Введение к работе
Аюуальность темы исследования. Основному объекту реального инвестирования - недвижимости свойственны спешіфическне особенности Среди них высокая ресурсоемкость и необратимость инвестиционных решений, предопределяющие, с одной стороны, то, что операторами первичного рынка недвижимости выступают крупные, финансово-устойчивые оргформирования, способные справиться с сопутствуюшш этому рынку инвестицконно-строигельным риском, а с другой - необходимость в проектном управлении инвестициями, в тщательнейшем обосновании целесообразности и эффективности инвестиционных проектов, наличие двух, относительно обособленных, этапов жизненного цикла возведения и реализации, каждый из которых характеризуется присущим именно ему, слабо перераспределяемым между этими этапами риском (или, что по существу то же самое, - вероятностью успешной реализации соответствующего этапа), неизбежное использование в ограждающих конструкциях материалов, содержащих естественные, антропогенно перенесенные радионуклиды, оказывающие негативное воздействие на чечовеческий организм пользователя, нарушение в процессе возведения природного состояния оснований объектов недвижимости, тем самым, превращение их з источник радиоактивного радона, являющегося самостоятельным фактором негативного воздействия на почьзователк, значитетьная затратность мероприятий по предотвращению выделения радона в помещения недвижимости, балансируемость затрат в повышение радиационно-экологической чистоты недвижимости (применение более дорогих, но и более чистых в радиационном отношении материалов на первом из отмеченных этапов) и вознаграждения, потучаемого вследствие таких дополнительных затрат (на втором этапе, при реализации более экологически-чустой недвижимости) Многие пользователи недвижимостью уже сейчас готовы нести дополнительные затраты с тем, чтобы в дальнейшем, в течение продолжительного времени, пользоваться более чистым, в радиационном отношении жильем, чем это допускают нынешние санитарно-строительные нормы По мере повышения благосостояния населения этот сегмент
4 потребители будет расширяться Стожилась проблема экономического
управления уровнем экологической (в радиационном отношении) чистоты
жилья и других объектов Решение этой важной народнохозяисгьеннои
проблемы особенно актуально как для инвестиционно-строительного
комплекса страны в целом, так и для регионов, тюстрадавшич вследствие
аварии на ЧАЭС, характеризующихся к тому же, преимущественно
депрессивной экономикой и высокой заболеваемостью населения,
обустовленной радиационным ьоздействием, тяжелыми и долговременными
следствиями такого воздействия, к которым относится, в частности, Брянская
обчягть В^'лтненное исследование в отмеченном плане относится к одной из
критических для России технологий, а именно «Системы жизнеобеспечения h
защиты человека»
Эффективное управление инвестициями в обеспечение радиащюшю-экологической чистоты недвижимости предполагает основательнее владение технологией управленческой деятельности, адекватное представление о ее предаете, орудиях и продукте, непременный учет ее особенностей
Критический анализ литературы по проекгао-инвестиционному управлению, прьведешіой в библиографии, показал что
основчая совокупность категорий, отражающих эту деятельность, не
адекватно выражает ее сущность и дезориентирует управленцев,
в отсутствует релевантный метод обоснования эффективности инвестиций в недвижимость, учитывающий вариативную вероятность успеха осущестатения названных этапов ее жизненного цикла,
существуют концептуальные основы оценки загрязненности недвижимости
антропогенно-перенесенными естественными радионуклидами, содержащимися в
материалах ограждающих ее конструкций, но отсутствует целеориентированная,
систематизированная методика такой оценки,
*не созданы методы оценки ущерба, наносимого пользователям недвижимое га радионуклидами и радоном, проникающим в помещения, а также
5 эффекта, достигаемого инвестициями, направленными на предотвращение
такого ущерба,
эффективность инвестиций в недвижимость оценивается совокупностью разрознеїшьгх, зачастую противоположно направленных, критериальных показателей, вычисляемых без учета вероятности успеха реализации основных этапов жизненного цикла, как-то чистый дисконтированный доход, индекс доходности, внутренняя норма доходности, период окупаемости и др, при этом эффективные, малотрудоемкие методы их свертки этих показателей в обобщающий практически отсутствуют,
