Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Основные направления оценки стоимости не движимости горно-обогатительных предприятий 10
1.1. Организационно-экономические условия совершенствования управления горнодобывающей промышленностью 10
1.2. Теоретические положения формирования и оценки стоимости недвижимости в современных условиях 26
1.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия в условиях современного рынка 39
ГЛАВА 2. Исследование условий оценки стоимости не движимости горно-обогатительного предприятия 50
2.1. Анализ и отбор факторов, влияющих на стоимость недвижимости гор но-обогатительных предприятий 50
2.2. Оценка состояния горно-обогатительного предприятия по горно геологическим, горно-технологическим, экологическим и финансово-стоимостным показателям 64
2.3. Исследование рейтинга горно-обогатительного предприятия 75
2.4. Определение доходности горно-обогатительного предприятия 95
ГЛАВА 3. Методические рекомендации по оценке стои мости недвижимости горно-обогатительного предприятия 113
3.1. Методика расчета стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия в рыночных условиях 113
3.2. Апробация методики на примере горно-обогатительного комбината пос. Солнечного (Хабаровского края). 121
Заключение 132
Литература 134
Приложение 1 144
Приложение 2 158
- Организационно-экономические условия совершенствования управления горнодобывающей промышленностью
- Теоретические положения формирования и оценки стоимости недвижимости в современных условиях
- Анализ и отбор факторов, влияющих на стоимость недвижимости гор но-обогатительных предприятий
- Методика расчета стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия в рыночных условиях
Введение к работе
В условиях переходного периода при отсутствии должного законодательного и нормативного обеспечения и вытекающей из этого проблемы принятия ответственных управленческих решений в сфере управления недвижимостью практика бесконтрольной приватизации объектов национального богатства, необоснованных арендных ставок, нечетко отработанных методов арбитражного управления и банкротства предприятий, владеющих недвижимостью нанесла существенный ущерб экономике страны.
Поэтому сегодня в числе главных проблем государственного управления стоит задача четко определить состояние национального богатства России, оценить накопленную недвижимость в натуральном и стоимостном выражении, в том числе по отраслям, регионам и предприятиям.
Разработкой проблем управления собственностью и, в частности недвижимостью, занимались отечественные ученые: А.С. Астахов, А.Н. Хорин, А.И. Котова, М.Н. Игнатьева, Т.Д. Тургель, Л.Е. Стровский, Е.Л. Кротова, Н.В. Потеряева, В.Ю. Ильченко, В.И. Ишаев, П.А. Минакир и др. Среди публикаций зарубежных авторов следует отметить работы Д. Фридмана, У. Смита, Н. Ордуэй, С. Хадсон-Вильсона и др. Вместе с тем, вопросы комплексного управления совокупностью объектов недвижимости на уровне субъекта Федерации в России заслуживает более глубокого внимания ученых и практиков.
Осуществляемая в настоящее время рыночная реструктуризация предприятий, обладающих недвижимым имуществом, общий объем которого составляет около 80 % от объема имущественного комплекса России, в процессе рыночной адаптации направлена, прежде всего, на восстановление стоимости предприятия, основная часть которой материализована в недвижимости. Организация и регулирование формирующегося рынка недвижимости должны обеспечить вовлечение в оборот недвижимость всех видов через механизмы свободной купли-продажи, аренды, доверительного управления, передачи прав собственности на здания, сооружения, землю в условиях эффективного государственного регулирования и контроля.
Это будет способствовать цивилизованному разрешению вопросов рыночного ценообразования, создания условий для привлечения инвестиций, формирования залоговых фондов, обеспечивающих гарантии для поступления кредитных ресурсов, снижения рисков и непредвидимых издержек в сфере налогообложения недвижимости, что будет способствовать укреплению экономики и стабилизации общества.
В результате исследования опыта оценки стоимости имущества предприятий в РФ для приватизации и разработанных законодательством нормативных документов можно сделать вывод, что в основном оценка проводится на базе данных полной инвентаризации имущества и направлена на определение его остаточной стоимости.
Результат оценки, полученный на основании переоценки основных производственных фондов, представляет собой информацию о стоимости имущества предприятия на момент оценки и не связан с результатами финансово-хозяйственной деятельности предприятия, не учитывает уровень доходности, перспективности развития производства и степени надежности вложения средств в оцениваемое предприятие.
