Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1.КОНЦЕПЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ПОДДЕРЖКИ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА 12
1.1.Инвестиционный механизм в жилищном строительстве:
сущность и научно-практический инструментарий 12
1,2.Механизмы экономической поддержки жилищного строительства.. 26
1.3 .Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке
жилья 36
ГЛАВА 2.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В
ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. 50
2.1.Ипотека: понятие, правовые и экономические предпосылки,
мировой опыт... 50
2.2.История и современные тенденции развития системы
ипотечного кредитования населения в России ,.....* 61
2.3.Основные характеристики региональных программ
жилищного строительства в России 78
2.4. Ипотечное кредитование жилищного строительства в закрытом
административном территориальном образовании. Сравнительная
характеристика программ ЗАТО Железногорск и ЗАТО Северск. 84
ГЛАВА 3.МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ
МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЗАКРЫТОМ
АДМИНИСТРАТИВНОМ ТЕРРИТОРИАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ 94
3.1 .Характеристика инвестиционно-строительного
жилищного комплекса ЗАТО Северск, 94
-
Использование элементов ипотечного кредитования при строительстве и реализации жилья гражданам ЗАТО Северск 100
-
Состояние выполнения Программы ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск 116
-
Экономико-математическая модель ипотечного кредитования
в ЗАТО Северск 125
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 139
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК. 150
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Инвестиционная привлекательность жилищного
строительства 164
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Основные положения федеральных целевых программ... 165 ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Расходы семьи, приобретающей I-комнатную квартиру.. 167 ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Зависимость суммы кредита от ставки при
фиксированном доходе 170
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Программа ипотечного кредитования ЗАТО
Железногорск , 171
ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Городская программа ЗАТО Северск «Жилище» 184
ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Целевая социально-экономическая Программа
ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск 211
ПРИЛОЖЕНИЕ 8. Правила продажи жилья, построенного за счёт
внебюджетных и целевых средств 217
ПРИЛОЖЕНИЕ 9. Капитальные вложения МУП «АЖК»
за период с 01.09.2000 по 31.12.2003 221
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Обеспеченность населения жильем в России неудовлетворительна: в коммунальных квартирах живут сейчас 2% россиян (в Санкт-Петербурге около 20%), в общежитиях - 4%. Свыше 60% населения страны проживает в одно - и двухкомнатных квартирах, почти треть населения - в неблагоустроенных жилых помещениях. Жилищный фонд России включает более 1,3% ветхих и аварийных площадей. В то же время ввод жилья государственной и муниципальной форм собственности по сравнению с 1990 г. сократился с 80 до 19%. Продолжается выбытие жилищного фонда - в 2001г. оно почти достигло 50% вновь введенного в строй жилья, значительная часть жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте1.
Количество российских граждан, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, составляет 125 млн. человек - больше 85% населения страны. Однако только 7-15% из этого числа (от 9 до 19 млн. чел.) рассчитывают на бесплатное жилье, и лишь 6-8% (от 8 до 10 млн. чел.) способны оплатить его покупку единовременно. Остальные,. - а это 75-80% из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (около 100 млн. человек) - могут позволить себе поэтапно оплачивать жилье.
Рост стоимости строительства жилья опережает рост доходов населения, в результате чего, большинство российских граждан не имеет реальных возможностей для улучшения своих жилищных условий. В этих условиях приобретение жилья в стране при помощи механизма ипотеки не получило должного развития, существующие программы, направленные на улучшение жилищных условий различных категорий граждан, не эффективны. Замена социальных форм жилищного строительства и реализации жилья на их современные рыночные формы протекают в России болезненно и неустойчиво, становление
1' (по данным Главного контрольного управления президента по состоянию на 31.12.2002 г.). рыночных отношений в жилищном секторе содержит ряд проблем, связанных с низкой доступностью, узостью спроса на коммерческое жилье и неразвитостью кредитных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных.
К причинам, сдерживающим внедрение ипотеки в России можно отнести: низкую платежеспособность населения; несовершенство правового обеспечения ипотеки; отсутствие практики и ресурсов жилья для оперативного решения: вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды предпринимательства; слабая экономическая заинтересованность российских банков в развитии ипотеки; недостаточная научная и методическая обоснованность сценариев развития ипотеки. С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в настоящее время являются: локальная банковская инициатива, федеральная, муниципальная и девелоперская инициативы, создание кредитных союзов..
