Содержание к диссертации
Введение
1 Современное состояние и основные тенденции развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости 11
1.1 Особенности функционирования и развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости .11
1.2 Экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности 27
1.3 Предпосылки развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости .38
Выводы по разделу 1 48
2 Исследование и разработка методических основ стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости .50
2.1 Основы стратегического управления девелоперской деятельностью 50
2.2 Анализ существующих методов и моделей стратегического управления и разработка модели-матрицы стратегического управления девелоперской деятельностью 58
2.3 Принципы эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью 85
2.4 Система показателей оценки эффективности стратегического управления 88
Выводы по разделу 2 104
3 Научно - практичсеские рекомендации и социально-экономическая целесообразность развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости 106
3.1 Концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга) .106
3.2 Научно - практические рекомендации и социально- экономическая целесообразность развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости .125
Выводы по разделу 3 138
Заключение .140
Список используемой литературы 144
- Экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности
- Основы стратегического управления девелоперской деятельностью
- Система показателей оценки эффективности стратегического управления
- Концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга)
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования.
Формирование и развитие стратегии управления девелоперской
деятельностью во многом определяется цикличностью развития рынка
недвижимости. Происходит постоянное изменение фаз цикла развития
рынка недвижимости: от фазы подъема/роста до стабильности и спада.
Основным условием развития девелоперской деятельности на рынке
недвижимости является умение девелоперских организаций
адаптироваться к постоянно изменяющимся фазам цикла развития рынка
недвижимости посредством использования соответствующего
стратегического инструментария. Данный инструментарий представлен в
виде методов, моделей, принципов стратегического управления и
системы показателей оценки эффективности стратегического
управления. Специфика формирования и развития стратегии управления
девелоперской деятельностью на рынке недвижимости заключается в
эффективном сочетании корпоративной стратегии управления и
направлений деятельности девелоперских организаций. На современном
этапе многие девелоперские организации функционируют в виде
крупных промышленно-строительных групп на основе холдингового
принципа и осуществляют свою деятельность в нескольких
направлениях: от оказания различного рода консультационных и управленческих услуг до осуществления инвестиционно - строительной деятельности и управления собственными активами. Приоритет в выборе направления деятельности должен находиться в определенной соподчиненности с фазой цикла развития рынка недвижимости и стратегией управления бизнеса в целом. Как показывает практика, большинство девелоперских организаций не имеют четко выстроенной стратегии управления, которая отражала бы специфику управления отдельными направлениями деятельности девелоперских организаций на рынке недвижимости. В процессе реализации стратегического управления отдельными направлениями девелоперской деятельности на рынке недвижимости наблюдается «размытость», поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка методических основ стратегического управления и научно-практических рекомендаций по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
Степень разработанности научной проблемы. Вопросы
теоретического исследования проблем, связанных с разработкой и
совершенствованием стратегического управления деятельностью
хозяйствующих субъектов, рассматриваются в работах И. Ансоффа, Д. Аакера, Г. Минцберга, А.Томсона, А. Стрикленда, М.Мескона, Дж.Траута, Э. Райса, Р. Коха, Д. Нортана, Р. Каплана, А.Н. Петрова, Н.В.
Войтоловского, В.Е. Рохчина, О.С. Виханского, В.П.Попкова,
В.П.Семенова, А.Н. Хорина, В.Э. Керимова и ряда других.
Среди работ, посвященных исследованию рынка недвижимости и функционированию девелоперской деятельности, следует выделить фундаментальные исследования известных российских и зарубежных ученых, среди которых: А.Г. Аганбегян, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, И.А. Бачуринская, Н.В. Васильева, В.В. Горемыкин, С.В. Грибовский, В.Е. Есипов, С.Н. Максимов, Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич, И.В. Смирнова,Ч. Хьюлет, Г. Кауфман, Р. Пейзер, А. Фрей и многие другие.
Анализ научных источников показал, что в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только отдельные элементы функционирования девелоперских организаций на рынке недвижимости, без учета стратегических особенностей развития и проблем их деятельности на различных фазах цикла рынка недвижимости. Успех девелоперской деятельности может быть обеспечен при условии формирования и развития стратегии управления с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости и приоритетного направления деятельности.
