Введение к работе
В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента в правовом поле. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.
Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.
В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство компаний, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов.
Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости разработки и следования рациональной стратегии на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.
Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены труды многих зарубежных и отечественных авторов: Ансоффа П., Альстрэнда Б., Дитхелма Г., Минцберга Г., Оуэна А., Росса А., Томсона А., Архипова О.В., Кущенко В.В., Коробейникова О.П., Колесова В.Ю., Кузнецовой С.А.,
Максимова С.Н., Немчина A.M., Озерова Е.С., Петрова А.Н., Смирнова Е.Б., Смирновой И.В., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И.
Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы функционирования девелоперов, без учета стратегических особенностей и проблем их деятельности в различных сегментах рынка недвижимости. Успех девелоперской компании может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии ее функционирования с учетом изменений рыночных факторов.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на повышение эффективности управления девелоперской компанией.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного
исследования является развитие методов и моделей стратегического
планирования деятельности инвестиционно-строительной (девелоперской)
компании, направленное на повышение эффективности ее
функционирования на рынке недвижимости крупного города.
Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:
исследование сущности и особенностей девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности);
выявление проблем функционирования девелоперских компаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга;
анализ основных направлений деятельности девелоперов в Санкт-Петербурге;
обоснование необходимости стратегического планирования в девелоперской компании;
выявление и систематизация принципов стратегического планирования в девелоперсктй компании;
анализ методов и моделей, используемых в процессе
стратегического планирования функционирования девелоперской
компании;
разработка модели процесса стратегического планирования в девелоперской компании;
выявление и систематизация показателей оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компанией;
анализ методов учета риска в процессе стратегического планирования функционирования девелоперской компании.
Объектом исследования является инвестиционно-строительная (девелоперская) компания, функционирующая на рынке недвижимости крупного города.
Предметом исследования являются принципы и методы стратегического планирования деятельности инвестиционно-строительной
(девелоперской) компании.
Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии инструментов стратегического планирования функционирования инвестиционно-строительной компании на основе анализа специфики девелоперской деятельности в крупном городе.
Наиболее существенные результаты, полученные автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:
Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленный на увеличение стоимости объекта недвижимости в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
Выявлены принципы развития нормативно-правовой базы, регулирующей девелоперскую деятельность, направленные на сокращение срока оформления необходимой исходно-разрешительной документации для повышения эффективности деятельности девелоперской компании в крупном городе.
Предложена объединенная классификация общих и специфических принципов стратегического планирования, создающих научную основу для процесса планирования в девелоперской компании.
Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием инструментария IDEF -моделирования, позволяющая наглядно и эффективно отобразить весь процесс стратегического планирования в девелоперской компании: последовательность этапов, потоки входящей и исходящей информации, исполнители и методы, используемые этими исполнителями на каждом этапе.
Предложен метод оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компании на основе показателей эффективности инвестиционного проекта, позволяющий до начала реализации стратегии оценить плановую эффективность, а после реализации стратегии -фактическую эффективность.
6. Разработан алгоритм принятия стратегического решения
девелопера на основе величины среднего ожидаемого результата,
позволяющий выбрать наиболее эффективную стратегию в условиях неопределенности на рынке недвижимости.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в диссертации выводы и предложения способствуют развитию отрасли строительства за счет активизации деятельности девелоперов на основе применения методов стратегического планирования, направлены на повышение эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса на основе снижения уровня рисков в условиях неопределенности рынка недвижимости.
Результаты исследования могут быть применены в качестве научной основы для развития системы стратегического планирования в девелоперских компаниях.
Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях и применялись в деятельности инвестиционно-строительной компании (ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга») при формировании стратегии ее развития.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 1,5 п.л., отражающих основное содержание диссертационного исследования.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, и списка литературы из 104 наименований, содержит 24 таблицы и 30 рисунков.
