Содержание к диссертации
Введение. И
Глава 1. Анализ методологаческих предпосылок оценки недвижимости в ус
ловиях формирования рыночных отношений в России 21
1.1. Исторические тенденции развития системы организационно-
методологических подходов - к оценке недвижимости - в России - в - пе
риод 1861-1914 гг 21
Условия и предпосылки создания системы оценки недвижимости в 1861-1893 гт 21
Результаты первых в России работ по оценке недвижимости в 1861-1893 гг 22
Законодательное обеспечение оценочной деятельности и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 гт 26
Методологические основы русской оценочной статистики 28
Итоги и исторические уроки организационно-методического развития оценочной деятельности в России в период 1861-1914 гг 36
1.2. Современные концептуально-методологические основы оценки не
движимости в странах с развитой рыночной экономикой 39
Концепции оценки и особенности их реализация в странах Европейского Союза 39
Базы оценки 46
1.3. Тенденции и перспективы стандартизации и развития методологии
оценки недвижимости за рубежом и в России. 52
1.4. Обобщение 53
Глава 2. Методологическое содержание процедур оценки, реализующих кон
цепцию стоимости в обмене и концепцию ценности в условиях фор
мирования рыночных отношений в России 56
2.1. Общие принципы построения методологии оценки недвижимости в
условиях становления рыночных отношений в России 56
2.2. Базы оценки и цели оценки недвижимости 64
Классификация недвижимости для целей оценки 65
Оценка для целей купли-продажи 66
Оценка для целей определения величины залогового обеспечения кредита. 66
Оценка для целей составления финансовых отчетов 61
Подходы к оценке и методики их реализации для различных баз и целей оценки. 71
Обобщение 74
Щ Глава 3. Методология затратного подхода к оценке недвижимости и особен
ности ее применения в условиях формирования рыночных отноше
ний в России 75
Методы оценки стоимости земли 75
Оценка стоимости нового строительства 79
Принципы определения стоимости нового строительства для целей оценки недвижимости в рыночной экономике 79
Структура стоимости строительства при строительном проектировании 82
Нормативно-методическая база для определения стоимости строительства 84
Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости 86
Практические рекомендации по определению стоимости нового строительства 90
3.3. Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений 95
Общие положения оценки накопленного износа зданий и сооружений 95
Методы оценки накопленного износа 97
Особенности оценки накопленного износа в условиях формирования рыночных отношений в России 102
* 3.4. Обобщение 109
4
Глава 4. Методология сравнительного подхода к оценке недвижимости и осо
бенности ее применения в условиях формирования рыночных отно
шений в России ПО
4.1 Общая характеристика сравнительного подхода ПО
4.2. Последовательность применения сравнительного подхода 112
Выбор единиц сравнения 112
Выбор элементов сравнения 114
Анализ и корректировка элементов сравнения. 115
4.3. Техника выполнения корректировок 118
Методики выполнения корректировок 118
Последовательность выполнения корректировок 121
Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи 122
Применение модели имитационного моделирования для проведения корректировок в условиях недостатка рыночной информации 123
Обобщение 128
Глава 5. Методология доходного подхода к оценке недвижимости. Особенности прогнозирования доходов и расходов в условиях формирования
рыночных отношений в России 129
5.1. Определение денежного потока арендного дохода. 129
Измерение денежных потоков 129
Формирование денежных потоков 130
Прогнозирование доходов и расходов 133
5.2. Особенности прогнозирования расходов на эксплуатацию недвижи
мости в условиях формирования рыночных отношений в России. 139
5.3. Обобщение. 153
Глава 6. Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках
концепции стоимости в обмене и особенности ее применения в ус
ловиях формирования рыночных отношений в России 154
Общие положения 154
Принципы рыночного ценообразования инвестиций в недвижи-
5
мость 157
Доходность инвестиций в недвижимость 158
Доходность инвестиций в недвижимость, как функция структуры арендного дохода 160
6.4.1. Доходность инвестиции в интерес полного права собственно
сти. 161
6.4.2. Доходность инвестиции в интерес права аренды 162
6.5~ Общие-принципы-построения-традиционных моделей-оценки- стои
мости инвестиций в недвижимость 164
Интерес полного права собственности на недвижимость, сданную в аренду на безе арендной стоимости 164
Интерес полного права собственности на недвижимость, сданную в аренду на базе реверсионной аренды 165
Интерес права аренды 171
Предпосылки появления новых моделей рыночного ценообразования инвестиций в недвижимость 177
Полная DCF-модель оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость 179
Сокращенная DCF-модель оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость 181
Теоретические основы построения сокращенной DCF-модели 181
Целевая прибыль инвестора 183
Ожидаемый рост арендной платы 188
Период пересмотра арендной платы 191
6.9. Модель реальной стоимости. 192
Модифицированная модель реальной стоимости 194
Обобщение 196
Глава 7. Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках
концепции ценности и особенности ее применения на основе тради
ционного представления риска в условиях формирования рыночных
отношенийв России 197
Общие положения 197
Особенности прогнозирования денежных потоков 198
— I 7.3. Традиционный подход к учету риска при оценке инвестиционной
ценности недвижимости 200
