Содержание к диссертации
Введение 3
Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ОСОБЕННОСТИ
РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ И ЕЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ 9
Экономическое содержание ипотечного кредитования жилищного строительства и его роль в решении жилищной проблемы 9
Место ипотечного кредитования в системе мер государственного регулирования экономики 31
Глава П. ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ИПО
ТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИ
ТЕЛЬСТВА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ
НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ РОССИЙ
СКОЙ ЭКОНОМИКИ . 58
Отечественный опыт применения жилищной ипотеки: историография, современное состояние, региональная специфика 58
Современные модели долгосрочного ипотечного кредитования промышленно развитых стран: принципиальные положения, достоинства и недостатки, границы применимости в России 94
Глава Ш. НОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТО
ВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 120
Выводы и предложения
Список литературы *58
Приложение
Введение к работе
Актуальность темы исщедовмия определяется необходимостью решения жилищной проблемы, в той или иной степени затрагивающей интересы 85% населения страны1. Достижение данной цели тесно связано с широким применением ипотечного кредитования, до настоящего времени не получившего в России широкого развития. Между тем, анализ мирового опыта показывает, что распространение ипотеки позволяет оживить инвестиционную активность в реальном секторе экономики, способствует его интеграции с финансовыми институтами, обеспечивает переход имущества в руки наиболее эффективного собственника.
Ипотечное кредитование расширяет платежеспособный спрос населения на жилье (и не только на жилье) и тем самым позволяет вовлекать дополнительные внебюджетные средства в хозяйственный оборот и, прежде всего в жилищное строительство и производство строительных материалов, способствуя подъему в отмеченных и смежных секторах экономики.
Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая при продуманной институциональной поддержке государства формирует и обеспечивает функционирование всего рынка жилья.
Многосубъектность рынка долгосрочного ипотечного кредитования жилищного строительства, на котором представлены заемщики, продавцы жилья, кредиторы, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, инвесторы, инфраструктурные элементы, на этапе его становления требует от уполномо-
См. «Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». - М: Российская ипотечная ассоциация, 1998.
ченных органов государственного управления комплексного подхода, учитывающего и часто противоречивые интересы отмеченных участников рассматриваемого специфического рынка, и уровень развития экономики в целом, и инвестиционной сферы в частности.
Несомненно, что острейший инвестиционный кризис в российской экономике, проявляющийся практически в пятикратном снижении инвестиционной активности за последние десять лет, высокий уровень рисков долгосрочного инвестирования, сравнительно низкий уровень доходов большинства населения, несовершенство правового обеспечения ипотеки, не позволяет механически заимствовать мировой опыт ее применения в российских условиях.
Проблемы адаптации этого опыта, выявления особенностей использования с учетом формирующегося российского законодательства и тенденций экономического развития, имеющих место региональных различий в уровне экономического потенциала и инвестиционном климате, требуют соответствующего научного обеспечения, разработке которого и посвящено настоящее диссертационное исследование.
Степень разработанности, проблемы. Решение проблемы развития ипотечного кредитования предполагает изучение широкого спектра научных исследований по инвестиционной проблематике. Эти вопросы в настоящее время достаточно широко обсуждаются в научной литературе. Достаточно отметить труды В.И.Кушлина, А.Я.Лившица, Д.С.Львова, С.Н.Сильвестрова, Е.Г.Ясина, Ю.В.Яковца, посвященные разработке инвестиционной политики; исследования В.В.Григорьева, АЛ.Ковалева, Н.Ордуэя, Д.Фридмана по вопросам оценки недвижимости, а также появившиеся в последнее время работы Ю.Евдокимова, А.Смолянникова, А.Федорченко непосредственно по ипотечному кредитованию. Тем не менее, социально-экономические и организационно-правовые предпосылки развития ипотечного кредитования еще до конца не сформирова-
лись, нет единства мнений по поводу целесообразности применения тех или иных методов государственного регулирования ипотечного бизнеса.
К наиболее сложным и наименее разработанным применительно к специфическим российским условиям следует отнести оценку объемов и методов поддержки кредитоспособности заемщиков, обоснование механизма стимулирования долгосрочного кредитования по относительно низким процентным ставкам, социально-экономическое и организационно-правовое обеспечение отчуждения (при необходимости) объекта залога.
Цсі'А.УЛ.настоящего исследования, является разработка системы мер государственного регулирования ипотечного кредитования, учитывающей накопленный мировой опыт и особенности реформирования российской экономики.
