Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические основы управления инвестициями в жилищное строительство ..-.10
1.1. Кругооборот капитала в жилищном строительстве 10
1.2 Мето до логические основы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве 32
І.3.Ипотечное кредитование как источник инвестиционных ресурсов жилищного строительства 52
Глава 2. Анализ современного рынка инвестиционных ресурсов жилищного строительства 65
2.1 . Анализ состояния рынка недвижимости в некоторых регионах России 65
2.2.Аналш формирования ресурсной базы для инвестирования жилищного строительства 77
Глава 3 Внедрение новых способов управления инвестициями в жилищное строительство 104
3.1 Система управления инвестициями в жилищное строительство Л 04
3.2-Организация использования ипотечного кредитования как инструмента управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве 116
Заключение 131
Библиографический список использованной литературы 135
Приложения 147
- Кругооборот капитала в жилищном строительстве
- Мето до логические основы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве
- Анализ состояния рынка недвижимости в некоторых регионах России
- Система управления инвестициями в жилищное строительство
Введение к работе
Актуальность исследуемой проблемы. Реформирование российской экономики объективно обуславливает необходимость теоретического обоснования новых подходов к управлению инвестициями и их практической реализации в различных сферах, в том числе и в жилищном строительстве. Существовавшая до середины восьмидесятых годов система финансирования данной сферы была ориентирована на распределение и исполыование государственных ресурсов на решеггие жилищных проблем населения. По этой причине к началу рыночных преобразований у нас в стране фактически отсутствует механизм самостоятельного удовлетворения населением потребности в жилище. С отказом государства от роли монопольного инвестора в жилищное строительство стали возникать проблемы , последствия которых выразились в снижении темпов вводимого жилья- Так, результаты осуществления жилищного строительства в России в 1996 году свидетельствуют о том, что в течение этого периода на территории Российской Федерации предприятиями и организациями всех форм собственности было введено 3400.9 тыс. м2, что составило 84 % от уровня 1995 года, при этом из 90 регионов только в 14 ( 6,4%) объем сданного жилья увеличился [55 с.6]. Изучение ситуации, в частности в Ульяновской области» показало что причиной такого положения дел является значительное сокращение инвестиций в строительство со стороны государства и предприятий. Население, являясь конечным потребителем жилья, в условиях дефицита инвестиционных ресурсов, все активнее выступает з роли инвестора. В частном секторе более половины домов строится индивидуальными застройщиками, или за свой счет , или с помощью кредитов например, в первом квартале 1997 года введено 1-5 млн. м2 жилья ( 101 % к уровню 1 квартала 1996 г.) [ 84,
Активизация участия населения в инвестиционном процессе в жилищной сфере, являясь крайне положительны моментом, тем не менее влечет за собой некоторые значительные проблемы, важнейшая среди которых - создание механизма управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве, основанном на средствах , привлеченных от населения, позволяющего повысить доступность приобретения жилья,
В этой связи, отправной точкой должна стать система рационального использования финансовых ресурсов, позволяющая снизить стоимость 1 м2 жилья. Достижение поставленной цели возможно через создание механизма управления инвестициями в жилищное строительство, базирующегося на согласовании интересов субъектов инвестиционной деятельности и четком контроле за движением денежных средств.
Для успешного решения поставленных задач крайне важен выбор источника инвестиционных ресурсов. Одним из вариантов формирования ресурсной базы для целей жилищного сіроительства является использование ипотечного кредитования.
Распространение практики ипотечного кредитования жилищного строительства требует соответствующей нормативной базы функционирования рынков недвижимости и ценных бумаг, обеспечения защиты от кредитных рисков как банков, так и заемщиков, развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, организации системы взаимоотношений между субъектами кредитной сделки, создания механизма использования средств ипотечного кредита в качестве источника инвестиционных ресурсов жилищного строительства.
Кроме того, существующие способы аккумулирования и использования средств, направляемых в данную сферу, не подготовлены к включению ипотечного кредитования, поэтому возникает потребность разработки подходов к использованию данного механизма в системе взаимосвязей, возникающих при осуществлении инвестиционной деятельности в жилищном строительстве. Таким образом, недостаточный уровень разработанности подходов к решению проблемы оріанизации и управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве, основанном на привлечении средств населения и использовании ипотечного кредитования как источника финансовых ресурсов, на теоретическом и практическом уровне обусловили выбор автором темы исследования по данному направлении.
