных органов статистики, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской федерации, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, Администрации и министерства экономики г.Краснодара, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.
Инструментарно-методический аппарат исследования. При разработке проблемы использовались системный и нормативно-целевой подход, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъектно-объектного и понятийно-категориального анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики; статистического анализа и прогнозирования.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Ретроспективный анализ постперестроечного функционирования экономики муниципальных образований свидетельствует об особом позиционировании в системе факторов-ресурсов социально-экономического развития города инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования, что особенно важно в условиях перехода от восстановительного к инновационно-инвестиционному типу экономического роста. В соответствии с этим адаптивный механизм ИЖК объективно предполагает учет как общих макроэкономических тенденций, так и специфики существующих в конкретном муниципальном образовании отношений в сфере строительно-инвестиционного комплекса. При этом важно, чтобы этот механизм, с одной стороны, формировался с учетом места
и роли ипотечного жилищного кредитования в системе муниципальной экономики, с другой, - был ориентирован на максимально полное удовлетворение потребностей социума конкретного города в жилье, то есть обеспечивал рыночную активность инвестиционного потенциала ИЖК.
2. Сущность муниципального воспроизводственного процесса
жилищного сектора определяется сложившимися отношениями
собственности, структуры управления и спецификой хозяйственных
взаимоотношений, изменение которых влечет за собой трансформацию
экономических интересов субъектов муниципальной экономики, а также
всего комплекса вертикальных и горизонтальных связей города. В
соответствии с этим, вопрос состоит не в том, насколько своевременно и
обоснованно внедрение института муниципальной ипотеки, а в том, какие
меры необходимо предпринять, чтобы упорядочить начавшийся процесс его
функционирования и своевременно придать этому процессу организованный
характер. При всем многообразии форм, обязательным условием
функционирования этого института является обеспечение рефинансирования
кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.
3. В основе стратегии развития ИЖК муниципального образования
должна лежать ориентация на социально-экономическое развитие города -
сосредоточение усилий на реализации конкретных муниципальных
ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого города
(наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния
населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к
внедрению этих программ. Это позволит по мере становления адаптивного
механизма ИЖК формировать горизонтальные межрегиональные связи,
осуществлять интеграцию муниципальных рынков ипотечных кредитов в
единую целостную систему регионального рынка жилья, что является
необходимым условием ее рефинансирования.
4. Основная функция государства в процессе формирования рыночной
системы ИЖК в строительном комплексе муниципального образования,
являющемся мощным мультипликатором экономического роста, генерирующим долгосрочные социально-экономические и финансовые эффекты для экономики города, состоит в создании надежной законодательной и нормативной базы, направленной как на закрепление прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, так и на обеспечение социальных гарантий граждан, приобретающих жилье с помощью кредитов. Задача состоит в установлении баланса прав, делающего, с одной стороны, систему кредитования надежной и наименее рискованной, с тем, чтобы кредитно-банковская система была заинтересована в ее реализации, и с другой стороны, - доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
5. Качественный анализ существовавших ранее в России систем
ипотечного кредитования жилищного сектора экономики показал, что из-за
крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны
заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным
несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской
системы, динамизмом факторов внешнего окружения) в настоящее время
доступными являются небольшие ипотечные кредиты, предполагающие
наличие значительных собственных средств. Это объясняет необходимость
формирования надежных механизмов накопительных схем, получивших
широкое распространение в странах с низким уровнем доходов населения.
Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных
заемщиков от возможных потерь.
6. Формирование первичного рынка ипотечных кредитов в настоящее
время обладает следующими основными особенностями: 1) ипотечные
проекты, внедряемые в городах, преследуют главную цель - накопление
ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом включить механизм
рефинансирования системы; 2) в рамках реализации муниципальных
ипотечных проектов происходит стандартизация процедур предоставления
ипотечных кредитов (займов), проверки платежеспособности заемщиков,
регистрации сделок с недвижимостью и т.д., что необходимо с точки зрения механизма рефинансирования; 3) без отработки юридической чистоты и финансовой прозрачности кредитно-финансового механизма ИЖК невозможно перейти к формированию самодостаточной общероссийской полномасштабной системы; использование натуральных (неденежных) способов расчетов и льготирование процентных ставок по кредитам, не учитывающих их долгосрочный характер, решает сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, но не имеет долгосрочной социально-экономической перспективы; 4) непременным условием уже на этом этапе должна стать самоокупаемость для бюджетов муниципальных ипотечных проектов, что снимет излишнюю нагрузку с муниципальных бюджетов, позволит направлять средства на поддержку исключительно малоимущих социально незащищенных категорий граждан.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании особой роли ипотечного жилищного кредитования в системе факторов-ресурсов развития муниципального образования, уточнении в результате этого основных принципов, направлений и условий формирования и реализации адаптивного механизма ИЖК для конкретного муниципального образования (г. Краснодара), разработке и адаптации комплекса альтернативных моделей для определения оптимального варианта взаимодействия участников процесса ИЖК, а также направлений совершенствования его институциональной инфраструктуры. Отдельные элементы научной новизны, содержащие приращение новационного знания, заключаются в следующих положениях диссертации.