Общая концепция дисконтирования 200
Оценка ставки дисконтирования на основе сопоставительных измерений 204
7.3.3- Оценка- ставки, дисконтирования- на- основе моделей- стоимости- фи
нансовых ресурсов 205
ф 7.3.4. Обоснованность применения моделей стоимости капитала и САРМ
при анализе инвестиций в недвижимость 213
7.4. Применение традиционной формы учета риска при оценке инвести
ционной ценности участка земли для коммерческого девелопмента... 217
Общие положения и определения теории девелопмента 217
Оценка инвестиционной ценности проектов девелопмента с применением традиционной техники остатка 219
Оценка инвестиционной ценности проектов девелопмента с приме-нение моделей денежных потоков 221
Практические особенности применения DCF-модели при оценке стоимости участка земли для девелопмента 223
7.5. Обобщение 228
Глава 8. Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках
концепции ценности и особенности ее применения на основе теории управления риском в условиях формирования рыночных отношений
в России 229
8.1. Основы концепции риска и неопределенности. 229
Определенность, риск и неопределенность 229
Вероятность 230
Риск и личность 231
Интуиция 233
*' 8.1.5. Схема процесса принятия решений в условиях риска 234
8.2. Основы теории управления риском 236
Общая структура системы управления риском 236
Идентификация риска 237
Классификация рисков 238
Анализ рисков 240
Реакция на риск 241
8.3. Склонность к риску и функция полезности 243
Склонности-и.предпочтения, как расчетный элемент принятия решений 243
Основытеории полезности 245
Свойства и применение функции полезности 250
8.4. Идентификация и классификация рисков инвестиций в недвижи
мость 253
Идентификация рисков 253
Классификация рисков 254
8.5. Анализ риска инвестиций в недвижимость 259
Оценка последствий риска 259
Оценка воздействия рисков 268
8.6. Обобщение 278
Глава 9. Методология исследования рынка недвижимости для целей оценки
недвижимости и особенности ее применения в условиях формирова
ния рыночных отношений в России 279
Товар на рынке недвижимости 279
Общие свойства рынка недвижимости 282
Роль исследований рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России 287
Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений 289
Структура анализа рынка. 289
Принципы исследования рынка недвижимости 293
9.5. Принципы мониторингового исследования рынка недвижимости 294
9.6. Организационно-методические основы измерения продуктивности
инвестиций в недвижимость 298 . -
Измерение продуктивности инвестиций в недвижимость в системе NCREIF 299
Измерение продуктивности инвестиций в недвижимость в системе
IPD 300
9.6.3. Перспективы создания системы измерения продуктивности инвести
ций в недвижимость в -условиях формирования рыночных отношений -
в России 302
9.7. Обобщение 308
Глава 10 Методика применения индексных методов при анализе рынка не
движимости в условиях формирования рыночных отношений в Рос
сии 309
10.1. Методические основы индексного анализа рынка недвижимости 309
Индексный анализ в экономике 309
Проблема выбора формулы исчисления индексов 311
Основные проблемы количественного анализа рынка недвижимости 312
Основные задачи количественного анализа рынка недвижимости 315
10.2. Применение индивидуальных индексов при анализе рынка коммер
ческой недвижимости 317
Анализ рынка коммерческой недвижимости на.базе средних значений 317
Анализ рынка коммерческой недвижимости на базе индивидуальных индексов 324
10.3. Анализ рынка коммерческой недвижимости на базе сводных индек
сов 327
Выбор индексных формул для рынка недвижимости 327
Анализ структуры рынка коммерческой недвижимости на конъюнктурном уровне 333
Анализ тенденций рынка коммерческой недвижимости 339
9
10.3.4. Анализ территорий с точки зрения инвестиционной привлекательно
сти 342
Система статистических показателей для анализа рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России 343
Перспективы индексного анализа рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России 346
10.6^ Обобщение-... 349-
ГлаваИ Информационно-аналитические технологии обеспечения оценочной
деятельности на рынке недвижимости в условиях формирования ры
ночных отношений в России 350
Концепция профессионального информационного пространства на рынке недвижимости 350
Методические основы и особенности практической реализации функциональных модулей информационно-аналитического пространства 355
Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений 356
Расчет физического износа зданий и сооружений 359
Расчет (прогнозирование) доходов и расходов при эксплуатации недвижимости 361
Расчет стоимости недвижимости методами капитализации 362
Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом 364
Сбор, обобщение и статистическая обработка данных о характеристиках товара на рынке недвижимости 365
11.3. Информационное обеспечение Государственного технического учета
и технической инвентаризации объектов градостроительной деятель
ности. 367
Общие принципы построения информационных систем Государственного технического учета и технической инвентаризации. 367
Информационное обеспечение Государственной технической инвен-
таризации 368
11.3.3. Информационное обеспечение Государственного технического учета
и ведения Единого государственного реестра объектов градострои
тельной деятельности 370
11.4. Перспективы развития профессионального информационного про
странства на рынке недвижимости 378
11.5. Обобщение 379
Заключение 381
Список литературы 385
Введение к работе
Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности.
Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца XX века товара - недвижимости.
Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.
Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.
Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.
Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета.
Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой,в томлисле, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию.
В то же время, формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата.
Эффективное формирование организационно-методологической структуры российского рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений может быть реализовано только на базе качественного информационного обеспечения всех профессиональных участников рынка. Основными составляющими информационного обеспечения являются методология сбора и аналитической обработки данных об объектах недвижимости, и унифицированные информационные технологии для автоматизации деятельности всех участников рынка недвижимости, включая государство.
Отмеченные выше важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России и практическое отсутствие методологии оценки в период активной смены экономической формации в России, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является разработка и научное обоснование теоретических положений методологии оценки-стоимости недвижимостии-ценности; инвестиций в недвижимость для целей распоряжения, налогообложения и привлечения инвестиций в условиях становления рыночной экономики в России, а также разработка практических рекомендаций по их применению и информационному обеспечению. Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих основных задач исследования:
Исследование организационно-методологических особенностей опыта оценки для целей налогообложения недвижимости в России в период 1861-1913 годов.
Исследование особенностей современной методологии оценки недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой.
Разработка концептуально-методологического содержания предмета оценки стоимости недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России, обеспечивающего гармонизацию общепринятых международных методологических тенденций и традиционно сложившихся в России элементов оценки недвижимости.
Разработка и обоснование методик оценки стоимости недвижимости, позволяющих адекватно учитывать реальное состояние российского рынка недвижимости и действующую нормативно-законодательную базу в сфере недвижимости и смежных областях.
Разработка и обоснование методологических подходов к оценке ценности и анализу эффективности инвестиций в недвижимость в условиях формирования рыночных отношений в России.
Исследование особенностей современных методологических подходов к получению, обработке и анализу рыночной информации, необходимой для вы-
14 полнения оценки стоимости недвижимости и анализа эффективности инвестиций в недвижимость,.
Разработка практических рекомендаций по исследованию и количественному анализу рынка недвижимости для целей оценки стоимости недвижимости и обоснования инвестиций в недвижимость.
Разработка специализированного комплекса информационных технологий, обеспечивающих информационно-аналитическую базу оценки стоимости, технической инвентаризации и технического учета, налогообложения и обоснования инвестиций в недвижимость.
Предметом исследования является методология индивидуальной оценки недвижимости для целей управления, налогообложения-и обоснования инвестиций в условиях становления рыночных отношений в России.
Объектами исследования выбраны структурообразующие составляющие экономической системы рынка недвижимости, в частности современные и ретроспективные методические подходы к оценке стоимости недвижимости и ценности инвестиций в недвижимость, методические подходы к анализу рынка недвижимости, а также методические подходы в построению современных информационно-аналитических систем в сфере недвижимости.
Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы вносят свой вклад в развитие методологии анализа и оценки недвижимости, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономической системе рынка недвижимости.
Решение проблемы развития методологических положений оценки недвижимости представлено с учетом особенностей их использованияв российских условиях переходного к рыночным отношениям периода, что и определяет основную научную новизну диссертационной работы.
