Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Исследование взаимосвязей развития инвестиционно-строительной деятельности и формирования рынка недвижимости 14
1.1 . Содержание рынка недвижимости и особенности его формирования в современных условиях 14
1.2.Исследование факторов спроса и предложения на рынке недвижимости 33
1.3.Системный анализ методов оценки объектов недвижимости 58
Глава II. Методы рационального ценообразования строящихся и реализуемых объектов недвижимости 77
2.1 . Содержание и особенности рационального ценообразования строящихся и реализуемых объектов недвижимости 77
2.2.Методологические подходы к ценообразованию в сфере недвижимости 92 2.3.Перспективные направления ценообразования по созданию и реализации объектов недвижимости ПО
Глава III. Методы оценки и прогнозирования развития рынка недвижимости 127
3.1. Экономическое содержание стоимости и ее основные виды на рынке недвижимости 127
3.2.Методы оценки объектов недвижимости с использованием маркетинга 146 3.3.Прогнозирование и оценка социальных факторов жилищного строительства 170
Глава IV. Правовые и организационные основы управления и регулирования формированием и развитием рынка недвижимости 182
4.1. Законодательные и нормативные акты управления и регулирования формированием и развитием рынка недвижимости 182
4.2.Организационные формы управления инвестиционной и предпринимательской деятельностью по созданию и реализации объектов недвижимости 202
4.3. Зарубежный опыт инвестиционно-строительной деятельности и
регулирования в сфере недвижимости 231
Глава V. Перспективные направления инвестиционно-строительной деятельности по формированию и развитию рынка жилищного строительства 244
5.1. Социально-экономическое значение и особенности развития рынка жилищного строительства 244
5.2. Экономический механизм развития инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства 260
5.3.Применение новых технологий как эффективное направление развития жилищного строительства 283
Заключение 298
Литература 307
- Содержание рынка недвижимости и особенности его формирования в современных условиях
- Содержание и особенности рационального ценообразования строящихся и реализуемых объектов недвижимости
- Экономическое содержание стоимости и ее основные виды на рынке недвижимости
- Законодательные и нормативные акты управления и регулирования формированием и развитием рынка недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Признание обществом неэффективности планово-распределительной системы управления экономикой в России поставило на повестку дня проблему ее замещения апробированным и эффективно действующим в мировой практике общественным порядком, основанном на рыночных отношениях.
В современных российских условиях, под влиянием рыночных отношений, происходит трансформация управления в сфере инвестиционно-строительной деятельности и создаваемых в результате этой деятельности объектов недвижимости. Ранее, в дореформенных условиях, звенья инвестиционно-строительной сферы, создававшей объекты, производственные предприятия и иные инфраструктуры, состояли из заказчиков (застройщиков), проектных организаций, подрядчиков, поставщиков оборудования и других материальных ресурсов, которые были связаны между собой системой государственных планов.
Рыночные отношения, разрушив действовавший планово-распределительный порядок, породили новую систему взаимоотношений, трансформировав некоторые из вышеуказанных звеньев и наполнив их новым содержанием.
В современных условиях основным звеном в управлении строительством на первый план выдвигаются организации-застройщики, концентрирующие в себе функции проектировщиков, заказчиков, подрядчиков, а также отдельные функции поставщиков и фактически превращающиеся в интегрированного корпоративного застройщика, создающего и реализующего объекты недвижимости.
Таким образом, осуществляется тесная взаимосвязь между инвестиционно-строительной деятельностью, формированием объектов недвижимости и последующей реализацией, свободой обмена и рыночной торговли. Формирование такой интегрированной формы управления создает благоприятные условия для ускорения рыночных преобразований в строительстве, повышения качества объектов недвижимости и функционирования гибких цен на эти объекты.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России в значительной мере способствует вовлечению в рыночный оборот объектов недвижимости, которые в своей значительной части выступают в качестве составляющих средств производства - средств труда (производственные строения, складские, торговые, административные и жилые здания, помещения и сооружения и др.). Объектами недвижимости также являются жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают как предметы потребления. К недвижимости относится и земля, на которой находятся названные и другие объекты. Объект недвижимости, выступая в качестве привлеченного капитала под крупные инвестиции, обладает свойствами товара, который продается и покупается, создает экономические условия для обращения и востребованности на рынке.