вмртптткя построения и использования тн кривой инвестиционных J возможностей предприятия-шпзестора, созданная Дж Хіфшлейфером и рекомендованная для обоснования тактических решений по финансированию отдельных объектов его инвестиционного портфеля, исходит из однокритериального подхода, это сужает возможности комплексной оценки достоинств отдельных проектов и ограничивает сферу ее применения
Перечисленные недостатки методического обеспечения инвестиционной деятельности предопределили потребность в проведенном исследовании и его актуальность
Степень научной разработанности темы исследования. Тема исследования находится на стыке четырех направлений научного экономического знания управления инвестициями (имманентность содержания основного категориального аппарата управления), теории инвестиций (оценка экономической эффективности инвестиций в недвижимость),экономики недвижимости (олредетенне цены недвижимости), экономики природопользования (оценка ущерба в натуральном исчислении, наносимого пользователям недвижимости радиационным воздействием и эколого-экономическая оценка ущерба в стоимостном исчислении а так же эффекта, достигаемого вследствие предотвращения ущерба) Ввиду такого междисциплинарного характера экономического управления инвестициями ее разработанность неравномерна
б
Существенный вклад в формирование науки об управлений
инвестициями, внесли оте іествешше и зарубежные ученые Абчук АИ, Акофф Р , Ансоф И, Афанасьев В Г, Баранников А Ф , Белов В Г, Бедненко В М , Блейк Р , Богданов А А, Виханский О С , Галенко В П, Грейсон Жд Гурней Б , Дейнеко О А , Драккер П, Евен^о Л И , Екатеринославский Ю Ю , Зайцев В Ф , Карчофф Б , Котпер Ф , Кунц Г , Мильнер Б 3 . Моутс-ь Дж, О'Делч К , О'Доннел С , Попов Г X., Стрикланд Р имн др Однако, несмотря на их огромный научный труд, даже формирование основного категориального аппарата управления инвестициями далеко не завершено
Нр меньший пкпяп r теорию инвестирования внесен трудами отечественных и зарубежных ученых Алексапдера Г, Барнесса С Б, Бейли Дж, Бирмана Г, Бланка И А. Бочарова В В , Брочшича М, Вахрина П И, Виленского П Л, Волкова И Н, Гитмана Л, Грачевой М В , Джонка М , Ечдовицкого Д А, Игошина Н В , Ковалева В В , Лившица В Н, Решецкогс В И , Сигеса Д Г, Смоляка С А, Сухарева О С , Хотга Р Н, Шарпа У, Шина Д К, Шманева С В , Шмидта С и мн др Между тем в их фундаментальных работах не нашли достаточного отражения такие особенности недвижимости, как радиационно-зкологическая чистога, вероятность успеха на основных этапах жизненного цикла недвижимости и др
Наибольший вклад в изучение вопросов, связанных с оценкой радиационного ущерба наносимого человеку, находящемуся в недвижимости (в натуральном исчислении), и учетом такого ущерба при принятии инвестиционно-управленческих решений, внесли отечественные ученые Гулабянц Л А, Крисюк Э М , Лукутцова Н П, Сидельникова О П, Яблоков А В и др Ими сформированы теоретико-методические основы и накоплена справочно-информационная база оценки радиационного воздействия естественных радионуклидов на человека, находящегося в недвижимости Однако результаты выполненных ими исследований недостаточно систематизированы и целеориентированы на оценки, связанные с инвестиционными проектами
7 Значительный вклад в разработку вопросов оценки экологического и
экономико-экологического ущербов, наносимых человеку загрязнением
окружающей среды, внесли отечественные ученые Балацкий Е В, Бобылев
С М, Гирусов И В , Макар С В , Москаленко А П., Неверов А П, Нестеров
П М , Пахомова Н В , Сахаев В Г, Стадницкий Ю И, Хачатуров Т С ,
Ходжаев АШ и дв Однако ими рассмотрен и оценен преимущественно
ущерб, наносимый человеку химическим загрязнением окружающей среды
Вопросам же учета экономико-экологического ущерба, наносимого
радиационным загрязнением объектов антропогенно-перенесенными
радионуклидами, а также эффекта, связанного с предотвращением такого
загрязнения, при управлении инвестициями, не уделено достаточного
внимания
Столь же значительный вклад в разработку вопросов экономики недвижимости в частности, связанных с учетом в цене недвижимости факторов местоположения, функциональных достоинств, затрат ресурсов, рыночных условий внесли отечественные и зарубежные ученые Валдайцев С В , Горемыкич В А , Грязнова А Г, Ордуэй Н, Панкратов Е П, Тарасевич Е И, Федотова М А, Фридман Д, и др Однако ими практически не учитывался фактор радиационного загрязнения недвижимости, его влияние на потребительские свойства и цену этого специфичного товара
Целью настоящей работы является развитие методологии экономического управления инвестициями в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, включая формирование комплементарной (взаимосвязанной) системы управленческих категорий, способной служить надежной основой управления инвестициями в недвижимость, создание теоретико-методических основ и прикладного инструментария инжинирингового сопровождения процесса управления созданием экологически чистой (в радиационном отношении) недвижимости на основных этапах ее жизненного цикла