Научная новизна диссертационной работы состоит также:
- в комплексном рассмотрении проблем современной методологии оценки недвижимости и разработке системы методических подходов, обеспечивающих гармонизацию традиционно сложившихся российских и современных международных представлений об экономической сущности и особенностях определения стоимости в обмене и ценности недвижимости;
в разработке методик интеграции российских нормативно-технических разработок в сфере ценообразования в строительстве, технической диагностики и эксплуатации недвижимости в структуру международных подходов к оценке стоимости недвижимости;
разработке адаптированных к российским условиям принципов и методов оценки и анализа ценности инвестиций в недвижимость, сформулированных в терминах теории управления риском;
в-развитии-методологиианализа-рынка-недвижимости, разработке адаптированных к российским условиям принципов и методологии исследования рынка недвижимости для целей оценки стоимости и обоснования инвестиций;
в разработке адаптированных к российским условиям методических подходов к индексному анализу рынка недвижимости;
в разработке модели информационного обеспечения процессов оценки стоимости, анализа эффективности инвестиций в недвижимость, учета и управления недвижимостью и реализации на ее базе комплекса информационно-аналитических технологий.
В целом разработанные теоретические положения методологии оценки недвижимости создают предпосылки для научного и комплексного подхода к развитию в России теории экономики недвижимости.
Разработанные методические положения оценки и анализа ценности инвестиций в недвижимость развивают теорию комплексного анализа инвестиций в недвижимость с применением методов управления риском
Разработанные методические положения информационного обеспечения оценки недвижимости развивают теорию статистических исследований рынка недвижимости и информационного моделирования объектов недвижимости;
Практическая значимость и реализация результатов работы подтверждается использованием научных и практических материалов, рекомендаций, выводов диссертационной работы при разработке действующих нормативных документов, регламентирующих практическую деятельность по оценке недвижимости на уровне Правительства Санкт-Петербурга, Государственного Комитета по строительству и жи-
лищно-коммунальному комплексу, Торгово-промышленной палаты РФ, Госстандарта РФ.
Разработанные практические рекомендации по оценке стоимости недвижимости позволяют в полной мере интегрировать отечественную нормативно-техническую базу в современные технологии оценки, в том числе для целей налогообложения недвижимого имущества.
Разработанные практические рекомендации по применению системы управления риском при оценке ценности инвестиций в недвижимость позволяют существенно повысить степень экономической обоснованности принимаемых решений.
Разработанные: практические рекомендации по анализу рынка недвижимости были использованы при разработке стандартов профессиональных объединений, регламентирующих номенклатуру и атрибуты характеристик товара на рынке недвижимости. Практические рекомендации по индексному анализу рынка недвижимости могут быть использованы, для сопоставительного мониторинга различных сегментов российского рынка недвижимости
Разработанные практические рекомендации по созданию информационно-аналитической системы для автоматизации оценки недвижимости и их программная реализация используются для решения широкого круга задач управления недвижимым имуществом хозяйствующими субъектами рыночной экономики различных отраслей и форм собственности, поскольку носят достаточно обобщенный и универсальный характер. Разработанная информационная система для автоматизации технической инвентаризации и учета внедрена в организациях технической инвентаризации ряда городов и регаонов России, в том числе, как унифицированный инструмент для автоматизированного расчета налогооблагаемой базы для имущества физических лиц.
Диссертационная работа состоит из введения, одиннадцати глав, заключения, списка библиографических ссылок и приложений.
Во введении представлено обоснование выбора темы диссертационной работы, сформулированы цель и задачи, предмет, объект и методы исследования, представлены результаты, выносимые на защиту, дана характеристика их научной новизны, теоретической и практической значимости.
В первой главе «Анализ методологических предпосылок формирования оценки недвижимости в условиях становления рыночных отношений в Российской Федера-
17 ции» рассмотрены исторические и современные предпосылки формирование оценки
недвижимости, как самостоятельной экономической дисциплины.
На основании исторических исследований проанализированы основные организационно-методические подходы к оценке в период 1861-1913 годов, сформировавшихся в новое научное направление, получившее название «русская оценочная статистика».
Показано, что базовые принципы русской оценочной статистики лежат в основе современных методологических подходов к оценке недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой. Рассмотрены особенности методологических подходов к оценке недвижимости для целей налогообложения. Показана актуальность организационно-методологических особенностей русской оценочной статистики для условий становления рыночной экономики в России.
Рассмотрены и проанализированы методологические основы современной оценочной практики в странах с развитой рыночной экономикой. Выявлены основополагающие концепции стоимости, формирующие систему методических подходов к оценке недвижимости. Проанализированы особенности практической реализации общепринятых концепций стоимости в различных странах, отличающихся традициями хозяйственного уклада и степенью активности рынка недвижимости.
Во второй главе «Методологическое содержание процедур оценки, реализующих концепцию стоимости в обменен и концепцию ценности в условиях формирования рыночных отношений в Российской Федерации» сформулированы основные методологические положения оценки недвижимости, отражающие как исторический опыт русской оценочной статистики, так и особенности современных подходов к оценке недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой. Предложена структура и определения видов стоимостей, соответствующих концепциям стоимости в обмене и ценности, рассмотрены методы расчета в рамках трех подходов к оценке, разработаны рекомендации по согласованию целей оценки с базой оценки и видом оцениваемой недвижимости.
