Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. РИСКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
МЕХАНИЗМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ 12
Инвестиции и риски инвестиционной деятельности 12
Сущность ипотечного жилищного кредитования, факторы, влияющие на его развитие 28
Влияние инвестиционных рисков на потенциал развития
ипотеки в регионах 42
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ МЕХАНИЗМА
ВЕДОМСТВЕННОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 51
2.1. Системы ипотечного жилищного кредитования в России
и механизмы их реализации 51
2.2. Формализация экономических отношений субъектов
в механизме реализации ведомственной ипотеки 75
2.3.Организация системы ипотечного кредитования жилищного
строительства на железнодорожном транспорте 90
ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ВЕДОМСТВЕННОЙ
ИПОТЕКИ НА ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОМ ТРАНСПОРТЕ С УЧЕТОМ
РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 97
3.1. Формализация механизма ипотечного жилищного
кредитования на железнодорожном транспорте 97
Формирование механизма самофинансирования ипотечного кредитования жилищного строительства в ЗАО «Желдорипотека» 108
Учет влияния инвестиционных рисков региона в формировании системы ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте 117
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 126
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 132
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Описание модели формализации механизма ведомственного кредитования жилищного строительства с учетом
инвестиционных рисков 144
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Численные результаты испытания модели
при условии, если ОАО «РЖД» - кредитор без посредников 146
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Численные результаты испытания модели
при условии, что в системе работают ОАО «РЖД»
и ЗАО «Желдорипотека» 150
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Замена социальных форм жилищного строительства и реализации жилья на их современные рыночные формы протекает в России болезненно и неустойчиво. Становление рыночных отношений в жилищном секторе содержит ряд проблем, связанных с низкой доступностью, для населения коммерческого жилья и неразвитостью инвестиционных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных.
Нельзя сказать, что ипотечное жилищное кредитование в России приобретает массовый характер. Его объем по-прежнему существенно меньше, чем в развитых странах и составляет менее 1 % от ВВП (для сравнения: в Дании - 70 %, Германии - 57 %, Швейцарии - 88 %, Швеции - 52 %, Франции -20 % и т.д.). Из всех ипотечных кредитов, предоставленных населению в России, практически 70 % реализованы в Москве и Московской области1.
Несмотря на многообразие программ, предлагаемых различными инвестиционными институтами на жилищном рынке, о доступности российской ипотеки широким слоям населения говорить пока еще рано. Рост стоимости жилья опережает рост доходов населения, в результате чего, только 6-7 % российских семей имеют реальные возможности для улучшения своих жи-лищных условий . Специалисты выделяют несколько основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России: несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаточный опыт и отсутствие ресурсов жилья для оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды предпринимательства порождающая высокие инвестиционные риски; отсутствие ипотечного страхования как инструмента снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам; слабая экономическая заинтересованность российских
Аналитический банковский журнал.-2004.-№ 12.-С. 88. 2 Там же
банков в развитии ипотеки; недостаточная научная и методическая обоснованность сценариев развития ипотеки; несовершенное организационное обеспечение механизмов ипотечного кредитования.
Опыт инвестиционной поддержки жилищного строительства, накопленный за последнее десятилетие в России, позволяет говорить о возможностях реализации различных организационных форм ипотечного кредитования: банковская инициатива, бюджетное регулирование через систему инвестиционных фондов и иных организаций, создание институтов контрактных сбережений, потребительских союзов и др. Однако исследование современного научно-практического инструментария ипотечного жилищного кредитования показало, что в российской экономической практике еще не сформировались эффективные как с позиций экономических агентов, так и с позиций национальной экономики — ипотечные механизмы.
Эффективный механизм ипотечного жилищного кредитования должен включать в себя согласованную систему целей и базироваться на определенных правилах экономического взаимодействия субъектов, участвующих в процессе ипотечного кредитования, а также — на обоснованных методах формирования его рычагов с учетом рисков инвестиционной деятельности. При построении такого механизма особенно актуальна разработка подходов к созданию подсистем организационного, информационного и модельно-методического его обеспечения. В связи с этим возникают задачи осмысления и разработки научно-методического аппарата формирования эффективных механизмов ипотечного жилищного кредитования в конкретных условиях с учетом инвестиционных рисков.