Что касается горно-обогатительного предприятия, то использование методики оценки предприятия на основе переоценки основных производственных фондов было бы некорректно, так как, помимо недостатков, к результатам оценки, указанным выше, добавляется еще не менее важный фактор, касающийся специфики горно-обогатительного предприятия - его полная зависимость от запасов полезного ископаемого, степени их разработки, подготовленности и качества. Поэтому необходимо создание такой методики оценки стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия, которая отражала его специфику и требования рыночной экономики.
Огромный накопленный материально-вещественный потенциал, созданный на основе прошлого труда миллионов россиян при отсутствии средств и механизмов воспроизводства и учета недвижимости за годы перестройки не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость по отраслям экономики и видам недвижимости от 40 до 80 %. По словам В.В. Путина, "отсутствует единый кадастр, нет систем зонирования и стандартов стоимости, арендной платы, по сути не начали инвентаризировать недвижимое имущество. Это общегосударственная задача, ее надо решать скорее".
Вместе с тем, опыт экономически развитых стран показывает, что востребованная рынком недвижимость, воспроизводимая или вновь создаваемая на основе механизма спроса-предложения, является объектом жизненных экономических интересов практически всех участников рынка и способна приносить высокий доход как предприятиям, так и государству. В связи с этим, избранная тема диссертации является актуальной.
Цель исследования состоит в разработке методики по оценке стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия, с учетом основных положений рыночной экономики, позволяющих повысить научную обоснованность при решении существующей проблемы.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие основные задачи:
- рассмотрены современные методы расчета стоимости недвижимости и определены подходы к оценке стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия с учетом его специфики;
- отобраны, определены и проанализированы ценообразующие факторы, влияющие на стоимость имущества горно-обогатительного предприятия;
- разработан метод определения рейтинга горно-обогатительного предприятия, отражающего его горно-геологические, горно-технологические условия, экологические факторы и финансовое состояние;
- определен поток доходов горно-обогатительного предприятия с учетом его изменения;
- обоснованы методические подходы определения стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия в рыночных условиях;
- разработаны методические положения оценки стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия;
- разработана методика расчета стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия;
- апробирована данная методика стоимости недвижимости на примере горно-обогатительного комбината (ГОК) пос. Солнечного (Хабаровского края).
Объектом исследования является недвижимость ГОКа пос. Солнечного (Хабаровского края), представляющая собой совокупность зданий, сооружений, земельных участков, месторождений, оборачиваемых на формирующемся рынке недвижимости.
Предметом исследования являются система и действующие механизмы управления недвижимостью в условиях формирующегося рынка.
Теоретическую и информационную основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области теории хозяйственного механизма и экономического управления и экономики недвижимости. В работе проанализированы законодательные и нормативно-правовые акты Федеральных органов законодательной и исполнительной власти РФ по проблемам диссертационного исследования, Правительственные программы реформ в сфере недвижимости. Информационной базой исследования являются данные отечественной и зарубежной статистики, оперативного и бухгалтерского учета предприятий на рынке недвижимости. Данные исследований состоят в учете специфики горно-обогатительного предприятия, его горно-геологических, горно-технологических условий, экологических, конкурентоспособности, финансовой устойчивости и влияния указанных факторов на оценку стоимости недвижимости предприятия.
Методика исследования основана на анализе и обобщении существующих теоретических положений и практического опыта по оценке стоимости недвижимости предприятий с использованием многофакторного анализа.
Научная новизна диссертационной работы заключается:
- в разработке методики определения стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия, с учетом его специфических особенностей;
- в классификации, анализе, ранжировании и отборе факторов, влияющих на оценку стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия;
- в определении процедур рейтинговой оценки горно-обогатительного предприятия, характеризующего горно-геологическое и финансовое состояние; влияние рейтинга на оценку стоимости;
- в разработке методических рекомендаций и алгоритма расчета стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанная методика и алгоритм определения стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия позволяют объективно рассчитать ее величину и избежать необоснованных оценок. На основе указанной методики разработаны рекомендации по оценке стоимости недвижимости горнообогатительного предприятия. Проведенный расчет позволил определить реальную величину стоимости в современных условиях. Разработанные методические рекомендации могут быть использованы для оценки стоимости недвижимости других горно-обогатительных предприятий.
