Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Научные основы управления городской земельной недвижимостью . 11
1.1. Городская недвижимость как объект управления 11
1.2. Оценка земельных ресурсов как механизм управления городской недвижимостью 21
1.3. Особенности капитализации недвижимости 40
Глава 2. Оценка городской земельной недвижимости в современных условиях 47
2.1. Правовые основы формирования рынка земли и прочно связанной с ней недвижимости . 47
2.2. Анализ методов и практики оценки земельной недвижимости города 60
Глава 3. Методические основы оценки городской земельной недвижимости 98
3.1. Методические подходы к определению стоимости недвижимости города 98
3.2. Методы оценки операционного дохода 106
3.3. Обоснование коэффициента капитализации земельной недвижимости 115
3.4. Алгоритмизация процесса оценки городской недвижимости 130
Выводы и предложения 140
Список использованной литературы 147
Приложение 156
- Городская недвижимость как объект управления
- Правовые основы формирования рынка земли и прочно связанной с ней недвижимости
- Анализ методов и практики оценки земельной недвижимости города
- Методические подходы к определению стоимости недвижимости города
Введение к работе
Актуальность теш исследования обусловлена необходимостью раскрытия экономических аспектов управления городской недвижимостью в связи с ростом ее социально-экономического значения в период перехода России к рыночному хозяйству. Рыночная экономика включает ряд экономических свобод, действующих в жестких рамках закона с такой формой организации хозяйства, при которой хозяйствующие субъекты взаимодействуют на рынке труда, капитала, ресурсов и услуг посредством цен, спроса и предложения. Вполне закономерно, что при создании рыночной системы особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха экономической реформы.
В преобразованиях, осуществляемых в последнее десятилетие в российской экономике, одним из направлений является формирование рынка земельной недвижимости, перенос центра тяжести при финансировании расходов на строительство городских объектов с государственного бюджета на использование средств частного бизнеса. Создание рынка недвижимости позволит расширить налогооблагаемую базу за счет аренды и продажи земельной недвижимости, рентных платежей. В связи с этим важную роль имеет выявление макроэкономических факторов оценки городской недвижимости, доходности городских земель, от стоимости которых в значительной мере зависит наполнение бюджета, эффективность функционирования рынка недвижимости.
Проблема управления городской недвижимостью приобретает все большую значимость в обеспечении экономической безопасности государства, о чем свидетельствует возрастающая роль недвижимости в экономике страны. Необходимо отметить, что операции с недвижимостью становятся предметом теневой экономики, поэтому научно обоснованные методы оценки стоимости недвижимости, определения доходов ее собственников являются необходимым элементом системы управления страной. В настоящее время
еще не создана действенная система управления имуществом, позволяющая проводить операции по его продаже в благоприятных экономических условиях. Имущественные отношения частных собственников еще недостаточно урегулированы, что приводит к их криминализации, к неэффективному использованию собственности. Особую остроту приобретает отсутствие должного контроля имущественных отношений, формирования налогооблагаемой базы за счет доходов от имущества. Для решения этой проблемы требуются новые подходы и инструменты определения правовых, организационных и экономических аспектов управления имуществом, включая городскую земельную недвижимость.
Следует отметить, что при разработке законодательных актов и мероприятий формирования рынка земельной недвижимости необходимо учесть особый статус и специфику использования городских земельных ресурсов. Многофункциональность земельно- имущественного комплекса обусловливает необходимость применения обязательной оценки рыночной стоимости земельной недвижимости, создание особого режима налогообложения, системы контроля за использованием земель. Система управления городским земельным имуществом в этих условиях должна базироваться на оценке стоимости земельных участков, их доходности, быть направлена на развитие имущественных отношений. Исходя из этого большое научное и практическое значение приобретают изучение места и роли городской земельной недвижимости в системе управления имуществом, разработка методологических положений рыночной оценки земельных ресурсов как механизма управления городским имуществом.
Отмеченные обстоятельства, характеризующие актуальность и значимость проблемы, определили тему данной диссертационной работы и рассматриваемый в ней круг вопросов.