Сегодня выделяется целый круг проблем, связанных, например, с влиянием инвестиционной среды региона на развитие ипотеки. В настоящее время в России инвестиционные риски регионов растут вместе с рейтингом страны, так как при усилении федеральной власти все преимущества концентрируются на федеральном уровне, а проблемы - на региональном. Именно высокие инвестиционные риски тормозят развитие бюджетного кредитования, когда рост цен на жилье обгоняет развитие бюджетного финансирования
субъектов. Более того, уровень инвестиционных рисков в каждом регионе зависит от особенностей его развития: отраслевая дифференциация, доступность банковских ресурсов, объем промышленного производства, финансовый потенциал, характер законодательства, социальная среда и т.д.
Внедрение различных форм ипотечных механизмов с учетом рисков инвестиционной деятельности всех субъектов участников инвестиционного процесса хорошо встраивается в рамки эффективного решения жилищной проблемы регионов, организаций и страны в целом. Одним из таких механизмов может стать механизм ведомственной ипотеки, базирующийся на ипотечной программе крупной компании, функционирующей в различных инвестиционных условиях (в том числе - в различных регионах). Задачи создания методического обеспечения таких механизмов являются в настоящее время весьма актуальными, имеющими большое социально-экономическое значение для региональных и ведомственных образований.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование проблем, связанных с инвестиционными механизмами в том числе механизмами ипотечного кредитования внесли работы таких зарубежных и отечественных ученых как Сет Б. Баренс, Дж.К. Шим, Дж.Р. Страйк, Р.Н. Холт, В.В. Бочаров, А.Г. Кузьминский, Д.И. Молчанов, В.Г. Поляков, А.И. Щербаков, В.Б. Сироткин, В.Г. Соколов и др.
Влиянию рисков инвестиционной деятельности на механизмы инвестирования посвящены работы: В.П. Буянова, К.А. Кирсанова, В.В. Ковалева, Э.М. Короткова, И.Я. Лукасевича, В.А. Москвина, В.М. Попова, С.А. Филина и др. Вклад в теорию управления системами и процессами на основе понятия механизма их функционирования был сделан такими зарубежными и отечественными учеными как И.Т. Балабанов, Г. Бунш, В.Н. Бурков, Т.А. Владимирова, Дж.Р. ван Гиг, А. Кульман, М.В. Романовский, А.И. Садовский, Р.С Сайфулин, Н.В. Фадейкина, А.Д. Шеремет, А.И. Уемов и др.
В области прикладных исследований ипотечной поддержки инвестиций в жилищное строительство большой интерес представляют работы
Т. Белкиной, О.Э. Бессоновой, Н. Косаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А.А. Кузюриной, Т. Овсянниковой, Д. Празукина, Л.Ю. Руди, В.В. Смирнова, B.C. Тапилиной, Е.И. Тарасевича и др.
Однако в отечественной экономической науке недостаточное внимание уделяется разработке вопросов создания эффективных инвестиционных механизмов поддержки жилищного строительства корпорациями с учетом рисков инвестиционной деятельности, хотя решение этих вопросов имеет важнейшее социально-экономическое значение.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка и реализация методического обеспечения учета рисков инвестиционной деятельности в механизме ведомственного ипотечного кредитования жилищного строительства.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
изучить теорию и практику формирования и реализации механизмов ипотечного кредитования в современных инвестиционных условиях в России;
определить место ведомственной ипотеки в российской системе ипотечного жилищного кредитования;
изучить влияние рисков инвестиционной деятельности экономических субъектов на потенциал развития ипотечного кредитования;
разработать методические подходы к учету инвестиционных рисков в формировании и реализации механизма ведомственного ипотечного кредитования;
формализовать механизм ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте с учетом инвестиционных рисков на основе разработанного модельно-методического аппарата.
Объект исследования - экономические субъекты, объединенные потоками инвестиций в жилищное строительство на железнодорожном транспорте.
Предмет исследования - управленческих отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте.
Теоретической и методологической базой исследования явились
* фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по экономиче
ской теории, по проблемам рыночной экономики; разработки в области ана
лиза инвестиционных механизмов и анализа влияния инвестиционных рис
ков на реализацию таких механизмов. В ходе исследования изучались кате
гории, принципы, концепции и методы формирования и реализации эконо
мических отношений субъектов хозяйствования в ипотечном кредитовании.