Цеди и задачи исследования, В связи с актуальностью проблемы, возрос интерес исследователей к вопросам управления инвестициями в жилищном строительстве и организации ипотечного кредитования в российских условиях t практические работники настойчиво ищут пути их решения. Постоянно появляются новые законодательные акты [см.,наприМер,7Д9,10, и др.1 и научные работы в этих областях [ 81,101,102,105 и др.]. Однако многие вопросы в этих смежных областях до последнего времени остаются недостаточно разработанными, некоторые из них решаются без учета специфики современных условий. Это предопределило выбор целей и задач исследования.
Главной целью исследования является обоснование методологических и методических вопросов управления инвестициями в жилищное строительство на основе ипотечного кредитования, а также практических рекомендаций по их разработав и внедрению. Для достижения поставленной цели в диссертации решаются следующие задачи : выявляется специфика кругооборота капитала в жилищном строительстве; систематизируется и представляєш! структура рынка недвижимости; обосновываютея теоретические аспекты управления инвестициями в жилищное строи і ельсгво; проводится анализ ситуации на рынках недвижимости и инвестиционных ресурсов, направляемых в жилищное строительство некоторых регионов страны; проводится анализ использования ипотечного кредита в российской практике инвестирования в жилищное строительство; разрабатываегся система управления инвестициями в жилищном строите льстве. разрабатываются основные направления организации и внедрения использования ипотечного кредитования как инструмента управления инвестициями в жилищное строительство.
Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования является процесс управления инвестициями в жилищное строительство. Объект исследования. Объектами исследования выступают рынки недвижимости и инвестиционных ресурсов.
Методологические и теоретические основы исследования. Методологической и теоретической базой исследования является современная теория экономики, организации и управления производством, экономики строительства, диалектический метод познания экономических процессов и явлений и системный анализ-Применялись методы общенаучные и конкретные, в том числе экономико-статистические, экономико-математические.
При решении задач исследования использованы работы как российских ученых, прежде всего, Н.Бубновской, В.Бусова, Н.Воеводской,А.Ефименкоч Э.Матюшина, Б.Прыкина, КХЭткинда и дрм так и зарубежных ( М.Равиц, М.Роченберг , Дж.Ф, Синки, Р, Страйк, Я.Хонко и др.), специальная экономическая литература, статистические данные по состоянию рынков недвижимости некоторых регионов России, Кроме того, использовались статистические данные Главного территориального управления Центрального Банка Российской Федерации по Ульяновской области и Комитета Государственной статистики по Ульяновской области.
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем :
Впервые систематизирована структура рынка недвижимости и разработана классификация факторов, оказывающих влияние на его деятельность и опосредованно на кругооборот капитала в жилищном строительстве и инвестиционную деятельность в этой сфере,
С целью обеспечения доступности приобретения жилья для средних слоев населения, предложена оригинальная схема управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве, на основе передачи функций по подготовке и обоснованию инвестиционных проектов, согласованию интересов участников данного процесса,управлению финансовыми потоками и контролю за использованием финансовых ресурсов управляющей компании.
Предложен усовершенствованный финансово-кредитный механизм развития рынка жилищной недвижимости на основе использования ипотеки и ценных бумаг.
Практическая значимость и апробация результатов исследования. Практическая значимость исследования состоит в том, что использование сю результатов будет способствовать повышению доступности приобретения жилья населением за счет внедрения новой системы управлений инвестициями в жилищном строительстве, ориентированной на рациональное использование финансовых ресурсов, привлеченных с помощью ипотечного кредитования- В этой связи, в частности представлены, следующие практические рекомендации: по осуществлению деятельности управляющей компании, выполняющей функции организации и управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве; по созданию системы аккумулирования средств населения через жилищные накопительные счета, выдачу ипотечного кредита, ценные бумаги; по организации деятельности ипотечного банка; по основным направлениям организации вторичного рынка ипотечного кредита.
Основные положения и материалы диссертационного исследования обсуждались на четырех различных конференциях и семинарах, в частности на Межвузовской научно-теоретической конференции "Современные проблемы переходной экономики " ( г.Ульяновск, 1996 г.) и др.