Либерализация экономики России и в результате этого приватизация государственных предприятий, организаций, объектов непроизводственной сферы в конечном итоге привели к возникновению различных форм собственности, перестройке инвестиционно-строительной сферы, формированию рынка недвижимости. В то же время рынок недвижимости является важнейшим фактором функционирования инвестиционно-строительной сферы, посредством которого осуществляется вложение инвестиций в основной капитал. Объекты недвижимости создаются и реализуются в системе экономических отношений, которые возникают между строителями и инвесторами, продавцами и покупателями, т.е. становятся товаром при купле-продаже этой недвижимости, ипотеке, аренде и других формах рыночных отношений.
Рынок недвижимости в целом выполняет „экономическую функцию передачи прав собственности на объекты недвижимости от покупателя к продавцу через меновую стоимость, на базе которой формируется механизм гибких цен. Спрос и предложение на рынке недвижимости определяется теми же факторами, что и на рынке капиталов.
В России формирование и развитие рынка недвижимости происходит в сложных условиях. Прежде всего это связано с тем, что инвестиционно-строительная сфера, формирующаяся в процессе рыночных преобразований, пока не способна удовлетворить потребности российской экономики в объектах создаваемой недвижимости. Наиболее острые проблемы возникли в сфере жилищного строительства. Так, объемы ввода в действие жилья с 1990 по 2000 годы сократились с 61,7 до 29,9 млн. кв. метров, или более чем в 2 раза. По данным Госкомстата России, более 10,8 млн. семей и одиноких граждан проживают в общежитиях, ветхих домах, коммунальных квартирах, снимают жилье у частных владельцев квартир. Доля социального жилья, предоставляемого инвалидам, пенсионерам, многодетным семьям и семьям военнослужащих не превышает 30 % от общего объема жилищного строительства при намного большей потребности, что еще более усугубляет остроту жилищной проблемы.
Хотя период развития рынка недвижимости в России еще относительно невелик, в состав этого рынка уже вошли такие традиционные составляющие, как: рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. Рынок недвижимости функционирует как в стройиндустрии, так и в промышленности строительных материалов.
При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог) объекты недвижимости выступают в качестве рыночного товара, к которому, как и к любому другому, потребитель предъявляет определенный перечень весьма разнообразных требований. Основополагающими критериями спроса на подобные объекты для их покупки, аренды являются месторасположение объекта, его технико-экономические и экологические характеристики, а также функциональное назначение. Несоответствие качественных параметров объекта на рынке недвижимости влияет на решение относительно того, какой объем недвижимости предлагается на рынке, сколько куплено или арендовано. Потребительские свойства объектов недвижимости в рыночных условиях являются основными элементами, учитываемыми при формировании и обосновании его цены.
Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с социально-политическими, фискально-монетарными основами, так и с экономическими рисками в стране.
Одним из направлений активизации создания объектов недвижимости в современной рыночной экономике при дефиците централизованных источников финансирования из государственного бюджета является привлечение нетрадиционных источников инвестирования.
Так, за последние годы возросла доля финансирования строительства объектов недвижимости за счет привлеченных средств населения и кредитов банков, а также средств предпринимателей, участвующих в формировании рынка. Рынок недвижимости может также пополняться за счет индивидуального домостроения, т.е. строительства жилых домов под потенциального заказчика. Доля индивидуального жилищного строительства в 2000 году составила около 43 % общего ввода жилья по стране, а в отдельных регионах достигла 60-70 %.
Важным критерием, определяющим развитие первичного рынка недвижимости, является стоимость строительства объектов недвижимости, которая в значительной степени определяет их цену и, соответственно, спрос на эти объекты.
