Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Место недвижимости в рыночной экономике и
определение ее стоимости 12
(#
Классификация недвижимости и виды ее стоимости 12
База ценообразования жилой недвижимости 15
Анализ рынка недвижимости 19
«
Рынок жилья в свободных экономических условиях 19
Анализ рынка городской недвижимости 21
Основные характеристики первичного рынка жилья 27
Вторичный рынок жилья 3О
Экспертная оценка параметров потребления и предпочтений потребителей 31
Влияние демографических факторов на стоимость жилья 35
Аренда городского жилья 37
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 38
Существующие методы оценки недвижимости.
Развитие подходов к оценке в России 42
1.5.1. Анализ развития методик оценки 42
Рыночный подход 45
Затратный подход 47 & 1.5.4. Доходный подход 53
Глава 2. Стоимостная оценка возводимых и реконструируемых
объектов 57
Учет особых характеристик зданий при их оценке 57
Анализ специальных данных по продажам жилья 64
#
2.3. Экспертная оценка факторов, влияющих на стоимость
недвижимости 68
Адаптированная методика проведения экспертной оценки 68
Определение прибыли строительных организаций при
учете влияния факторов на стоимость недвижимости 71
Оценка подготовленного к сдаче объекта недвижимости 86
Оценка способности объекта приносить доход 92
Программирование оценки стоимости недвижимости 96
Глава 3. Совершенствование планирования инвестиций в капитальное строительство с применением
методов и моделей оценки недвижимости 102
Формирование договорной цены на рынке объектов капитального строительства 102
Планирование бизнеса капитального строительства жилья 117
Оценка и прогнозирование дохода (на примере ростовских строительных организаций) 122
Формирование новых резервов повышения прибыли на
основе анализа рентабельности строительного производства 137
Заключение 142
Список использованных источников 146
Приложение 1 157
Приложение 2 158
Приложение 3 161
Приложение 4 171
Приложение 5 178
Приложение 6 186
Приложение 7 191
Введение к работе
Сфера недвижимости представляет собой обширную область предметов недвижимого характера и общественных отношений, связанных с ними. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. [29] Операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности с высокой степенью точности и надежности. Потребность в оценочных услугах возникает при определении эффективности инвестирования при строительстве жилья, купле-продаже квартир и земельных участков, реконструкции зданий (сооружений) и т.д.
Обеспечение граждан жильем и развитие жилищного строительства является одной из важнейших задач нашего государства [1, ст. 40]. Следовательно, вопросы оценки стоимости жилья имеют актуальное значение.
Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобрели в самое последнее время, когда встал вопрос о совершенствовании методики определения рыночной стоимости жилья и другого недвижимого имущества физических лиц для целей налогообложения. Однако для крупных строительных организаций-застройщиков необходимо знать также, какой доход принесёт тот или иной строящийся объект.
Стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью, а также с рыночной стоимостью аналогичного имущества.
Все сферы деятельности строительной организации требуют соответствующих прогнозных расчетов и оценок. Цель таких оценок и расчетов - оптимизация доходов при реализации продукции строительного производства, при сдаче недвижимости в аренду, обмене и т. д.
<0 Для совершенствования методов оценки необходимо изучить и спрогно-
зировать денежные потоки от реализации строительной продукции, проанализировать инвестируемые средства в строительство.
В рыночных условиях стоимость имущества зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества. Факторы, влияющие на стоимость, являются важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков.
В дальнейшем рынок недвижимости будет всё более усложняться. Поя-
g вятся новые финансовые инструменты, изменится налогообложение, воз-
никнут новые формы владения. По мере этого сумма, вьтлачиваемая за собственность, будет иметь всё меньшее значение как показатель стоимости. Инвесторы покупают не только недвижимость, но и определённый набор связанных с ней условий. Следовательно, для оценки рыночной стоимости необходимо вносить значительные поправки в изначальную цену недвижимости. [29,46,159]
Ещё одной важной проблемой в этой сфере является автоматизация оценки и создание программных комплексов определения стоимости недвижимости. Но отсутствие инфраструктуры рынка, несоответствие материального уровня пользователей новым техническим и программным средствам и др. оказывают сдерживающее влияние на становление рынка программных продуктов в строительном производстве. Поэтому основная задача в этот период - комплексное насыщение строительного рынка новейшими программными разработками по оценке недвижимости, рассчитанными на массового пользователя.
