Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Теоретико - методологические основы функционирования рынка недвижимости.
1.1 Теоретические основы рынка недвижимости: понятие, классификация, экономическая сущность .
1.2 Система государственного регулирования рынка недвижимости .
1.3 Международный опыт государственного регулирования рынка недвижимости.
Глава 2 Анализ рыночной конъюктуры, влияние государственного регулирования на конъюктуру рынка недвижимости .
2.1 Закономерности становления и развития рынка недвижимости в Российской Федерации .
2.2 Ценовая политика на рынке недвижимости (на примере рынка Москвы и Московской области).
Глава 3 Совершенствование государственного регулирования ценообразования на рынке недвижимости в Российской Федерации .
3.1 Предложения по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости .
3.2 Подходы к анализу ценообразования на рынке недвижимости.
3.3 Методика оценки объектов рынка недвижимости.
Заключение
Список использованной литературы
- Теоретические основы рынка недвижимости: понятие, классификация, экономическая сущность
- Система государственного регулирования рынка недвижимости
- Закономерности становления и развития рынка недвижимости в Российской Федерации
- Предложения по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости
Введение к работе
Актуальность диссертационной работы. Последние пятнадцать лет развития экономики России коренным образом изменило экономические условия функционирования рынка недвижимости. На начало реформ порядка 90% объектов недвижимости находилось в государственной собственности и государство практически управляло движением этих объектов посредством планово - рыночного механизма реструктуризации государственного сектора экономики. С началом процессов массовой либерализации российский рынок недвижимости формировался стихийно, без серьезного государственного регулирования, в основном, как результат массовой приватизации государственной собственности и формирования частных субъектов рыночных отношений.
В современных условиях особая значимость рынка недвижимости обусловливает необходимость четкого установления порядка управления, направленного на достижение баланса государственного и частного интересов. В соответствии со стратегическими интересами Российской Федерации, система управления недвижимостью должна обеспечить политическую и экономическую безопасность страны, более эффективное вовлечение объектов недвижимости в экономический оборот, создание условий для увеличения потенциала недвижимости, достижение максимально возможной экономической отдачи от использования объектов недвижимости, что во многом определяется формированием эффективного механизма ценообразования на рынке недвижимости.
В настоящее время существующие теоретические наработки, касающиеся недвижимости и способов ее реализации, во многом не соответствуют нынешним реалиям, новые же подходы еще окончательно не сложились. Все это вызывает необходимость объективного теоретике - методического анализа функционирования российского рынка недвижимости и развития системы государственного управления недвижимостью, особенного вопросы ценовой политики.
Теоретическая и практическая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям управления недвижимостью, а также целесообразность системного и комплексного подхода к исследованию предопределили выбор темы диссертационной работы и круг рассматриваемых в ней вопросов.
Цель и задачи исследования.
Целью исследования является разработка теоретико-методологических положений и обоснование практических рекомендаций для реализации государственной ценовой политики на рынке недвижимости, направленной на повышение эффективности его функционирования.
Для реализации поставленной цели в работе предполагается решить основные задачи:
S комплексно проанализировать сущность понятий «недвижимость», «рынок недвижимости» и уточнить формулировки и раскрыть особенность их функционирования в современных условиях;
S выявить особенность системы управления недвижимостью на современном этапе и сформулировать принципы повышения эффективности этой системы;
S обобщить и систематизировать современные подходы к управлению недвижимостью в России и за рубежом с учетом текущих тенденций и исторического развития процессов развития рынков недвижимости;
S проанализировать современное состояние рынка недвижимости, (на примере московского рынка недвижимости);
S разработать предложения по совершенствованию государственного регулирования ценообразования на рынке недвижимости;
/ разработать методику оценки объектов рынка недвижимости;
S предложить комбинированные схемы оплаты недвижимости, направленные на снижение ее рыночной цены.
Объект исследования - факторы и условия, определяющие процессы ценообразования на современном российском рынке недвижимости.
Предметом исследования являются формы, методы и инструменты регулирования ценообразования на рынке недвижимого имущества, направленные на повышение его эффективности.