В основе исследования лежит диалектический метод изучения объективных экономических законов, закономерностей, явлений и процессов в их развитии и взаимосвязи. Исследование опирается на системный принцип анализа взаимодействия субъектов хозяйствования в инвестиционных процессах, сочетающий качественные и количественные методы. В работе применялись такие общие методы научного исследования как наблюдение, формализация, индуктивный метод, монографический метод; активно использовались методы финансового и инвестиционного анализа, экономико-
* математическое моделирование и др.
Информационная база исследования. В работе использовались материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера в области государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в инвестировании жилищного строительства. В качестве эмпирической базы использовались статистические данные, полученные из официальных источников, опубликованные в отечественной и за-рубежной литературе; информация оперативного и бухгалтерского учета, инвестиционной политики организаций, входящих в систему ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте.
Работа выполнена в соответствии с п. 4.15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инно-
* вациями и инвестиционной деятельностью).
Научная новизна полученных и представленных к защите результатов состоит в следующем:
на базе различных классификаций инвестиционных рисков выделены виды инвестиционных рисков, оказывающих наибольшее (в сравнении с прочими) влияние на развитие ипотечных жилищных программ;
разработаны схемы ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте, основанные на дифференцированном подходе к заемщикам и организации эффективного взаимодействия субъектов в ипотечных программах;
формализован механизм самофинансирования ведомственной ипотеки с учетом динамики цен на жилую недвижимость и мобилизации внутренних источников развития ипотеки;
-предложена методика определения интегрального показателя регионального инвестиционного риска;
разработана экономико-математическая модель для определения возможных потерь в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства, зависящих от инфляции и региональных инвестиционных рисков;
построен критерий развития ведомственной ипотеки за счет роста рыночных цен на недвижимость, с помощью которого можно задавать темпы развития ипотечного кредитования.
Теоретическое значение выполненной диссертационной работы состоит в развитии методического обеспечения учета рисков инвестиционной деятельности в формировании инвестиционных механизмов ведомственного ипотечного кредитования.
Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования приемов и методических подходов, предлагаемых авторОхМ, в формировании и реализации механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства организаций в нестабильной инвестиционной среде. Научно-практические результаты исследования нашли свое отражение в рамках реализации ведомственной программы инвестиционной поддержки жилищного строительства в ОАО «РЖД»: в инвестиционной деятельности
территориального филиала ОАО «РЖД» - Западно-Сибирская железной дорога и филиала ОАО «РЖД» - «Строительно-монтажный трест-12».
Подходы к учету инвестиционных региональных рисков в механизме ипотечного кредитования могут использоваться в реализации ипотечных программ различных видов.
Методика определения интегрального инвестиционного риска в регионе и экономико-математическая модель определения потерь в процессе ипотечного кредитования используются в учебном процессе при подготовке студентов Сибирского института финансов и банковского дела в рамках учебных дисциплин «Инвестиции», «Управление рисками», «Финансовая среда предпринимательства и предпринимательские риски».
Основные результаты диссертационного исследования:
обоснована необходимость формирования механизма ведомственного ипотечного жилищного кредитования с учетом инвестиционных рисков и внутренних источников развития ипотеки;
предложены методические подходы к учету рисков инвестиционной деятельности в формировании механизма инвестиционной поддержки жилищного строительства;
разработан модельно-методический аппарат для учета инвестиционных рисков и определения потерь в процессе реализации механизма ведомственного ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и были одобрены: на Международной научно-практической конференции «Социальные, экономические и культурные проблемы устойчивого развития в современной России» (23-24 марта 2005 г., г. Новосибирск), на научно-методическом семинаре для преподавателей, аспирантов и соискателей «Основы проведения научных исследований» в рамках VIII - научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников, аспирантов и студентов СИФБД (6 мая 2005 г. г. Новосибирск).
Практические результаты работы докладывались и обсуждались на
* технико-экономических советах филалов ОАО «РЖД»: Западно-Сибирская
железная дорога и «Строительно-монтажный трест-12» (октябрь-ноябрь 2004 г.).
Публикации. Основные положения диссертации изложены в 5 публикациях общим объемом 3,80 п.л., из них 3,07 п.л. авторские.
Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех
. глав, заключения, списка использованных источников из 149 наименований,
трех приложений. Основной текст работы изложен на 143 страницах и содержит 25 таблиц и 7 рисунков. В трех приложениях содержится 10 таблиц.
. 4