Исследование современного научно-практического инструментария и обеспечивающей подсистемы взаимодействия субъектов в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства показало, что в российской экономической практике переходного периода еще не сформировались эффективные инвестиционные механизмы в жилищном строительстве.
Эффективный инвестиционный механизм должен включать в себя согласованную систему целей, критериев, условий и правил. Характер методов, ры-чагов и нормативно-правового обеспечения этого механизма должен закладываться еще на стадии его формирования. Разработка методических подходов к формированию инвестиционных механизмов в жилищном строительстве особенно актуальна при создании подсистем организационно-технологического, нормативно-правового, информационно-аналитического и модельного их обеспечения. В результате возникают задачи осмысления и создания научно-методического аппарата формирования эффективных инвестиционных механизмов в жилищном строительстве, в частности механизма ипотечного креди- тования. Эти задачи являются в настоящее время весьма актуальными, имеющими большое социально-экономическое значение для региональных и муниципальных образований, а также для отрасли жилищного строительства.
Степень разработанности проблемы. Большой вклад в теорию управления системами и процессами на основе понятия механизма их функционирования был сделан такими зарубежными и отечественными учеными, как Г.Бунш, Дж.Р. ван Гиг, А. Кульман, В.Н. Бурков, В.В. Кондратьев, И.Т, Балабанов, В.В. Ковалев, М.В. Романовский, В.Г Соколов, Т.А, Владимирова, СВ. Емельянов, А. Зарнадзе, В.Н. Садовский, А.И. Уемов, В.В. Титов, З.В. Коробкова и др..
Исследованиям проблем, связанных с экономическими механизмами инвестирования вообще и механизмом ипотечного кредитования, посвящены работы таких ученых, как Дж.К. Шим, Дж.Г. Сигел, Роберт Н. Холт, Сет Б. Ба-ренс, В.В. Бочаров, А.Г, Ивасенко, Д.И. Молчанов, В.Г. Поляков, А.И. Щербаков, Т.А.-Ивашенцева, А.Г. Кузьминский, В.Б. Сироткин, Е.Ю. Фаерман, СР. Хачатрян, Н.Е. Егорова и др.
В области прикладных исследований ипотечной поддержки инвестиций в жилищное строительство большой интерес представляют работы Т. Белкиной, О.Э. Бессоновой, Н.Б. Косаревой, Н.С. Пастуховой, Н.Н. Рогожиной; А.А. Ку-зюриной, В.ИЛимаренко, С.А. Пушкина, Т.Ю. Овсянниковой, Д.К. Празукина, ЛЮ.Руди, В.В. Смирнова, З.П. Лукиной, B.C. Тапилиной, Е.И. Тарасевича, P.P. Темишева и др.
В отечественной экономической науке дореформенного периода жилищное строительство финансировалось в основном из бюджетных средств, в рыночных условиях современной России необходим другой подход, учитывающий российскую специфику переходного периода, характер которой требует интенсификации научных исследований механизмов экономической поддержки этих инвестиций. Простое копирование западных концепций и теорий по данной проблеме, как показала практика последних лет, не всегда применимо. Рос- сийская экономическая наука медленно реагирует на быстропротекающие процессы инвестиционной поддержки жилищного строительства.
Цель и задачи исследования.
Целью данного исследования является разработка и реализация некоторых, методических основ к построению механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи: изучить теорию и практику механизмов ипотечного кредитования в современных условиях экономических преобразований в России; разработать методические подходы к формированию механизма ипотечного кредитования в муниципальном образовании; реализовать методические подходы к построению механизма экономической поддержки инвестиций в жилищном строительстве реального муниципального образования.
Объект исследования: взаимоотношения экономических субъектов, возникающие в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства.
Предмет исследования: экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства.
Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории, по проблемам рыночной экономики, экономики переходного периода; разработки в области анализа инвестиционных механизмов вообще и механизмов экономической поддержки жилищного строительства. В ходе исследования изучались теории, концепции и подходы к государственному регулированию экономических отношений субъектов хозяйствования в ипотечном кредитовании.
Логическая последовательность диссертационного исследования представлена на рис. 1.
