Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс и существующие методы их оценки 9
1.1. Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс 9
1.2. Анализ существующих методов оценки зданий и сооружений 23
1.3. Анализ существующих методов оценки земельных участков 57
Глава 2. Методика оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса 76
2.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса 76
2.2. Методический подход к оценке стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса 90
2.3. Фактор времени в оценке стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса 112
2.4. Особенности оценки различных видов и сочетаний прав инвестора по отношению к объектам недвижимости как инвестиционного ресурса 130
Глава 3. Повышение эффективности инвестиционной деятельности за счет лучшего использования имеющихся объектов недвижимости 152
3.1. Выбор предпочтительного варианта использования недвижимости при реализации инвестиционных проектов 152
3.2.Особенности определения экономической эффективности использования недвижимости при реализации инвестиционного пр о екта 161
3.3. Определение доли инвестора, участвующего в реализации инвестиционного проекта внесением в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица объекта недвижимости, путем расчета инвестиционной стоимости данного объекта (на примере создания предприятия по производству ПЭТФ-гранулята в г. Кемерово) 172
Выводы и предложения 181
Библиографический список использованной литературы 185
- Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс
- Анализ существующих методов оценки зданий и сооружений
- Факторы, влияющие на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса
- Выбор предпочтительного варианта использования недвижимости при реализации инвестиционных проектов
Введение к работе
Проблемы перехода российской экономики к рынку сложны и многоплановы. Сегодня, когда Россия все еще находится в глубочайшем социально-экономическом кризисе и большинство россиян находится за чертой бедности, в обществе идут поиски путей обеспечения ее национальной, социально-экономической, экологической, ядерной, продовольственной, интеллектуально-образовательной, информационной и прочей безопасности. Обладая богатейшими природными ресурсами и высочайшим уровнем интеллектуального потенциала, оставшегося от СССР, Россия должна сейчас найти свой путь развития. Приобщаясь к западной цивилизации, мы не должны механически, бездумно перенимать чужой опыт и экономические механизмы без учета собственных традиций, морали, нравственности, религии, имеющихся научных идей и разработок; в чем мы уже неоднократно убеждались за прошедшие годы реформ.
Глубокий инвестиционный кризис, переживаемый российской экономикой в последнее десятилетие, является частью общесистемного кризиса, поразившего страну и общество. Одной из причин и одновременно следствием этого кризиса являются значительные структурные перекосы в инвестиционной сфере, породившие несовпадение в понимании инвестиционного потенциала страны и его объема. Отождествление инвестиционных ресурсов с финансовыми средствами, обеспечивающими инвестиции, имеющее место в современной российской экономической мысли, приводит к серьезным методологическим ошибкам в инвестиционной политике.
В российской экономике недостаточная емкость денежного рынка вошла в острое противоречие с воспроизводственной стоимостью реального богатства. Такие экономические ресурсы, как рабочая сила, производственные фонды, недвижимость, интеллектуальная собственность, земля, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей
5 своей воспроизводственной стоимости. Неадекватность же экономической оценки реально используемых ресурсов, прежде всего ставит под сомнение их существование как дееспособных инвестиционных ресурсов, к каковым их принято относить сообразуясь лишь формальными критериями, угрожая тем самым экономической безопасности страны (не секрет, что нередко инвестирование осуществляется с целью поглощения потенциального конкурента и его уничтожения), что и определяет актуальность темы настоящего диссертационного исследования.
Будучи денежной по своему определению национальная система хозяйства вынуждена опираться на неадекватную своим масштабам и структуре денежно-кредитную систему и эмиссионную структуру, что порождает «острую нехватку кровотока в экономическом организме». В результате мы имеем стратегическую недооценку национального богатства и неверно заложенный фундамент денежной системы, которая не может принять в расчет обеспеченность денежно-кредитной эмиссии реальным богатством страны. Определение «настоящей цены» всех хозяйственных ресурсов, соответствующей стоимости их воспроизводства и величине доходов, которые с их помощью можно реально получать, занимаясь производством, позволили бы значительно усилить позиции российских компаний, заинтересованных в привлечении иностранных инвесторов, обеспечив оценку их собственности в соответствии с международными правилами.