Методологическую и теоретическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью. Представляют интерес исследования по формированию и развитию рынка недвижимости, выполненные следующими известными авторами: Ф.Хайеком, Дж.Греем, А.Н.Илларионовым, Е.Г.Ясиным, Д.С.Львовым, А.Д.Некипеловым, Л.И.Абалкиным, В.В.Ивантером, А.Я.Лившицем и др.
Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж.Аллавеем, Дж.С.Гроссом, Р.Бен-Натаном, А.Крюгером, С.И.Сайем, М.Фридманом, Н.Ордуэем, Д.Сиротой, Р.А.Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в изучение данной проблемы, необходимо отметить: С.Вобленко, А.А.Айгинина, А.Н.Асаула, А.Г.Грязнову, А.В.Халилеева, А.Е.Федорова, Г.М.Стерника, М.Г.Нефедова, В.А.Щеглова, Р.Т.Нагаева, Б.Д.Новикова, В.А.Горемыкина, М.А.Федотову, ИБ.Гранову, С.В.Грибовского, Е.И-Тарасевича, С.Н.Максимова, С.А.Бабкина, И.А.Рахмана, П.Г.Грабового, Р.Р.Гумерова, В.И.Ресина, Н,Синяка, Н.С.Пастухову, Ю.А.Крюкова и др.
Теоретические аспекты диссертационной работы реализуются автором посредством использования положений системного подхода, исторического и логического методов исследования, методов микро - и макроэкономического анализа, моделирования, структурного анализа экономики, а также инструментария макроэкономических и ценовых индикаторов.
Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, аналитические и статистические материалы государственных органов статистики, информационно-аналитические и отчетные материалы органов государственной и муниципальной власти, материалы, посвященные проблемам управления недвижимостью, представленные в зарубежных и отечественных источниках. Изучение действующих механизмов ценового регулирования базировалось на публикациях, отражающих опыт социально-экономического развития различных субъектов Российской Федерации.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании и разработке актуальных практических рекомендаций по совершенствованию государственного регулирования процессов ценообразования на российском рынке недвижимости.
Апробация основных результатов исследования.
Основные положения диссертации и результаты исследования докладывались и обсуждались на 20 Всероссийской конференциях молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления», на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления» в 2006 гт. Материалы диссертации использовались в деятельности копании ООО «Юрфин», работающей на рынке недвижимости. По теме диссертации было опубликовано четыре статьи, общим объемом 1,5 печатных листа.
Практическое значение исследования, выполненного в соответствии с планом НИР кафедры государственного регулирования национальной экономики Государственного университета управления, вытекает из актуальности исследования, его научной новизны и определяется тем, что результаты исследования могут быть использованы при обосновании и выборе направлений реализации государственной политики в области регулирования рынка недвижимости. Практическая значимость работы обусловлена возможностью использования ее основных положений в преподавании курсов: «Государственное регулирование национальной экономики», «Регулирование рынка недвижимости», «Государственное регулирование инвестиционной деятельности».
Структура работы построена в соответствии с ее общим замыслом и логикой исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, содержащего выводы и предложения, списка использованной литературы.
Теоретические основы рынка недвижимости: понятие, классификация, экономическая сущность
Законодательное оформление понятия «недвижимость» имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». Сейчас к недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленными видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, рудные месторождения, промышленные и иные предприятия и др. В связи с этим рассмотрим само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты»
«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности»2.
Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах»3, отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.
Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения [15]
К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.
Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.
Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.
Понятие рынка недвижимости. С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991г.), легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Система государственного регулирования рынка недвижимости
Открытая рыночная экономика определяет роль государства как гаранта соответствующего экономического и политического порядка, направленного на обеспечение наибольшей возможности экономической свободы для всех его граждан. В свою очередь, экономическая свобода позволяет субъектам рынка принимать самостоятельные экономические решения, направленные на достижение поставленных ими целей. Вместе с тем, для обеспечения устойчивого состояния экономической свободы субъектов рынка должен существовать противовес естественному желанию государственных структур ограничить эту свободу в интересах, действительных или мнимых, общества. Баланс сил "субъект рынка — государство" в рыночной модели экономического развития поддерживают разного рода общественные организации, учреждаемые в защиту своих интересов потребителями, предпринимателями, общественными течениями, это — общества потребителей, ассоциации (риэлторов, объединение инвесторов и множество других).