Основными факторами повышения стоимости строительства жилых и других объектов специалисты считают постоянный рост цен на строительные материалы, комплектующие изделия и энергоносители, который превышает средний уровень инфляции, складывающийся в стране. Главная причина кроется чаще всего в отсутствии необходимого сопоставимого контроля сметных норм, а также цен на отдельные компоненты строительства. Так, например, за 1999-2000 г.г. отпускные цены на строительные материалы выросли в среднем по стране более чем на 40 %.
Особенно следует отметить неконтролируемый рост цен на импортные материалы и отечественную металлопродукцию (арматуру, металлопрокат, метизы и т.д.), который составляет до 150 % в год. Нельзя признать нормальным, когда цены на строительную продукцию, одинаковую по потребительским качествам внутри отдельных регионов России, имеющих практически одинаковый строительный потенциал и местные ресурсы, отличаются на 30-50 и более процентов. Это также прослеживается и при сравнении показателей соседних регионов страны.
Проблема снижения стоимости строительства объектов недвижимости наиболее актуальна в жилищном строительстве, поскольку в России уровень обеспеченности населения квартирами еще низок, а возможность приобретения жилья на рынке недвижимости для значительной части населения крайне ограничена из-за отсутствия необходимых средств.
Все это требует проведения объективного научного исследования сложившейся ситуации в сфере инвестиционно-строительной деятельности и формирования рынка недвижимости, всестороннего изучения их взаимосвязей в рыночной системе хозяйствования, разработки методологических основ прогнозирования перспективных направлений развития как инвестиционно-строительной деятельности, так и рынка недвижимости.
Исследование и определение места и роли инвестиционно-строительной деятельности как важнейшего фактора формирования рынка недвижимости в реформируемой экономике страны, выработка научных рекомендаций, направленных на выявление рыночных механизмов, обеспечивающих взаимосвязь инвестиционно-строительной деятельности и качественного роста недвижимости, в конечном итоге позволяют определить новые возможности роста экономики России. Сказанное и определяет актуальность темы настоящего диссертационного исследования.
Степень разработанности темы. Проблемы формирования и функционирования недвижимости и развитие в тесной увязке с ней инвестиционно-строительной деятельности, выработка эффективного экономического и организационно-правового механизма управления и регулирования этой сферы экономики привлекают внимание ученых и специалистов. В последние годы опубликовано ряд монографий и защищено значительное количество диссертаций, связанных с преобразованиями в сфере инвестиционно-строительной деятельности и формирования рынка недвижимости.
Существенный вклад в эти исследования внесли ученые-экономисты: Б.С. Бушуев, П.Г. Грабовый, Ю.Я. Данилов, О.А. Доничев, М.И. Каменецкий, А.В. Карасев, Н.Л. Карданская, И.К. Комаров, Н.Ф. Костецкий, Е.А. Кудашов, Е.П. Панкратов, А.Ф. Пацкалев, Я.А. Рекитар, В.М. Серов, В.П. Стороженко, А.Т. Спицын, А.В. Черняк, Ф.И. Шамхалов и другие. Теоретические концепции взаимосвязей инвестиционно-строительной деятельности и процессов создания недвижимости разрабатывались такими видными зарубежными учеными, как А. Альберт, В. Беренс, Дж. Кейнс, Ф. Котлер, П. Хавранек, Дж. Эванс и другими.
Существенное значение имеет то обстоятельство, что многие ученые-экономисты в своих диссертационных работах и публикациях стали активно и целенаправленно исследовать рыночные механизмы сферы недвижимости во взаимосвязи с проблемами развития инвестиционно-строительного комплекса [110-119].
Признавая научную новизну и практическую ценность исследований многих авторов по проблемам экономических отношений в рыночных преобразованиях инвестиционно-строительной деятельности по формированию недвижимости, следует отметить, что их подавляющее большинство посвящено отдельным аспектам становления и развития этой важнейшей сферы экономики.