Степень разработанности проблемы
В области научного определения стоимости недвижимости работали ведущие учёные России и зарубежья. Теоретическим и методологическим проблемам оценки недвижимости посвящены труды И.Т. Балабанова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, В.Н. Зарубина, Н.В. Калининой, Г.В. Попова, Е.И. Тарасевича, Дж. Эккерта и других ученых. Широко
б известны труды В.В. Григорьева, Н.Е. Симионовой, М.А. Федотовой об оценке предприятий как имущественного комплекса, оценке объектов городского хозяйства, муниципальной недвижимости и т.д. Глубокие исследования рынка жилья проведены Г.М. Стерником, Ю.Ф. Симионовым, В.Л. Яськовым. В самые последние годы огромную работу по проблемам оценки доходной недвижимости провёл СВ. Грибовский. Весомый вклад в разработку теории инвестиционного менеджмента внесли А.Н. Асаул, М.И. Ка-менецкий, В.М. Серов. А труды американских ученых Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя, касающиеся вопросов ипотечно-инвестиционного анализа, составления гипотетических финансовых расчетов и других проблем в данной области, получили высокую оценку со стороны отечественных специалистов и неоднократно издавались на русском языке. Большое значение для теории и практики исследуемой темы также имеют работы А.А. Гусакова, Б.Д. Новикова, С.Н. Максимова, Е.П. Ушаковой, В.З. Черняка, Р. Страйка, Г.С. Хар-рисона. Среди диссертаций, защищенных в последние годы по данной тематике, следует отметить следующие.
Демченко А.А. установил объективные предпосылки и закономерности расширения налогооблагаемой базы за счет аренды, продажи земельной недвижимости, рентных платежей за пользование городскими земельными ресурсами; усовершенствовал методику экономической оценки недвижимости, включая методы определения стоимости городских земель, расчета чистого операционного дохода, расчета премии за риск, расчета коэффициента капитализации и т.д. [53].
Дорожкова Е. Н. предложила метод системного анализ рынка недвижимости, включающий этап оценки стоимости объекта; разработала дифференцированную стратегию для различных социальных групп населения по уровню доходности и степени обеспеченности жильем. [60]
Михайлов С.Г. разработал методику, обеспечивающую определение обобщенного территориально зависимого параметра экологического влияния при оценке объектов для управления недвижимостью. Он определил ба-
зовы й состав моделей обработки информации при оценке объектов для эффективного управления недвижимостью. [102]
Корнилова И.Л. предложила модели, позволяющие учитывать при оценке жилья разнообразные предпочтения покупателей жилья, учитывать изменения структуры спроса и предложения на рынке жилья и оценивать экономическую эффективность инвестиционных проектов на рынке недвижимости. [80]
Румянцев СИ. разработал алгоритм преобразования значений ценооб-разующих факторов в количественную меру сопоставимости объектов; создал математическую модель массовой оценки, интерпретирующую стоимостную функцию объекта недвижимости как функцию полезности. [131]
Анализ общепринятых методов оценки недвижимости показал необходимость формирования комплексного программного обеспечения работ по определению стоимости недвижимости. Новая сметно-нормативная база ценообразования обусловила необходимость привлечения новых идей и научных разработок в вопросах формирования цен на строительную продукцию - недвижимость. Теоретическая и практическая значимость данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является решение научной и практической задачи формирования аппарата оценки денежного потока от реализации деятельности строительных фирм, который учитывал бы особенности оценки объектов недвижимости и был направлен на выполнение прогнозных и оценочных расчетов их стоимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
определить показатели, обеспечивающие достоверный анализ рынка недвижимости, и провести краткий анализ рынка недвижимости в России по основным показателям;
провести анализ существующих и ранее применявшихся методов оценки недвижимости;
0 - предложить метод определения основных факторов, формирующих
стоимость объекта недвижимости, и провести их экспертную оценку;
разработать алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости;
рассчитать коэффициенты капитализации для оценки различных жилых зданий в Ростовской области;
выработать рекомендации по внедрению агрегатного стоимостного индекса при формировании договорной цены строительной продук-
,# ции;
- сформировать комплексную модель определения стоимости недвижи
мости и прогнозирования дохода от капитального строительства.
Объект и предмет исследования.
Объектом исследования является процедура определения стоимости не
движимости с позиции максимального получения прибыли при реализации
продукции строительного производства ростовскими строительными орга-
т низациями.
Предметом исследования являются оптимальные методы оценки недвижимости, позволяющие с высокой точностью прогнозировать прибыль от строительства объектов жилья, в том числе на стадии планирования инвестиций.