Апробация работы и внедрение результатов. Материалы работы докладывались и получили одобрение на XXIX-XXXII научно-технических конференциях студентов и аспирантов КнАГТУ (Комсомольск-на-Амуре, 1998-2002), на конференции "Третьи чтения памяти профессора М.П. Даниловского" (Хабаровский государственный технический университет). Научное исследование проводилось в рамках Федеральной целевой программы
"Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на 1996-2005 и до 2010 года", раздел "Техноэкополис Комсомольск-Амурск-Солнечный". Полученные результаты используются в практической оценочной деятельности ГОКа пос. Солнечного (Хабаровского края), Дальневосточной Палаты Оценки, теоретические положения и выводы используются в учебном процессе Комсомольского-на-Амуре государственного технического университета.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано пять научных работ.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, приложений.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы его цели, задачи, предмет и объект. Отмечена практическая значимость и научная новизна полученных результатов.
В первой главе рассматривается оценка горно-обогатительного предприятия по горно-геологическим, горно-технологическим, экологическим, финансово-стоимостным показателям, методы оценки стоимости недвижимости предприятия.
Вторая глава посвящена исследованию рейтинга горно-обогатительного предприятия, который определяется для горно-геологических, горнотехнологических условий, экологии, основных производственных фондов, финансовой устойчивости и конкурентоспособности предприятия. На основе рейтинга определяется доходность горно-обогатительного предприятия. Осуществлен отбор существенно значимых факторов на основе априорно-статистического анализа, исследовано влияние отобранных факторов на стоимость имущества горно-обогатительного предприятия.
В третьей главе представлены методика расчета стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия и рекомендации по ее использованию на примере ГОКа пос. Солнечного (Хабаровского края).
В Заключении содержатся основные выводы и результаты диссертационного исследования.
В Приложении приведены расчеты стоимости месторождения "Фестивальное" по общепринятым методикам оценки недвижимости, представлена анкета опроса респондентов по факторам, влияющих на оценку стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия.
Организационно-экономические условия совершенствования управления горнодобывающей промышленностью
В горнодобывающей отрасли, несмотря на различные технологии добычи и использования полезных ископаемых, есть целый ряд общих проблем. Сегодня необходимо сохранить баланс интересов государства, производителей и потребителей горнодобывающей отрасли, работников самих горнообогатительных предприятий. Сфера прямого государственного управления отраслями все более сокращается, происходит экономическая и правовая дифференциация предприятий и в этих условиях крайне важно не допустить раздробленности горной промышленности России на отдельно и бесконтрольно функционирующие островки горнодобычи.
Современное законодательство не дает и надежных гарантий для инвесторов, тем самым лишая горные предприятия возможностей для модернизации и развития своего производства. Эффективность соглашений о разделе продукции, используемых в мировой практике с 60-х годов в странах-импортерах сырья, весьма неоднозначна. Кроме того, этот закон, в силу ряда своих специфических особенностей, применим не ко всем месторождениям, а только к крупным, требующим высоких затрат.
Чрезвычайно остро стоит вопрос с налогами. Сегодня все горнообогатительные предприятия попадают под две системы налогообложения -обычную, как остальные предприятия, и под специфическое налогообложение, включающее платежи типа роялти (регулярные платежи с добычи), акцизы, отчисления на воспроизведение минерально-сырьевой базы и т.д. В мировой практике используется целый спектр различных льгот и скидок для горно обогатительных предприятий как по налогу на прибыль, так и по специфическим платежам. Эти налоговые льготы призваны частично компенсировать риски, присущие горной промышленности, обеспечить условия реальной конкуренции. В России при достаточно высоком уровне налогообложения, к различным месторождениям подходят с одинаковыми мерками. И получается - чем хуже горно-геологические условия месторождения (большая глубина залегания, низкое качество), тем больше требуется горных выработок и основных фондов для его эксплуатации, а значит, тем больше налог на имущество. Законодательное закрепление специальных режимов налогообложения, которые могут гарантировать сохранение как можно большего числа действующих горных предприятий, в том числе и как источников рабочих мест, является, без преувеличения вопросом первостепенной важности.