В настоящей диссертационной работе автором сделана попытка комплексно подойти к этой проблеме и исследовать новые возможности развития инвестиционно-строительной деятельности в рыночных условиях хозяйствования в тесной взаимосвязи с созданием и реализацией объектов недвижимости, прежде всего в жилищной сфере, выявить и обосновать перспективные направления формирования рынка недвижимости в Российской Федерации.
Цель исследования состоит в разработке концепции и методологии управления портфелем объектов недвижимости во взаимосвязи с основными участниками инвестиционно-строительной деятельности и его оптимизации.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования поставлены и решены следующие задачи:
осуществлен системный анализ экономической сущности сферы недвижимости, ее особенностей во взаимосвязи с инвестиционно-строительным комплексом;
выявлены основные характеристики рынка объектов недвижимости в диверсифицированном портфеле;
определены основные экономические факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости в контексте рынка капиталов, инструментов их инвестирования;
разработаны новые методологические подходы по определению перспективных направлений совершенствования ценообразования в сфере недвижимости с учетом ее отраслевых особенностей;
обоснованы и разработаны концепция и принципы прогнозирования развития инвестиционно-строительной деятельности во взаимосвязи со сферой недвижимости в условиях становления рыночной экономики России, их организационные и правовые основы, пути к достижению цивилизованных экономических отношений в этих условиях;
поставлена и решена задача разработки новых подходов для прогнозирования и оценки социальных факторов, формирующих политику в сфере жилищного строительства.
Объектом исследования являются инвестиционно-строительные компании и создаваемые ими объекты жилой недвижимости.
Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе инвестиционно-строительной деятельности по созданию и реализации объектов недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические законы, фундаментальные труды классиков экономической теории, работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам развития и прогнозирования рыночной экономики, соответствующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.
В процессе выполнения работы использовались статистические материалы Госкомстата РФ за 1991-2001 г.г., аналитические материалы Госстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы, результаты анализа многолетней деятельности НПП "ТЕМА" и других инвестиционно-строительных компаний.
Научная новизна выполненного исследования заключается в том, что в нем исследована, сформулирована и решена научная проблема, имеющая важное народнохозяйственное значение, суть которой состоит в теоретическом обосновании и практической разработке перспективных направлений формирования экономических условий эффективного управления портфелем недвижимости с выявлением факторов качественных преобразований в инвестиционно-строительной сфере по созданию и реализации объектов недвижимости. Особое внимание уделено обоснованию экономического механизма обеспечения доступности приобретения благоустроенного жилья для значительной части населения России, что в конечном итоге будет способствовать повышению его жизненного уровня.
На основе выполненных исследований получены следующие научные результаты:
1. Раскрыта социально-экономическая сущность рынка недвижимости, как сложной системы экономических отношений в сфере производства и потребления, регулируемых через механизм цен и законодательно-правовые акты и осуществляемых посредством деятельности инвестиционно-строительного комплекса (ИСК).
2. Выявлены экономические и организационные факторы эффективного функционирования рынка недвижимости в строительной отрасли, способствующие повышению эффективности развития инвестиционно-строительной деятельности по созданию объектов недвижимости.
3. Разработаны методологические принципы и положения, определяющие пути и способы развития и качественного преобразования инвестиционно-строительной деятельности во взаимосвязи с эффективным формированием сферы недвижимости в условиях перехода к рыночной экономике, что обеспечивает существенный рост создаваемого для населения России благоустроенного жилья, снижение его стоимости, улучшение условий для приобретения квартир.
4. Теоретически обобщена и внедрена в жилищном строительстве рациональная, экономичная инвестиционно-строительная модель сооружения комфортабельных жилых домов "инвестор - проектировщик - застройщик - пользователь (владелец) готового жилья".
5. Разработаны методологические положения, в соответствии с которыми рекомендуется определять направления развития рынка объектов недвижимости на длительную перспективу с учетом воздействия факторов ценообразования, особенностей возведения и реализации объектов недвижимости с использованием маркетинга.