Результаты, проводимых исследований использовались в качестве материала в учебном процессе в Ульяновском государственном университете и Ульяновском государственном техническом университете-Рекомендации , выработанные в результате исследования использовались при разработке программы активизации привлечения средств населения Ульяновским банком Сбербанка России и при создании жилищной программы в рамках "Концепции развития Ульяновской области".
Основное содержание работы отражено в четырех научных работах, общим объем 2 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка использо&анной литературы, включающего 135 наименований- Работа изложена на 172 страницах машинописного текста, содержит 12 таблиц, 8 рисунков, приложения.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы его цели и задачи, определена его научная новизна и практическая значимость работы. В первой главе определяются теоретические основы управления инвестициями в жилищное строительство. В этой связи рассматриваются особенности кругооборота капитала в жилищном строительстве и подверженность его влиянию рынка недвижимости. Выделяются специфические черны ипотечного кредита как источника инвестиций в жилищное строительство. Определяются основные подходы к управлению инвестициями в жилищное строительство.
Во второй главе проводится оценка современного рынка инвестиционных ресурсов жилищного строительства, в результате чего выявляются и проблемы, связанные с привлечением и использованием средств населения, направляемых на жилищное строительство. Рассматриваются проблемы, связанные с внедрением ипотечного кредита в отечественную практику инвестирования.
В третьей главе представлены разработанные способы использования ипотечного кредита в качестве инструмента управления инвестициями в жилищное строительство.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения, полученные в ходе диссертационного исследования.
Кругооборот капитала в жилищном строительстве
В конце 80-х годов этого столетия в экономической системе нашей етраны произошли глобальные перемены, суть которых можно свести к переводу советской плановой экономики в рыночную .
Подобные действия влекут за собой кардинальные изменения всей общественно-политической и социально-экономической системы страны. Неизменными остаются лишь исходные условия, движущие мотивы развития экономики : поиск наиболее эффективных методов использования редких» ограниченных ресурсов в целях удовлетворения неограниченных потребностей человека. Механизмом решения этой задачи теперь в России является рынок.
Тем не менее, "обеспечение населения жилищем , отвечающим современным требованиям, является одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства, независимо от характера действующей в нем экономической системы"[117,С4], меняются только способы и методы решения этой проблемы. А проблема возникает в результате ограниченности ресурсов, которые возможно направить на удовлетворение одной их важнейших и дорогостоящих потребностей человека - потребности в жилье.
Какие ресурсы необходимы для удовлетворения потребности в жилье? Прежде всего отметим, что "ресурсы производства - это совокупность тех природных, социальных и духовных сил, которые могут быть использованы в процессе создания товаров, услуг и иных ценностей"[106,С36].
В экономической теории ресурсы принято делить на четыре группы[Ю6,С36]: во-первых, природные, к которым относятся "элементы природы, используемые как источник средств существования людей"[48,С377], во-вторых, материальные, включающие в себя комплекс вещественных элементов, предназначенных для обработки или переработки в процессе производства, в-третьих, трудовые, к которым принадлежит население в трудоспособном возрасте , в-четвертых, финансовые -это денежные доходы, накопления и поступления, формируемые субъектами хозяйствования и государством[48,С377.
Объединение первых трех групп ресурсов позволяет в процессе производства получить необходимый продукт, в этой связи возникает потребность распределения новой стоимости среди участников процесса производства и собственников ресурсов, которая удовлетворяется за счет возникающих на этой "рыночной ступени" финансовых ресурсов , В дальнейшем именно финансовые ресурсы позволяют осуществлять воспроизводственный процесс согласуй интересы его участников- Таким образом, являясь "производными Юб.С.З?] финансовые ресурсы играют главенствующую роль в организации производственного процесса в рыночных условиях,
"Финансовые ресурсы, предназначенные для развития производственно-торгового процесса (покупка сырья, товаров и других предметов труда, орудий труда, рабочей силы, прочих элементов производства) представляю] собой капитал в его денежной форме" [19,С.29]; другой , основной формой капитала является материальная, которая позволяет определить его как "ресурс, создаваемый с целью производства большего количества благ"[75,С218], включающий в себя "все производственные средства производства, т.е. все виды инструментов, машины, транспортные средства, сбытовую сеть, используемые в производстве товаров и услуг и доставке их конечному потребителю"! 69.С37].