Цель исследования состоит в разработке теоретических и
методических положений формирования методов и моделей
стратегического управления девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости.
В соответствии с поставленной целью в исследовании были решены следующие задачи:
-Выявлены особенности функционирования и развития
девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
-Определены экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности и обоснованы предпосылки ее развития на рынке недвижимости.
-Сформулированы основы стратегического управления
девелоперской деятельностью, служащие для формирования методов и моделей стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.
-Проанализированы существующие методы и модели
стратегического управления девелоперскими организациями и
разработана модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.
-Сформулированы принципы эффективного стратегического
управления девелоперской деятельностью, на базе которых выявлена система показателей оценки эффективности стратегического управления.
-Разработан концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга).
-Сформулированы научно - практические рекомендации и дана
оценка социально- экономической целесообразности развития
девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
Объектом исследования являются девелоперские организации, функционирующие на рынке недвижимости.
Предметом исследования являются методы и модели
формирования и развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили научные исследования отечественных и зарубежных авторов в области теории развития рынка недвижимости, формирования и развития девелоперской деятельности, стратегического управления.
Содержательную характеристику аспекта стратегического
управления девелоперской деятельности автор дает, опираясь на понимание современной экономики, монографии и труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
Методы исследования: анализ и синтез, сравнение и обобщение, абстрактно-логический, эвристический (метод анализа иерархий Т. Саати).
Информационной базой исследования послужили материалы Федеральной службы по государственной статистике РФ, нормативные и справочные материалы органов управления и научно- исследовательских организаций, а также данные, полученные в ходе самостоятельного исследования и мониторинга процессов, происходящих в ведущих девелоперских организациях г. Санкт- Петербурга.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности.
Исследование выполнено в соответствии со следующими пунктами
Паспорта специальностей ВАК (экономические науки) по специальности
08.00.05- «Экономика и управление народным хозяйством: экономика,
организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
(строительство)»:
п.1.3.52- Теоретические и методологические основы развития
строительного комплекса.
п.1.3.58- Развитие теории, методологии и методов оценки эффективности
деятельности строительных организаций.
Обоснованность научных положений подтверждается анализом изученных отечественных и зарубежных научных источников по теме диссертационного исследования, а также достигается использованием методов стратегического управления на конкретных практических примерах, внедрением результатов в научно-практическую деятельность.
Достоверность научных положений, выводов и результатов достигается за счет использования фундаментальных научных работ российских и зарубежных ученых - экономистов в области
стратегического управления, экономики недвижимости и т.д.
Достоверность также достигается посредством корректной постановки решаемых задач, непротиворечивостью полученных результатов практической деятельности девелоперских организаций.
Вклад автора в проведенное исследование и получение научных
результатов заключается в следующем:
-на основе анализа зарубежного опыта на рынке недвижимости автором
были предложены варианты развития стратегии управления
девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости и направления деятельности.
- в использовании метода анализа иерархий Т. Саати при определении
системы показателей эффективности стратегического управления с
учетом принципов эффективного стратегического управления
девелоперской деятельностью.
-в использовании временного критерия (краткосрочный период,
среднесрочный, долгосрочный) для определения принципов
эффективного стратегического управления девелоперской
деятельностью.
-в идентификации основных этапов концептуального алгоритма стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт- Петербурга), базирующегося на модели-матрице стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.
Научная новизна исследования. В диссертации осуществлено решение актуальной научной проблемы по разработке теоретических и методических основ по формированию и развитию стратегии управления девелоперской деятельностью с учетом фазы цикла развития рынка недвижимости, которое позволяет эффективно функционировать данной деятельности, а также создает возможности для ее дальнейшего развития на рынке недвижимости. Для решения названной проблемы в работе было сделано следующее:
1.Выявлены особенности развития девелоперской деятельности на рынке
недвижимости (зависимость от фазы цикла развития рынка
недвижимости, несоответствие спроса и предложения во времени,
трансформация в промышленно-строительные группы на основе
холдингового принципа), что позволило сформулировать экономико-
организационные проблемы развития девелоперской деятельности
(несбалансированное развитие условий спроса и предложения, проблемы
выкупа земельных участков под строительство, высокий уровень
трансакционных издержек, нехватка квалифицированных кадров) и
выявить предпосылки ее развития (привлекательность рынка
недвижимости, наличие законодательной базы и государственного
регулирования, частная собственность, конкуренция и частное предпринимательство, стратегический менеджмент).