Помимо налогов тяжелым бременем на горнодобытчиков, в первую очередь, на поставщиков железорудного сырья ложатся транспортные тарифы МПС. Опережающий рост транспортных тарифов резко увеличил дефицит оборотных средств горных предприятий и инициировал рост неплатежей. Кроме того, транспортные тарифы, величина которых при перевозках на большие расстояния превышает стоимость самого груза, становятся причиной разрыва традиционных связей между поставщиками и потребителями, сокращения экспорта и потери традиционных рынков сбыта.
Общим для горнодобывающей отрасли являются и вопросы развития горной науки, технологии и техники, комплексной разработки месторождений. Стремление осуществлять преобразования в русле целостного, увязанного по этапам и направлениям, концептуального подхода во многом объясняет фронтальный характер реформ, затронувших одновременно экономические отношения, политическую систему и идеологию общества. Практически одновременно с либерализацией экономики и появлением новых негосударственных субъектов собственности, приватизацией предприятий и обретением ими полной хозяйственной самостоятельности в стране происходила децентрализация власти и управления, значительное расширение прав территорий (сначала регионов—субъектов Федерации, а теперь и муниципальных образований) в регулировании социально-экономических процессов, в решении вопросов, связанных с владением и распоряжением объектами собственности, имеющими общественное значение. Прежний государственный монополизм, пронизывавший в одинаковой степени и экономику, и политику советского общества, уступает место новой структуре отношений, основанной на системном плюрализме государственных, частных и коллективных интересов.
Наряду с сохранением "естественных монополий", требующих единой организации в масштабе национальной экономики [94], имеется ряд отраслей народного хозяйства, управление которыми требует более или менее глубокой децентрализации [34]. К числу таких отраслей относится горно-обогатительная промышленность, связанная со специфическим комплексом отношений и видов деятельности — недропользованием. Из опыта российских реформ 1991-1998 гг. можно констатировать несколько тесно связанных групп противоречий. В частности, между непосредственно общественным характером недропользования и государственными формами управления и распоряжения недрами, а также частноправовыми формами их использования, между производственно-отраслевыми принципами управления производством и социально-территориальными интересами местных сообществ; между необходимостью осуществления единой экономической политики в горнодобывающей отрасли, государственного контроля за этой сферой, тесно связанной с национальной экономической безопасностью, и потребностью в эффективной децентрализации связанных с ней отношений.
Наиболее заметным явлением в осмыслении проблем взаимодействия производственно-отраслевых и территориальных интересов в управлении горно-обогатительной промышленностью, обосновании новых, перспективных подходов к организации производства на основе концепции "территориального" образа жизни являются работы А.С. Панарина [62,63], благодаря которым данная проблема в последние годы вошла в современную науку. Социальные аспекты формирования систем жизнеобеспечения моноструктурного горного поселения в связи с деформирующим влиянием на них "отраслевого" индустриального управления получили освещение в трудах В.Л. Глазычева [16]. Проблемы организации рационального недропользования в аспекте осуществления взвешенной промышленной политики, совершенствования моделей управления анализировались в работах А.И. Пригожина [69], В.Е. Соколова, Р.А. Перелет [79], Н.Ф. Реймерс [72], В.А. Василенко [11] и др.