8 Для достижения этой цели в диссертационной работе предложено
решение следующих задач:
1) Разработать модель управления недвижимостью и с ее помощью
уточнить место и роль в управленческом цикле обоснования
целесообразности и эффективности иньестииий в обеспечение ее
радиационно-эко чогической чистоты
2) Предложить классификацию методов управления недвижимостью, как
инструментов его технологии, и с ее помощью определить место и значимость
инвестиций (инвестиционного воздействия) в управленческом цикле
3) Сформировать аппарат идентификации стилевой приверженности
менеджмента инвестиционного процесса - неотъемлемой составтяющей
социально-психологических методов управтения им, как методическую
предпосылку ситуативного использования разных стилей, и повышения, на
этой основе, эффективности инвестиционной деятельности в сфере
недвижимости
4) Создать классификацию видов эффектов, характеризующих
инвестиции с позиции экологии и получателя вознаграждения, и исходя из
нее, разработать концептуально-аналитическую модель оценки ущерба,
наносимого радиационным воздействием пользователю недвижимостью, а
также методику оценки коммерческого эффекта, обусловленного
инвестициями в меры по предотвращению такого ущерба
5) Разработать методику оценки поправки к цене недвижимости,
загрязненной радионуклидами
6) Сформировать аналитические модели оценки частных критериальных
показателей эффективности инвестиции в обеспечение радиационно-
экологическои чистоты недвижимости, учитывающие вариативную
(многосценарную) вероятность успешности основных этапов жизненного
цикла недвижимости
7) Разработать классификацию методов многокритериального
ранжирования инвестиционных проектов (ИП), учитывающую вид
используемых критериев, форму их представления и вероятность успеха
поэтапной реализации и, с ее учетом, проанализировать на применимость для этой цели известные методы, используемые для решения бтизких по характеру задач з смежных областях деятельности, выявить их процессуальную эффективность, и, при необходимости, разработать недостающий
8) Усовершенствовать методику построения и использования кривой инвестиционных возможностей предприятия (кривой Дж Хиршлейфера), имея ввиду использование многокритериальности при ранжировании объектов инвестирования
Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальности 08.00.05 ВАК. Диссертационное исследование выполнено в рамках специальности 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством Управление инновациями и инвестиционной деятельностью и соответствует разделам Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации п415 - Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельное га в экономических системах, п4 21 - Критерии и показатели эффективности инвестирования новых инвестиционных проектов и программ
Объект исследования: процесс управления инвестициями в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, включая моделирование его технологии и анализ эффективности инвестиций с многовариантным учетом сопутствующего им риска, процесс и процедуры обоснования целесообразности и эффективности инвестиций в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, а также теоретико-методические предпосылки и обоснования этого процесса и отдельных процедур, технология управления инвестициями, включая такие ее важные составляющие как управленческий никл, методы и стиль управления
Предмет исследования: структура процесса управления и особенности методов обоснования коммерческой эффективности инвестиций в
10
обеспечение радиационно- экологической чистоты
недвижимости, структура управленческого цикла, методы и стилевые
особенности управления недвижимостью, как компоненты управленческой
технологии, методы многофакторного ранжирования инвестиционных
проектов, методы свертки частных показателей эффективности инвестиций в
обобщающий
Теоретическая и методологическая основа. Исследование опирается на труды известных специалистов по управлению инвестициями, а также нормативно-признанную теорию экономической оценки эффективности инвестиций и ее частные парадигмы, как-го учет вероятностного фактора при оценке эффективности, учет <щены» радиационного риска
Методы исследования. В работе использован системный и эколого-экономический подходы, сопоставительный анализ, методы теории экономической оценки инвестиций, методы теории вероятностей, сравнительного и проектного анализов метод анализа иерархий, графические и аналитические методы