Несмотря, таким образом, на явную практическую необходимость научных исследований в области оценки национального богатства страны данная проблема, на наш взгляд, не нашла должного отражения в работах отечественных экономистов. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки инвестиционных ресурсов в условиях переходной экономики вообще, и объектов недвижимости и земли в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование методических основ, положений и рекомендаций по оценке стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков как инвестиционного ресурса.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
критический анализ существующих подходов, методов и практики оценки объектов недвижимости;
выявление факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования;
выявление форм проявления фактора времени в инвестиционном процессе и разработка механизма его учета при расчете инвестиционной стоимости;
разработка метода оценки стоимости объектов недвижимости как инвестиционного ресурса в зависимости от вариантов оцениваемых прав инвестора, по отношению к рассматриваемой недвижимости, и их возможных сочетаний;
разработка механизма выбора предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения инвестиционной стоимости и инвестиционного потенциала данных объектов.
Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют теория экономической эффективности инвестиций, эффективности функционирования основного капитала, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, инвестиционной деятельности, фактору времени в экономических явлениях и процессах, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, Законы Российской Федерации,
7 Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, а также другие официальные документы и материалы периодической печати в их критическом научном осмыслении. В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и научном обосновании метода определения стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса с учетом ее характера, назначения, возможных вариантов и условий использования в инвестиционном процессе.
На защиту выносятся следующие научные результаты:
классификация факторов и условий, влияющих на инвестиционную стоимость объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования в инвестиционном процессе;
метод учета влияния фактора времени при определении стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса;
методические основы и метод определения инвестиционной стоимости недвижимости на основе предполагаемого варианта ее использования в инвестиционном процессе и финансового состояния участников этого процесса в зависимости от имеющегося набора прав инвесторов по отношению к оцениваемой недвижимости;
метод выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения их инвестиционной стоимости и инвестиционного потенциала;
метод определения долей участия владельцев недвижимости при
создании юридических лиц в рамках реализации инвестиционных
проектов с ее использованием.
8 Практическая значимость исследования состоит в том, что предложенные в ней методы и рекомендации направлены на наиболее объективное и обоснованное определение долей участия недвижимостью в инвестиционных проектах как инструмента повышения эффективности инвестиционной деятельности.
Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на международных научных конференциях, проводившихся в 1999-2000 годах в Государственном университете управления. По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 0,85
п.л.
Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс
Экономика переходного периода к рынку практически во всех постсоциалистических странах характеризуется глубоким кризисом всех ее сфер. Одной из важнейших причин нынешнего экономического кризиса является низкий технический базис производства, который является следствием кризиса источников инвестирования, который в свою очередь зарождался и развивался еще в недрах административно-командной экономики. В течение длительного периода времени создание производственного аппарата в стране ориентировалось на дешевые природные ресурсы и капиталоемкий тип производства. Реализуемые инвестиционные проекты зачастую не имели должного технико-экономического обоснования; многие затраты и последствия их реализации вообще не принимались внимание, либо не получали должной экономической оценки. В результате этого многим проектам, по тем или иным причинам, так и не суждено было реализоваться. Нерациональное использование инвестиций приводило к замораживанию производственных ресурсов, а следовательно, к сокращению объемов национального производства, выплате необеспеченной материальными ценностями заработной платы.
Проводимая в последние годы в стране экономическая реформа, направленная на финансовую стабилизацию, не только вскрыла кризис инвестиций, но и еще более усугубила его масштабы, лишив, по существу, производственный сектор нормальных источников финансирования.
В отраслях и на каждом отдельном предприятии наряду с современными технологиями как использовалось, так и по сей день используется огромное количество устаревших средств труда. Понятно, что формируемая система рыночных отношений не может эффективно функционировать на базе технически отсталого производственного аппарата. Любые меры по вхождению экономики в рыночные отношения в таких условиях деформируют сложившуюся воспроизводственную структуру, способствуют разрушению макроэкономических пропорций, ведут к хаотичному свертыванию инвестиций. В силу этих обстоятельств потребность в обновлении основного капитала в переходной экономике очевидна. Только путем формирования нового технического потенциала на базе инновационного обновления основного капитала можно преодолеть спад производства и содействовать росту его эффективности. Опыт индустриально развитых стран свидетельствует, что при изменении условий воспроизводства выход из кризиса почти всегда начинается с массового обновления основного капитала.