Следовательно, особенности рынка с несовершенной конкуренцией предполагают трех векторное построение системы его экономического регулирования: саморегулирование рынка; государственное регулирование рынка; регулирование рынка общественными организациями. Исследуя принципы и методы государственного регулирования рынка недвижимости, и принимая во внимание то обстоятельство, что принципы регулирования рыночных отношений включают прямые и косвенные методы, их можно объединить в общие, обусловленные природой возникновения экономических отношений, и частные, отражающие ситуативный подход к управлению.
К общим принципам относятся: регулирование денежного обращения через бюджетную политику, денежно-кредитную политику, налоговую политику; регулирование пропорций воспроизводства — структурного развития экономики; разработка системы приоритетных целевых программ для достижения ключевых параметров состояния экономики, или отдельных ее отраслей, или направлений; установление социальных, гуманитарных, экологических норм; нормирование цен и тарифов на отдельные товары и услуги, такие как предметы первой необходимости, основные продукты питания, коммунальные услуги и другие; введение стандартов качества продукции и услуг; определение требований к статистической, бухгалтерской и иной информации, представляемой хозяйствующими субъектами в государственные органы; социальные (установление минимальной заработной платы, пенсий, пособий и т.п.).
Частные принципы регулирования рынка недвижимости связаны с оперативным управленческим воздействием на процедуры взаимоотношений между органами государственного и территориального управления, с одной стороны, и субъектами рынка недвижимости, деятельность которых опирается на соблюдение законов и правовых актов, регулирующих право собственности на объекты недвижимости, порядок приватизации государственного и муниципального имущества, правила регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условия аренды и выкупа недвижимости, предоставление гражданам средств на возвратной, платной и срочной основе из федерального бюджета для строительства жилья, развитие риэлтерской деятельности и другие аспекты содержательной части системы взаимоотношений органов власти и субъектов рынка.
К числу основных блоков, объединяющих различные направления государственного воздействия на рынок недвижимости, относятся: создание институтов государственного регулирования рынка недвижимости и обеспечение контроля за их деятельностью; регулирование отношений собственности на недвижимое имущество; создание гибкой системы налогообложения недвижимости, обеспечивающей оптимальное сочетание на каждом конкретном этапе развития национальной экономики, интересов владельцев недвижимости, арендаторов и общества в целом; создание финансово-кредитной системы, ориентированной на рынок недвижимости, в т.ч. института ипотеки, возможно с активным прямым государственным участием; регулирование отношений предпринимательства на рынке недвижимости, через лицензирование, поддержку конкуренции, оказание консалтинговых услуг, помощь в организации системы информационного обеспечения участников рыночных отношений; создание механизма эффективного управления государственной собственностью; разработка и реализация государственных программ, оказывающих прямое влияние на состояние и развитие рынка недвижимости (например, программы приватизации, жилищные программы).
Нельзя не согласиться с авторами книги "Недвижимость: зарубежный опыт развития" Г. Цукерманом и Д. Блевинсом, что "развитие недвижимости является процессом регулирования потребности нашего общества в недвижимости". Действительно, российский опыт формирования рынка недвижимости, так же как и история становления рыночных отношений в экономически развитых в настоящее время зарубежных странах, показывает, и особенно ярко на примере жилищного строительства, решающую роль государственного воздействия на состояние и динамику развития данного рынка.
Определенные шаги по регулированию рынка недвижимости государством сделаны. Примером может служить разработанное на основании Постановления Правительства РФ Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном бюджете средств на возвратной, платной и срочной основе для строительства жилья при реализации Федеральной целевой программы "Свой дом" В соответствии с этим Постановлением граждане имеют возможность финансировать малоэтажное индивидуальное жилищное строительство при выполнении следующих критериев: граждане должны состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; бюджетные средства на возвратной основе выдаются гражданам на период, который не выходит за пределы трудоспособного возраста; в Программе участвуют граждане, обладающие возможностью осуществить возврат долгосрочного кредита, а также первоначальным объемом средств для оплаты части стоимости жилья, превышающего размер кредита.