Исследования, посвященные вопросам методологии формирования управления недвижимостью и оценке рыночной стоимости недвижимости, отражены в работах Б. Вернера, Д. Фридмана, Д. Эккерта, У. Шарпа, А.Г. Грязнова, В.В. Григорьева, В.М. Рут- гайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотова и др.
Среди современных исследователей проблемы управления городской недвижимостью необходимо отметить Л.П. Белых, П. Г. Грабового, Ю.Н. Кулакова, Б.М. Рабиновича, В.И. Ресина, О.М. Толкачева. Значительный вклад в развитие института оценки земельной собственности внесли В.В. Артеменко, В. Р. Беленький, A.A. Варламов, С.Н. Волков, В.В. Григорьев, П.Ф. Лойко, С.И. Носов, А.П. Огарков, В.В. Прорвич, А.Э. Сагайдак, A.B. Севостьянов, H.H. Слюсарева, A.B. Ткач, И.Л. Цуканов, Ю.А. Цыпкин и др.
Таким образом, на настоящий момент имеется достаточно широкий спектр работ, исследующих проблемы оценки городской недвижимости в экономических системах. В своем большинстве эти исследования носят разноплановый характер, в них рассматриваются отдельные вопросы теоретического и методологического обеспечения процесса управления земельными ресурсами, они не отражают комплексность оценки земельной недвижимости, макроэкономические функции управления городской земельной недвижимостью .
Недостаточно изученными остаются вопросы, связанные с формированием механизма управления, а также аналитическим и методическим обеспечением экономической оценки городской земельной недвижимости. Цель исследования состоит в разработке экономических подходов к управлению городской земельной недвижимостью с использованием методов оценки земельных ресурсов в условиях рыночной системы хозяйствования.
В соответствии с указанной целью в представленной работе поставлены следующие задачи:
- раскрыть правовые, организационные и экономические механизмы управления недвижимостью в условиях переходной экономики;
- обосновать макроэкономические методы рыночной оценки городской недвижимости в качестве механизма управления имуществом города;
- выявить методологические основы и методические подходы к определению стоимости городских земель и формированию налогооблагаемой базы в условиях их аренды либо продажи;
- проанализировать правовые основы и экономические условия использования городских земель;
- провести оценку роли городских земель в финансово- экономической системе города с применением современных методов анализа;
- разработать методические рекомендации оценки городских земель с учетом их рыночного использования;
- обосновать механизм управления городскими земельными ресурсами с учетом их рыночной стоимости.
Объект исследования - экономические процессы управления земельной городской недвижимостью.
Предмет исследования - система управления городскими земельными ресурсами при использовании рыночной оценки земельных участков с учетом интересов государства и субъектов землепользования в рыночной экономике.
Теоретическую основу диссертации составили работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященные вопросам экономической теории, управления, имущественных отношений, методологии оценки земельной недвижимости, нормативно-правовые акты Российской Федерации.
Методологической базой исследований послужили концептуальные положения о роли управления недвижимостью в системе государственного регулирования имущественных отношений.
Результаты диссертации базируются на применении различных подходов и приемов научных исследований: абстрактно- логического (приемы сопоставлений, системного и ситуационного анализа и моделирования), аналитического (приемы анализа и сравнения, обобщения результатов методических разработок), расчетно-конструктивного (приемы нормативного планирования, проектных решений и расчетных вариантов), экономико- статистического, метода экспертных оценок.
В диссертации применен дедуктивный метод, реализуемый конкретными экономико-статистическими методами (анализ группировок, факторный и корреляционно-регрессионный анализ и др.). Расчеты выполнены с использованием специального программного обеспечения на персональном компьютере.
В качестве информационной базы использованы официальные статистические и отчетные данные, материалы земельных комитетов г. Москвы и Московской области, собственные базы данных и базы данных информационно-аналитических документов (журнала «RWAY», агентств «Прайм-ТАСС»,«Росбизнесконсалтинг», издательского дома «АК&М» и др.).
Основные положения, выносимые на защиту:
1. В условиях экономических преобразований, связанных с рыночными реформами, на макроэкономическом уровне происходит формирование системы управления имуществом, включая управление городской земельной недвижимостью, с целью минимизации негативных последствий и увеличения доходности от эксплуатации объектов недвижимости, расширения налогооблагаемой базы от использования земельных ресурсов.