Исследование форм и характера отношений между хозяйствующими субъектами на жилищном рынке в российской практике переходного периода
Исследование современного научно-практического инструментария и обеспечивающей подсистемы экономического механизма ипотечного кредитования жилищного строительства
Разработка методики построения механизма ипотечного кредитования в муниципальном образовании
Практическая реализация предлагаемых подходов к формированию механизма ипотечного кредитования в реальном муниципальном образовании
Рис. 1. Логическая последовательность исследования
В основе исследования лежит диалектический метод изучения объективных экономических законов, закономерностей, явлений и процессов в их постоянном развитии и взаимосвязи. Исследование опирается на системный принцип анализа взаимодействия субъектов хозяйствования в инвестиционных процессах, сочетающий качественные и количественные методы. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, формализация, индуктивный метод, финансовый и инвестиционный анализ, монографическое исследование, экономико-математическое моделирование и др.
Информационная база исследования. В работе использовались материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера в области государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в области инвестирования жилищного строительства. В качестве эмпирической базы использовались статистические данные, по- лученные из официальных источников, опубликованные в отечественной и зарубежной литературе; информация оперативного и бухгалтерского учета, инвестиционной политики хозяйствующих субъектов, входящих в систему ипотечного кредитования муниципального образования.
Научная новизна полученных и представленных к защите результатов состоит в следующем: дано представление об инвестиционном механизме ипотечного кредитования жилищного строительства с выделением научно-практического инструментария и обеспечивающей подсистемы, на основе которых разрабатываются принципы и правила экономических отношений в механизме; разработана и реализована в конкретном проекте схема ипотечного кредитования жилищного строительства муниципального образования на основе эффективного взаимодействия субъектов; предложены подходы к оценке эффективности программы ипотечного кредитования с учетом, как микро, так и макроэкономических показателей (эффективность строительных компаний, кредитных учреждений, юридических и физических лиц - непосредственных организаторов и участников ипотеки; ВВП различных уровней, налоговые поступления и отчисления в бюджеты и др.); разработана экономико-математическая модель ипотечного кредитования, являющаяся универсальной с позиций возможностей привлечения различных источников инвестиций, выбора оптимального соотношения (структуры) ипотечного и коммерческого жилья в разрезе отдельных домов, категорий жилья и динамики его ввода.
Теоретическое значение выполненной диссертационной работы состоит в развитии экономических механизмов ипотечного кредитования, применительно к условиям ЗАТО.
Практическая значимость результатов исследования заключается в реализации предлагаемых автором методических подходов к формированию механизма ипотечного кредитования: в конкретном муниципальном образовании.
Научно-практические результаты исследования нашли свое отражение в практической работе Собрания народных представителей г. Северска, Администрации ЗАТО Северск, муниципального предприятия «Агентство по жилищному кредитованию», филиала ТомскПромСтройБанка, страховой корпорации «Ко-местра-Томь».
Основные результаты диссертационного исследования: обоснована необходимость совершенствования экономического механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях ЗАТО на современном этапе экономических преобразований в России; сформулирован инструментарий практики формирования механизма ипотечного кредитования применительно к ЗАТО;. разработан модельно-методический аппарат формирования механизма ипотечного кредитования, учитывающий интересы всех участников Программы ипотечного кредитования в ЗАТО и позволяющий моделировать различные ва-рианты государственной поддержки, отслеживать необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций застройщиков и других участников Программы и т.д.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались і и были одобрены на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 07.09.2000г. (приняты «Целевая социально-экономическая Программа ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск» и «Правила продажи жилья, построенного за счет внебюджетных и целевых средств»); на Парламентских слушаниях от 25.01.2001г., организованных Государственной: Думой Томской области, по вопросу совершенствования закона «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Томской области»; на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 21.01.2002г* (приняты изменения в «Правила продажи жилья, построенного за счет внебюджетных и целевых средств»); на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от
20.06.2002 г.; на комиссии депутатов Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 08.04.2003 г.; на Международной научно-практической конференции «Местное самоуправление и стратегии устойчивого развития крупных городов: проблемы и пути развития (опыт Новосибирска)», февраль, 2004 г.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ (6 статей) общим объемом 4,0 п. л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованных источников из 149 наименований и 9-й приложений. Основной текст работы изложен на 163 страницах и содержит 23 таблицы и 7 рисунков.