Информационная база. В исследовании использованы теоретические и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых по кругу вопросов, рассматриваемых в диссертации, российская нормативная литература, проектные и справочно-информационные материалы органов государственного и муниципального управления, отраженные в списке испочьзованной литературы
Научная новизна работы состоит в следующем
1) Впервые предложенная модель управления недвижимостью
отличается учетом смежности и разчичий в назначении организационного и
управленческого циклов, а также объективно обусловленных их взаимных
переходов из одного в другой, позволила уточнить и отразить место и роль в
едином организационно-управленческом цикле обоснования
целесообразности и эффективности инвестиций в обеспечение ее радиационно-экологичесхой чистоты
Созданная классификация методов управления недвижимостью, отличающаяся совместным учетом широкою представления о сущности метода (воздействие на объект осуществляется практически непрерывно при реализации каждой из общих функций управленческого цикла), и узкого (воздействия на объект осуществляется по мере необходимости при реализации особой одноименной функции) позволила выявить в некоторых управленческих циклах наличие особого вида (проявления) воздействия на объект управления - материального (инвестиционного) сущьостно отличного от информационного воздействия, отразить его место и значимость в цикле
Разработанная методика трехфакторной идентификации стилевой приверженности менеджмента инвестиционного процесса, отличающаяся от известных, с одной стороны, учетом (в качестве третьего) такого сущностного фактора как ориентация руководителя на собственные интересы (эгоцентричная ориентация), а с другой, - ограниченным (до практически приемленного) количеством градаций всех трех учитываемых ориентации, позволила создать новую предпосылку ситуативного использования разных стилей и повышения, на этой основе, резуїьтативности управления инвестициями в недвижимость
Впервые предложенные концептуально-аналитическая модель оценки ущерба, наносимого радиационным воздействием пользователям недвижимостью, и методика оценки коммерческого эффекта, обусловленного инвестициями в меры по предотвращению такого ущерба, во-первых, исходят из сформированной классификации видов эффектов, характеризующих эти инвестиции с позиций экологии и получателя эффекта (бенефициария), а во-вторых, позволяют более глубокого и многосторонне, более обоснованно учитывать существенные свойства недвижимости при сценке эффективности инвестиций в нее
Предложенные методики опенки поправки к цене радиащгонно-загрязненной строительной л земельной недвижимости не имеют аналогов Они заметно увеличивают арсенал оценшиков недвижимости, учитывают
12
инфраструктуру рынка недвижимости, расширяют
методическое обеспечение инвестиционной деятельности
Разработанные аналитические модели оценки таких важнейших, но все же частных критериальных показателей эффективности инвестиций, как индекс доходности, внутренняя норма доходности и др отличаются от известных >четом многосценарной вероятности успешности осуществления основных этапов жизненного цикла недвижимости, позволяют при обоснованиях эффективности инвестиций в недвижимость коррекгно учитывать сопутствующие риски и значительно взвешеннее, чем
Впервые выполнен анализ применимости для многокритериальною ранжирования строительно-инвестиционных проектов методов, используемых в смежных областях деятельности для решения близких по характеру задач, оценена их процессуальная эффективность, и показана предпочтительность использования графического метода (метода площадных диаграмм), выгодно отличающегося от экспертных методов объективностью, простотой и малой трудоемкостью Тем самым сформированы предпосылки широкого их применения для отмеченной цели и расширены возможности инвестиционного анализа
8) Предложенная методича построения кривой инвестиционных
возможностей предприятия - инвестора (кривой Дж Хиршлейфера) отличается
от известной многокритериальным подходом (использованием обобщающего
показателя) при определении приоритетности проектов с целью установления
очередности их финансирования, что позволяет принимать более
обоснованные текущие инвестиционные решения
Теоретическая значимость исследования состоит в
« создании методологии управления инвестициями, направленными на снижение радиационного загрязнения недвижимости, учитывающей уровень ее радиационной загрязненности и вероятность успешной реализации двух основных этапов ее жизненного цикла.