Обосновано в модифицированном виде использование позитивных элементов зарубежного опыта по созданию и реализации объектов недвижимости.
6. Разработана и апробирована методология оценки и прогнозирования социальных факторов жилищного строительства, позволяющая органам управления жилищно-коммунальной сферой на федеральном и региональных уровнях обосновывать и выбирать приоритеты в осуществлении жилищной политики.
7. Предложен комплекс мер по существенному улучшению организационно-правовых и законодательных основ управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости, включая управление инвестиционно-строительными программами на федеральном и региональном уровнях, созданию системы оценки и учета состояния зданий и сооружений различного назначения, совершенствованию амортизационной политики, получению надежных источников для приобретения жилья, упорядочению налогообложения строительных предприятий и предприятий промышленности строительных материалов.
Достоверность исследования основывается:
- на применении статистических и экономико-математических методов анализа и прогнозирования социально-экономических процессов, использовании репрезентативного объема статистических и бухгалтерских данных строительных предприятий, представляющих обширный массив информации по исследуемой проблеме, использовании действующих государственных актов, регулирующих экономику отрасли в целом, а также внедрении результатов исследования в практику жилищного строительства;
- на создании инвестиционно-строительных компаний социально-ориентированного типа и практическая их апробация с использованием предложенной модели эффективной организации и управления жилищностроительным комплексом, построенной на принципах, обеспечивающих ее устойчивое долгосрочное функционирование в условиях переходной экономики за счет внедрения системы интегрированного застройщика, активного привлечения средств населения и др. факторов, которая является наиболее приемлемой структурой для распространения в системе жилищного строительства России.
Практическая значимость работы состоит в том, что на основе проведенного системного анализа состояния инвестиционно-строительного комплекса и сферы недвижимости, исследования перспективных направлений их развития, реализация сделанных автором выводов, рекомендаций и предложений будет способствовать ускорению развития инвестиционно-строительной деятельности, адаптации формирующегося рынка недвижимости к условиям преобразований в экономике страны.
Предложенные рекомендации могут быть также использованы при разработке законодательных и нормативных актов, касающихся инвестиционно-строительной деятельности в сфере недвижимости.
На защиту выносятся:
1. Теоретические положения, обосновывающие социально-экономическую сущность и перспективную направленность инвестиционно-строительной деятельности по созданию и реализации объектов недвижимости, особенно в сфере жилищного строительства России;
2. Методологические принципы и положения формирования принципиально новой рыночной экономико-математической модели инвестиционно-строительной деятельности в жилищном строительстве, определения экономической и социальной эффективности этой деятельности;
3. Методология оценки и прогнозирования социальных факторов перспективного развития жилищного строительства в регионах Российской Федерации;
4. Предложения по существенному улучшению основ управления предпринимательской деятельностью, направленной на создание и реализацию объектов недвижимости.
Апробация и реализация результатов диссертационной работы. Результаты разработок автора одобрены и получили положительную оценку:
- в материалах научно-практической конференции "Проблемы и долговременные перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса России" (г. Сочи, сентябрь 2000 г.), а также в рекомендациях указанной конференции, направленных директивным органам;
- в докладе на семинаре "Современные решения и технологии в реконструкции и модернизации жилых зданий и инженерных сооружений. Опыт лучших предприятий строительного комплекса Москвы" (г. Москва, 13-17 ноября 2000 г.);
- в научном сообщении на расширенном заседании Президиума Международной академии инвестиций и экономики строительства на тему "Прогнозирование социальных факторов жилищного строительства" (г. Москва, 28 ноября 2000 г.);
- в научном сообщении на заседании Президиума Международной академии инвестиций и экономики строительства на тему "Социальные проблемы и строительство жилья" (г. Москва, 25 сентября 2001г.). Научно-практические разработки автора также внедрены при проектировании, строительстве и вводе в действие многоэтажных комфортабельных жилых домов, построенных по индивидуальным проектам и новой технологии в г. Москве общей площадью более 440 тысяч кв. метров.