Теоретические положения формирования и оценки стоимости недвижимости в современных условиях
Характеризуя рынок недвижимости России с точки зрения ценообразования, следует отметить, что в эпоху плановой экономики в основу ценообразования любых товаров был положен затратный принцип, в соответствии с которым цена определялась в основном затратами на их изготовление, а не вкладом в рыночную стоимость. То есть цена товара, в основном, учитывала факторы предложения, то есть факторы важные для продавца, но никак не покупателя. Этот же принцип доминировал и при инвестициях и, следовательно, в ценообразовании объектов недвижимости. Он явился основой для формирования, например, балансовой стоимости здания или ее разновидности - инвентаризационной стоимости, которые определялись на основе затрат на строительство зданий и сооружений. Как правило, игнорировались такие важные принципы, связанные с рыночной средой, как полезность, замещение, ожидание, предельная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающая отдача, сбалансированность, экономический размер, экономическое разделение, зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение, наилучшее и наиболее эффективное использование и др. Теория экономической оценки природных ресурсов в нашей стране начала создаваться сравнительно давно. Вначале она разрабатывалась для оценки земли в сельском хозяйстве, а затем и для других природных ресурсов. Были предложены две группы методов оценки: первая -на основе натуральных показателей (по естественным свойствам почвы, урожайности культур и др.), вторая - на основе стоимостной оценки (по валовой продукции растениеводства в стоимостном выражении, чистому доходу, себестоимости продукции, фактической дифференциальной ренте, ренте, определяемой на основе валового дохода и затрат на производство продукции, ренте в оптимальном плане развития хозяйства и др.). Однако многие экономисты пришли к выводу, что оценивать ресурсы надо не по затратам, а по эффективности использования. В настоящее время большинство экономистов считает, что земля и другие природные ресурсы должны оцениваться по приносимому ими народнохозяйственному эффекту, исчисляемому на основе дифференциальной ренты, так как оценка по чистому доходу является показателем не оценки ресурса, а уровня ведения хозяйства. Теория оценки ресурсов на основе дифференциальной ренты связаны с именами Л.В. Канторовича [32], В.В. Новожилова [61], Ю.В. Сухотина [81], М.Н. Лойтера [48] и др.
До последнего времени, в условиях плановой экономики, был довольно широко признан метод оценки ресурсов на рентной основе с применением метода замыкающих затрат. К.Г. Гофман и Н.П. Федоренко [18] разработали "Основные положения методики экономической оценки природных ресурсов в массовых планово-проектных расчётах", цель которых - создание единой методической основы для оценки всех природных ресурсов в планово-проектных решениях на основе замыкающих затрат. Экономическую оценку ресурса (Др) в данном случае определяли как разность между приведёнными замыкающими П33 и прямыми (индивидуальными) (ПЗИ) затратами на производство данной продукции:
Др=ПЗз-ПЗи. (1.1)
Экономическая оценка природных ресурсов на оптимизационных расчётах, позволяющих выявить наиболее эффективный (по величине ренты) вариант природопользования.
В соответствии с этой методикой экономическая оценка, например сельхозугодий, равна сумме годовых экономических оценок (дифференциальных рент) за весь срок эксплуатации угодий с учетом фактора времени. Если годовая рента (R,.) остаётся неизменной в течение срока эксплуатации, а сам срок бесконечно велик, то применение сложных процентов для учёта фактора времени приведен к известной форме "Капитализации"
годовой ренты (R,.) для оценки земли:
1+Е (1+Е)2 Е
где Е - норматив приведения разновременных затрат к началу первого года.
В.В. Варанкин [12] считает, что при оценке ресурсов в регулирующей и индивидуальной необходимо включать затраты: на производство продукции (П3 и Пи); на доставку ее в район потребления (Т3 и Ти); на освоение и воспроизводство ресурсов (В3 и Ви). Поэтому формула для расчёта дифференциальной ренты получает вид:
Дз = (П3+ Т3 + В3) - (Пи+ Ти+ Ви) = (П3- Пи) + (Т3- Ти) + (В3- В„). (1.3)
Сторонниками оценки ресурсов на основе дифференциальной ренты являются многие экономисты (Т.С. Лобовиков, К.Я. Судачков, В.Л. Джикович, К.Г. Гофман, В.В. Варанкин, В. Туркевич, П.Т. Воронков и др.), в трудах которых имеются предложения и разработки по вопросам теории и методологии оценки ресурсов. В настоящее время условия оценки изменились. Основными требованиями в процессе определения цены на объект недвижимости является с одной стороны, соответствие расчетной величины необходимым с точки зрения продавца затратам (предельным издержкам) на строительство и эксплуатацию объектов, а с другой - платёжеспособности юридических и физических лиц (предельной полезности), т.е. интересам покупателя. Такого рода требованиям в наибольшей степени отвечает модель равновесной цены на объект недвижимости, позволяющая фиксировать точки пересечения представленных в виде кривой ценовых притязаний продавцов (кривая предложения) и ценовых ожиданий покупателей (кривая спроса) объектов недвижимости.