раскрытии имманентного содержания ряда сущностных
категорий, отражающих процесс управлення инвестициями в недвижимость, как-то предмет , продукт, орудия, методы управления и irx компоненты, технология управленческой деятельности, что позволило заметно расширить инструментарий этой деятельности, усовершенствовать существующий,
выявлении двух важнейших этапов жизненного цикла недвижимости, многовариантный (многосценарный) учет вероятности успешной реализации которых позволяет значительно обоснованнее, чем традиционно, принимать инвестиционные решения,
показе необходимости ^и$т^ *товня папи?ттчонно-?кологичргк"пй чистоты недвижимости при принятии решений об инвестировании в нее и определении ее цены, а также в формировании теоретико-методических основ такого учета,
обосновании целесообразности многокритериального подхода при выборе приоритетных объектов для инвестирования и теоретико-методическом обеспечении этого подхода
Практическая ценность работы заключается в
создании модели управления инвестициями в недвижимость
(технологии управленческой деятельности в инвестиционной сфере) как
инструмента управления и средства его совершенствования, предложении
системой классификации методов управления инвестиционным процессом,
ка< компонентов названной техно тогии, создании инструментария
идентификации стилевой приверженности менеджмента инвестиционными
проектами, как важного слагаемого социально-психологических методов
управления инвестициями,
разработке работоспособного и результативного инструментария
экологического обоснования целесообразности и эффективности
инвестирования в обеспечение радиационно-эко логической чистоты
недвижимости, учитывающего как уровень этой чистоты, так и
14 многовариантную (многосценарную) успешность реализации двух
важнейших этапов жизненного цикла недвижимости,
вооружении практикующих оценщиков методиками расчета поправки к цене радиационно-загрязненной недвижимости;
подтверждении значительно большей простоты и меньшей трудоемкости графических методов многокритериального ранжирования инвестиционных проектов по сравнению с аналитическими
Все это в совокупности существенно расширяет инжиниринговую базу инвестирования, вносит существенный вклад в теорию инвестирования, в формирование экономики противорадиационной защиты
Достоверность и надежность научных результатов исследования. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, сформучированные в диссертации, подтверждаются использованием сравнительного анализа, логичностью аналитических моделей, выполненными на основе этих моделей расчетами, сопоставлениями результатов расчетов с нормативными значениями соответствующих показателей, совпадении результатов расчетов разными методами
Реализация результатов работы. Основные теоретико-методические результаты выполненного исследования реализованы
1)В проектно-инвестшшонной практике, оценен уровень воздействия естественных радионуклидов, находящихся в несущих и ограждающих конструкциях здания Национальной библиотеки республики Беларусь, на ее читателей, жилого дома по ул Крахмаяева, 35 в г Брянске на его жителей, а также на ряде других объектов, и внесены предложения по его снижению
2) В учебном процессе адекватное сущности управления содержание основных категорий управленческой науки освещено в учебном пособии '(Основы теории организации», изданном в 2004г ШК «Дашков и К0» (г Москва), методические материалы по экономическому обоснованию эффективности инвестиционных проектов с учетом фактора вероятности включены в состав «Практик}ма по экономической оценке инвестиций»,
15
впервые изданного в 2005г и в последующем несколько раз