Основной проблемой обновления основного капитала вообще и инновационного в частности, становится проблема инвестиционных ресурсов. Перед рассмотрением этой проблемы нам представляется необходимым четко определить понятие и состав инвестиционных ресурсов, ибо, как показал анализ, у экономистов до настоящего времени отсутствует единое понимание терминологии, применяемой для характеристики инвестиционного процесса в целом. Такие понятия как «инвестиционный потенциал», «инвестиционные ресурсы», «инвестиционные товары», «инвестиционный рынок» используются в различном контексте, зачастую без теоретического осмысления и научно-обоснованной дефиниции того или иного термина.
Итак, «ресурсы - это абсолютно все, что имеет значение для удовлетворения абсолютно всех потребностей человека и человеческих сообществ». Такое, на наш взгляд, достаточно исчерпывающее, определение ресурсов вообще дает в своей работе Сычева И.В. [72, с.9]. Данный подход позволяет рассматривать процесс движения ресурсов в процессе производства, «как превращение ресурсов - возможностей в ресурсы - ценности, при котором они изменяют либо физическое содержание, либо владельца, либо какую-то иную компоненту своего состояния» [72, с.9], откуда можно проследить содержание и состав инвестиционных ресурсов.
Под инвестициями вообще, согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [86], принято понимать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».
Направление вышеуказанных ресурсов на увеличение реального капитала общества обозначим как инвестирование (вложение инвестиций, инвестиционная деятельность), которое представляет собой всю совокупность практических действий по реализации инвестиций. Отметим, что в соответствии с целями нашей работы, мы рассматриваем лишь процесс реального инвестирования, под которым понимаем вложение ресурсов в реальные активы - как материальные, так и нематериальные.
Итак, во-первых, к реальным инвестициям мы причисляем все инвестиционные товары, которые относятся к активной части основных фондов и оборотных средств предприятий.
Во-вторых, реальными инвестициями являются и инвестиционные товары, относящиеся к пассивной части основных фондов, то есть все объекты недвижимости, в том числе и земля;
В-третьих, в целях поощрения инвестиционной деятельности, к реальным инвестициям в последнее время стали относить и затраты на создание и приобретение нематериальных активов, в частности патентов, лицензий, ноу-хау и т.п. Эти так называемые «интеллектуальные инвестиции» имеют свою специфику, поскольку представляют собой не реальные ценности, а продукты интеллектуальной деятельности человека, которые, однако, обладают способностью материализоваться в реальные товары, обладающие конкретной полезностью.
Анализ существующих методов оценки зданий и сооружений
Рыночный подход, называемый также подходом сравнения продаж, является в странах с устоявшейся рыночной экономикой наиболее широко применяемым подходом к оценке. Несмотря на различные названия, традиционно применяемые в различных странах, сущность подхода остается одной и той же - стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Для анализа используется также информация о запрашиваемых продавцами и предлагаемых покупателями ценах, т.е. уровень наибольших и наименьших рыночных цен. Различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных через поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Стоимость объекта оценки определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога. При этом учитываются сопутствующие факторы, в частности, экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от авто- или железнодорожной магистрали, условия сделки, цена и дата продажи объекта-аналога. [12, с. 83].
Рыночный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную строительную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичной с подобными свойствами.
Последовательность действий при оценке недвижимости на основе подхода сравнения продаж обычно включает в себя следующие этапы: 1) исследование рынка; 2) определение подходящих единиц и элементов сравнения и проведение сравнительного анализа; 3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен; 4) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов.
На первом этапе на соответствующем рынке и его сегментах выявляются недавно проданные и предлагаемые на продажу сопоставимые с оцениваемым объекты. Абсолютно идентичных продаж строительной недвижимости не бывает, особенно различны нежилые помещения, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик и, следовательно, чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемой недвижимостью, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения подхода прямого сравнения продаж.