2. В системе управления городской недвижимостью могут применяться стратегические, тактические и оперативные методы принятия решений. При этом:
- стратегический уровень направлен на планирование и прогнозирование использования объектов недвижимости;
- тактический уровень связан с разработкой комплекса решений по реализации стратегических планов эксплуатации недвижимости;
- оперативный уровень ориентирован на выполнение процессов по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости.
3. Доминирующую роль в системе управления городской недвижимостью имеет экономическая оценка городских земельных ресурсов, которая затрагивает все стороны финансово- экономической системы города и проводится с применением затратного, доходного и сравнительного методов. В условиях рынка земельные ресурсы города становятся объектом спроса и предложения, имеют стоимость, их использование влияет на формирование бюджета города, налогооблагаемой базы. В дополнение к действующим методам оценки недвижимости предлагается включить кумулятивный метод определения капитализации земли, а также выявление премии за риск, оценку стоимости права аренды земельной городской недвижимости.
4. Проведение оценки городской недвижимостй предполагает определение операционного дохода от эксплуатации объекта недвижимости, размещенного на конкретном земельном участке, премии за риск, коэффициента капитализации земли, применение алгоритмов, устанавливающих последовательность и содержание действий по реализации поставленной задачи на всех этапах оценки недвижимости.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
- уточнены правовые, организационные и экономические аспекты управления городской недвижимостью;
- конкретизированы сущность и содержание функции оценки земельных ресурсов в управлении городской недвижимостью в финансово-экономической системе города;
- выявлены особенности капитализации земель, установлена зависимость компенсации за риск от макроэкономических и финансовых условий управления городской земельной недвижимостью;
- предложен усовершенствованный механизм управления городским землепользованием на основе оценки земельных ресурсов с применением метода капитализации городских земель;
- установлены объективные предпосылки и закономерности расширения налогооблагаемой базы за счет аренды, продажи земельной недвижимости, рентных платежей за пользование городскими земельными ресурсами;
- усовершенствована методика экономической оценки недвижимости, включая методы определения стоимости городских земель, расчета операционного дохода, расчета премии за риск, расчета коэффициента капитализации недвижимости;
- предложена модель принятия управленческого решения и алгоритмы для ее автоматизации при определении стоимости городских земель.
Применение предложений и рекомендаций, изложенных в диссертации, будут способствовать повышению эффективности управления городским земельным имуществом на основе оценки земельных ресурсов с применением коэффициента капитализации, методики оценки стоимости земельных ресурсов, принятия управленческих решений в использовании городской земельной недвижимости. Предложения автора использованы в оценке земельного имущества консалтинговыми организациями, включая ООО "Горностай- М", ООО консультационная фирма АсюС, ЗАО "Городское бюро экспертизы собственности", ООО "Л-Сити".
Основные положения диссертационной работы докладывались на ряде научных семинаров и научно-практических конференций, изложены в предложениях и рекомендациях консультационным фирмам, консалтинговым организациям, органам управления г. Москвы, используются в учебном процессе Московского университета землеустройства для преподавания дисциплин по вопросам экономической оценки земельных ресурсов, могут применяться в работе государственных органов управления, включая федераль органы налоговой полиции.
Городская недвижимость как объект управления
Система управления является формой реального воплощения управленческих взаимосвязей. Она выступает как бы в виде реально существующей субстанции, посредством которой управление приобретает конкретное содержание и конкретное проявление, а функции управления - практическую реализацию. В реальной действительности управленческая деятельность - это функционирование системы управления. Система управления складывается и действует не только в соответствии с содержанием функции управления и характером отношений, лежащих в основе управленческих взаимосвязей, но и в соответствии с условиями, в которых формируется система управления, а также в соответствии с присущими системе управления принципами ее построения, функционирования и преобразования .
Система управления городской недвижимостью представляет собой совокупность процессов и методов, регулирующих создание, эксплуатацию и развитие объектов недвижимости, рациональное распределение финансовых, трудовых, материальных и других ресурсов, связанных с обеспечением доходности от использования недвижимости.
Основной задачей управления является увеличение поступления в городской бюджет средств, получаемых от реализации прав собственности на недвижимость.