переиздававшегося (ИТК «Дашков и К0» г Москва), на протяжении ряда лет методика экономического обоснования эффективности инвестиционных проектов с учетом вероятности успешной реализации двух важнейших этапов жизненного цикла недвижимости излагается студентам специальности «Финансы и кредит» Брянского государственного университета им акад И Г Петровского на лекционных и практических занятиях по дисциплине «Инвестиции», а также студентам специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» Брянской инженерно-технологической академии (БГИТА) на лекционных и практических занятиях по курсу «Основы управления недвижимостью», созданная трехфакторная методика идентификации стилевой приверженности руководителя используется на практических занятиях по курсам «Муниципальное управление и социальное прогнозирование в отрасли» для специальности «Городское строительство и хозяйство», а также «Организация строительного производства Управление строительной организацией» для специальности «Промышленное и гражданское строитечьство» в Брянской государственной инженерно-технологической академии
Апробация работы. Результаты проведенного исследования докладывались на следующих международных, межвузовских, региональных научно-практических и вузовских конференциях международной научно-практической конференции (г Минск, БГТУ, 1-3 декабря 2004г), международном научно-методическом семинаре (г Могилев, ГУ ВПО Белорусско-Российский университет, 16-18 ноября 2005г), международной научно-практической конференции «Чернобыль - 20 лет спустя» (г Брянск, Брянский открытый институт управления и бизнеса, 7-8 декабря 2005г), научной конференции с международным участием «Икономика, инвестиции Европейский союз» (г Варна, Болгария, Экономический университет, июнь 2006г) Ш-м международном экологическом симпозиуме в г Полоцке (14 - 15 сентября 2006г), международной научно-практической конференции
16 «Аграрный форум - 2006» (г Сумы, Сумской национальный аграрный
университет, 25 - 29 сентября 2006г), второй МНТК 12-14 октября 2006i
«Недвижимость проблемы экономики, управления и подготовки кадров»
(Москва, МГСУ]. международной НПК ученых и специалистов Крымского
экон ин-та Киевского национ экон ун-та им В Гетьмана (г Симферополь,
25-26 апреля 2007 г), пятой международной научной конференции
«Менталитет славян и интеграционные процессы история, современность,
перспективы» (г Гомель, Гомельский государственный технический
университет им П О Сухого, 24-25 мая 2007 г), международной НП1С
"К?дровоі! потенциал гпвпрмрняо"! экономики пппбпемы и перспективы
развития» (г Могилев, ГУ ВПО Белорусско-Российский университет, 18-19
октября 2007г), V международной НІЖ «Стратегия и тактика развития
производственно-хозяйственных сисгем» (г Гомель, Гомельский
государственный технический университет им ПО Су<ого, ноябрь 2007г),
международных академических Чтениях «Биосферно совместимая безопасная
среда обитания с позиций архитектурно-градостроительного комплекса»
(г Брянск, Брянская государственная инженерно-технологическая академия,
29-30 ноября 2007г), научной конференции с международным участием
«Строитслко предприсмачество и недвижима собственност» (г Варна,
Болгария. Экономический университет, ноябрь 2007г)
Публикации. Основные положения исследования были опубликованы в 76 печатных работах объемом 762 страницы / 52 печатных листа
Личный вклад диссеотаьта в работах, опубликованных в соавторстве, сосюит в следующем автором систематизированы методики оценки радиационного воздействия на человека, находящегося в недвижимости, показаны проблемы, обусловленные необоснованно заниженным нормативным значением денежного эквивалента общестзенно-оправданных за грат на снижение дозы радиационного облучения населения («цены» радиационного риска), выполнен ряд примеров оценки эффективности частных противорадиационных инженерных защитных мероприятий
17 Структура и объем работы. Работа состоит из введения, пяти
глав, выводов, списка литературы (240 наименований источников) и четырнадцати приложений Содержит 238 страниц печатного текста, вктючая 57 рисунков и 67 таблиц Общий объем работы 297 страницы