Закономерности становления и развития рынка недвижимости в Российской Федерации
Существовавшие в прежние годы легальные и нелегальные элементы рыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров) можно рассматривать как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990-го года, когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы создали первые риэлтерские фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время составляла $100.
Считается, что средняя цена одного квадратного метра общей площади квартиры в городе правильно отражает усредненную стоимость жилья. В этом случае динамика ее изменения может многое сказать об истории становления и развития жилищного рынка.
В начале рассматриваемого периода развитие рынка жилья тормозилось узкой материальной базой. Лишь в 1992 году, с началом приватизации жилья, рынок получил реальное ускорение. К концу года в Москве было приватизировано 365 тыс. квартир, или 14,1% подлежащих приватизации. За год было зарегистрировано 40 тыс. сделок всех форм, в т.ч. 25 тыс. - купли-продажи. Это составляет соответственно 11,0% (9,6%) от числа приватизированных квартир, что свидетельствует о достаточно высокой активности рынка. Спрос в конце периода на порядок превышает предложение, т.е. рынок жилья - это рынок продавца. Цена продаж на вторичном рынке выросла в декабре 1991 года до $250, в декабре 1992-го - до $708.
Период до конца 1992 года можно рассматривать как начальную, стартовую стадию развития московского рынка жилья. Начальный уровень цен в стартовой стадии - это балансовые цены. Жилье принципиально недооценено, с мировыми ценами сравнения не выдерживает. Спрос значительно опережает предложение, т. к. приватизация жилья еще не набрала темпа, а покупатели уже имеются. Строительные цены долго стабильны, стартуют позже цен вторичного рынка и отстают от них. Нормативная и методическая база рыночных отношений - в зачаточном состоянии. Система регистрации сделок, корпоративные формы деятельности риэлторов не развиты. Поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая, форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась. Но к концу стадии все эти параметры стремительно меняются, и главная характеристика этих изменений -взлет цен вторичного рынка, т. е. увеличение их в 7-8 раз.
Период 1993-1994г.г. в Москве можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Начальный уровень цен в этой стадии достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах. Коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост. Поведение продавцов и покупателей - рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен, следят за курсом доллара. Темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться. Так, в 1993 году приватизировано 615 тыс. квартир, в 1994 - 120 тыс., и общее число приватизированных квартир достигло к концу периода 1,1 млн, что составляет 38% от общего числа подлежащих приватизации. Число зарегистрированных сделок всех форм составило соответственно 140 тыс. и 109 тыс., в т.ч. сделок купли-продажи 65 тыс. и 70 тыс. Следовательно, в обороте находилось в 1993 году -14,3% (6,6%), а в 1994году - 9,9% (6,4%) квартир от общего числа приватизированных. Спрос все еще опережает предложение, но к концу периода это соотношение выравнивается. Уровень цен достигает к концу 1993 года $750,1994-го - $1120.
Усиливается регулирующее (как стимулирующее, так и тормозящее) воздействие на процессы формирования рынка государственных органов федерального и регионального уровней. Законодательная, нормативная база рынка развивается, но неровно и противоречиво. Развиваются корпоративные формы деятельности риэлторов.
В начале 1995 года Москва вступает в следующую стадию развития жилищного рынка, которую можно назвать стадией продвинутого, складывающегося рынка. Начальный уровень цен - очень высокий и даже запредельный, хотя потенциал, инерция их повышения еще не исчерпаны, и к апрелю они достигают уровня $1235.
Набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели ориентируются в покупательной способности денег (рублей и долларов), конъюнктуре, репутации риэлтерских компаний и их комиссионных.
