Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. Анализ состояния проблемы оценки рыночной
стоимости земельных участков городских поселений 9
1.1. Анализ развития рынка земельных ресурсов городских
поселений в Республике Татарстан 9
1.2. Теоретические основы рыночной оценки земельных ресурсов
в городских поселениях 23
1.3. Анализ существующих подходов и методов оценки рыночной
стоимости земельных ресурсов городских поселений 42
ГЛАВА 2. Методические подходы к оценке рыночной стоимости
земельных участков городских поселений 60
Возможность применения методики затратного подхода для стоимостной оценки земельных участков городских поселений 60
Пути реализации методики сравнительного подхода в условиях становления регионального рынка земли 67
Оценка влияния доходности земельного участка городского поселения на его рыночную стоимость 82
ГЛАВА 3. Практическая реализация предлагаемых методических
подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков
городских поселений 94
Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений в условиях регионального рынка земли 94
Экспериментальная проверка методики оценки рыночной стоимости земельных участков в городских поселениях
на примере г. Казань 106
(«
і#
3.3. Моделирование процесса определения рыночной стоимости
земельных участков городских поселений в условиях регионального
рынка земли 140
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 158
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 162
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Формы исходных данных для оценки рыночной
стоимости земельных участков поселений 174
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Зоны градостроительной ценности г. Казань
Республики Татарстан 179
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Дифференцированные ставки земельного налога и
размер арендных ставок по целевому назначению земельных участков
в г. Казань за 2004 год 186
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в частности, к проведению стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли городских поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель.
Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило использование имеющихся зарубежных методических подходов. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков использует опыт американских специалистов, представляющий американскую методическую школу.
В связи с этим назрела необходимость в создании эффективных и адаптированных к условиям регионального рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений, что является особенно актуальным для крупных городов, обладающих большими материальными ресурсами и высоким уровнем активности рынка. Правильное определение рыночной стоимости земельного участка поселения является одним из важнейших условий для осуществления эффективного землепользования.
Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области рыночной оценки земельных участков поселений, данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных ученых. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы рыночной оценки недвижимости в условиях переходной экономики вообще, и земельных участков в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.
Степень разработанности проблемы. В научной литературе рассматриваются различные аспекты экономики земельного рынка. Одной из центральных проблем в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются вопросы разработки эффективных методических подходов к стоимостной оценке земельных ресурсов.
Исследованию методологических и теоретических вопросов оценки недвижимости, в том числе и оценки рыночной стоимости земельных участков, посвящены труды таких зарубежных ученых, как Дж. Блевинса, К. Гриффита, Дж. Джонсона, Ш. Пратт, К. Уилсона, С. Фишера, Дж. Фишмена, Л. Хен, Г.А. Цукермана, Дж.К. Эккерта. Отечественные разработки в данной области представлены в трудах И.Т. Балабанова, B.C. Болдырева, А.А. Варламова, А.В. Воробьева, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Григорьева, СВ. Грибовского, Р. Гровера, В.М. Есипова, Л.Л. Игнатова, П.В. Кухтина, ОЗ. Когановой, М.А. Коробейникова, Р.Т. Нагаева, Б.Д. Новикова, П.А. Прорвича, Ф.Б. Риполь-Сарагоси, А.В. Руднева, Г.М. Стерник, М.А. Федотовой, А.Н. Фролова, В.Г. Шабалина.
К наиболее полным работам по методике оценки рыночной стоимости земельных участков следует отнести труды следующих ученых: И.В. Грановой, СИ. Кабаковой, А.П. Кавалева, СЛ. Калачевой, 0.3. Когановой, П.Ф. Лойко, Н. Ордуэя, Г.В. Попова, В. Рутгайзера, А.А Сегединовой, М.М. Соловьева, И.Ф. Суслова, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тепмана, Е.П. Ушакова, Д. Фридмана, Г. Харрисона, А.В. Черняка. Указанными авторами разработаны подходы к оценке стоимости недвижимости в целом и земельных участков в частности, определены методические инструментарии в оценке. Однако данными исследователями не охвачены все возникающие в рассматриваемой области проблемы.
В условиях изменяющейся экономической среды применение предлагаемых методов оценки рыночной стоимости земельных участков не всегда представляется возможным вследствие неадекватного отражения реальной ситуации на рынке. Кроме того, в настоящее время отсутствует четкое
представление об универсальной экономико-математической модели рыночной стоимости земельного участка поселения, направленной на оптимизацию процесса оценки. Отмеченные выше проблемы определяют актуальность предпринятого исследования и лежат в основе постановки цели и задач диссертации.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков поселений в условиях регионального рынка, направленных на эффективную мобилизацию рыночного потенциала земельных ресурсов.
Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:
- исследование региональных особенностей и основных тенденций
развития рынка земельных ресурсов;
анализ существующих методов оценки рыночной стоимости земельных участков поселений, характеристика достоинств и недостатков, возможностей их применения в ходе оценки в условиях регионального рынка;
разработка общих принципов построения методики оценки рыночной стоимости земельных участков поселений;
- обоснование методических принципов оценки рыночной стоимости
земельных участков на основе функционального использования;
- определение стоимостных характеристик различных по своему
функциональному использованию земельных участков;
- выявление факторов, влияющих на расчетную величину рыночной
стоимости земельного участка, с последующим построением экономико-
математической модели.
Объектом исследования выступают земельные ресурсы поселений Республики Татарстан.
Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы оценки рыночной стоимости земельных участков поселения в условиях регионального развития рынка.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании новых методических подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков поселений с учетом совокупности факторов, характеризующих региональный рынок земли.
Основные научные результаты заключаются в следующем:
проанализированы методы расчета рыночной стоимости земельных участков в условиях регионального рынка земельных ресурсов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, определением сферы применения;
усовершенствованы схемы реализации методического инструментария определения рыночной стоимости земельных участков с учетом региональных особенностей земельного рынка поселений;
разработана комплексная методика расчета рыночной стоимости земельного участка поселений, в основе которой лежат рекомендации, позволяющие снизить субъективный фактор в процессе оценки;
построена матрица рыночной стоимости земельных участков с учетом их местоположения и функционального использования для г. Казани, позволяющая выявить общие ориентиры изменения рыночной стоимости земельного участка городского поселения;
разработана многофакторная регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от таких факторов, как тип застройки, местоположение, наличие инженерных коммуникаций;
на базе разработанной математической модели предложен расчет рыночной стоимости одного квадратного метра земли в каждой зоне градостроительной ценности г. Казани с учетом функционального назначения участка.
Теоретической и методологической базой исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученых, посвященные проблемам рыночной оценки недвижимости, положения Земельного Кодекса РФ и РТ, Федеральные Законы, Постановления Правительства РФ и РТ. В качестве
8 инструментария исследования использованы методы экспертных оценок и математического моделирования.
Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том, что его основные результаты могут быть использованы при оценке рыночной стоимости земельных участков в современных условиях.
Практическое применение предлагаемого инструментария позволит повысить эффективность процесса оценки и снизить его субъективный фактор, что в конечном результате приведет к получению оптимального и адекватного результата. Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов экономических специальностей, а также кадровой подготовки экспертов в данной области.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на Всероссийской научной конференции студентов и аспирантов «Молодые исследователи - региону» (Вологда, 2003), а также на республиканских научных конференциях КГ АСУ 2002-2005 гг. Материалы диссертации и публикации по теме исследования апробировались на лекционных и учебно-практических занятиях в КГ АСУ по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка земли», «Земельный кадастр».