Источниками информации здесь могут быть: собственный архив оценщика; банки данных риэлторских фирм, нотариальных контор и территориальных комитетов Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи ведется реестр собственников объектов недвижимости; публикации в периодической печати и т.д.
Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем, либо брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на вторичном рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение цены сделки в договоре купли-продажи объясняется большой госпошлиной и значительными ставками налогообложения дохода со сделок с недвижимым имуществом [51, с. ИЗ].
Особенно специалисты рекомендуют проверять цены по сделкам купли-продажи между двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например между головной и дочерней фирмами, между родственниками и т.д.
На втором этапе, т.к. сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, производится выбор единиц сравнения. В этом качестве обычно используются: цена за 1 м общей площади здания или сооружения; цена за комнату, квартиру или другую единицу недвижимости; цена за 1 м3 здания или сооружения; цена за единицу приносящую доход.
Также определяют элементы сравнения, т.е. элементы, от которых зависит стоимость и по которым будут выполняться корректировки продажных цен объектов сравнения.
Как основные категории различий сопоставимых объектов или элементы сравнения обычно называются: права собственности (строительная недвижимость, приносящая доход, передается вместе с существующими арендными договорами); условия финансирования (необходимо учитывать наличие различных вариантов расчетов по сделкам, исходящих из стремления получить максимальную выгоду сторонами сделки); условия продажи ( требуется корректировка при наличии нетипичных мотивов сделки, отношений между продавцом и покупателем: необходимость срочной реализации, давление, семейная или деловая связь);
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса
Состав факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, равно как и состав принципов, исходя из которых, производится измерение степени влияния данных факторов при проведении оценки, зависит от цели, для которой проводится оценка объекта недвижимости. Цели проведения оценки могут быть различными, основные из которых это оценка для покупки или продажи недвижимости на открытом рынке, для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств, для составления бухгалтерской и финансовой отчетности и следовательно определения размера налогообложения собственника недвижимости, для определения страховой суммы при страховании объекта, для решения вопросов, возникающих при слиянии и поглощении компаний, а также при внесении вкладов в уставный капитал компаний в виде имущественных прав. Для достижения этих целей определяются различные виды стоимости объекта оценки, которые по своему экономическому содержанию отвечают целям оценки. Это могут быть рыночная, залоговая, страховая, инвестиционная и другие виды стоимости.
Для расчета всех этих видов стоимости объект оценки рассматривается с различных позиций, как то позиция, отражающая точку зрения пользователя, или позиция, отражающая точку зрения рынка, и-другие. На основе каждой из позиций определяются соответствующие ей принципы оценки, исходя из которых уже происходит выделение и измерение конкретных элементов связей объекта оценки с окружающим миром, другими словами говоря - факторов, влияющих на тот или иной вид стоимости недвижимости и определяющих последний.
Весь описанный нами здесь процесс схематично может быть представлен в следующем виде:
Для достижения поставленной в данном диссертационном исследовании цели, а именно определения стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса необходимо производить расчет инвестиционной стоимости объекта оценки. Такой выбор обусловлен тем, что инвестиционный товар, коим является объект недвижимости, становится инвестиционным ресурсом лишь при условии наличия у этого инвестиционного товара свойств, необходимых покупателю этого товара для достижения им каких-то своих целей. Соответственно, покупатель и будет готов заплатить лишь за эти свойства.
Инвестиционная стоимость определяется на основе стоимости капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям, то есть не является обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке, как рыночная стоимость. Этот вид стоимости отражает взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции и является высшей ценой, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность данной недвижимости для инвестиционного проекта, осуществляемого инвестором.
Основной позицией, с которой производится оценка в случае определения инвестиционной стоимости, как нетрудно заметить, становится позиция, отражающая точку зрения будущего пользователя объекта, в основе которой лежат следующие принципы: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания; принцип баланса; принцип экономического разделения; принцип зависимости; принцип изменения.