Принимаемый и утверждаемый администрацией план поступления денежных средств в бюджет города не позволяет проводить целенаправленную и долгосрочную политику в отношении недвижимости, так как для выполнения этих планов зачастую реализуются ее наиболее доходные и дорогостоящие объекты, в то время как малопривлекательные и неперспективные по-прежнему остаются на балансе города и требуют постоянных, все увеличивающихся финансовых вложений для поддержания их в состоянии, пригодном для эксплуатации .
Механизмы управления городской недвижимостью заключаются в основном в сдаче объектов недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду с правом последующего выкупа в частную собственность, организации и проведении конкурсов по продаже прав собственности на улучшения и прав аренды на земельные участки, а также в долевом участии в строительстве новых объектов недвижимости, передаче прав хозяйственного ведения и оперативного управления специализированным унитарным предприятиям. При этом эффективность принимаемого управленческого решения определяется в виде сиюминутных поступлений денежных средств в бюджет, и в большинстве случаев не рассматриваются альтернативные варианты получения дохода, кроме как от сдачи недвижимости в аренду или продажи прав собственности на улучшения. Но для того, чтобы недвижимость давала постоянный доход и являлась конкурентоспособной, недостаточно просто заполнить объект арендаторами, частично или полностью профинансировать строительство или реконструкцию, продать набор вещных прав. Необходимо постоянно следить за изменениями конъюнктуры рынка, проводить маркетинговые исследования потребительских предпочтений потенциальных клиентов (начиная от местоположения и архитектурной привлекательности объекта и заканчивая системой безопасности и уровнем предоставляемого сервиса); организовать систему обслуживания и эксплуатации объекта, направленную на предотвращение аварий, а также преждевременный износ и устаревание недвижимости; наладить ведение отчетности и грамотное управление денежными потоками на объекте (составление балансовых отчетов, бухгалтерских ведомостей и книг; прогнозирование доходов и расходов, в том числе калькуляция амортизационных отчислений, затрат на модернизацию, страхование, выплаты подрядчикам и т. д. и т. п.); набрать и обучить соответствующий персонал для высококлассного обслуживания объекта, организовать контроль и руководство всеми работами в здании. Все это позволит в конечном итоге повысить не только доходность недвижимости, но и увеличить ее стоимость.
При этом при достижении ею максимально возможной стоимости возможна ее продажа, что также является одной из форм эффективного управления.
Современные мировые подходы к управлению недвижимостью опираются на следующие принципы: комплексности; максимизации доходности и стоимости; соразмерности прибыли; возмещения издержек; полноты и всесторонности исследований; вариантности, наиболее эффективного использования; сопоставимости оценочных показателей. Обобщение фундаментальных разработок в области управления недвижимостью позволило автору выделить следующие основные его принципы: комплексности, максимизации доходности и стоимости, соразмерности прибыли, возмещения издержек, полноты и всесторонности исследований, вариантности, сопоставимости оценочных показателей и наиболее эффективного их использования. Указанные принципы легли в основу предложенных автором изменений в модели управления рынком городских земельных ресурсов и дополнений к ней.
Однако конкуренция на рынке недвижимости заставляет владельцев и пользователей определять приоритеты и реагировать на возможные изменения, значительно отклоняясь от перечисленных выше принципов. Например, приобретая здание в состоянии, непригодном для текущего использования, владелец в краткосрочной перспективе несет убытки, но, проведя в течение трех-четырех лет реконструкцию и модернизацию, он получает в долгосрочной перспективе доходный объект.
Правовые основы формирования рынка земли и прочно связанной с ней недвижимости
Понятие земельной ренты основывается на ренте сельскохозяйственных земель в рамках теории классической политической экономики. В данном случае под рентой понимается дополнительный доход, получаемый со всех земельных участков, естественное плодородие (без привлечения дополнительного капитала на удобрения и агротехнические мероприятия) и местоположение которых (степень приближенности к рынкам сбыта) превосходят аналогичные участки на худших землях. Именно уровень затрат на худших землях в сельскохозяйственном производстве максимален. Естественно, что на всех лучших землях затраты меньше, что и обусловливает возникновение ренты как разницы между максимальными затратами на худших земельных участках и затратами на исследуемом земельном участке. Таким образом, суммарная рента делится на две части: первая обусловлена естественным плодородием, а вторая - выгодами местоположения.