2.Разработана модель-матрица стратегического управления
девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, отличительной особенностью которой является сочетание в себе фаз цикла развития рынка недвижимости, направлений деятельности девелоперских организаций и общей корпоративной стратегии.
3.Сформулированы принципы эффективного стратегического
управления девелоперской деятельностью, в основе которых лежит
временной критерий (краткосрочный период, среднесрочный,
долгосрочный), и которые, в итоге, и определяют систему показателей
эффективности стратегического управления. Данные показатели
позволяют оценить уровень эффективности реализуемой стратегии
управления (неэффективная, низкоэффективная, эффективная,
высокоэффективная, абсолютно эффективная) в рамках разработанной
модели-матрицы стратегического управления девелоперской
деятельностью на рынке недвижимости.
4.Разработан концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга), базирующийся на модели-матрице стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, и который объединил в себе классические методы и модели стратегического управления.
5.Предложены научно - практические рекомендации по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
Теоретическая значимость исследования заключается в
разработке теоретических и методологических основ развития
девелоперской деятельности на рынке недвижимости, а также развитии
методов оценки эффективности деятельности девелоперских
организаций, в частности:
- в установлении предпосылок для развития девелоперской деятельности
на рынке недвижимости.
- в определении системы показателей эффективности стратегического
управления с учетом принципов эффективного стратегического
управления девелоперской деятельностью.
-в формулировании научно - практических рекомендаций по развитию девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
Практическая значимость исследования. Разработанная модель
- матрица стратегического управления девелоперской деятельностью,
система показателей оценки эффективности стратегического управления
и концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской
деятельности могут быть использованы при разработке стратегии
управления в крупных девелоперских организациях, представленных в виде промышленно-строительных групп.
Теоретические положения, касающиеся развития и
функционирования девелоперской деятельности на рынке
недвижимости, могут быть использованы специалистами
образовательных учреждений высшего профессионального образования в рамках подготовки и переподготовки кадров в области организации девелоперской деятельности на рынке недвижимости.
Апробация результатов исследования. Основные результаты
диссертационного исследования, изложены автором в опубликованных
научных работах и обсуждались на научных конференциях:5-ая
Межвузовская научно - практическая конференция студентов и
аспирантов «Современные проблемы менеджмента» СПбГЭТУ «ЛЭТИ»
(г.Санкт-Петербург, 28 апреля 2011г); 65-ая Научно-практическая
конференция профессорско-преподавательского состава СПбГЭТУ
«ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 5 февраля 2012г); 6-ая Межвузовская
научно - практическая конференция студентов и аспирантов
«Современные проблемы менеджмента» СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-
Петербург, 19 апреля 2012г); Всероссийская научно - практическая
конференция «Российская экономика, проектный менеджмент, право,
социология, медицина, педагогика, экология в условиях выхода из
кризиса» (г.Санкт-Петербург, 24-25 декабря 2012г); 13-ая межвузовская
конференция «Теория и практика финансов и банковского дела на
современном этапе» СПбГУИЭУ (г.Санкт-Петербург, декабрь 2012г);
66-ая научно - практическая конференции профессорско-
преподавательского состава СПбГЭТУ «ЛЭТИ» (г.Санкт-Петербург, 1
февраля 2013г); Международная научная конференция
«Функционирование и развитие региональных социально-
экономических систем: исследование традиционных и новых тенденций,
закономерностей, факторов и условий» (г.Нижний- Новгород, 20-22
февраля 2013г); Международная заочная научно - практическая
конференция «Актуальные вопросы современной науки: экономика,
управление проектами, политология, психология, право, педагогика,
социология, философия» (г.Санкт-Петербург, 29-30 марта 2013г);
Международная научная конференция «Актуальные проблемы
экономики и управления» (г.Москва,15-17 апреля 2013г); 7-ая
Всероссийской научно - практическая конференция студентов,
аспирантов и молодых ученых «Современные проблемы менеджмента»
(г.Санкт-Петербург, 25 апреля 2013г);Международная научная
конференция «Управление финансами и развитие денежных и кредитных
отношений в современных экономических системах» (г.Москва, 27-28
мая 2013г); Международная научная конференция «Развитие
организации и управления хозяйственными образованиями в отраслях
экономики: разработка новых и адаптация существующих методов, механизмов и инструментов»(г.Пермь,26-28 июня,2013г); Региональная заочная научно-практическая конференция «Проблемы и перспективы развития городской среды» ( г.Чебоксары, 5 августа, 2013г).