Принцип полезности, как известно, подразумевает способность конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Недвижимость имеет стоимость только тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику и может быть нужна ему для реализации определенной экономической функции.
Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Благоразумный инвестор не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного по полезности объекта. Он также не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.
Принцип ожидания характеризует точку зрения инвестора на будущие выгоды и их настоящую стоимость.
Принцип баланса состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли. Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшенная» или «переулучшенная» собственность. В любом из этих случаев недвижимость теряет стоимость из-за неэффективного использования.
Принцип экономического разделения гласит о том, что имущественные права на собственность целесообразно разделять и соединять таким образом,
Выбор предпочтительного варианта использования недвижимости при реализации инвестиционных проектов
Для проведения расчетов по предложенной во второй главе настоящего диссертационного исследования методике оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса при практическом использовании данной методики для расчета инвестиционной стоимости различных объектов недвижимости и последующего использования рассчитанной величины в инвестиционном проектировании необходимо выполнение следующих исходных условий.
Во-первых, должно быть разработано жизнеспособное бизнес-предложение, то есть должен существовать предварительный бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе его четко определенные цели и предполагаемые способы их достижения. В данном предварительном бизнес-плане должны быть тщательно проработаны следующие разделы:
описание будущего предприятия, включающее в себя все характеристики, которые прямо или косвенно связаны с организуемым бизнесом, начиная от профиля будущего предприятия и требований к его месторасположению до предполагаемых его организационно-правовой формы и структуры капитала предприятия;
товары и услуги. В данном разделе должны быть проанализированы потребности потенциальных потребителей предполагаемого к выпуску товара (услуги), проведена оценка уровней его качества и конкурентоспособности в сравнении с аналогами;
рынок и маркетинг. Здесь должен быть проведен анализ рынков сбыта будущего предприятия, который должен дать ответ на вопрос, кто станет основным потребителем производимого товара (услуги), на какой сегмент рынка будет ориентировано предприятие, позволив тем самым определить емкость рынка предполагаемого к производству товара (услуги) и на ее основе спрогнозировать объем сбыта. План маркетинга, также содержащийся в данном разделе, должен четко определить выбор маркетинговой стратегии будущего предприятия, которая в свою очередь обозначит его будущую ценовую политику;
план производства, содержащий в себе планирование потребности будущего предприятия в капитале, в оборотных средствах и планирование себестоимости, позволит оценить потребности будущего предприятия в ресурсах и оборудовании, как по количественному, так и качественному составу, то есть позволит судить о требуемом количестве активной части основных фондов с разбивкой по количеству единиц оборудования каждого вида, определяемого технологией производства, а также о возможной потребности в нематериальных активах, таких как патенты, лицензии и т.п.;
организационный план предоставит оценщику данные об организационной структуре будущего предприятия, а следовательно о его потребности в кадрах, затратах на оплату труда, на подготовку кадров и других возможных затратах, связанных с той или иной организацией управления предприятия; оценка рисков, включая организационные меры по их профилактике и нейтрализации; финансовый план, показывающий потребности инвестиционного проекта в финансовых средствах текущего и должностного характера и включающий в себя прогноз прибылей и убытков.
Во-вторых, по оцениваемому объекту недвижимости должна быть доступна вся техническая документация, непосредственно связанная с данным объектом. Здесь имеется в виду наличие проектной и технической документации по объектам строительной недвижимости и улучшениям земельных участков, а также данных изысканий по качеству оцениваемой земельной недвижимости в зависимости от предполагаемых целей использования последней (плодородие, состав и структура почв и т.п. - для неурбанизированных территорий, несущая способность грунта, уровень грунтовых вод и т.п. — для урбанизированных территорий).
В-третьих, должны быть известны предполагаемые инвесторы - участники инвестиционного проекта, причем оценщику должна быть доступна их бухгалтерская и финансовая отчетность на дату оценки, либо другие документы и данные, позволяющие сделать обоснованный вывод о структуре и цене капитала данного инвестора.
Все перечисленные здесь документы представляют собой исходные данные для проведения оценки инвестиционной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости работа с которыми в процессе проведения оценки проводится согласно алгоритму, представленному на рис. 9.