Что же обусловливает применимость теории ренты к оценке городских земель, иными словами, что есть общего в сельскохозяйственных и городских землях, позволяющего оценивать их на базе одной теории? В качестве такой общей характеристики можно считать то, что оба вида земель в своем использовании представляют собой вещественную форму капитала - материальный актив, использование которого предполагает устойчивый поток доходов.
Что представляет собой доход от использования городских земель? На первый взгляд, это суммарный доход от всех видов предпринимательской деятельности, которые осуществляются на территории города. Для каждого из них использование земли является обязательным условием. Нельзя, однако, забывать, что ренту получает собственник земли, а получателем дохода от предпринимательской деятельности является сам предприниматель. Более того, рента уплачивается за право ее использования, она должна быть выплачена собственнику даже в том случае, если прибыль не была получена. Что же касается собственно земельной ренты, то для городских земель она в явном виде отсутствует. Земельная рента определяется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции. Состав культур, выращиваемых на конкретных землях, и условия их производства относительно стабильны, что позволяет достаточно точно выявить необходимые затраты. Городские же территории одновременно используются по различному назначению, параллельно осуществляются процессы как производственного, так и конечного потребления. Естественно, что в этих условиях отпадает необходимость в постановке вопроса о необходимых затратах. Наконец, важнейшее значение имеет то обстоятельство, что, в отличие от сельскохозяйственных, городские земли не обладают естественными факторами, способными, подобно плодородию, приносить дополнительный доход, то есть земельная рента по плодородию отсутствует. Что касается земельной ренты по местоположению, то она, на наш взгляд, существует, но учитывается по- другому .
В настоящее время практически все городские земли находятся в собственности городской администрации. По мнению П. Г. Грабового размер ренты для городских территорий равен суммарному земельному налогу, уплачиваемому юридическими и физическими лицами, обладающими правами собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки или доли в общем праве на них. На наш взгляд, к ней нужно отнести арендную плату, уплачиваемую за землю арендаторами земельных участков, или долю в общем праве на них (платежи по полному и частичному выкупу права аренды не включаются, так как они носят разовый характер). Правильность такого вывода, по нашему мнению, может быть обоснована следующими доводами:
1. Получателем земельного налога и арендной платы за использование земельного участка является собственник городской земли - муниципалитет и бюджет г. Москвы;
2. Размер налога и базовые ставки годовой арендной платы за землю по категориям налогоплательщиков и арендаторов и видам целевого использования земель устанавливает мэр Москвы, дифференцируя их в зависимости от потенциальной доходности использования по территориально-экономическим зонам, подзонам повышенной или пониженной ценности;
3. Налог представляет собой «чистый излишек»;
4 . Налог и арендная плата уплачивается только теми, кто является пользователем городских земель, то есть налог и арендная плата представляют собой платеж за право использования;
5. Величины налога и арендной платы и обязательность их уплаты никак не связаны с эффективностью использования земельных участков. Можно сказать, что рента и налог с арендной платы равнозначны между собой именно как обязательные платежи - с этой точки зрения между ними нет различий;
6. Порядок уплаты налога и арендной платы, так же, как и рента, могут устанавливаться и изменяться только собственником.
Следовательно, отличие земельной ренты для городских территорий заключается в том, что она имеет только одну компоненту (рента по местоположению), часть которой в неявном виде в составе земельного налога и арендных платежей поступает собственнику .
Следует сделать еще один вывод. Как уже отмечалось, городские земли в Москве пока еще не являются объектом свободного рыночного оборота, то есть товаром, в то время как улучшения (здания и сооружения) таковыми являются. Кроме этого действующая нормативная база позволяет покупать улучшения (здания, сооружения, помещения и т.п.) без приобретения прав аренды на земельный участок, что и является наиболее распространенной практикой в настоящий момент на рынке недвижимости в Москве. Поэтому, говоря об аренде или продаже помещений, зданий и сооружений, необходимо понимать, что в состав арендной платы или цены продажи косвенным образом входит соответственно земельная рента по местоположению или ее капитализация. То есть собственник в обоих случаях получает дополнительный доход, связанный с местоположением земельного участка.