В третьей главе «Методология затратного подхода к оценке недвижимости и особенности ее применения в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» рассмотрены вопросы интеграции традиционно сформировавшихся в современной России подходов в области строительного проектирования и ценооб-
18 разовання, а также технической диагностики в современную структуру затратного подхода. Рассмотрены возможные подходы к определению стоимости нового строительства для целей оценки недвижимости на базе существующих нормативных баз ценообразования в строительстве. Предложены методы определения физического износа, базирующиеся на отечественных нормативах технической диагностики, в том числе с использованием имитационного моделирования.
В четвертой главе «Методология сравнительного подхода и особенности ее применения в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» акцент сделан на методике применения стандартных процедур сравнительного подхода в условиях недостатка информации. Рассмотрен метод выполнения корректировок цен объектов-аналогов, использующий технику имитационного моделирования.
Пятая глава «Методология доходного подхода к оценке недвижимости. Особенности прогнозирования доходов и расходов в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» посвящена рассмотрению методик прогнозирования арендного дохода. Особое внимание уделено вопросам применения отечественных нормативных баз в сферах строительного проектирования, эксплуатации и содержания зданий и сооружений при прогнозировании операционных расходов. Выполнено сопоставление расчетных параметров расходов с данными, полученными в ходе экспериментальных исследований на действующих объектах недвижимости.
В шестой главе «Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции стоимости в обмене и особенности ее применения в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» рассмотрены вопросы моделирования рыночного ценообразования доходной недвижимости. Исследованы особенности определения доходности инвестиций в недвижимость в зависимости от типа недвижимости и состава оцениваемых прав. Показано несоответствие традиционных моделей капитализации современным инфляционным ожиданиям. Рассмотрены современные модели капитализации, в том числе основанные на реальных стоимостных характеристиках.
В седьмой главе «Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции ценности и особенности ее применения на основе традиционного представления риска в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» рассмотрены вопросы применения традиционной модели дисконтирован-
19 ных денежных потоков с использованием скорректированной на риск ставки дисконтирования. Показано несоответствие распространенных на финансовом рынке моделей стоимости финансовых ресурсов характеристикам прямых инвестиций в недвижимость. Детально проанализирована обоснованность применения модели ценообразования финансовых активов (САРМ) на рынке инвестиций в недвижимость.
В восьмой главе «Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции ценности и особенности ее применения на основе теории управления риском в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» исследованы вопросы возможности применения методологии системы управления риском при анализе и оценке ценности инвестиций в недвижимость. Наряду с традиционными представлениями теории риска и неопределенности рассмотрены современные положения теории управления риском, в том числе основанные на теории игр и экономического поведения. Показаны преимущества использования методического аппарата системы управления риском по сравнению с традиционным интегральным представлением риска.
Девятая глава «Методология исследования рынка недвижимости для целей оценки недвижимости и особенности ее применения в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» посвящена анализу современных подходов к исследованию рынка недвижимости. Сформулированы основные принципы сбора и обработки информации, реализующие логику целевой схемы исследования; Исследованы особенности функционирования современных систем анализа: продуктивности инвестиций в недвижимость, рассмотрены условия функционирования аналогичной системы в России.
В десятой главе «Методика применения индексных методов при анализе рынка недвижимости в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» исследованы вопросы методологии количественного анализа характеристик рынка недвижимости. Рассмотрено современное состояние теории индексов, исследованы особенности товара на рынке недвижимости, как объекта индексного анализа. Сформулирован перечень основных задач анализа конъюнктуры и тенденций рынка недвижимости, предложен перечень основных характеристик для статистического наблюдения. Исследованы свойства наиболее распространенных в экономике индексов для адекватного решения основных задач анализа. Рассмотрены практические ас-
20 пекты методик анализа рынка недвижимости, основанных на расчете средних значений, индивидуальных и агрегатных индексов.
В одиннадцатой главе «Информационно-аналитические технологии обеспечения оценочной деятельности на рынке недвижимости в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» рассмотрены концептуальные основы формирования унифицированного информационного пространства для профессиональных участников рынка недвижимости. Предложены методические подходы к построению информационно-аналитической системы, рассмотрена- их- практическая -реализация в виде алгоритмов автоматизации технологических процедур оценки недвижимости, мониторинга рынка недвижимости, государственной технической инвентаризации и учета объектов градостроительной деятельности.
В заключении сделаны выводы по проделанной работе.