1. Выявлена в ходе анализа отечественной практики становления и развития института ипотеки значимая роль инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования в развитии экономики муниципального образования, проявляющаяся как непосредственно (стремительное развитие строительного комплекса, а также сопряженных с ним отраслей и сфер муниципальной экономики (мультипликативный эффект ипотеки) и
связанный с этим рост доходов местного бюджета), так и косвенно (через повышение уровня благосостояния и качества жизни населения города).
2. Обобщены и систематизированы основополагающие принципы
развития муниципального ИЖК как целостной системы, с одной стороны, и
как составной части муниципальной экономики, - с другой, в числе наиболее
значимых из которых: учет и максимальная адаптация к российским
макроэкономическим условиям, ее институциональной среде и психологии
населения положительного международного опыта развития ипотечного
кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп
населения не только с высокими, но и средними доходами; иметь
развивающийся характер, опираться на эффективное использование
привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-
кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны
государственного бюджета (ИЖК муниципального образования как
самодостаточная система должна быть организационно воспроизводима в
любом регионе страны) и др.
Обосновано, что механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы в границах муниципального образования, включает следующие основные взаимосвязанные блоки: 1) долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; 2) кредитование жилищного строительства; 3) государственная бюджетная поддержка населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).
Дифференцированы в две большие группы основные проблемы, требующие первоочередного решения и являющиеся общими для большинства муниципальных образований РФ (в силу этого возможные к рассмотрению в качестве ключевых ориентиров стратегии развития ипотечного кредитования в крупных городах): 1) значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и платежеспособным спросом на жилье и отсутствие системы долгосрочного жилищного кредитования; 2)
проблемы жилищного строительства: низкий уровень жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен на рынке нового жилья; недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; несоответствие качества производства строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье.
5. Разработаны и апробированы на примере г. Краснодара альтернативные модели для определения вариантов ИЖК в зависимости от исходных данных кредитора и заемщика, а также от желаемых результатов кредитного финансирования жилья, разработанные на основе использования алгоритма аналитических расчетов финансовой схемы ипотечной ссуды, которые в совокупности формируют систему поддержки принятия решений в рамках механизма оценки эффективности работы заимодавцев на рынке ипотечных кредитов; сформированы на их основе модели привлечения коммерческими банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в углубленном осмыслении возможностей совершенствования системы управления социально-экономическим развитием муниципального образования, в числе которых особое место занимает ИЖК; анализе существующих подходов к повышению его эффективности в экономической системе города; выявлении типовых проблем и сдерживающих факторов; разработке концептуальных положений создания основы для совершенствования механизма ИЖК города на основе комплексного учета всех принципов и факторов, его определяющих.
Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер по совершенствованию механизма ИЖК в рамках системы управления
социально-экономическим развитием города. Материалы исследования и его практические выводы могут быть также использованы:
- руководителями и специалистами, занимающимися проблемами ИЖК
в муниципальных образованиях;
- руководителями соответствующих подразделений региональных
властных структур в процессе регулирования и стимулирования кредитной
деятельности, при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных
с формированием и функционированием института ипотеки города.
Авторская концепция инвестиционно-финансового механизма ИЖК, предполагающая формирование эффективных институтов и инструментов жилищного инвестирования, может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в преподавании отдельных тем курсов «Муниципальная экономика», «Государственное и муниципальное управление», «Региональная экономика».
Апробация результатов исследования. Результаты исследования опубликованы в 4 научных работах (в т.ч. одной индивидуальной монографии) объемом 9,55 п.л.
Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на международных, республиканских, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в гг. Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград, Темрюк, Сочи, Орел, Воронеж.
Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения, списка использованной научной литературы из 183 источников и приложений.