По нашему мнению, доход, приходящийся на земельный участок, можно рассчитать с использованием техники остатка для земли. Техника остатка для земли берет начало в классической теории экономики для земли. Она используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на сооружение могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Для расчетов необходимы следующие исходные данные: чистый операционный доход для земельно- имущественного комплекса, требуемая ставка дохода на инвестиции и технические характеристики здания или сооружения. Процедура расчетов включает в себя следующие шаги:
Анализ методов и практики оценки земельной недвижимости города
В качестве дохода от объекта недвижимости мы рекомендуем принимать наиболее вероятную ставку аренды для такого рода помещений (офис, магазин, производство, склад и т.п.). Годовая ставка аренды для здания в этом случае является потенциальным валовым доходом от объекта недвижимости. Далее, согласно методологии доходного подхода, эта величина уменьшается на предполагаемые потери от недозагрузки и неплатежей. Данные потери в среднем равны примерно 10-15%. Более детализированные расчеты, на наш взгляд, нецелесообразны и могут применяться только для узкоспециализированных объектов исходя из потерь арендных платежей во время смены арендатора как отношения срока, необходимого на поиск нового арендатора, к средней продолжительности аренды объекта одним арендатором. Полученная величина будет действительным валовым доходом, разница между которым и операционными расходами даст чистый операционный доход от объекта недвижимости в целом.
Операционные расходы без учета арендной платы за земельный участок составляют около 25% действительного валового дохода. Перерасчет величин потерь от недозагрузки и неплатежей, а также операционных расходов, на наш взгляд, должен проводиться раз в 3-4 года и в случае экономического или финансового кризиса в стране. В случае стабилизации экономики срок может быть увеличен до 5 лет. Величина арендной платы за землю, входящая в операционные расходы, устанавливается на основе нормативной базы г. Москвы.
Следующим этапом расчетов является определение дохода, относящегося к улучшениям. Доход, относящийся к улучшениям, может быть определен как требуемая инвестором ставка доходности на вложенный непосредственно в строительство капитал. Стоимость строительства определяется с помощью одного из методов затратного подхода. Наиболее простым и приемлемым для автоматизации нам представляется метод сравнительной единицы, в основу которого положен расчет стоимости объекта улучшений исходя из стоимости строительства 1 кв. м или 1 куб. м по данным УПВС и УПСС с учетом действующего налогового законодательства, обычаев делового оборота, различий в отделке и конструктивных элементах, индексов удорожания стоимости строительно-монтажных работ по данным Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» или по данным Москапстроя с учетом их дифференциации по функциональному назначению объектов оценки, типам строительства и форме отделки помещений.
При расчете ставки доходности на вложенный в строительство капитал мы предлагаем руководствоваться следующими предположениями. Потенциальный инвестор, анализируя соответствующий сегмент рынка недвижимости (административные или торговые здания и помещения) на предмет строительства, опирается на сложившийся средний уровень доходности от объектов недвижимости в целом, который он и принимает, как правило, в качестве требуемой ставки доходности на вложенный непосредственно в строительство капитал.
Умножая стоимость строительства на полученный результат, мы получаем чистый операционный доход, относящийся к улучшениям.
Вычитая из рассчитанного чистого операционного дохода от объекта недвижимости в целом доход, относящийся к улучшениям, получаем доход, относящийся к земельному участку.
На следующем шаге необходимо рассчитать коэффициент капитализации земли кумулятивным методом с учетом предложенных усовершенствований по расчету премии за риск.
В качестве безрисковой ставки на основе проведенного анализа мы рекомендуем использовать ставку по годовым валютным депозитам, рассчитанную Российским информационным агентством "Росбизнесконсалтинг" для вкладов от 100 ООО до 500 ООО долл. США в банках категории надежности "В" по рейтингу ИЦ "Рейтинг" .
В качестве поправки на ликвидность в настоящий момент мы предлагаем величину 4% для объектов, расположенных в пределах Окружной железной дороги и 8% - за ее пределами.