Содержание рынка недвижимости и особенности его формирования в современных условиях
В нашей стране в период господства планово-распределительной системы понятие недвижимого имущества отсутствовало в экономической лексике. И только с началом реформ стало очевидно, что без основания и развития проблемы рынка недвижимости, являющегося одним из базовых элементов рыночной экономики, ее эффективное функционирование невозможно.
Недвижимость, как экономическая категория, представляет собой созданные человеком объекты различного назначения в совокупности с землей, жестко привязанные к ней и обладающие стоимостью.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»1).
После введения права собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
Недвижимость создается в результате соединения капитала, человеческого труда и их воздействия на создаваемые объекты, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости, как одном из важнейших секторов рыночной экономики.
Исследование показывает, что в экономической литературе и работах многих экономистов недостаточно исследованы содержание и особенности недвижимости в самой строительной отрасли.
К недвижимости в строительстве относятся здания, сооружения и другие объекты, непосредственно принадлежащие строительным организациям и предприятиям на правах собственности или долгосрочной аренды, включая объекты материально-технической базы, производственной и социальной инфраструктуры. Термин «объект недвижимости» относится к построенному объекту, который жестко связан с участком земли. Его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к различным категориям объектов недвижимости в строительстве с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности.
Недвижимость в строительстве имеет ряд отличительных особенностей. Одной из них является то обстоятельство, что объекты материально-технической базы строительства (заводы и участки стройиндустрии, домостроительные комбинаты и другие) участвуют в создании недвижимости жилья, промышленных, торговых и других объектов, перенося частями свою стоимость на вышеуказанные объекты.
Другая отличительная особенность недвижимости в строительстве состоит в новых возможностях рынка недвижимости в современных условиях, когда строительные организации и предприятия не только создают новые и реконструируют (модернизируют) действующие объекты недвижимости, но также инвестируют это строительство, а затем продают готовые квартиры, коттеджи, офисы, торговые помещения, гаражи и многое другое.
Третья особенность недвижимости в строительстве и развития ее рынка заключается в тесной взаимосвязи процесса формирования рынка недвижимости и факторов, благоприятствующих инвестиционно-строительной деятельности.
Так, руководители Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы обоснованно считают, что строительные программы Правительства Москвы - одно из самых примечательных явлений на российском рынке недвижимости. Отличительными особенностями этих программ являются:
- активное привлечение внебюджетных источников финансирования, что позволяет формировать. В частности, жилищно-инвестиционный фонд, являющийся по своему назначению бюджетом развития, обеспечивающим перспективные потребности города;
- дифференцированный характер строительной продукции, отражающий как различные уровни платежеспособного спроса москвичей, так и особенности пространственной среды в конкретных районах застройки;
- первостепенное внимание к проектам реконструкции, целевым приоритетом которых является качественное преобразование устаревшего жилищного фонда;
- активное задействование для инвестирования средств физических и юридических лиц под надежные гарантии правительства Москвы, обеспечивающие стопроцентный возврат заемных средств.
Подобного рода строительные программы осуществляются и в других городах и субъектах РФ. Однако только в Москве создана совокупность взаимосвязанных финансово-экономических и организационно-управленческих механизмов, позволяющих говорить о системном подходе к решению такой масштабной задачи, как комплексное перспективное развитие громадного мегаполиса, каковым является Москва [96].
С последним тезисом о том, что только в Москве осуществляются подобные строительные программы, не согласятся специалисты строительных комплексов и руководители других городов и регионов России (например, Санкт-Петербурга, Самары, Чебоксар и других). Речь идет о том, что во многих регионах России интенсивно развивается рынок недвижимости в целом и особенно в строительстве.
