Содержание к диссертации
Введение 4
1. Теоретические основы ускорения оборота земельных участков в целях
роста инвестиционного потенциала городов и проблемы оценки стоимости
земель 10
1.1. Инвестиционная деятельность и нормативное регулирование
оборота земельных участков под застройку в крупных городах 10
1.2. Методические подходы и практика оценки стоимости городских
смольных участков 20
'7 і *
1.3. Развитие инженерного оборудования территорий - важнейший
фактор роста инвестиционного потенциала городов 32
2. Методические основы оценки стоимости земель в системе застройки
городов 40
2.1. Факторы окружающей среды как основа оценки стоимости
земельных участков 40
2.1.1. Группировка основных факторов влияющих на стоимость
предназначенных под застройку городских земельных участков 40
2А .2. Значение экологических факторов для оценки земельных
участков 46
Роль архитектурно-планировочного зонирования в оценке земельных участков и в определении их стоимости 52
Влияние особенностей ландшафта и рельефа местности на расчетную стоимость земельного участка 57
2.1.5. Значение транспортной доступности для определения расчетной
стоимости земельного участка 59
Значение престижности района и микрорайона в оценке стоимости земельного участка 64
Значение экономико-географических факторов для оценки стоимости земельных участков 67
Анализ влияния произведенных и предстоящих затрат в объекты инфраструктуры, инженерное оборудование территории и других обременении на расчетную стоимость земельных участков 70
Методические основы определения влияния местоположения и других индивидуальных особенностей использования земельных участков на их расчетную стоимость 75
2.3.1. Влияние индивидуальных особенностей земельных участков на
их стоимость 75
2.3.2. Влияние особенностей использования земельных участков на и\
стой мость 80
2.4. Комплексная оценка совокупности рассмотренных факторов и
методические основы формирования расчетной стоимости земельных
у ч астко в 84
3, Развитие организационно-экономического механизма
функционирования рынка земельных участков 92
3.1 Определение расчетной стоимости земельного участка как
инвестиционного ресурса 92
3.1.1. Методика определения стоимости земельного участка как
инвестиционного ресурса с учетом текущего и фиксированного спроса 92
3.1.2. Методика определения стоимости земельных участков с
использованием рыночных данных о стоимости продаж коммерческого
жилья 101
3.2 Перспективы повышения эффективности оборота городских земель и
развития земельных отношений в городах 101
3.3 Организация взаимодействия участников оборота земельных
участков и формирование методов управления инвестиционными процессами
в городах 1 1 2
Заключение 124
Приложение 1 131
Список л и і срат\ р ы 135
Введение к работе
Формирование рынка земли неразрывно связано с ускорением оборота земельных участков в городах. Рынок недвижимости и городских земель составляет единое целое. Во многих странах этот рынок представляет собой один из наиболее динамичных секторов национальной экономики. Указанная тенденция обусловливается, прежде всего, тем, что она является необходимым фактором организации любого производства и условием жизнедеятельности людей, удовлетворения их потребностей в жилье и существовании.
После принятия Земельного Кодекса РФ в России созданы правовые предпосылки для формирования земельных отношений в городах.
Современная практика хозяйствования показывает, что земельные участки городских и других поселений как инвестиционный ресурс используется пока далеко не эффективно. Имеет место, как процесс недооценки стоимости земельных участков, так и обратный процесс, отталкивающий потенциальных инвесторов от вложений средств в необходимое производственное и социальное развитие городов. На это указывается и специалистами на страницах печати и в решениях муниципальных органов управления.
Отечественная наука недостаточно внимания уделяла экономике земельных отношений. В первую очередь это объясняется тем, что земля в условиях бывшего экономического уклада была общенародной собственностью и в силу этого практически была бесплатной. А вследствие этого ее стоимость в расчетах эффективности капитального строительства и капитальных вложений практически до 70-х годов не использовалась. В 70-е годы стоимость вывода земель сельскохозяйственного и другого назначения, приносящих доход, при
»
технико-экономическом обосновании вариантов строительства предприятий, объектов стала учитываться. Были предложены и соответствующие методы проведения сравнительных расчетов эффективности, определение потерь от вывода земель из сельскохозяйственного и другого оборота, затрат на рекультивацию земельных участков и т. д.
Проблемы учета стоимости земельных участков при оценке эффективности капитальных вложений и проблемы использования городских земель исследовались отечественными учеными: Кабаковой СИ.. Сегидиновым А.А., Витт М.Б., Капланом Г.А., Герцоергом Л.Я. и др. Но их исследования относились к существовавшему укладу со всеми вытекающими из этого положениями.