Различные формы, которые приобретает капитал в экономической жизни, дает основание к возможности существования нескольких подходов к его определению: "как совокупность средств производства или как денежная сумма, используемая в хозяйственных операциях с целью получения дохода "[126,С.234]. Исследуя данную проблему, Дж.Р. Хикс к числу сторонников теории фондов отнес "тех экономистов, которые определили капи гал как денежную стоимость, сюда относятся представители английской классической политической экономии и многие сторонники австрийской школы"[!21,С276]. Материалисты- это ,по мнению Хикса, сторонники трактовки капитала, как совокупности предметов, обладающих определенным общим признаком, к которым отнесены А. Маршалл и А.Пигу. Хикс считал, что те, кто видел в "капитале лишь совокупность предметов, например, производственное оборудование , фиксировали ex post процессы накопления в натуральной форме и обращены как бы в прошлое. Природу капитала полнее отражает увеличение его стоимости в денежной форме"[121,С,79]. Таким образом, для Хикса важным является то, что для индивидуального предпринимателя понятие "капитал" связывается с денежной стоимостью, отражаемой в бухгалтерских счетах фирмы.
Й. Шумпетср считал, что "капитал есть не что иное, как рычаг, позволяющий получать в свое полное распоряжение нужные ему конкретные блага, не что иное, как средство, дающее предпринимателю возможность использовать эти блага для достижения новых целей, а также ориентировать производство в новом направлении"[127(С.231).
Мето до логические основы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве
Как отмечалось выше, кругооборот капитала начинается с авансирования денежных средств, поэтому скорость кругооборота , эффективность полученных результатов в значительной степени определяется организацией этого процесса.
Поскольку жилищное строительство - протяженный во времени процесс, постольку в качестве формы долгосрочного авансирования средств выступает инвестирование. Сложное представление о капитале как экономическом ресурсе дало основание к существованию различных представлений о содержании первой стадии его кругооборота.
Большой энциклопедический словарь определяет : "Инвестиции ( от лат. ivestio - одеваю) - долгосрочные вложения капитала в отрасли экономики внутри страны и за границей f\ тем самым указывая на суть процесса, не затрагивая его целей, что является сущесі венным недостатком, так как цель - одна из характеристик того или иного действия- Авторы словаря терминов фондового рынка пытаются устранить проблему и дают следующую трактовку ; тт долгосрочные вложения частного или государственного капитала в различные отрасли национальной и зарубежной экономики с целью получения прибыли"[120,С692]. Возникает вопрос: какой именно капитал и по каким направлениям Давая ответ на эти вопросы, авторы учебника "Экономика и бизнес" считают, что возможно рассматривать инвестиции в широком и узком смысле. В широком смысле под инвестированием понимается любое вложение любых средств с целью последующего получения дохода, выгоды. Узкопрофессиональное определение гласит, что "инвестирование -это вложение средств прежде всего в материальную часть бизнеса"[128,С-25]. Профессор Шабалин Е.М. считает, что " под инвестициями понимаются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии» в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения доходов (прибыли)"[П9,С.212].
Итак, рассматриваемые определения предполагают, что инвестиции -это прежде всего вложения средств. Вместе с тем, обратим внимание на то, что любые действия совершаются экономическими субъектами, связь меящу которыми формирует отношения. Отношения как результат взаимодействия складываются, существуют и развиваются для достижения какой-либо цели. Наличие цели как предмета стремления предполагает развитие явления, включающее последовательную смену состояний, т.е. процесс се достижения. С учетом этого, только по мнению автора, ошибочно будет рассматривать инвестирование как процесс вложения средств на первой стадии кругооборота капитала, поэтому определение инвестиций должно включать не только описание начала процесса и его завершение, но и механизм достижения поставленных целей. В этой связи,
Я.Хонко под инвестициями подразумевает п те или иные крупные единовременные затраты, которые производятся в начале инвестиционного процесса» и текущие затраты, которые осуществляются позднее и автоматически вытекают из этих единовременных затрат"[122,СЛ6], таким образом подчеркивая значимость процесса освоения инвестиций, т.е. заїрах.