Как отмечалось выше, объекты недвижимости «привязаны» к земельным участкам, на которых они построены. В рыночных условиях в стоимость любого вида строения (жилого дома, предприятия, торгового здания, гаража и т.д.) входит стоимость соответствующего участка. Следовательно, необходимы четкие правила купли-продажи земельных участков или их аренды на длительные сроки. Закон о землепользовании Государственной Думой РФ еще не принят, его проект содержит ряд ограничений. Однако некоторые региональные Законодательные собрания совместно с администрациями стали принимать законодательные акты о купле-продаже земли (например, Саратовская область). Московская городская Дума приняла в сентябре 1999 года закон «Об основах платного землепользования в городе Москве».
Содержание и особенности рационального ценообразования строящихся и реализуемых объектов недвижимости
С переходом строительных организаций и предприятий к рыночным условиям хозяйствования существенно усложнилась их хозрасчетная деятельность. Не стало твердых, установленных сверху цен на строительные материалы, металлоконструкции, изделия предприятий стройиндустрии, оборудование и многое другое, необходимое для сооружения жилья и объектов различного назначения. Кроме того, существуют колебания цен в основном в сторону повышения на топливо и электроэнергию, потребляемые при производстве строительно-монтажных работ (СМР). Все это отражается на себестоимости СМР, а, следовательно, и на цене создаваемых объектов недвижимости.
В экономической теории и практике хозяйствования существуют известные понятия «стоимость» и «цена». Принято считать, что цена есть денежное выражение стоимости товара, к которому также относится и строительная продукция. Между тем, чтобы перейти к сложной проблеме ценообразования в строительстве, которое выступает в качестве одного из важнейших факторов воспроизводственного процесса, следует более основательно обозначить различия в понятиях стоимости и цены.
Как обоснованно отмечал автор теории трудовой стоимости Адам Смит, во-первых, стоимость создается трудом, притом всяким производительным трудом, и во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена. Именно здесь и проявляется разница (колебания) между стоимостью и ценой любого товара, в зависимости от спроса и предложения на рынке. В рыночных условиях фактически действует цепочка «стоимость - цена производства - рыночная цена товара». Если стоимость и цена производства выражают необходимость и целесообразность производителя товара (строительной продукции) получить как минимум среднюю прибыль, то рыночная цена не всегда гарантирует получение этой прибыли.
В зависимости от общественного спроса на данный товар, его цена изменяет или уменьшает стоимость объектов недвижимости. Исторические исследования свидетельствуют о том, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.
Цена, в принципе, является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.
Себестоимость отражает затраты или расходы по созданию или производству товара или услуг. По завершении процесса создания товара и оформления купли-продажи, себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на приобретение.
Формированием цены занимаются, разумеется, все участники инвестиционно-строительного процесса: инвестор, заказчик, проектировщик, подрядчик. Инвестор ориентируется в первую очередь на ликвидность, рентабельность и социальную значимость создаваемого объекта недвижимости.
Задача заказчика при подготовке проекта договора с подрядными организациями - определить оптимальное, с учетом особенностей финансирования в соответствующее время, решение по выбору подрядной организации.
Подрядчик при составлении сводного сметного расчета руководствуется своими производственными возможностями. Информация по дополнительным машинам и механизмам, использованию энергоносителей, стройматериалов и инженерного оборудования, применения льгот при работе в условиях Крайнего Севера - вот далеко не полный перечень учитываемых факторов. В формировании договорной цены подрядчик участвует, сопоставляя с инвесторской сметой (предназначенной для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства) смету подрядчика.
Система цен служит связующим звеном между предприятиями и организациями, основой оценки их деятельности. От степени определения реальной цены зависит эффективность принятых проектных решений, производственных и организационных решений, сила воздействия экономических рычагов - прибыли, рентабельности, заработной платы. Реальная цена должна отражать необходимые затраты труда, помогать сбалансированности между спросом и предложением. Цена на строительную продукцию носит индивидуальный характер и определяется сметой. Формирование ценовой политики в строительстве заключается в основном в определении потребности в инвестициях, снижении себестоимости строящихся объектов, а также в осуществлении контроля за расходованием средств. Как показывает опыт, в условиях рыночной экономики целесообразно руководствоваться двумя основными принципами - равноправием участников строительства в определении цены, установлением необходимого и достаточного размера затрат на возведение здания, сооружения.
