Введение к работе
Актуальность темы исследования. В новых условиях рыночных отношений в экономике значение земли, как одного из важнейших ресурсов, задействованных в системе хозяйственного управления, существенно возросло. Соответственно этому, требуется создание необходимой научно-методической базы в сфере земельных отношений, в том числе по оценке стоимости земельных участков, по её учёту, налогообложению и т.д.
Следует отметить, что в зарубежной практике хозяйствования проблемам организационно-экономических отношений в сфере землепользования уделяется весьма большее внимание, отработаны и совершенствуются соответствующие методические положения и документы в этой сфере, хотя и имеется ряд нерешённых проблем. В частности, не решены проблемы по оценке стоимости земельных участков и их налогообложения при реализации инвестиционных проектов, по учёту направлений инвестирования, фактора территориальной принадлежности земельных участков при оценке их инвестиционной стоимости. На нерешённость и актуальность решения проблем экономики землепользования и земельных отношений указывают зарубежные учёные и специалисты М.Л. Вольвертон, Р.Б. Пеисер, Б.А. Чарлес и другие.
В Советском Союзе, когда земля была общенародной собственностью, и когда она предоставлялась в бесплатное пользование предприятиям, организациям и физическим лицам, не было острой необходимости разрабатывать соответствующую методическую базу по земельно-экономическим отношениям и она практически отсутствовала. Вёлся учёт земель, учёт их пользователей, владельцев и т.д.
Но в связи со значительными объёмами строительства в стране в 60-80 годы и большим потреблением под строительные объекты земли, встал вопрос оценки и учёта влияния фактора изъятия земель сельскохозяйственного назначения на эффективность капитальных вложений при строительстве или расширении производственных предприятий, прокладке транспортных и других коммуникаций. Проблемы учёта "земельного фактора" при оценке эффективности капитальных вложений исследовались отечественными учёными Витт М.Б., Зотовым В.Б., Ильдеминовым В.И., Кабаковой СИ., Любимовой Л. и др. Но работы и рекомендации указанных учёных относились к экономике советского периода и далеко не охватывали многие другие проблемы экономики и организации землепользования. Поэтому в настоящее время остро встаёт задача разрешения организационно-экономических проблем землепользования для новых условий хозяйствования в системе рыночных отношений.
В годы реформирования отечественной экономики в какой-то мере решены вопросы организации и экономики землепользования. Разработан и вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации, создан кадастр земель, определены методы установления кадастровых цен земельных участков, разработана автоматизированная система учёта земель и т.д.
Разработка положений действующих методических документов в части землепользования базировалась на результатах современных исследований Кабаковой СИ., Прорвича В.А., Ресина В.И., Руднева А.В., Медведевой О.Е., Грибовский СВ. и других учёных.
Анализ положений научных и научно-методических разработок указанных авторов, а также положений официальных нормативно-методических документов в области экономики землепользования показывает, что в них в большей мере определены общие вопросы оценки стоимости земель, их налогообложения и явно недостаточно рассмотрены вопросы оценки их инвестиционной стоимости, учёт этой стоимости при анализе и оценке экономической эффективности инвестиционных проектов.
Целью диссертационного исследования является обоснование основных положений, подхода и методов определения инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при разработке и реализации инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения.
В соответствии с указанной целью в диссертации решаются следующие основные задачи:
рассмотрение роли и места прав владения и распоряжения земельными участками в общей системе ресурсного обеспечения инвестиционно-строительных проектов;
анализ существующего научно-методического обеспечения и имеющихся разработок и предложений по методам оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, в том числе при реализации инвестиционных проектов, связанных с осуществлением строительства объектов производственного назначения;
выработка научно-обоснованного подхода к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при реализации инвестиционных проектов, связанных с осуществлением строительства объектов производственного назначения;
рассмотрение возможных имущественно-правовых форм реализации прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения;
обоснование и разработка методов оценки инвестиционной стоимости
прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении
инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов
производственного назначения, учитывающих возможные формы
имущественно-правовых взаимоотношений между инвесторами,
реализующими инвестиционные проекты и обладателями прав владения и распоряжения земельными участками;
проведение экспериментальных расчётов инвестиционной стоимости конкретных земельных участков в рамках реализации инвестиционных проектов реального инвестирования.
Предметом данного исследования является методология и методы оценки стоимости земельных участков, отводимых и используемых под застройку при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения.
Объектом исследования являются экономические отношения в сфере производственного строительства всех отраслей материального производства.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили положения теорий функционирования рыночной экономики, эффективности инвестиций и капитальных вложений, а также положения трудов зарубежных и отечественных учёных по исследуемой проблеме. При обосновании основных методических положений и разработке конкретных методов расчёта и обоснований использовались методы логического экономического анализа, комплексный и системной подходы к анализу факторов и условий, требующих их учёта при проведении конкретных расчётов инвестиционной стоимости земельных участков и прав владения и распоряжения ими.
Наиболее существенные научные результаты диссертационного исследования состоят в следующем:
доказаны и раскрыты преимущества доходного подхода по сравнению с затратным подходом при определении инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками;
обоснован подход к оценке стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под застройку, в основу которого кладётся определение стоимости земельно-имущественных комплексов, распределение синергетического эффекта от объединения инвестиционных ресурсов между ними и участниками инвестиционных проектов;
разработан метод оценки стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, как инвестиционного ресурса при реализации инвестиционных проектов, как по созданию, так и по развитию основных фондов производственного назначения;
разработаны методические рекомендации по определению стоимости прав владения и распоряжения земельными участками под строительство, как инвестиционного ресурса при различных формах вхождения правообладателей в инвестиционно-строительные проекты.
Научная значимость исследования состоит в обосновании авторского подхода и разработке конкретных методов оценки инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и развитию основных фондов производственного назначения, основу которых составляет рассмотрение этой стоимости, как части стоимости имущественных комплексов, создаваемых или развиваемых в результате реализации инвестиционных проектов.
Оригинальными являются вышеуказанный подход к определению инвестиционной стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при осуществлении инвестиционных проектов по созданию и
развитию основных фондов производственного назначения, а также конкретные методы расчёта этой стоимости с учётом форм имущественно-правовых взаимоотношений инвесторов инвестиционных проектов и обладателей прав владения и распоряжения земельными участками.
Практическая ценность результатов диссертационного исследования состоит в том, что разработанные в нем положения и методы расчёта направлены непосредственно на повышение уровня обоснованности экономической эффективности инвестиционных проектов и оценки инвестиционной стоимости земли, как важной составляющей их ресурсного обеспечения.
Апробация научных результатов диссертации. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях, проведённых в Государственном университете управления (Москва 2010-2011 г.), где получили одобрение. Результаты диссертационного исследования докладывались также на техническом совете ООО "Текстиль-М" г. Ногинск Московской области и были использованы им при принятии решений по двум инвестиционным проектам производственного характера.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы, включающего 135 наименований. Общий объем диссертации составляет 142 страниц текста компьютерного набора, содержащего, в том числе 10 рисунков, 11 таблиц.