Публикации результатов исследования. По теме
диссертационного исследования в научных изданиях опубликовано 14 работ, общим объемом 4,26 п.л., в том числе три работы опубликованы в журналах, рекомендуемых ВАК РФ, 1,88 п.л.
Структура и состав диссертационного исследования подчиняются
содержанию поставленных задач. Работа состоит из введения, трех глав,
заключения, списка используемой литературы. Общий объем
машинописного текста составляет 157 страниц, включая 24 таблицы и 31 рисунок. Количество используемых источников - 141.
Экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности
Проблемы развития девелоперской деятельности и инвестиционно-строительного комплекса современной России активно обсуждаются на различных конференциях и симпозиумах, имеется огромное количество публикаций, посвященных данной тематике. Автором были изучены различные статистические, экономические, законодательные материалы, на основе которых были выведены основные экономико-организационные проблемы развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости (Рис. 1.3).
Главной экономико-организационной проблемой развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости является несбалансированное развитие условий спроса и предложения. Данная проблема обусловлена рядом причин: 1.1Противоречивость законодательных актов. В 2004 году были приняты ряд законодательных актов - Градостроительный Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации». С одной стороны, эти законодательные акты усложнили процедуру формирования механизмов предложения на рынке недвижимости, усложнили процедуру всего строительства, что замедлило темпы роста нового строительства. С другой стороны, данные законодательные акты были приняты со стороны государства с целью гарантирования соблюдения интересов конечных потребителей. Явно недостаточный объем проектно-сметной документации на объекты, разрабатываемой для ее выставления на торги, а также, как правило, ее невысокое качество, учитывая требования Градостроительного кодекса РФ, и длительные сроки разработки (до 2 - 3 лет). Так в Санкт-Петербурге в течение 2004-2005 годов было проведено 338 конкурсов по объектам различного назначения, из которых состоялись только половина. За 2 года подготовлено всего 22 «полных» пакетов, из них только 8 - по жилищному строительству. Такое неудовлетворительное положение приведет к резкому снижению объемов жилищного строительства и, в условиях растущего спроса, к значительному росту цен, что ставит под угрозу выполнение национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Практически не участвуют в подготовке «полных» пакетов документов сами застройщики, которые обладают наиболее квалифицированными специалистами в этой сфере и кровно заинтересованы в развитии строительства. Недостаточна и законодательная база для организации полноценных и эффективных торгов [119]. 1.2Недостаточное количество инвестиций в девелопмент.
Недостаточное количество привлечения инвестиций является одной из ключевых причин торможения развития спроса и предложения на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой интегрированную категорию, которая включает в себя характерные черты, присущие рынкам товаров, инвестиций и услуг [18]. В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет ряд специфических особенностей (Рис. 1.4). ресурса Для стимуляции развития девелоперской деятельности на основе привлечения инвестиций, мы считаем необходимым выделить следующие направления реализаций этих условий:
Стимулирование дешевого строительства со стороны государства.
Дифференцированипе налога на строительство жилья, который уплачивается строительными организациями, в зависимости от рыночной цены жилья.
Предоставление «дешевых» ипотечных кредитов, который является одним из важнейших инструментов активации деловой активности на рынке недвижимости.
Из последнего пункта вытекает третья причина несбалансированности спроса и предложения. 1.3 Неразвитость института ипотечного кредитования. Общие направления преобразований, которые были определены в 2005 году при формировании приоритетов национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», сохраняют свою актуальность и сегодня. Из Рис. 1.5 видно, что лишь незначительная часть семей с наиболее высоким уровнем дохода могут приобрести жилье.