Один из подходов к формированию цены - размещение подряда на торгах. Заказчиком составляется инвестиционная смета, сформированная по его финансовым возможностям. Предложения подрядчиков ограничены рамками минимальной цены, чтобы добиться победы на торгах и получить строительный подряд. Из сопоставления сметы заказчика и подрядчика на торгах формируется равновесная цена.
Большое распространение получила практика формирования открытых договорных цен. Они учитывают инфляционные процессы и неплатежи, вызванные нестабильным состоянием экономики. Такой подход позволяет уберечь от банкротства строительные предприятия и организации. Недостатком этих цен является отсутствие инструмента, который стимулировал бы сокращение сроков строительства.
Применяются также фиксированные цены. При заключении договора подряда данный подход дает экономию инвестиционных средств, нацеливает подрядную организацию на скорейшее выполнение всего объема работ, так как увеличение срока при фиксированной цене приведет подрядчика к убыткам. Однако, применение подобных цен возможно только при выполнении краткосрочных проектов. На долгосрочных проектах подрядчик из-за инфляции рискует оказаться в сложном экономическом положении.
Экономическое содержание стоимости и ее основные виды на рынке недвижимости
Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью. Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами.
Адам Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондоне свой главный труд "Богатство народов", в котором впервые была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений.
Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается трудом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.
Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг: полезность. Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью; спрос. Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется; передаваемость. Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.
Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.
Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия - цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.
Цена - это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне.
Затраты - это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуги.
В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание и реализацию товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.
Для дальнейшей работы необходимо рассмотреть еще два понятия -стоимость в обмене и стоимость в пользовании. В общем случае экономическое и смысловое наполнение этих понятий достаточно широко и дискуссионно. В практике оценки недвижимости под стоимостью в обмене понимается стоимость, которая может иметь место при выставлении объекта оценки на открытый рынок. Под стоимостью в пользовании понимается стоимость объекта оценки для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок.
На современном рынке недвижимости может функционировать ряд видов стоимости, соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.
Несмотря на некоторое различие в формулировках и номенклатуре различных видов стоимости не только в отдельных странах (что обусловлено особенностями законодательств), но и на уровне международных профессиональных организаций, можно с достаточной уверенностью сказать, что смысловая нагрузка определений основных видов стоимости понимается вполне однозначно.
К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость.
Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения. Произведем последовательно анализ каждого вида стоимости, обращая особое внимание на формулировки определений и последующие комментарии. При этом заметим, что стандарты большинства профессиональных сообществ требуют от оценщика при написании отчета не только обязательной формулировки определения применяемого вида стоимости, но также и формулировки соответствующих комментариев к нему, раскрывающих смысл каждого понятия.
Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная, обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Это - максимальная цена, обоснованно достижимая продавцом, и минимальная цена, обоснованно достижимая покупателем.
Оценка рыночной стоимости не предусматривает увеличение или уменьшение расчетной цены в силу специальных условий или обстоятельств (таких, как нетипичное финансирование, обременение договорами о продаже и обратной аренде), а также факторов, требующих специального внимания, уступок, сделанных кем-либо, связанным с этой продажей, или другим субъектом купли-продажи.
Законодательные и нормативные акты управления и регулирования формированием и развитием рынка недвижимости
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.
Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
Источники права подразделяются на две основные группы: - федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
- законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.
В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. Конкретное разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.
Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).
Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК РФ и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Исходя из конституционных положений законодательство в Российской Федерации в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах Федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.
В то же время, законодательство в сфере недвижимости невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из статьи 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти - правительства Российской Федерации, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.
Новый Гражданский кодекс содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (глава 18 и 35 ГК РФ). В 1983-1995 г.г. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.
Вторая часть ГК РФ включает главу 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).
Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.