Для достижения данной цели планируется решить следующие задачи:
проанализировать мировой опыт ипотечного кредитования, выявить возможности его адаптации к российским условиям;
предложить инструментарий стимулирования развития ипотечного кредитования, способствующий минимизации инвестиционных рисков;
на основе анализа современных тенденций развития рынка жилья в РФ определить условия и принципы развития ипотечного кредитования жилищного строительства;
разработать инвестиционные механизмы ипотечного кредитования жилищного строительства.
Объект исследования - инструментарий государственного регулирования жилищной ипотеки, развитие которой станет важнейшим фактором преодоления инвестиционного кризиса и подъема экономики.
Предметом исследования являются экономические отношения между субъектами рынка ипотечного кредитования жилищного строительства.
Методология ис^едов.ашіяь Теоретической основой исследования является системный подход, а также применение метода сравнительных аналогий, инструментария регрессионного анализа. В работе использованы научные обобщения результатов изысканий отечественных и зарубежных ученых, данные Госкомстата РФ, нормативные и правовые акты по рассматриваемой проблеме.
Научная новизна результатов исследования заключается в том, что на основе всестороннего анализа мирового опыта применения ипотеки, концепция ее развития, как нашедших отражение в российском законодательстве, так и остающихся предметом научных исследований, обоснована система мер государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства, учитывающая достигнутый уровень развития экономики страны и его ожидаемую динамику, а также особенности формирования инвестиционного климата.
Более конкретно, новые научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:
обоснованы принципы разработки системы мер государственного регулирования развития ипотеки, включающие: максимальное согласование интересов участников рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования; рассмотрение инфраструктуры ипотечного рынка в качестве первоочередного приоритета при планировании мер прямой государственной поддержки, дифференциация инструментария государственного регулирования ипотеки с учетом реальных доходов населения и качества жилья, являющегося предметом ипотеки;
доказано, что: а) применительно к российским условиям ни одна из классических моделей ипотеки (банковской, американской, европейской),
апробированных в промышленно развитых странах, не может быть скопирована механически; б) на начальном этапе формирования отечественной модели ипотеки, связанной с логически непротиворечивым синтезом тех элементов мирового опыта, которые обладают максимальной адаптационной способностью к российским условиям, наиболее перспективна ориентация на особую комбинацию банковской и европейской (в первую очередь - немецкой) моделей, в рамках которой рынок ипотечных ценных бумаг будет иметь второстепенное значение до момента существенного повышения кредитного рейтинга России и по меньшей мере троекратного роста реальных доходов большинства населения;
предложен комплекс мер косвенного регулирования развития жилищной ипотеки. В их числе: а) отказ от предусмотренной действующими нормативно-правовыми актами1 ориентации на определение размера налоговых льгот по подоходному налогу для физических лиц, строящих жилье, в зависимости от минимального размера оплаты труда в пользу применения для этих целей показателей, отражающих социальные стандарты обеспеченности населения жильем; б) прогрессивное налогообложение продаж элитного жилья с последующим рефинансированием дополнительно полученных средств в развитие ипотечного кредитования массового жилищного строительства; в) применение дифференцированных нормативов рентабельности продаж жилья для риэлтерских компаний с целью повышения их заинтересованности в активизации деятельности на рынке массового жилищного строительства;
обоснованы предложения по совершенствованию инвестиционных механизмов развития ипотеки, обеспечивающие сбалансированность спроса на ипотечные кредиты и их предложение, повышающие прозрачность функционирования ипотечного рынка и снижающие кредитные
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. - Постановление Правительства РФ № 28 от 11 01.2000 г, - Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 3.
риски. Они включают: а) разработку методики оценки ипотечной платежеспособности заемщиков, предполагающую всесторонний учет возможности обеспечения душевого прожиточного минимума для всех членов его семьи в течение всего срока действия ипотечного договора; б) расширение сферы применения смешанной лизингово-ипотечной схемы жилищного кредитования; в) стимулирование развития комплексного страхования ипотечных кредитов.
Практическая_значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения доведены до конкретных рекомендаций по повышению эффективности государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства на основе совершенствования действующего законодательства и развития необходимой инфраструктуры (акт внедрения прилагается).
Материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курса государственного регулирования экономики, а также в курсе «Инвестиционная политика» в РАГС при Президенте РФ и ее филиалах.
Апробация результатов исследования,. Проблемы, решаемые в диссертации, обсуждались на научных конференциях в РАГС при Президенте РФ в 1998-1999 г. Они нашли свое отражение в рабочих материалах, подготовленных автором для парламентских слушаний по вопросам ипотечного кредитования жилищного строительства (14-15 мая 199S г., 19-22 ноября 1998 г.), а также в его публикациях.
Структура, работы., Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы и приложения. Она иллюстрирована таблицами, формулами и графиками.