Теоретический и методологический аппарат исследования.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных и зарубежных ученых в области оценки стоимости не-движимости, планирования инвестиций, а также управления недвижимостью. В своей работе автор опирался на современное законодательство, теории переходной экономики и системного анализа.
Методология исследования основана на теории рыночной экономики, теории организации, системотехнике строительства, теории планирования
эксперимента. В работе использованы экономико-математические методы,
методы математической статистики, линейного программирования.
0 Главным методом исследования служит программно-технологический
инструментарий оценки объектов недвижимости.
При разработке прикладного программного обеспечения использовались инструментальные средства электронных таблиц Microsoft Excel, пакет прикладных программ Eureka, язык программирования Visual Basic и FoxPro 2.6. [25,55,62,111].
Для выполнения диссертационного исследования автор изучил дейст
вующее в России законодательство в области оценки, налогообложения и
Ф управления недвижимостью. Были проанализированы научные разработки
Б.Д. Новикова в области оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости [46]. Изучен ряд зарубежных исследований по данному направлению, выполненных в последние годы. В частности, работы американских ученых П. Колвела, Н. Лэша и др., касающихся влияния домов престарелых, хосписов, психиатрических клиник и других медико-социальных учреждений на стоимость соседней недвижимости [172]; работы британских ученых П. Скотта, С. Уоткинса, американцев Р. Адамса, Б. Мэхана о создании различных моделей рынка недвижимости [173,174,175]. Выносимые на защиту результаты работы, имеющие научную новизну. Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом совершенствовании методов прогнозных и оценочных расчетов стоимости объекта недвижимости, разработке программно-технологического инструментария оценки недвижимости, формировании комплексной модели оценки недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строи-тельство.
Научную новизну составляют следующие результаты исследования: 1. Обоснованы ценовые коэффициенты для Ростовской области, на основе чего выработаны обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания (фундамент, перекрытия, кровля, системы водоснабжения, теплоснабжения и т.д.).
Рассчитаны коэффициенты капитализации для некоторых типов жилых зданий исследуемого региона на стадии начальной эксплуатации.
Разработан алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости.
Предложена схема метода прогнозирования долгосрочного развития фирмы с учетом неустойчивой динамики строительства по объективным причинам.
Определены коэффициенты реконструкции, позволяющие рассчитать оптимальную продажную стоимость в условиях рынка с учётом предлагаемых поправочных коэффициентов в зависимости от места, срока и качества строительства при подготовке смет стоимости объекта капитального строительства.
Предложена комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство.
Практическая значимость и внедрение результатов исследования. Практическая значимость полученных результатов заключается в возможности широкого применения усовершенствованных методов формирования договорной цены объекта недвижимости, получения высоких доходов от его реализации при минимальных сроках окупаемости инвестиций.
Рассчитанные коэффициенты капитализации для ряда типов жилых зданий в Ростове-на-Дону могут применяться в практике оценщиков.
Разработанные алгоритм и программы определения стоимости недвижимости могут применяться заказчиками, застройщиками, генеральными подрядчиками, риэлторами и организациями технического учета недвижимости. Кроме того, результаты исследования используются автором при чтении лекций по дисциплинам «Экономика строительства» и «Основы управления недвижимостью».
11 Данный программный комплекс и другие результаты диссертационного исследования внедрены и опробованы в 2003 - 2004 гг. в ООО НПФ «Ин-тербиотех» для оценки стоимости зданий до и после повышения их эксплуатационной надежности, в Филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ростовской области для определения инвентарной стоимости зданий. В 2004 г. этот программный комплекс и поправочные коэффициенты для формирования договорной цены объекта были внедрены в Департаменте строительства администрации г. Ростова-на-Дону для повышения точности расчетов стоимости при реконструкции старого жилищного фонда, строительстве новых жилых и административных зданий.
Апробация результатов исследования
Основные положения диссертации докладывались и обсуждались на международных научных конференциях в Ростовском государственном строительном университете в 2002, 2003 и 2004 гг. Они также излагались в отчёте о научно-исследовательской работе за 2003-2004 гг. по гранту Министерства образования РФ Г02-3.3-397 «Моделирование комплексной системы оценки недвижимости».
Публикации. По материалам диссертационной работы опубликовано 6 научных работ общим объемом 19,69 усл. печ. л.
Опубликованная монография позволяет широкой аудитории ознакомиться с идеями диссертационного исследования.
Объём и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованных источников из 175 наименований, в т. ч. 4 - на английском языке, а также 7 приложений. Общий объём составляет 197 страниц машинописного текста, в том числе 142 страницы основного текста, 36 таблиц, 27 рисунков.