Поправку на управление мы определили в 1%, и по нашему мнению она вряд ли изменится в ближайшие 3-4 года - в первую очередь из-за отсутствия высококвалифицированных специалистов в общей массе управляющих, собственников и владельцев недвижимости .
Поправка на изменение стоимости прав аренды земельных участков, на наш взгляд, должна определяться на основе анализа динамики цен за 4-5-летний период как долгосрочный тренд.
В настоящее время для дорогостоящих объектов, расположенных в пределах Садового кольца и в ряде мест в пределах Окружной железной дороги, темп роста стоимости прав аренды на землельные участки равен +0,6%, а для остальных объектов, расположенных преимущественно на периферии г. Москвы, - 8,8% в год. Мы придерживаемся мнения, что более детальный анализ по объектам различного функционального назначения может проводиться только при достаточном для сегментации объеме продаж прав долгосрочной аренды земельных участков на торгах. По нашим прогнозам - не ранее, чем через 3-5 лет.
Методические подходы к определению стоимости недвижимости города
Сущность второй методики заключается в построении вероятностного распределения значений доходности (пессимистическая, максимум среднего выигрыша и оптимистическая) и исчисления среднеквадратичного отклонения (показатель стандартной девиации) от средней доходности и коэффициента вариации, который и рассматривается как степень риска.
Третья методика оценки риска основывается на данных опроса экспертов риэлторских и оценочных организаций. Таким образом, первые две методики опираются на известные величины рисков по аналогичным объектам, то есть отсутствующие на данный момент из-за недостаточной развитости рынка статистические данные, а третья на субъективные, не обоснованные математическими расчетами мнения экспертов.
Поправка на управление. Поправка на дополнительный риск, связанный с управлением инвестициями в рамках конкретного проекта. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. По нашему мнению, следует особо выделить то, что вознаграждение за управление инвестициями (инвестиционный менеджмент) не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление земельными ресурсами или за посреднические услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении чистого операционного дохода. К сожалению, в настоящее время, по оценкам экспертов, общий уровень управления объектами недвижимости и инвестиционными проектами низок, поэтому, несмотря на то, что за рубежом такая поправка за счет разницы между квалифицированным и неквалифицированным управлением в связи со сложностью проекта достигает 3-5%, на российском рынке такая поправка принимается 1-3% в зависимости от объекта управления. Например, для объектов коммерческой недвижимости, расположенных в центре Москвы, значение данного фактора равно 1,0-1,5%, а для объектов, расположенных на окраине Москвы, из-за их большей зависимости от конъюнктуры и специализации - до 3%.
Поправка на низкую ликвидность. Некоторые виды земельных участков можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в данном сегменте рынка наблюдается спад деловой активности. В этом случае применяется поправка, учитывающая рыночный размер компенсации инвестору низкой ликвидности. В тоже время, как показали исследования, в условиях нестабильности инвестор предпочитает вложения в недвижимость, так как инвестиции в объекты недвижимости, являясь долгосрочными и обладающими меньшей ликвидностью, чем другие финансовые и спекулятивные инструменты, менее рискованы. Поэтому в условиях нестабильной экономической ситуации, как правило, отмечается увеличение ликвидности недвижимости как товара и снижение уровня доходности от ее эксплуатации за счет снижения премии за риск.
В процессе изучения литературных источников и исследований мы пришли к выводу, что Е настоящее время четкой методики определения уровня ликвидности для объектов недвижимости на российском рынке не существует. Однако есть два подхода к решению данной проблемы, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки. Первый подход основывается на том, что поправка на ликвидность должна отражать потерю дохода от эксплуатации за время продажи объекта недвижимости. Второй заключается в расчете поправки как темпов роста стоимости недвижимости за время продажи. Оба подхода изначально ориентированы на положительную динамику стоимости недвижимого имущества, в то время как во второй половине 1998 и 1999 гг. во многих сегментах наблюдалась отрицательная тенденция. На наш взгляд, необходимо применять оба этих метода в совокупности с экспертными оценками по результатам опросов риэлторских организаций. На данный момент для объектов недвижимости, расположенных на территории г. Москвы, величина поправки на ликвидность составляет от 5 до 10 % в зависимости от местоположения и функционального назначения объекта оценки.