Обобщая вышесказанное, определим» что инвестирование - это взаимоотношения, возникающие в процессе вложения и использования средств, ценностей в различные отрасли, предприятия, программы, отдельные мероприятия с целью получения определенного результата.
Основными источниками инвестиционных средств служат денежные средства, высвобожденные в процесса кругооборота капитала на длительный срок, к которым относятся :
I. Внебюджетные средства: - амортизационный фонд предприятий, предназначенный для обновления, расширения и воспроизводства основных фондов производственного и непроизводственного назначения. - прибыль предприятий; - денежные доходы и сбережения всех слоев населения; - иностранные инвестиции; II. Бюджетные средства: - денежные накопления государства в виде средств от владения государственной собственностью; -доходы от производственной, коммерческой и финансовой деятельности предприятий; - положительные сальдо центральных и местных бюджетов.
Анализ состояния рынка недвижимости в некоторых регионах России
Поіребность в финансовых ресурсах для осуществления жилищного строительства в первую очередь зависит от наличия спроса и предложения на рынке жилья, поэтому важной задачей является определение наличия и характера спроса и предложения на этом рынке.
В качестве показателей, характеризующих спрос на жилье предлагаем использовать следующие: - показатели, характеризующие обеспеченность населения жильем; - демографические показатели; - состояние очереди на получение жилья; - показатели доходов населения.
Для оценки обеспеченности населения России жильем обратимся к статистическим данным, представленным в таблице 2.1.1.
Как видно из таблицы, в России средние показатели обеспеченности жильем находятся на уровне, близком к странам со средними доходами населения. В таких городах как Вологда, Петрозаводск, Владимир, Москва, Ярославль, Горно-Алтайск этот показатель несколько выше, чем в указанных странах. Однако, в большенстве городов, он значительно ниже и колеблется от 13-І м? до 15-8 м2 [80]. Таким образом, обеспеченность жильем по городам России неравномерная, в некоторых регионах она превышает социальную норму, и поэтому здесь жилищная недвижимость может рассматриваться как камигал, объект вложения средств, т.к. потребительная стоимость уже выполнила свои функции, в других - она ниже социальной нормы, что формирует потребность в жилье как в товаре, к таким регионам можно отнести 89% представленных в Приложении 4, городов.
Сопоставление демографических показателей с показателями, характеризующими состояние очереди на жилье, сделаем на основе анализа ситуации, сложившейся в Ульяновской области.
Представленные в таблице 2 Л, 2. данные свидетельствуют о том, что 24 процента семей, проживающих на территории Ульяновской области нуждаются в жилье. Более 90 процентов семей, нуждающихся в решении жилищной проблемы стоят на учете в районных администрациях и на предприятиях, что делает их ответственными за поиск путей выхода из создавшегося положения. Движение очереди осуществляется крайне медленными темпами. В 1995 году в Ульяновской области 8892 семьи получили жилье или улучшили свои жизненные условия, а на учет для получения жилой площади было принято 8903 семьи, т.е. 100,1 процент к числу семей , получивших жилье за год, очевидно, что потребность в жилье растет более быстрыми темпами, чем возможность ее удовлетворять. Поиск новых подходов к финансированию приобретения во многом зависит оттого , какие типы семей формируют спрос на него.
Данные таблицы 2Л.З. красноречиво свидетельствует о том, что 17 процентов семей, состоящих на учете для получения жилой площади относятся к социально незащищенным, малообеспеченным и социально льготируемым слоям населения, к ним относятся семьи инвалидов войны и погибших военнослужащих (0.9%), участников войны (1,8%), военнослужащих, уволенных в запас (+—2,8%), многодетные семьи ( 3,4%), молодые семьи (4,2%), семьи беженцев (0.6%). Несмотря на то, что проблемы, касающиеся жилья, у перечисленных семей одинаковы, подходы к их решению различны. Так, например, механизм финансирования приобретения жилья военнослужащими разработан государством, что нашло отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 26,06.95 № 604 "О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку ) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы." Подобные программы разрабочяны и для участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС. Для решения проблем молодых и многодетных семей можно использовать Положение "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство -шли приобретение жилья\ Однако существующие подходы не ПОЗВОЛЯЮ! полностью удовлетворить потребность указанных типов семей в жилье, что будет доказано ниже.