Основы стратегического управления девелоперской деятельностью
Исследованию проблем, посвященных анализу существующих методов и моделей стратегического управления предпринимательской деятельностью, уделяют внимание в своих работах зарубежные ученые - экономисты Ансофф И., Минцберг Г., Мескон М., Чэндлер А, Кэмпбел Э., Портер М., Котлер Ф., Томпсон, А. Дж. Ш. Стрикленд, Д. Траут, Э.Райса и многие другие. В отечественной литературе проблемы стратегического развития предпринимательской деятельности освещены в трудах А.Г. Аганбегяна, О.С. Виханского, B.C. Ефремова, Э.М. Короткова, В.Д. Марковой, А.Н. Петрова, А.Н. Хорина, В.Э. Керимова и других. (Табл. 2.1). Явно недостаточно работ связанных с исследованием особенностей формирования методов и моделей стратегического развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Отдельным аспектам данной проблематики посвящены работы Максимова С.Н., Асаула А.Н., Шишлова Г.И., Смирновой И.В., Бачуринской И. А., Бузырева В.В., Ч. Хьюлета, Г. Кауфмана и др. Вместе с тем актуальными становится вопросы определения понятия «стратегия развития девелоперской деятельности на рынке недвижимости», ее компонентов, а также анализе и систематизации существующих методов и моделей стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости с целью определения их достоинств и недостатков. На основании изложенного материала в Табл. 2.1, мы предлагаем следующую формулировку стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости: Стратегия управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости - это стратегический план действий, который основан на принципах эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью и задан системой показателей оценки эффективности стратегического управления. Данный план ориентирован на ресурсный подход, базируется на ключевых компетенциях и определяется динамическими способностями организации адаптироваться к изменяющимся фазам цикла развития рынка недвижимости посредством диверсификации направлений деятельности с целью получения конкурентных преимуществ.
Схематично процесс формирования стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости представлен на Рис. 2.1.
Стратегический план действий - это одна из функций управления, которая представляет собой процесс выбора стратегических целей организации и путей их достижения. Стратегическое планирование обеспечивает основу для всех управленческих решений, функции организации, мотивации и контроля ориентированы на выработку стратегических планов.
Цель стратегического планирования состоит в определении направлений развития бизнеса, исходя из возможностей организации, внутренних и внешних условий, опыта, наличия человеческих ресурсов, финансового положения компании, состояния фазы цикла рынка и т.д.
Целевое значение стратегический плана должен определяться специфическими принципами эффективности, а также показателями и критериями эффективности деятельности. Более подробно данные категории будут рассмотрены в следующих разделах диссертационной работы.
Ресурсный подход - организация рассматривается как совокупность ресурсов и способностей, определяющих ее стратегию и эффективность деятельности. Чем чаще происходит изменение условий внешней среды (смена фаз цикла развития рынка недвижимости), тем выше вероятность того, что именно внутренние ресурсы и способности организации станут фундаментом для долгосрочной стратегии развития девелоперской деятельности.
Ключевые (стержневые) компетенции по Э. Кэмпбеллу - это отличительная особенность, свойство или ряд свойств, специфичных именно для конкретной организации, наличие которых позволяет производить товары качеством выше среднего и использовать свои ресурсы и компетенции более эффективно [75].
Ключевой компетенцией реально обладают только те организации, чьи производственные и финансовые результаты достигают уровня выше среднего. Ключевые компетенции принято разделять на две группы: внешние и внутренние.
Система показателей оценки эффективности стратегического управления
Принцип экономической эффективности - достижение наилучших экономических результатов, стремление к извлечению наибольшей массы прибыли.
Принцип продуктивности - способность девелоперской организации обеспечить необходимое количество и качество строительной продукции (услуг) с учетом требований внешней среды (фазы цикла рынка). 2.Принципы эффективного стратегического управления в среднесрочном периоде. Принцип конкурентоспособности - это принцип, который характеризует устойчивость девелоперской организации на рынке недвижимости в условиях интенсивной конкуренции благодаря наличию сильных, устойчивых позиций на рынке, умения адаптироваться к смене фаз цикла развития рынка недвижимости. Принцип развития - это принцип, согласно которому девелоперская деятельность должна постоянно совершенствоваться и развиваться, быстро реагировать на возникновение новых задач управления, обеспечивать возможность совершенствования уже решаемых задач. 3.Принципы эффективного стратегического управления в долгосрочном периоде. Принцип устойчивости - согласно общей теории систем, принцип устойчивости -это способность сохранения качественной определенности при изменении структуры системы и функций ее элементов. По иерархии свойств систем устойчивость, с одной стороны, связана с адаптивностью, управляемостью, целенаправленностью, уровнем необходимо многообразия, способностью к саморазвитию, саморегулированию, непрерывностью функционирования и в конечном итоге с целостностью, а с другой,- со свойствами динамического равновесия, дифференциации и лабильности. На сохранение устойчивости, прежде всего, направлены адаптивные возможности системы и механизм поддержания динамического равновесия [27].