Темпы приватизации замедлились и составляли в 1995-1997 гг. 2-4% в год. Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составил в Москве в 1997 году 37%, или 1400 тыс. жилых единиц. Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема частного жилого фонда, составляя 8-12% от него. В Москве предложение выросло с 1-2 тыс. единиц в месяц в 1991-92 гг. до 8 тыс. в середине 1994г., а в 1997 году составляет 12-14 тыс. новых предложений в месяц.
Высокий потенциальный спрос на жилье обуславливается в Москве неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с узким слоем высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-Ю раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Москве в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был все еще выше предложения. Круг покупателей расширялся за счет увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. Общее равновесие спроса и предложения в Москве отмечалось в конце 1994 года. После начала финансовой стабилизации в 1995 г. и уменьшения доходности бизнеса спрос в Москве несколько снизился и стабилизировался на уровне 6-8 тыс. в месяц. Рост предложения продолжался, и в 1997 году предложение опережает спрос почти вдвое.
В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности.
С 1995 года рынок жилья приобретает черты рынка покупателя. Начинают действовать спросовые ограничения, способные к концу периода остановить рост цен и даже вернуть их к нормальному ("мировому") уровню. Активность рынка стабилизируется на уровне 70-90 тыс. сделок купли-продажи в год. В обороте в течение года находится 5,4% квартир, а ежедневный денежный оборот составляет примерно 10-13 млн. долларов.
Предложения по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости
К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.
Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.
В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько и какой недвижимости оставить в собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых и реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.
Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.
Для последовательного раскрытия содержания сформулированной задачи следует раскрыть, детализировать трактовку таких понятий, как:
- государственное регулирование и система механизмов регулирования (области воздействия) на рынках недвижимости;
- недвижимость государственного собственника на рынках недвижимости и эффективное управление этой недвижимостью в условиях формирования и развития отечественного рынка.
Поиск решения необходимо начинать с систематизации регулирующих рынок недвижимости механизмов и дифференцирования областей их воздействия.
Итак, с одной стороны, есть недвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников. Здесь государство проводит свою политику регулирования социально справедливого развития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, в государственной собственности находится недвижимость, составляющая значительную часть национального богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.
Содержание понятия государственного регулирования в наилучшей мере раскрывается через общую функциональную модель управления. Характерными для функциональной модели являются следующие положения:
функция регулирования является завершающей в последовательной цепочке функций контроля и анализа,
функция контроля несет в себе соответствующее сравнение планов, ожиданий и намерений с учетной информацией, оценками фактического положения дел на рынке (как, например, недополучение доходов бюджета от рыночных продаж объектов недвижимости и по результатам арендного бизнеса),
функция анализа, непосредственно предшествующая функции регулирования, выявляет причины отклонений от запланированного, факторы влияния и их меру (как, например, снижение доходов из-за негибкой политики индексации ставок аренды и, как результат, недостаточной заполняемости сдаваемых в аренду помещений, потери при продажах из-за недоучета сезонных колебаний спроса),
регулирующая функция, как и ряд других функций, испытывает на себе воздействия внешней среды,
регулирующие воздействия на объект регулирования могут осуществляться не только через государственные структуры, но и (в иной форме и иной мере) через негосударственные структуры, а также косвенным образом - через параметры внешней среды (так называемое косвенное и параметрическое регулирование).
Таким образом, содержание регулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базы результаты контроля складывающейся ситуации на рынках недвижимости и ее детального анализа, с определением первопричин отрицательных явлений, разработкой альтернативных путей исправления ситуации и выбора лучшего пути. Очевидно, что регулирующая функция государства является динамичной, гибко меняющейся в зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций. Так, в мировой практике государственного регулирования на рынках недвижимости известны механизмы минимального вмешательства государства. Например, в США и Великобритания оценочная деятельность на рынках недвижимости полностью регулируется общественными профессиональными ассоциациями. В то же время, в Германии действует законодательство в области оценки; в ряде стран существуют определенные ограничения для деятельности иностранных лиц на рынках недвижимости. Регулирующая активность региональных центральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, в различной степени развития региональной нормативной базы (что, в частности, находит отражение в ежегодно публикуемом уровне инвестиционной привлекательности российских регионов), в различной степени продвижения при создании земельных, градостроительных и иных кадастров.