Анализ и отбор факторов, влияющих на стоимость недвижимости гор но-обогатительных предприятий
В основе разрабатываемой методики оценки стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия положен расчет рейтинга горнообогатительного предприятия и определение его влияния на результат оценки стоимости. Такой подход позволяет оценить предприятие с учетом основных факторов, определяющих развитие производства, и отразить реальный результат оценки.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости горно-обогатительного предприятия, условно подразделяют на две группы: внутренние и внешние. Внешние факторы обусловлены причинами, не связанными с данным предприятием. Внутренние факторы характеризуют процессы, происходящие непосредственно на самом комбинате.
Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость недвижимости комбината, является обеспеченность запасами полезных ископаемых. Для горно-обогатительных предприятий данный аспект имеет едва ли не первостепенное значение. Это обуславливается тем, что предприятия расположены вблизи источника сырья и основным видом деятельности является добыча и обогащение руды. Таким образом, при недостаточной обеспеченности запасами полезного ископаемого дальнейшее функционирование предприятия теряет экономический смысл, что в свою очередь оказывает негативное влияние на стоимость горно-обогатительного предприятия.
Значительную роль в определении стоимости недвижимости играет и вид минеральных ресурсов. От вида минеральных ресурсов зависит ассортимент выпускаемой продукции предприятия, рынок сбыта, наличие конкурентов, величина спроса на продукцию. Следовательно, данный фактор влияет на величину рисков предприятия: более широкий спектр добываемых ископаемых позволяет снизить риски предприятия путем дифференциации производства, низкий - повышает риски и, соответственно, снижает стоимость предприятия.
Выбор технологического процесса зависит от особенностей месторождения, в том числе, и от глубины залегания полезных ископаемых. В зависимости от значения этой величины можно предположить, каким способом должны добываться полезные ископаемые: открытым или закрытым. Соответственно, становится возможным спрогнозировать затраты связанные с добычей и себестоимостью продукции, а также конкурентоспособность этой продукции.
Важным фактором, определяющим уровень стоимости предприятия является техническое состояние активов предприятия (основных производственных фондов): степень изношенности внеоборотных активов, их прогрессивность и качество, состояние и качество запасов и других оборотных активов. В зависимости от значения этих величин делается скидка с оцениваемой стоимости. Одним из важных моментов в маркетинговых исследованиях является состояние внутреннего рынка, который характеризуется потребностью отечественных предприятий в данном сырье. Анализ внешнего рынка идентичен с анализом внутреннего рынка. Изучение последнего позволит планировать внешнеэкономическую деятельность предприятия, обосновать необходимость или наоборот нецелесообразность выхода на внешний рынок.
Право собственности на недра и соответственно на полезные ископаемые в них содержащиеся, является еще одним важнейшим фактором, влияющим на стоимость недвижимости предприятия. Особенностью их стоимостной оценки является то, что они имеют реальную ценность не благодаря их материальным носителям, а в силу правовой защищенности условий их использования. К нематериальным активам относят также лицензии на разведку и эксплуатацию месторождений, осуществлению других видов деятельности подлежащих обязательному лицензированию.
На величину стоимости предприятия также влияет территориальное расположение месторождений, которое определяется местоположением объекта, его удаленностью от ж/д путей, автомагистралей, населенных пунктов, обогатительного комбината. Расстояние от местоположения до обогатительной фабрики, а также наличие необходимой инфраструктуры позволяет снизить затраты связанные с транспортировкой сырья.
Накопленный научный потенциал для регулирования технологий добычи и переработки руды играют важную роль в эффективной работе компании. Отсутствие знаний в этой области влечет либо дополнительные затраты на разработку и освоение новых технологий, либо отказ от наиболее эффективного использования производственного потенциала.
Лицензирование и правовое регулирование недропользования является одним из основных факторов. Это обстоятельство обусловлено тем, что недропользование подлежит обязательному лицензированию, и отсутствие лицензии на данный вид деятельности приводит к нецелесообразности его осуществления. Следовательно, стоимость компании напрямую зависит от урегулирования правовых вопросов касающихся деятельности предприятия.
Под экологическими факторами при оценке стоимости недвижимости предприятия понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости. Экологические факторы могут быть как позитивными, так и негативными. От показателей экологических параметров зависит величина отчислений на восстановление окружающей среды, штрафов и различных платежей, предусмотренных за нарушение или преувеличение установленных норм.