Принцип надежности - создание таких организационных условий функционирования и развития процесса производства, при которых возможности сбоев в ходе производства от установленного ритма были бы сведены к минимуму (или вовсе устранены) в целях достижения максимальных производственных результатов минимальными затратами ресурсов.
Наряду с принципами эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью в различные временные периоды, можно выделить специфические принципы эффективного стратегического управления.
Специфические принципы эффективного стратегического управления.
Принцип инновационности - характеризуется необходимостью постоянного внесения новых идей и предложений в формирование маркетинговых решений и концепцию развития девелоперской деятельностью. Данная необходимость обусловлена тем, что фазы рынка недвижимости меняются каждые 2-3 года, следовательно, компании должны отвечать на эти вызовы сменой стратегии управления и модификацией деятельности.
Принцип открытости информации - широкое информирование
заинтересованных лиц. Открытость информационной политики необходима для построения долгосрочных отношений с клиентами в сферах создания, управления и рыночного оборота недвижимости.
Принцип устойчивого финансирования - получение постоянного доступа к эффективным и надежным источникам денежных средств, которые позволят вести бизнес вне зависимости от фазы рынка недвижимости.[4]
Принцип гибкости политики ценообразования - гибкое регулирование цен относительно точки безубыточности в различные фазы цикла развития недвижимости.
Принцип стратегичности- это доказательство будущего развития предприятия по стратегической программе, осуществление его деятельности в соответствии с разработанной стратегией [78].
Таким образом, чем полнее и обоснованнее представлены принципы эффективного стратегического управления девелопесркой деятельностью, тем выше вероятность реализации эффективной стратегии управления. Поэтому сформулированные принципы, которые лежат в основе разработанных показателей эффективности стратегии управления девелоперской деятельностью, являются первоначальным условием формирования успешной стратегии управления.
Формирование и развитие стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости невозможно без использования системы показателей оценки эффективности. С их помощью могут быть практически реализованы предложенные методические основы, представленные в виде методов, моделей и принципов стратегического управления.
Под показателем в современном учете и статистике понимается количественно-качественная характеристика социально-экономических явлений и процессов в обществе. Применительно к стратегическому управлению, под показателем следует понимать меру (количественную или качественную) планового задания, придающую его количественную или качественную определенность.
Критерии - это целевые значения достижения стратегии, которые выражаются в фактических числовых параметрах и обозначаются финансовыми и нефинансовыми показателями эффективной стратегической деятельности.
Оценочная система эффективности стратегии управления должна представлять собой сбалансированный набор показателей эффектности объективное сочетание финансовых и нефинансовых показателей, комбинирование данных неоднородных показателей в общую оценочную систему эффективности.
Проведенный научный анализ оценки стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости показал, что в настоящее время, отсутствует единая система показателей и критериев, позволяющая дать оценку эффективности реализации стратегии управления. На наш взгляд, чем крупнее и сложнее девелоперская организация, чем более диверсифицирована ее деятельность, тем более несовершенна оценка показателей и критериев эффективности стратегии управления, тем более важен поиск новых показателей.
Каждая организация проводит оценку эффективности реализации своей стратегии управления с использованием различных групп показателей, без учета их использования в различные временные промежутки, и, не опираясь ни на какие принципы. Отсутствие единого подхода к выбору показателей и критериев, не позволяет в большинстве случаев дать всестороннюю объективную оценку эффективности реализуемой стратегии управления. Описанные научно практические проблемы определили необходимость разработки системы показателей и критериев для оценки эффективности стратегического управления девелоперской деятельности на основе метода анализа иерархий (МАИ) Т.Саати с учетом предложенных принципов эффективного стратегического управления девелоперской деятельностью.
Концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельностью (на примере организации г. Санкт-Петербурга)
Модель-матрица стратегического управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости, принципы эффективного стратегического управления, система показателей оценки эффективности стратегического управления образуют единую методическую основу, которые служат для эффективной реализации девелоперской деятельности с учетом ее особенностей развития на рынке недвижимости. Применение данных категорий зависит от состояния внешней среды, развития экономики в целом. Так как именно внешнее окружение, состояние отрасли (рынка недвижимости) задает вектор стратегического управления девелоперской деятельностью. Прежде чем, разрабатывать концептуальный алгоритм стратегического управления девелоперской деятельности организации, мы считаем целесообразным провести анализ состояния экономики и рынка недвижимости.
На основе статистических данных по ряду ключевых показателей, среди которых индекс промышленного производства, динамика грузооборота, оборот розничной торговли и реальные предполагаемые доходы населения, а также инвестиции в основной капитал, можно говорить о переходе от посткризисного восстановления экономики к ее дальнейшему развитию (Рис.3.1).
Сегодняшний рынок недвижимости г. Санкт - Петербурга находится на фазе подъема, и приобрел достаточную устойчивость к воздействию внешних экономических факторов. Как видно из Рис. 3.3, после падения цен на первичном рынке жилья (нижний график), так и на вторичном (верхний график), рынок жилья демонстрирует тенденцию к росту.В г. Санкт - Петербурге было построено 41,8 тыс. квартир в 2012г. В Ленинградской области в 2012 г. было введено в эксплуатацию 14,8 тыс. квартир. Объемы ввода жилья в области увеличиваются на протяжении последних четырех лет [92].
Несмотря на постоянные колебания в мировой и отечественной экономике, существует ряд факторов, которые позволяют прогнозировать дальнейший подъем и развитие рынка недвижимости:
1.Более высокий уровень защиты от инфляции (через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией). 2. Возможность многоцелевого использования объектов недвижимости. 3.Сохранность инвестируемых средств (земля неуничтожима, а здания и сооружения - долговечные конструкции).
4.Недостаточная обеспеченность населения жильем формирует долгосрочный спрос на жилую недвижимость.
5.Неудовлетворенный спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости.
Ввиду того, что рынок недвижимости находится на фазе подъема/роста, то и девелоперская деятельность будет расти вместе с рынком. В период подъема и стабилизации рыночного цикла в секторе недвижимости рост компании, как правило, становится ее основным приоритетом [127].
Исходя из вышеуказанных факторов, можно сделать вывод, что девелоперская деятельность будет развиваться наряду с рынком недвижимости. Согласно разработанной модели-матрице стратегического управления девелопесркой деятельностью на рынке недвижимости, на фазе подъема/роста рынка, девелоперским организациям необходимо использовать стратегию роста с учетом приоритетного направления деятельности.
В качестве примера девелоперской организации, работающей на рынке недвижимости г. Санкт- Петербурга, было рассмотрено Открытое Акционерное Общество (ОАО) «Группа ЛСР».
История ОАО «ГРУППА ЛСР».
ОАО «Группа ЛСР» - диверсифицированная строительная компания, осуществляющая свою деятельность в нескольких взаимодополняющих сегментах рынка. Компания создана в 1993 году. Основные направления деятельности -производство стройматериалов, строительство и девелопмент. Группа объединяет предприятия по добыче и переработке нерудных ископаемых, производству и перевозке стройматериалов, строительству зданий - от крупнопанельного жилья массовых серий до элитных домов, построенных по проектам ведущих отечественных и зарубежных архитекторов. Основной бизнес Группы ЛСР сконцентрирован в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, Екатеринбурге и Уральском регионе [92]. Направления деятельности ОАО «ГРУППА ЛСР»:
1. Производство строительных материалов.
2. Добыча и переработка нерудных ископаемых.
3. Девелоперская деятельность:
Управленческие и консультационные услуги- услуги генподрядчика, управление горизонтальным девелопментом, управление вертикальным девелопментом.
Инвестиционно - строительная деятельность - горизонтальный девелопмент, вертикальный девелопмент.
Ключевыми регионами развития бизнеса компании являются: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область, Екатеринбург и Уральский регион.
Похожие диссертации на Формирование и развитие стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости.