В настоящее время внимание ученых к проблемам оценки стоимости и эффективности использования земельных участков, в том числе и для условий городских поселений, усилилось. Имеются исследования и разработки Кабаковой СИ., Зотова В.Б., Огаркова А.П., Прорвича В.А. Ресина В.И., Руднева А.В., Карпова А.А., Зубцова И.А., Лойко П.Ф. и др.
Отечественной практике стали известны разработки зарубежных специалистов в этой области. Однако следует признать, что уровень имеющихся разработок и практических рекомендаций пока недостаточен и объем исследований пока незначительный, да и многие положения, в первую очередь, пи оценке СЮИМОСІИ земельных \чаегков, являются дискуссионными, и их нельзя считать общепринятыми. Сказанное и определило выбор темы диссертационной работы.
Целью данного исследования является научное обоснование и разработка подходов, методических положений и рекомендаций по оценке стоимости
земельных участков территорий, определению их места в инвестиционном потенциале крупных и средних городов.
Реализация цели исследования обеспечивается за счет решения комплекса взаимосвязанных задач, включая:
исследование взаимосвязей рыночного оборота земельных участков и роста инвестиционного потенциала крупных городов;
проведение факторного анализа градостроительной среды и комплексной оценки совокупности влияния, рассмотренных факторов на стоимость земельных участков;
разработку метода определения коммерческой стоимости городских земельных участков, в том числе стоимости земельных участков для строительства комплексного жилья;
разработку методического подхода и метода определения стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса;
определение направлений повышения эффективности оборота городских земель за счет совершенствования организации взаимодействия участников этого оборота между собой и с фондовым рынком, а так же за счет создания соответствующих государственных и муниципальных институтов, действующих на принципиально новой экономической основе;
разработку метода определения стоимости земельных участков на базе рыночных данных о стоимости продаж коммерческого жилья.
Теоретической и методологической основой данного исследования послужили: теория и практика функционирования рыночной экономики; методология системного анализа; учитывались также положения
законодательных и нормативных актов Российской Федерации по вопросам землепользования.
При обосновании положений и рекомендаций автор опирался на труды отечественных и зарубежных экономистов, методические разработки вузов и научно-исследовательских организаций по исследуемой проблеме.
Предметом исследования являются экономические отношения в процессах управления оборотом городских земель.
Объектом исследования являются территории крупных и средних городов с произведенными на них улучшениями, включая инженерное оборудование и инфраструктуру.
Апробация результатов исследования осуществлялась в международном центре управления активами. Общие положения диссертации докладывались на Всероссийских научно-практических конференциях «Реформы в России и проблемы управления - 99» (Москва, 1999 г.), «Реформы в России и проблемы управления - 2001» (Москва, 2001 г.). Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления» (Москва, 2001 г.), где получили положительную оценку и одобрение.
Публикации. По теме диссертации опубликовано пять работ общим объемом 1,7 печатных листа.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, выводов, библиографического списка использованной литературы, включающего 140 наименований, приложения. Работа изложена на 146 страницах машинописного текста, содержащего в т.ч. 9 таблиц и 12 рисунков.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы, определены цели и задачи исследования, объект и предмет исследования, указаны использованные методы, научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе «Теоретические основы ускорения оборота земельных участков в целях роста инвестиционного потенциала городов и проблемы оценки стоимости земель» рассмотрены категории «инвестиционная деятельность», «инвестиции», «инвестиционные ресурсы и потенциал». Проведен анализ существующих методик оценки городских земель и практика их использования, исследовано влияние состояния инженерного оборудования городских территорий на ценность земельных участков.
Во второй главе «Методические основы оценки стоимости земель в системе застройки городов» исследовано влияние градостроительных факторов и факторов локального расположения на стоимость земельных участков, разработаны методика комплексной оценки влияния совокупности указанных выше факторов на ценообразование объектов недвижимости и методика формирования расчетной стоимости земельных участков. Предложены методические основы определения стоимости земельного участка для строительства коммерческого жилья и разработана методика определения стоимости земельных участков с использованием рыночных данных о продажной стоимости коммерческого жилья на первичном рынке.
В третьей главе «Развитие организационно-экономического механизма функционирования рынка земельных участков» разработаны методические основы определения стоимости земельного участка как инвестиционного ресурса с учетом текущего и фиксированного спроса. Рассмотрены перспективы повышения эффективности оборота городских земель и развития земельных
*
отношений в городах. Определены принципы организации взаимодействия участников оборота земельных участков и связанные с ним методы управления инвестиционными процессами в городах.