Также одним из важнейших факторов является объем потребности в полезных ископаемых региона. Региональный рынок, зачастую, является наиболее привлекательным, так как нет необходимости транспортировать продукцию, хранить, возможны варианты налаживания более прочных связей и создания предприятий с взаимосвязанными технологическими процессами.
При объективной оценке многообразия факторов, влияющих на стоимость недвижимости горно-обогатительного предприятия, важно учесть мнение реальных покупателей и специалистов-экспертов в данной области. Для этого автором диссертации осуществлена формализация собранной априорной информации методами ранговой корреляции.
Методика расчета стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия в рыночных условиях
Проведенные в главах 1,2 исследования позволяют предложить методику оценки стоимости недвижимости горно-обогатительного предприятия, в основе которой положен учет специфики горно-обогатительного предприятия при оценке стоимости его недвижимости и применении метода капитализации доходов. Методика, учитывая рейтинг горно-обогатительного предприятия, позволяет определить его влияние на коэффициент капитализации, изменяя оценку недвижимости горно-обогатительного предприятия в зависимости от горногеологических условий, состояния основных производственных факторов, финансовой устойчивости, конкурентоспособности и других факторов.
Процедура определения стоимости состоит из последовательно осуществляемых этапов: оценки горно-геологических условий, горно-технологических условий, экологии, оценки состояния основных производственных фондов и финансовой устойчивости предприятия, его деловой активности, конкурентоспособности, определение доходности и коэффициента капитализации.
Оценка состояния горно-геологических условий проводится на основании показателя обеспеченности запасами полезного ископаемого предприятия на будущий период. Критерием оценки выбран период обеспеченности запасами, равный 5 годам и принятый в качестве пропускного. Для оценки горно-технологических условий используются показатели вскрытия запасов добычи. На основании этих данных рассчитывается рейтинг подготовленности запасов к отработке. Состояние экологии предприятия предлагается оценивать на основании соотношения платежей за нормативные и сверхнормативные выбросы вредных веществ. На основании влияния функционирования горно-обогатительного предприятия на окружающую среду определяется рейтинг экологии.
Следующим этапом определяется рейтинг состояния основных производственных фондов, где оценивается показатель износа. Далее, рассчитывается рейтинг финансовой устойчивости горнообогатительного предприятия. Финансовая устойчивость характеризуется коэффициентом текущей ликвидности, показателем соотношения дебиторской и кредиторской задолженности, коэффициентом платежеспособности, коэффициентом долгосрочного привлечения заемных средств, показателем оборачиваемости текущих активов. Для каждого показателя определены критерии оценки и удельные веса. Оценка конкурентоспособности предприятия определяется на основании показателя реализации продукции. В результате оценки факторов производства горно-обогатительного предприятия получаем значения рейтингов по каждому фактору, на основании чего, используя формулу расчета общего рейтинга (2.11), определяем состояние горно-обогатительного предприятия. Этот рейтинг в дальнейшем используется при определении ставки риска получения потоков дохода.
После определения рейтинга состояния горно-обогатительного предприятия рекомендуется перейти к построению коэффициента капитализации и прогнозированию доходности предприятия.
Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения следующих процентных ставок: безрисковой, ставки риска, инвестиционного менеджмента и ставки возмещения. В зависимости от общего рейтинга предприятия определяется ставка риска получения дохода. Безрисковая ставка определена на основании средней кредитной ставки, ставка инвестиционного менеджмента для горно-обогатительного предприятия постоянна, ставка возмещения рассчитывается в зависимости от изменения потоков дохода и способа возмещения.
В предлагаемой методике предусмотрено два способа возмещения: прямолинейный, по фонду возмещения и ставке на использование инвестиций. Прогнозирование доходности горно-обогатительного предприятия формируется исходя из предполагаемых стабильных условий рыночной экономики, сохранении производительности, объемов реализации и конкурентоспособности. Следовательно, при соблюдении этих условий, возможно получать относительно стабильный поток доходов от деятельности горно-обогатительного предприятия. Продолжительность получения дохода полностью зависит от периода обеспеченности предприятия запасами полезного ископаемого.
При капитализации используется годовой доход предприятия на момент оценки, но с учетом налогового коэффициента. Стоимость недвижимости горно-обогатительного предприятия рассчитывается путем деления дохода на коэффициент капитализации.
